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上海已出台相关规定，对房改房“网开一面”，免征营业税。那么，对于占北京二手房交易主体的二手公房来说，就免征营业税问题，是否也会像上海一样呢？最近，北京市建委副主任表示，正在研究相关政策，北京市二手公房很可能也会免征营业税。

　　免征营业税会对目前楼市产生什么影响？就此记者采访了业内有关专业人士。

　　免征营业税两大利好

　　协成地产市场部人士认为，如果说北京市免征营业税的想法能够最终落实，将是二手公房市场在受契税、个人所得税等相关政策变动影响，致使交易受挫后的利好因素。

　　他表示，首先，免征营业税是推动二手公房房源登记量上升的有利因素。从总体来看，如果二手公房业主不受征收营业税的限制，减少了出售房屋时的支出成本，也就增大了既得利润，就使得一部分原来因需交纳营业税而不选择出售房屋的业主考虑出售。他认为，这也从一定程度上促使卖方的出售意愿有所增强，是推动房源登记量上升的有利因素。

　　其次，免征营业税是促使购房者购买意愿增强的有利因素。据市场反馈情况看，很多业主考虑到卖房时自己增加了营业税等成本，便希望把这部分增加的费用转移到总房款上。对于购房者来说，陡增的购房成本与心理预期的房价走低情况相反，因此购买意愿非常小，导致了成交的可能性变小。而如果免征营业税，使这部分人的购买成本减少，便会推动购买意愿有所增强。

　　因此，以上两个因素会推动公房成交量的上升，对稳定房价起积极作用。

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　　在记者采访中，链家市场专业人士也认为，免征营业税在一定程度上增强了卖方的出售意愿与买方的购买意愿，也就能够促使成交几率增大，成为推动公房成交量上升的有利因素。

　　她认为，免征营业税，在促使成交量上升的同时，也就促进了二手房市场的活跃。而二手公房相对较低的价格，则对整体房价走高起一定的抑制作用；另外，二手公房面积较小、总房款较低的特点，更加适合梯级消费，对缓解百姓需求起积极作用。

　　这位链家市场专业人士认为，二手公房免征营业税，无论对行业，还是对百姓来说，都是一大利好消息。尤其在目前这样一个市场清淡、交易成本增大的情况下，二手公房免征营业税的相关规定如果能够最终落实，将具备重要意义。新政之下买卖二手房税费交多少

　　眼下，对于京城二手房市场来说最让人摸不着头脑的就是在房产买卖交易过程中到底应该交纳哪些税费？无论是房产经纪公司还是作为普通的房产交易者均被新政下的税费交纳弄得“焦头烂额”，各个区县没有一个相应统一的执行标准，使得在达成买卖双方交易环节中将会产生极大的变数，最终导致交易的“流产”。美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍认为，如果当前各区县税费交纳不统一现象继续维持较长的时间，相信对于北京二手房市场的健康有序发展将是一个非常不利的因素，也可能最终违背新政稳定房价的初衷。

　　那么，面对当前各个区县二手房交易环节的税费交纳实际状况，她进行了总结。

　　买卖双方均需交纳的税费——印花税。在整个二手房交易过程中，无论是出售者还是购买者均需交纳的税费总体来说就是印花税，是房产成交价的万分之五。也就是说，如果买卖双方以40万元成交一套房产，则买卖双方需要分别缴纳200（400000×0．5‰）元的印花税。

　　买方需要交纳的契税标准

　　在此次新政实施之后，作为房产购买者在交纳契税的过程中就要有相应的变动。第一种情况，若购房者购买房屋的签订合同日期在5月31日之前，同时交税时间能够在8月31日前完成，则按照9432元／平方米的价格标准来执行契税的交纳。如果该房产成交单价在9432元／平方米以上，依照成交价乘以3％的契税税率征收契税，反之按照成交价乘以1．5％的契税税率征收契税。

　　第二种情况，如果购房者购买房屋的签订合同日期在5月31日之前，但交税日期在8月31日之后，则按照此次普通住宅的实施细则标准来执行。即该所成交的房屋满足建筑容积率在1．0以上、建筑面积在140平方米以下、成交价格低于同级别住房平均交易价格的1．2倍以下这三个条件，就可以按照成交价乘以1．5％的契税税率交纳契税，否则只能按照非普通住宅来执行交纳契税，即成交价乘以3％的契税税率交纳契税。

　　第三种情况，如果购房者购买房屋的签订合同日期在5月31日之后，无论是在8月31日前交纳契税，还是8月31日之后交纳契税，均按照普通住宅与非普通住宅的标准来执行交纳契税。普通住宅与非普通住宅的划分标准参照上面第二种情况列举的三个条件来判定。如果普通住宅按照成交价乘以1．5％的契税税率交纳契税，否则按照成交价乘以3％的契税税率交纳契税。

　　她举例说，5月30日王先生购买了一套建国门区域的普通住宅，建筑容积率为3，房屋建筑面积150平方米，单价8000元／平方米，总价120万元。则王先生在8月31日前交完契税，其交纳的契税为1200000×1．5％＝18000元；如果王先生在8月31日后交纳契税，由于其面积超过了140平方米，不能算是普通住宅，只能按照非普通住宅来交纳契税，其交纳的契税为1200000×3％＝36000元，相比之前整整多交18000元。卖方需要交纳的营业税、个人所得税标准

　　在此次新政实施中，对于京城二手房市场来说影响比较大的还是营业税以及个人所得税的征收，大大缩减了房产出售者的收益，严重冲击了房产出售者的心理预期。那么，作为一个房产出售者，在新政之下究竟应该交纳多少营业税以及个人所得税呢？

　　她举例说，几年前，李先生在京城北部的亚运村区域购买了一套商品普通住宅，建筑容积率为2．0，该房屋面积为100平方米，当时购房价格为5100元／平方米，则其房屋购买总价为51万元。2005年，李先生要将这套房产以6500元／平方米出售，其售房收入为65万元。

