关于房地产的宏观形势，观察房地产的形势离不开我们这个时代的背景，离不开整个国民经济的背景，今天房地产发展与一般产业相比，特别是进入新世纪以来，它的发展速度之快，涉及面之大以及市场热点受到关注这么集中，方方面面的议论这么多，作为一个产业现象本身是有特定的历史含义。
    第一，中国建国以后长期以来没有房地产这个产业，是改革开放以后发展起来的房地产业，特别是住房制度改革以后把住房建设的主体到房地产发展领域。其他一般产业在新中国建立以后走过了几十年的路，而房地产业是在十几年当中走完的。

    第二，从时代背景来看，中国加速建设现代化过程中，城市化进程逐渐展开已经在一定历史时期当中加快的进行是不可避免的历史现象，在这个过程当中必然伴随着城市的大规模建设，如果这个体制是市场经济体制的话，那么这种建设包括住宅、非住宅是通过房地产业的发展和房地产市场的繁荣来进行的。

    第三，中国的产业结构的演进当中，第三产业的逐步崛起和兴起，产业结构的演化过程当中，各个产业内在有规律支撑的排序，地位作用在发生着变化，而房地产业客观上在这个过程当中又逐渐凸显出来，正是在这样一个背景下，中国房地产承载了多种的历史责任，要在加快改善中国人民居住水平上作出努力，在中国加快城市化建设过程当中承担责任，还要在整个国民经济推进过程当中，产业结构演进当中作出它的贡献。而这样一种历史作用，一个产业在一个国家社会历史发展到一定的阶段，这个历史作用是由客观的东西支撑的，换句话说，中国的房地产业作为新兴的重要性不断加大的产业，这样一种历史使命并没有完。从全国来说这样一个历史使命还会承担相当的时期，就是在上海起码在2010年以前要承担这样的历史职责。

    所以从这样的观点来看，整个房地产业在中国经济历史社会上扮演现在的角色是有客观规律决定的，这是一个最基本的背景。在此基础上还有一个观点，就是房地产产业的现象实际上是整个国民经济的反应，前几年房价低需求量反而不足，现在房价高需求量反而会增大，这个和整个国民经济的背景是有关系的，我们居民的收入尽管有差异，尽管这几年两极分化的趋势依然比较严重，但是在整体上来说，这五、六年是中国居民，特别是一部分阶层收入增长最快的年份，不管在国民经济发展过程当中，我们有波动，甚至有的地方有过热，甚至有些泡沫的说法，但是应该看到这几年中国国民经济的发展是历史上最好的年份。不管中国经济在世界上怎么评论，对整个世界经济格局当中占据什么地方，但是依然看到这几年中国经济的表现在世界范围内是认可度最高的。 

    正是这样的一种国民经济的背景导致了我们整个经济持续，相对来说比较繁荣的局面，而这个正是房地产业的支撑。从上海来说更是如此，上海将是中国最大的经济中心，将是中国率先实现现代化的城市，它的目标是建设成为世界级的国际化的大都市，它的城市规划、交通网络，整个产业结构是按照这样来部署的，只要这样的部署，这样的发展没有变，上海也必然成为一个房地产业的热点。房地产宏观形势如果从这样的视野来看，我们对房地产业发展总体就更能够准确的把握，对房地产业持续的发展就更会有信心。 

    这两年的形势众说纷纭，我一直认为随着我们整个社会的经济利益格局的变化，随着我们的舆论环境的宽松，对同一现象不同的声音看作为是一个正常的现象。比如说房价现在还是基本上合理的，这个观点也可以找出很多的依据，可以从地价的构成，未来的趋势，供求的关系完全可以得出一个房价基本合理的结论，我们换一个角度从中低收入来看，前几年好不容易一家人家凑了几十万想买一套房子了，但是房价一下子就上去了，从这些群体来说抱怨房价偏高，甚至房价很高，这个也是有它的合理之处，所以谈趋势也好，以及在这种趋势面前采取的对策也好，在市场经济发展到今天，我们应该清醒的看到这一点，对于同一种经济现象，不同的角度有不同的声音是正常的，而在这一种经济现象面前，每一个阶层，每一个群体采取相应的对策也是无可非议的。

    从政府的角度来看，我感到05年主要要解决的问题就是经济政策与社会政策的协调。从经济政策上来看，我们应该毫不怀疑，甚至应该充分信心不管是中央政府还是地方政府对于继续支持房地产持续健康发展的基本点是不会变的，中央国务院去年有10号通知持续房地产健康发展，就某种政策趋向来说，不同政府也会采取不同的政策，房地产健康发展是我们产业当中一个重要的组成部分。另外我们要看到作为社会的政府必须承担起维护整个社会和谐发展的职责，构建和谐社会，由于市场经济的发展再加上某些各种因素造成了各种不同群体在同样一个房地产市场当中，受到的得益是不同的，感受是大相径庭的，特别是是一些收入偏低的阶层，这几年他们在这样一个市场上面前怨声颇多，这几年房价的上升客观上进一步加大了不同群体之间的差距。 

    从政府的角度一方面要在宏观调控整个经济社会的背景下，保持房地产持续、健康的发展，使它依然支撑起在当前产业结构当中，房地产业对整个城市建设和国民经济的支撑力量，另一方面要通过适当的政策，适当的手段使社会政策的意图得到贯彻，能够使这种发展更加和谐。 