　　如果李先生在6月1日之前将房产顺利出售，同时办完各种手续，则李先生除了需要交纳万分之五的印花税，即650000×0．5‰＝325元之外，不需要交纳其他任何税费。

免征营业税会对目前楼市产生什么影响？就此记者采访了业内有关专业人士。

免征营业税两大利好

协成地产市场部人士认为，如果说北京市免征营业税的想法能够最终落实，将是二手公房市场在受契税、个人所得税等相关政策变动影响，致使交易受挫后的利好因素。

他表示，首先，免征营业税是推动二手公房房源登记量上升的有利因素。从总体来看，如果二手公房业主不受征收营业税的限制，减少了出售房屋时的支出成本，也就增大了既得利润，就使得一部分原来因需交纳营业税而不选择出售房屋的业主考虑出售。他认为，这也从一定程度上促使卖方的出售意愿有所增强，是推动房源登记量上升的有利因素。

其次，免征营业税是促使购房者购买意愿增强的有利因素。据市场反馈情况看，很多业主考虑到卖房时自己增加了营业税等成本，便希望把这部分增加的费用转移到总房款上。对于购房者来说，陡增的购房成本与心理预期的房价走低情况相反，因此购买意愿非常小，导致了成交的可能性变小。而如果免征营业税，使这部分人的购买成本减少，便会推动购买意愿有所增强。

因此，以上两个因素会推动公房成交量的上升，对稳定房价起积极作用。

在记者采访中，链家市场专业人士也认为，免征营业税在一定程度上增强了卖方的出售意愿与买方的购买意愿，也就能够促使成交几率增大，成为推动公房成交量上升的有利因素。

她认为，免征营业税，在促使成交量上升的同时，也就促进了二手房市场的活跃。而二手公房相对较低的价格，则对整体房价走高起一定的抑制作用；另外，二手公房面积较小、总房款较低的特点，更加适合梯级消费，对缓解百姓需求起积极作用。

这位链家市场专业人士认为，二手公房免征营业税，无论对行业，还是对百姓来说，都是一大利好消息。尤其在目前这样一个市场清淡、交易成本增大的情况下，二手公房免征营业税的相关规定如果能够最终落实，将具备重要意义。新政之下买卖二手房税费交多少

眼下，对于京城二手房市场来说最让人摸不着头脑的就是在房产买卖交易过程中到底应该交纳哪些税费？无论是房产经纪公司还是作为普通的房产交易者均被新政下的税费交纳弄得“焦头烂额”，各个区县没有一个相应统一的执行标准，使得在达成买卖双方交易环节中将会产生极大的变数，最终导致交易的“流产”。美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍认为，如果当前各区县税费交纳不统一现象继续维持较长的时间，相信对于北京二手房市场的健康有序发展将是一个非常不利的因素，也可能最终违背新政稳定房价的初衷。

那么，面对当前各个区县二手房交易环节的税费交纳实际状况，她进行了总结。

买卖双方均需交纳的税费——印花税。在整个二手房交易过程中，无论是出售者还是购买者均需交纳的税费总体来说就是印花税，是房产成交价的万分之五。也就是说，如果买卖双方以40万元成交一套房产，则买卖双方需要分别缴纳200(400000×0.5‰)元的印花税。

买方需要交纳的契税标准

在此次新政实施之后，作为房产购买者在交纳契税的过程中就要有相应的变动。第一种情况，若购房者购买房屋的签订合同日期在5月31日之前，同时交税时间能够在8月31日前完成，则按照9432元／平方米的价格标准来执行契税的交纳。如果该房产成交单价在9432元／平方米以上，依照成交价乘以3%的契税税率征收契税，反之按照成交价乘以1.5%的契税税率征收契税。

第二种情况，如果购房者购买房屋的签订合同日期在5月31日之前，但交税日期在8月31日之后，则按照此次普通住宅的实施细则标准来执行。即该所成交的房屋满足建筑容积率在1.0以上、建筑面积在140平方米以下、成交价格低于同级别住房平均交易价格的1.2倍以下这三个条件，就可以按照成交价乘以1.5%的契税税率交纳契税，否则只能按照非普通住宅来执行交纳契税，即成交价乘以3%的契税税率交纳契税。

第三种情况，如果购房者购买房屋的签订合同日期在5月31日之后，无论是在8月31日前交纳契税，还是8月31日之后交纳契税，均按照普通住宅与非普通住宅的标准来执行交纳契税。普通住宅与非普通住宅的划分标准参照上面第二种情况列举的三个条件来判定。如果普通住宅按照成交价乘以1.5%的契税税率交纳契税，否则按照成交价乘以3%的契税税率交纳契税。

她举例说，5月30日王先生购买了一套建国门区域的普通住宅，建筑容积率为3，房屋建筑面积150平方米，单价8000元／平方米，总价120万元。则王先生在8月31日前交完契税，其交纳的契税为1200000×1.5%＝18000元；如果王先生在8月31日后交纳契税，由于其面积超过了140平方米，不能算是普通住宅，只能按照非普通住宅来交纳契税，其交纳的契税为1200000×3%＝36000元，相比之前整整多交18000元。卖方需要交纳的营业税、个人所得税标准

在此次新政实施中，对于京城二手房市场来说影响比较大的还是营业税以及个人所得税的征收，大大缩减了房产出售者的收益，严重冲击了房产出售者的心理预期。那么，作为一个房产出售者，在新政之下究竟应该交纳多少营业税以及个人所得税呢？

她举例说，几年前，李先生在京城北部的亚运村区域购买了一套商品普通住宅，建筑容积率为2.0，该房屋面积为100平方米，当时购房价格为5100元／平方米，则其房屋购买总价为51万元。2005年，李先生要将这套房产以6500元／平方米出售，其售房收入为65万元。

如果李先生在6月1日之前将房产顺利出售，同时办完各种手续，则李先生除了需要交纳万分之五的印花税，即650000×0.5‰＝325元之外，不需要交纳其他任何税费。

如果李先生在6月1日之后将房产出售，除了需要交纳325元的印花税，还要根据持有房产时间不同交纳相应的营业税和个人所得税。假如李先生持有房产在2年之内，需要交纳32500元的营业税、2275元的城建税、975元的教育费附加，以及20785元的个人所得税，剔除相关的税费，李先生的售房净收入为83140元。

假如李先生持有房产在2年以上5年以下，营业税、城建税以及教育费附加均可以免交，但是还需要交纳27935元的个人所得税和325元的印花税，其售房净收入为111740元，相比两年内出售增加28600元(111740-83140)。

假如李先生持有房产在5年以上，将不涉及到新政之下的任何税费，也仅仅需要交纳万分之五的印花税即325元，则其售房净收入为139675元，相比两年内出售的收益将提高56535元(139675-83140)。

北京市统计局２月２８日发布的统计报告也佐证了这种观点，报告显示，去年北京二环以内地区商品房价涨幅最高，其次为五环以外六环以内地区。

统计显示，从销售地域看，商品房平均售价涨幅最高的是二环路以内地区，与２００３年相比，平均增长１６．１％；其次是五环路以外六环路以内地区，受五环路、六环路及城铁等道路交通设施不断增加的影响，该地区商品房平均售价同比增长１５．１％。２００４年，北京商品房每平方米平均售价为５０５３元，其中住宅为４７４７元，分别比上年末增长６．７％和６．５％，２００５年预计将继续增长。

伴随着官方和专家的声音，地产商们也提出了相同的看法：在日前举行的论坛和年会上，地产名家潘石屹、任志强、富力的吕劲等都表示了对未来地产形势的乐观看法，潘石屹甚至提出了一个具体的数字：涨价２０％。

伴随着对大好形势的预言，他们都没有否定目前已经很高的房价。

对于北京市的中低收入人群来说，经济适用房可能越来越成为他们实现住房梦的一个惟一的桥梁，记者日前采访了有关人士，发现了在经济适用房发展中的三大待解谜局：

谜题一：供不应求与土地减少

经济适用房的供不应求现在可以用“家喻户晓”来形容，记者采访的一位购房者这样对记者描述“近来几次希望通过雇人排队和网上排号能够买到一套经济适用房，但人太多了，还每次都是开始不久就没房子了，几次都这样。”参加工作已不少年的他从去年就开始寻找与单位距离较近的经济适用房项目，但都在现场排队放号人满为患的情况下无功而返。

“显然，还是经济适用房放号的数量太少。”北京一位房地产有限公司经理这样说。记者在采访中发现，抱怨经济适用房房源少的购房者不在少数。据悉，今年本市经济适用房开发规模仍将在３００万平方米左右，但据了解，今年的经济适用房以回龙观、天通苑、百子湾一号、翠城等“老项目”后期为主，这些房子中的多数还没开盘销售，就早已被排队预订得差不多了。像长安新城今年推出最后一期４栋塔楼不足１０００套住房，而实际上在去年就有２０００多人在排队，目前除了一些朝向不好的房子外，基本已经没有房子了；而天通苑目前的号已经排到了２万多位，据一位销售人员讲，如果现在排队，买到房子的希望不大，因为即使将来有房，数量也不会多于２万套；翠城馨园小区新开工的ＡＢ区３号、４号和６号楼，三栋楼建筑面积超过７万平方米，开工前就已经被排队预订得差不多了。对此有专家表示，目前消费模式的趋同使得住房形成了集中性购买，经济适用房因为价格低自然受到相当一部分中低收入家庭的欢迎，每年竣工的２００万平方米经济适用房显然无法满足这个强大的需求。

政府在这方面还是比较重视的，在今年北京两会上，市长王岐山的讲话和建委有关部门公布的数据均提到，２００５年北京经济适用房将新开工３００万平方米，同时竣工面积将达到２００万平方米。依照市政府制定的计划，北京市在２０１０年以前每年经济适用住房开工量为３００万平方米，每年所需供应土地数量为２５０公顷左右，这是一个不小的数字。

２００５年以后将是什么局面，在日前的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘针对当前住房供应结构不合理、中低收入家庭购房困难这一问题提出，将进一步加大中低价位普通商品住房、经济适用住房的建设力度。作为房地产业的行政主管部门，建设部此番言论无疑为２００５年经济适用住房建设的走势确定了基调。在建设部明确扩大经济适用房建设的同时，各有关城市亦纷纷提出了扩大经济适用房建设力度的计划。北京市建委有关人士也表示，将深化政策调研，合理确定“十五”期间本市经济适用住房的发展规划。这传达出北京市主管部门今后将有可能对经济适用房的政策进行一定的调整。

实际上，虽然建设部等主管部门已经确定了政策方向，但北京一些地产市场的专业分析人士认为，作为一种商品，经济适用房同样面临需求的无限性与供给的有限性的问题，而从经济适用房的本质来说，它是一种社会保障。社会保障的提供应该是动态的，其数额应随着被保障人经济条件的变动而变动。在被保障人经济困难时，如患病、失业等状态下，社会保障数额应加增，而随着被保障人经济状态条件的好转，保障数额就应减少或停止，但经济适用房的提供却是静态的，被保障人一旦购买了经济适用房之后，对于该房的享有是终其一生的，不因为其经济条件的好转而改变。例如当前相当一部分购买经济适用房的人是工作时间不长积蓄不多的年轻人，他们经济条件的提升是非常快的。但是在他们经济条件好转之后政府并不能够哪怕是有条件回收那些带有福利性的经济适用房。也就是说，这些经济适用房对于社会来说是有去无回的。按社会的发展来看，经济适用房的需求是无止境的，每阶段都会有大量的符合资格的中低收入购房者，而政府对经济适用住房的供应即使是再加大规模也依然是有限的，要受到财政承担能力和土地规划的限制，从北京的实际情况来看，有关部门目前已经难以提供大量用地，以用于经济适用住房建设计划，再加上经济适用住房的利润率相对较低，也比较难以吸引开发商的热情。

虽然，今年北京还将按照２００２年制定的经济适用住房建设计划，新开工建设３００万平方米的经济适用房，但有没有新项目目前还不得而知。其实，今年开盘的所谓新的经济适用房项目就已经是在售经济适用住房项目前两年“老项目”的后期了，而一些项目明年发售的部分也早已被排号透支了。因此，大部分分析人士认为，为了解决中低收入家庭的住房问题，经济适用住房建设在高速发展的同时应开始关注土地减少的问题。