    从企业的角度来看，很多企业都关心，现在在总体上来说就我所接触的大部分企业，不相信崩溃，大部分企业仍然是在这个主题上，了解形式是为了解决企业怎么干，这个总体上还是从经济发展的眼光来规划以及策划的。在这个方面实际上对于企业来说，对于整个形势风险的估量，对于房地产来说企业到底有多少机会，是不是还能够保持比较强势的扩张，这是企业所关心的。在这个方面很多企业也碰到了一个两难的选择，过于扩张恐怕风险来临，过于保守担心失去机会。所以我认为，根据当前的形势，我们的企业特别是到了一定额规模的企业有必要做一件事，根据形势发展的态势，根据自己企业的状况做一个研究、审视，进行新一轮发展的定位。 

    从形式上看是一种客观的趋势，如果我们的前提假定在政府的努力下，在政府的主导下，通过房地产界的共同努力，整个形势在调控下还能够保持稳定的发展，还有几种趋势是仍然不可避免出现的。第一，市场的整体政策环境比前几年会稍微紧一些，市场竞争的程度会比前几年更加激烈一些，市场细分的趋势会更加明显一点，市场专业化操作要求会更加高一点。而过去凭借着很少资源，甚至凭借着一些关系和简单的权利依托，在短短的一两个项目，或者几年当中就有翻天覆地的变化，随着社会规范化运作加剧，这种岁月对房地产诸多企业来说基本上是不复存在的，靠自己的真本领打天下的岁月应该说是真正到来了，从这样的眼光，从这样的视野，结合自己的具体情况来审视，这个是企业所要做的功课。

    从上海市的情况来看，有几个趋势还是比较明朗的，从政府的角度会进一步优化商品房的供给结构，在这个过程当中会比较尽可能的增加中低价位房，特别是中价位房的土地供应，会对今后高档用房供应加以控制，特别是对别墅用房的地严加支出，所以政府的政策，它的分类指导的趋势应该是比较明朗的，同时从整个市场层面来看，从政策层面上来看，会更多的鼓励自助型需求的购房，对投资型的购房会采取一些调控措施，对所谓投机那更会采取比较严厉的措施。整个动拆迁的速度和前几年高潮相比会有所减慢，除了世博会以外，其他会有所减慢，这样就使得由于动迁带来的被动性购房的比重也会有所下降，这个措施主要在需求方面进行适当的调控，使得整个市场走势更加符合社会政策的导向。 

    另一方面对市场化的房地产业的发展，从整个社会层面来看还会形成一个相对比较平和的环境，我国的房地产业发展，第一个轮子是改革，没有土地使用制度的改革，没有住房分配制度的改革，没有房地产金融制度的改革，是不可能有房地产业的兴起，但是紧接着是市场，在90年代中期在政府的主导下，无疑做的工作是用市场机制启动这个市场，应该讲这几年的房地产繁荣和这个是有关系的，所以今天的房地产繁荣是两个轮子推动的，这里面就隐含了一个判断，我们可以认为今天的房地产业已经发展到这样一个程度，内在的市场机制作用，它的发挥已经能够维系这样一个市场比较正常的运作。

    所以在这个过程当中，和整个社会的职能相呼应的就可能会出现这样的一种现象，政府越来越多的关注点放在房地产业，特别是住宅建设的社会政策方面，而市场方面政府主要是从市场秩序的维护角度来推动这个产业的运行。我个人认为，可能05年就是这样一种机制转化当中悄悄在进行的一个转折点，如果说从90年代中期一个是从启动市场的角度，那么今天可能05年开始主要从促使市场稳定的、健康的发展将成为各方面的一个基本基调。 

    在这个过程当中，我们整个产业的运作机制正在悄悄的发生变化，要认识到这样一种变化，在这个过程当中客观的把握形势的发展，把握企业发展的定位和姿态。最后，不管怎么样的形势，整个经济发展总归是波浪式的前进，产业内部也有优胜劣汰，也有行业全线飘红，只要办企业就能赚钱，这种历史时期即使有也只会是短暂的，市场经济的主题在本质上是通过优胜劣汰，使社会资源得到更合理的，更有效的配置，从这样的角度来讲，房地产产业内部通过竞争的优胜劣汰也是不可避免的，所以从我们整个产业来说，有一个进一步提高我们产业的整体措施，作为一个对于资金资源和土地资源占用比较多的行业，更是要通过提高自身的素质来提高产业经济的效率，只有这样，整个社会对这个产业才会更加认同，评价才会更加高，这个产业发展才会有更加宽松的环境，既对整个国民经济作贡献，也有利于自身的发展。 

    从企业来说，在新的发展过程当中，如何进一步的提升自己核心竞争能力使自己的企业经营管理更上一个台阶，在新一轮发展当中能够保持继续发展的态势，这也是每个企业所需要做的，只有每个企业的竞争能力提高了，整个产业素质提高了，这个产业才会有更好的发展空间，在为国民经济作出贡献的同时，受到社会更多的认可，更好的赞誉，这就是我们所期望的，最后借此机会给大家问一个好，祝大家在新的一年当中取得更好的成绩，一切如意，谢谢大家。