谜题二：准入标准与适用群体的契合

北京市建委主任刘永富日前表示，今后经济适用住房户型将“瘦身”，从２００５年开始经济适用房将以中等户型为主，８０平方米的占绝大多数。北京将严格控制１００平方米以上的大户型，其比例要在１０％左右，而五六十平方米的户型也占１０％左右，主要是建设８０平方米左右的中等户型。

刘永富还表示，经济适用房将逐步向定向安置转移。今后经济适用房将逐步向危改搬迁户、市政道路建设改造外迁人员、落实私房政策外迁户等特定人群转移。

在有人对此消息表示欣喜的同时，更多的行业人士却不掩饰自己的担忧。分析人士认为，经济适用房在缓解中低收入群体住房需求和改善房地产市场结构的同时，其本身还存在着一个矛盾，在实现操作中不可回避：那就是准入标准与适用群体之间的问题。危改搬迁户、市政道路建设改造外迁人员、落实私房政策外迁户等特定人群等是否大多数具有购买经济适用房的能力？

目前对于享受经济适用住房群体界定为中低收入家庭。尽管我国目前还没有明确中低收入家庭标准的规定，但有一点可以肯定的是，中低等收入家庭占我国城镇人口的大部分。仅以北京为例，如按照北京的规定来看，购买经济适用房的条件之一为家庭年收入在６万元以下，如果以目前普通的家庭构成来看，一个家庭有两个工作的成年人，则人均年收入为３万元。有关资料显示，北京２００３年城镇居民人均可支配收入为１３８８２．６元，２００４年１－１１月北京城市居民人均可支配收入为１４３３１元，因此６万元的家庭年收入无论怎样都应该属于中等偏上家庭的收入水平，这个收入层次绝对要占据到该市居民的大多数。而同时，无论是按照前不久建设部政策研究中心提出的“楼市黄金分割比例”经济适用住房应占２０％，还是部分业界人士所倾向的所有社会保障用房比列不应超过２０％，都可以看出经济适用房只是向小部分的中低收家庭提供，而不是面向社会广泛供给。有关数据表明，作为经济适用房建设的标杆城市，北京１９９８年至２００４年的７年间共建设经济适用住房项目对于拥有上千万人口、几百万中等收入人口的北京城来说，仍是杯水车薪。其他城市对经济适用住房购买群体也存在类似的问题。

享受经济适用住房群体界定的不准确，将会直接引发经济适用房销售目标的失控。

实际上，真正需要经济适用房的群体在社会中究竟占有多少比例？需要不需要启动经济适用住房这样一种模式来解决社会中困难群体的住房需求？建设部政策研究中心主任陈淮认为，当前已进入了一个大部分中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工在房改之后依靠市场改善住房条件的加速期，从总体上说住房困难的阶段应当已经过去了。在这样一个阶段，真正需要政府帮助解决住房困难的，主要是那些低收入群体而非中等收入群体。可是很明显，低收入群体是难以问津那些仍有价格门槛的经济适用房的。

谜题三：经济适用房是否应纳入社会保障体系﹖

目前关于经济适用房是否应纳入社会保障体系业内争论越来越激烈，北京市城市规划院一位专家认为，经济适用房目前的开发模式主要是房地产开发商来开发销售但经济适用房的社会保障性质决定了其公平性，即使不能使符合条件的群体全部能够享受到，但其中大多数人是应该能够享受到的。然而不仅经济适用房的小比例供给难以实现上述要求，就是其市场化运作本身也是不可能贴合经济适用房的社会保障目标的。更深一层说，社会保障功能的实现是一定要以政府为操作主体的，市场的正常运行则必须是要以开发商和购房者等买卖双方为主体的。政府的社会保障行为无谋利目的，而开发商的经营行为则以谋利为直接目的。因此，社会保障与市场从某种程度上说存在着一定的矛盾，这是当前经济适用房面临的又一矛盾。在国外，实行由政府建设福利房和廉租房，地产商只负责承建，政府按标准建，很容易控制房子的面积和造价。而目前我国推行的经济适用房政策则不同，都由开发商承担，而开发商是自负盈亏的企业，不能不算经济账。无法只顾社会效益不考虑经济效益，经济效益最终体现在房子的销售上，在目前供大于求的房地产市场竞争下，迅速销售成为开发商追求的目标。

经济适用住房概念的提出，是以我国房地产行业基础薄弱及市场化发展起步阶段、福利分房制度即将终结、大部分人收入水平相对提高、住房需求迫切但购房能力还弱等几大原因为背景的。但是社会保障毕竟是由政府针对某种特定的困难，而以相应的优惠措施予以救济的福利制度，是不可能泛泛地全面的救济和保障。因此政府是不可能以一种特殊的优惠政策为全民建经济适用房的，如果市场上全都是经济适用房，也就无所谓有经济适用房和商品房之分了。但如果经济适用房只为一部分中低收入家庭建设，那么，经济适用房不仅在房地产市场上制造了一种对其他商品房经营者的不公平，而且在消费领域对其他中低收入家庭也产生了一种不公平。

政府对经济适用房这种投入如果不列入保障体系而进入市场体系，将与大众化的社会福利没有本质区别，不仅减少了政府的应有收入，而且无益于维持政府对社会保障的再投入。此外，正如“社会资源总是稀缺的”，政府的福利资源同样也是稀缺的。与廉租房相比，经济适用房一旦过渡到购户名下，就成了购买户完全资产，即便该户今后收入提高，进入高收入者行列，他依旧可享用政府的福利资源，而经济适用房上市，补缴象征意义的土地出让金，并不能补偿政府的福利资源。廉租房则不然，一旦租户不符合帮困条件，廉租房就可被腾出来，供新的贫困家庭租用，从而可使政府的福利资源得到效益的最大化。

因此，在“居者有其屋”问题上，政府的立足点应当是保障户户有房住，而不是保障户户有房产。对于最低收入群体的住房问题，政府要向社会困难人群提供特殊的社会福利，向他们提供廉租房；而对于中等收入群体的住房问题，绝大多数国家的实践证明能够通过采取一定的措施在市场框架下予以解决。针对目前我国以售为主的流通格局已经形成，不宜急于调整经济适用房的存量结构，而应在增量结构中逐步扩大租赁比重。当前政府应该为住宅租赁市场和二手房市场的形成创造政策环境，大力扶持房屋租赁业和相关中介机构的发展。在政策上推动二

第一：热点区域切莫持房观望

按照以往的市场经验，朝阳区和海淀区是节后房屋出租的热点区域。据“链家”往年节后成交区域统计数据显示，成交的租赁房源中，有６２．１％的房源集中在朝阳区和海淀区，其次丰台区占１０．４％，东城、西城、宣武、崇文、石景山占２０．２％，其余郊区占７．３％。因此，热点区域节后市场需求旺盛，能够较快出租。

但是由于节前市场冷清，热点区域的许多业主的房屋处于空置状态，挽回损失成为节后业主们普遍的心理。由于节后房屋租赁市场必将进入高峰期，特别是朝阳海淀这些热点区域，租赁房源面临供不应求已经是京城租赁市场最显著的季节性特征，因而许多熟悉市场行情的业主抱着持房观望的态度，想待到租金大幅上扬再把房屋租出去，以提高收益。“链家”市场人士提醒广大业主注意：盲目地持房观望将会延长房屋的空置期，使业主再度遭受损失。

第二：出租房屋切忌胡乱抬价

许多业主都想利用节后租赁高峰乘势提高房屋的租价。“链家”市场人士分析认为，盲目提价不是明智之举。首先，目前北京的房屋租赁市场比较成熟，每个区域形成了各自不同的市场行情，例如热点区域（如中关村、ＣＢＤ），一居室月租在１５００元、两居２０００元、三居室２４００元左右，即使是旺季租金价格变化也不会太大。业主租金随个人主观意愿漫天要价很不明智；其次，高租价客户很难承受。根据“链家”以往的经验，节后的租赁高潮６０％以上是由外地进京务工人员的住房需求所导致，而这批人员当中有相当一部分是属于初次进京，对于北京房屋租赁的高价还不了解，也很不适应。他们的租房需求对价格的反应很敏感，稍高的价格有可能推迟他们继续寻找房屋的时间，以便找到符合他们心理价位的房屋。如果业主们一味地提高租金价格或是维持高价不变，势必错过了出租的最佳时机。

第三：稍作布置能够尽快出租

为了利用节后租房旺季尽快出租房屋，业主应该保持屋内清洁干净、设施较齐。因为对于客户来说，房屋干净、家具家电齐全，价格适中，房屋就好出租，至于屋内的装修，普通的简装就比较合适。业主还可以根据房屋所在区域的租赁市场需求群体特征，相应的调整房屋布局或增加简单的配套设施来迎合租客的偏好。例如针对有阅读爱好的租客可以简单配个书架、从事ＩＴ租房者较多的区域可以配置ＡＤＳＬ、白领租房者较多的区域可以将房屋布局稍微个性或者温馨一点等等，只要稍微改变或者增添一下屋内设施，就可以使房屋尽快地出租出去。

第四：应该尽量委托经纪公司打理出租

即使是租赁高峰期，很多业主仍然面临没有客户信息的尴尬境地，另外由于刚过完年，很多业主也不愿意自己打理房屋出租事宜，“链家”市场专业人士认为，此时委托正规的品牌经纪公司代理出租则是明智的选择。因为有信誉的正规经纪公司有大量优质的信息资源，这意味着更高的成交几率，更快的出租速度。租房者可以到品牌经纪公司咨询，不仅出租安全有保障，节省了不断带客户看房的麻烦，还节省了时间成本。

第五：空置期应该关注

业主要想提高房屋出租的收益，除了在价格上加以考虑之外，减少房屋的空置期也是关键。业主可以委托正规经纪公司，采取“房屋出租全程代理”的方式进行代理出租，这可以避免空置期的风险。“链家”的“年付房屋出租全程代理”业务，无论房屋是否出租，业主可以一次性获得一年的房屋租金，获取稳定的租金收益，不管市场有何变化，房屋租金都会稳稳赚得，并享受“链家”专业的房屋维护、管理服务，从而达到业主既稳定获得租金收益又可以放心出租房屋的目的。

总之，随着节后租赁高潮的到来，租赁市场交易量会大幅增加，“链家”市场人士认为，只要业主保持一个良好的心态，当机立断，空置的房屋便能尽快地走出“冬歇期”。

[据最新消息：２月１日，中国民生银行中关村支行行长纪乃方明确表示，该支行将为合作建房提供所需贷款——]

提起双轨制，许多人都不会陌生，它曾在上世纪八九十年代真切地存在于我们的生活之中，那时的双轨制意味着一件商品经过不同的渠道得到它得付出不同的价格，它是我国当时市场经济还不完善的产物。

在不久的将来，我们的生活中又将出现一个双轨制，与以前的双轨制不同，这个双轨制将出现在房地产开发中，是原有开发方式的重大变革：以后的地产开发将由地产公司一家独霸变为个人集资建房和地产专业公司开发并行天下，它是地产市场充分竞争的结果，是地产市场经济成熟的表现，它的催生者就是目前地产界轰动一时的个人集资建房。

据记者了解，在广泛征求众多地产界专家意见后，日前北京市人大代表孙维绚已正式向北京市人代会提出了代表提案，提案中把目前北京市个人集资建房的实践提到了一个新的高度，孙维绚认为，于凌罡牵头的个人集资建房有望成为北京市目前解决中等收入家庭（年收入６万—１０万元）的一条切实可行的新思路。此提案一旦通过，国内地产开发的面貌将发生划时代的变化，个人集资建房这种令人耳目一新的地产建设开发模式将登上自己的舞台，它不仅将使许多原来对自己所住房子的开发毫无发言权的购房者变成自己住宅开发的真正主人，也使更多具有中等收入的人能更早地买到自己的满意住宅。

此提案一旦通过，中国地产界将永远记住２００５年。

国内集资建房第一人于凌罡的事业看来正步入朝阳。当记者采访时，这位刚过３０岁的年轻人疲惫中透着抑制不住的兴奋，充满自信的他对记者说，个人集资建房这条路看来是走对了，当初刚开始操作时，他曾设想的种种困难而今正一个个被顺利克服，尤其让他感到振奋的是，上至建设部下至北京市建委的各级有关部门对他的集资建房项目都表示了肯定，相关审批政策目前也是一路绿灯。

商品房概念的划时代改变

于凌罡介绍说，集资建房目前运作一路顺利，但前段时间所选地块已有所变动，目前经过项目筹备小组的内部反复讨论，初步将地块定在健翔桥与三元桥之间的一块地块，具体位置现在还未最后确定。

至于楼型，原先所流传的高层塔楼及六层板楼均已被明确否定，楼型初步设定为小高层，带电梯，每家的户型由购房者自己确定。

建成后，这个集资建房的项目将对国人的传统住宅概念产生革命化的冲击。

首先是户型新。于凌罡向记者介绍说，项目建成后，各家的户型和面积将完全自主，即项目峻工后，各家的面积将不是以往意义上的居室概念：当你敲开一楼的一居室住户时，很可能他的一居室有１００平米，而二楼的另一家三居室才不过８０平米。

这样会不会使施工和设计难度特别大？于凌罡说已经正式咨询过有关规划和设计部门，答案是不存在问题，可行。

其次是产权新。建成后，用于凌罡的话说，各住户将拥有比现有产权权利范围更广泛的“大大产权”，他解释说，目前的常规商品房建成后，底商的开发权将属于开发商所有，开发商可售卖底商以取得收益，而集资建房项目成功后，底商的所有权和相关收益将属于所有业主，底商租售所得的收益分配初步设计为按每户面积来分，业主面积大者多得收益，面积小则少得。

小区内停车位的所有权也将全归业主。建成后，业主将按照事先选择划定的每户停车位停车，而毋须交纳任何费用——而据记者调查发现，目前相当一部分小区物业纠纷就是源于小区停车位收费。

第三是物业管理新。小区的日常物业管理将由一个经过注册的固定组织去实施，其功能类似于目前的业主委员会，但职权将比业主委员会要广：这个组织将聘请小区物业管理运行所需的各类工作人员，该模式也是北京目前任何住宅小区没有的。

在其后记者采访建筑设计院一位专家时，专家指出个人集资项目的这种物业管理模式非常类似于业内一直呼吁引进的我国台湾地区广泛实行的较为先进的物业管理模式，相比较现存的物业管理模式，它的好处显而易见：首先它完全免除了物业管理公司与业主之间的利益纠纷，而这正是现在物业纠纷的主要焦点。目前北京许多小区的物业公司是自负盈亏的经济实体，它的经营宗旨是奉行利润最大化原则，限于目前物业管理水平，许多物业公司为追求自己的利益总是挖空心思巧立名目地进行收费，相形之下，小区的业主们由于平时工作很忙，另外由于对物业管理相关政策法规了解水平的参差不齐，因此在实际上很难形成一个强有力的业主委员会来制约物业管理公司牟取非法利润，从而产生了双方权利与义务的尖锐对立，这一点已被目前繁多的物业纠纷所证实，前不久的一项调查显示，在许多小区中，“管家”已成为“冤家”，有超过一多半的（７２％）业主对所在小区的物业管理不满。

还有一个新就是集资建房的初衷：可以省钱。据于凌罡的项目筹备小组最新测算，该项目最后建成后每平米的价格将比同地段的同类商品房价格低２０％左右。

面对坊间曾广泛流传的能便宜４０％左右的传闻，于凌罡澄清说，个人集资项目并不打算走经济适用房的路子，为了业主将来能够拥有完全产权并能自由交易的住宅，项目筹备会已决定按正常的商品房开发程序走，而与正常的商品房开发程序相比，个人集资建房可节省的是广告和销售的费用，但超支的可能是设计和建设费用，两者一均衡，结果为约有２０％的价格差距。

定位：中等收入家庭的品牌社区

谈到目前项目的加盟者，于凌罡非常自豪，３００多个加盟者中有１００个以上拥有硕士学历，其中有约３０个博士、教授级的高级知识分子，“海归”也不乏其人，央视的四大名嘴之一也已加入了于凌罡他们的行列。

在加盟者中还有一个特点：就有相当比例的房地产从业者，对此，于凌罡解释说，正是由于他们拥有这方面的技能和从业经验，所以才更加热爱这个项目，因为在平时工作中他们都是按照所在房地产公司的意图去工作，而集资建房项目就像是他们自己的作品，可以按照自己的意愿去塑造自己喜欢的住宅，而这正是其中许多人一生的梦想。

虽说加盟者中多数都是地产从业人员，但项目筹备组还是决定去外面聘请专业的房地产服务机构共建项目，当然也不拒绝一些相关房地产服务机构的热情帮助，据于凌罡透露已经有不下１０家相关机构找过他，愿意提供相关援助。

带动现有地产开发走上新路

在个人集资建房初始，可能谁也没想到后来它的好处有那么多。

于凌罡向记者透露说，现在已经开始有地产公司找他合作开发个人集资项目了。对于这种现象，他分析认为，现在实际上随着新开楼盘的不断增多以及相当部分有实力的企业开始涉足地产业，地产业的竞争已日趋激烈和复杂，开发商的风险也在不断地加大，建设部提高地产开发企业首期资金投入比例和封顶销售以及禁占农民宅基地等相关政策的出台，更加剧了地产开发的风险和地产企业资金链运作的压力，一旦某个开发环节出问题、资金链断裂或销售时期过长，都可能是对一个地产公司的致命打击。

个人集资建房项目恰好克服了这些风险。首先销售对象已经现成，这就省出了开发者广告及销售的费用，其次，拿地也没有风险——开发商可在业主集体拿地后再介入，使得房子盖完即是售完之时，省去了资金链断裂之忧。

那合作点在什么地方呢？在项目运作过程中。于凌罡体会最深的是项目耗费时间太长及业主精力不够是项目筹备会面临的主要问题，由于业主们的知识再专业也比不过开发商，因此在筹备项目中许多原来不懂的要从头学习，再加之业主们自己都有工作，时间和精力不允许他们整天都花在这件事上，因此专业地产商和集资建房的业主们的合作契机就出现了：具体操作可由专业地产商去做，业主只要去监督就可以了。对地产商来说，花很少的成本、担很少的风险就可以完成一次地产项目的开发，双方达到了共赢。

据于凌罡介绍，目前越来越多的地产界专家和地产商对他表示了支持，并且也有越来越多的人相信，这条路将成为城市地产开发中一条行得通的新路，形成一个地产开发双轨制的新局面，为越来越多的人圆梦。另外，据业内人士预测，首批集资建房成功者不仅给了其他后继者信心，同时也将催生一批新的房地产服务商——代理集资建房机构。

山西人为什么这么牛？原因现在大家都很清楚，山西的煤炭近两年来价格一路走高，电力的短缺、运输的紧张、矿产资源的不均衡现象都使得山西的煤矿主们的财富在短期内急剧膨胀，并且带动了焦化等一系列相关产业的飞速发展。

但据调查，在山西煤矿密布的那些城市，煤矿主们并不在当地买房置业，而是选择距离不远的北京、上海等地，背后的原因主要是因为矿难频发，矿主们获得的大量财富可能会因为一次矿难就赔得倾家荡产，在外地投资不仅是为了转移财产也是看中了北京、上海等地良好的文化氛围和经济条件，有的人甚至把家长期安在北京，工作时在北京山西两地跑，由于经济实力雄厚，他们在北京购置房产时目标锁定在交通发达的四环以内的中高档房产。

■地产市场山西新贵走势正旺

戴德梁行泛城中国住宅服务网研究部的数据显示，近两年，外籍人、港澳台人以及外省市人在北京投资置业大幅增加，尤其是一些高档房“三外”买家已经成为购房主力。去年外省个人在京城置业投资达到２２０．８８亿元人民币。在庞大的外省购房群体当中，除了名声在外的温州人外，山西人在不声不响中购置了大量京城房产。

另外根据北京房地产信息网提供的数字，２００４年上半年外省市个人购买比例为２３％，商品住宅、别墅、高档公寓项目外省市个人购买比例超过了３０％，其销售总额达到２２０．８８亿元人民币。而山西人便是其间的购房主力军，在２３％的外省市购房比例中，有近四成是山西人。更有业内人士声称，北京的高档楼盘约有１０％被山西大款买走。

日前在山西省太原市商贸大厦举行的北京精品房地产展示推介会结束。由于山西人在北京买房置业越来越多，这次有近２０个北京楼盘集体到太原来推销，就是因为看好山西市场。据主办方透露，房展售出２０多套房子。有关人士称，“过去的两年里经济的高速发展，尤其是能源涨价，给山西相关产业的经营者带来了巨大的收益。于是，到北京购房成为这些人投资的一个新渠道。”

最早将业务踏足山西的是北京人济集团，２００３年他们曾组织山西看房团到北京看房，结果销售业绩让开发商颇为满意。此后该公司一直看重山西市场，并在太原设立了办事处，派出营销人员长驻山西，专业从事山西地区的销售业务。

有人济集团作为先驱，２００４年，宝星置业房地产公司也在山西省城太原进行推广，据称在一周之内认购８０多套，非常火爆，以至于该公司位于西单北大街的一个项目开始推广时第一站不是北京，而是直奔山西。

２００４年年底，北京顺驰置地有限公司、北京锋华兴业等也开始进军山西。锋华兴业目前已经接待了好几批看房团，据该公司销售总监透露，成交率还是很高的。

业内有关人士为这些山西大款做出总结：就房型来看，他们一般喜欢配套设施齐全的低密度住宅，独栋、连排、叠拼无疑成了户型的首选。就地段而言他们更青睐亚奥板块和ＣＢＤ板块。他们在购房时多以现金交易为主并不采用通常的按揭方式。

看到了山西购房者的豪气冲天，不禁让人想起了不久前还炙手可热的温州购房团。

虽然没有什么深厚的经济理论功底，只是凭着自己的直觉，温州购房团就将自己从温州炒到全国，甚至足迹遍及美国纽约、长岛。这支近１０万人的炒房大军，手中有上千亿元的资本，有消息称甚至更高，仅温州某房产投资俱乐部，会员就达６０００多人。四年来，温州炒房团先后到上海、深圳、南京、杭州等经济较发达城市炒房产，所到之处房价骤升。那些凭微薄工资生活的市民们，惟有望房兴叹。

温州炒房团现象引起各方争议。一方面老百姓买不起房，另一方面房价步步飙升，为建立公开交易机制，规范房地产市场行为，推动房地产业的健康发展，不少地方的市委、市政府日前出台措施，重拳遏制温州炒房团对当地地产市场炒房过猛、过热的现象。

有意思的是，温州炒房团不仅炒高了外地的房价，也炒高了温州本地的房价。温州市最近出台了一个政策：“内部认购”将受到处罚。近年来，温州市炒房现象过热，引起各方不满。一些有钱人通过内部认购等方式大量购房囤积炒高了温州房价。

为规范推动温州市房地产业的健康发展，温州市出台的《关于加强商品房预售销售和转让管理的意见》规定，房地产开发企业进行商品房预售，应当向认购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应该载明《商品房预售许可证》的批准文号。特别是，房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，不得以“内部认购”等方式预售商品房，违者由房产管理部门依照有关规定予以处罚。

■山西温州模式之别

据业内人士分析，山西购房者和温州购房团实际是代表了两种购房群体，温州购房团是典型的炒房者，山西购房者则偏重于高端置业。

温州购房团的购房模式比较张扬，不论在广州、上海，还是在长三角沿线，他们都一度让那里的房地产市场起了不小的波澜，还没等到他们在北京的市场上有所作为，舆论已经对他们形成了围剿之势，而山西人的购房模式就比较沉稳内敛，不声不响地购置了大量房产，显示了自己的资金实力。因此得到了北京开发商们的热烈欢迎，纷纷去山西开展业务。这体现了南方人和北方人不同的投资价值理念。

山西人与温州人的投资方式有着巨大的区别。据调查，温州人炒房的方式比较精明，常是先以极少的资金以订金的方式把看中的楼盘定住，在短期内就把楼盘转手，业内称之为短投资，而山西人则要实在得多，他们喜欢将财富固化，喜欢买房子。这与我国自古以来的投资观念是分不开的。自古以来，北方人出外经商赚了钱后，喜欢回家买房置地。这一点在现在的山西人身上依然可以看到，他们依然有这样的偏好。因此他们在北京买房子是踏踏实实地长线投资，将房子作为自住或自家的产业来经营。正是由于这一点，业内舆论对于山西购房者还是比较友好的。

此外山西人的投资理念与温州人不同。是买房子的目的不同，温州人的方式业内称之为索罗斯的方式，本质是一种金融投机，对于房子这种不可再生资源来说，这种炒作行为是恶意的，对市场并不好。而山西人则不同，他们买房子的主要目的是最后的居住，投资是副产品。他们是居住型的投资。其次，他们买房子所看中的房子特点不同。温州人一般就是看中一块地块有升值潜力，就大量买入，伺机出手，而山西人不太看中升值，更看中房子的保值，他们认为房子只有保值才能升值。

除了以上的区别之外，温州人的购房具有比较大的资金链组合，是有组织的行为，他们能在短期内集聚大量的资金，对地产市场的影响比较严重，而山西人的购买则多是一种独立的个体行为。稳扎稳打，影响不大。根据北京中原地产市场研究部的调查发现，目前山西购房者有加大的迹象，但是他们绝不是别墅市场主要客户群体。北京别墅市场主要还是靠本地高端客户来支撑，外地人群也越来越倾向于到北京选择别墅，山西购房者仅是其中较为明显的一个特征。

■京城炒房疑点分析

必须明智地看到，炒房现象的影响力跟规模有关，只有达到一定的规模才会对整个市场产生影响力。单个的炒房在现在的房地产市场中不可能完全被消灭，实际上每天存在着大大小小无数次的炒房，这些是跟地域区别没有关系的，对于影响不大的个人炒房，也就是一种房产投资形式而已，记者日前采访了北京中原地产市场部经理李林先，对北京市的炒房现象做了一些分析。

他认为，尽管对于地产市场来说，大规模炒房不是一种正常的市场行为，也不利于地产市场的健康发展，但炒房行为的确一直存在。这个现象之所以存在，是因为炒作房地产有很大的利润空间。如果行业规范了，炒房者没有利润空间，届时这个现象也就不存在了。但就目前来说在北京投资房子来增值还是一个稳妥的方式，在北京“炒房”还是个明智的选择。

针对目前一些认为房价高昂、不宜炒房的言论，他表示北京的房价并不高，而且业内很多专家都认为北京的房价并不是处于高峰，而是处于上升通道，未来几年房价仍然会上涨。

他认为，根据北京统计局公布的数据来分析，近几年北京的房价上涨幅度不超过１０％，因为这个统计口径的问题，并不能真正反映北京的房价上涨幅度。根据中原研究部多年来的调查分析，一些区域内房价年上涨幅度达到１５％。以上数据分析表明北京房价一直处于上升阶段。而相对于上海，北京的房价有很大的上涨空间。尽管他并不赞成炒房者来搅乱房地产市场，但是实际上来北京炒房是有很大的赢利空间的。

他认为对于一个地域的地产市场来说，炒房行为不会影响普遍的房价。炒房者肯定会对当地的市场造成一种干扰行为，使本来高企不下的房价稳步上涨。如果从细分市场来分析，炒房者一般炒作的对象是高端楼盘，影响更大的高端市场。对普通商品房的直接影响不大，但间接影响大。高品质、高端楼盘的上涨更给了普通商品房上涨的充分理由。

前一段时间的央行加息会对炒房者有所影响，但目前的加息幅度影响不大。加息是调控宏观经济的一个金融手段，本来是减缓宏观经济的高速发展态势，因为房地产经济也是宏观经济的一个组成部分，所以对房地产的影响也是大家所探讨的一个焦点。加息是未来步入加息通道的一个信号，预示着未来会逐步加大利息。就本次加息而言，对购房者所增加的负担并不明显。但是加息隐含着投资房产所付出的成本未来有增大的可能，对炒房者来说是加大了风险。

对于最近有一些地产商开始预测今明两年的房价将下跌，李林先有自己的看法，他认为未来房价一定处于上升空间。房价和交易量都处于上上升空间。北京的平均房价一定上涨，但也确实存在着一些能力较差的开发商和项目由于市场的原因调低房价，这个现象也表明他们和所开发的项目是市场竞争的失败者。

投资的一般规律是：当市场处于低潮时，投资者介入。在北京目前的市场情况下，写字楼物业处于供大于求，价格走低，竞争激烈的局面，所以如果想长线投资可以考虑这个业态。如果想投资住宅市场，建议选择成熟商圈周边的项目以及附近有近期规划的项目。对于一个高明的投资房产者来看，他认为应该选择在这种情况下进入市场得利会最大。

在各种地产形态中，炒商铺得利最大但风险也最大。商铺的专业性较强，投资的难度较大。一般来说炒作商铺获利的潜力巨大，所以北京近几年商业地产这么火爆。由于商铺这个物业看好的是未来预期，所以风险主要隐藏在将来的发展态势。所以从炒房对象排序来看，一般是商铺（底商）、集中商业、写字楼、酒店、住宅。

记者：请您从一个地产专业人士的角度分析一下个人集资建房对于购房者的利与弊。

姜郁：这个其实是一个整个社会对于房地产这个行业的认识问题，老百姓认为房地产开发利润很高，利润空间很大，其实并不是这么简单，我们只有６％的净利润率，仅相当于银行利率。房价高有很多种因素，最主要的一个原因在于土地价格的成长，一个房子从开发到交工，升值最大的不是房子的本身，而是土地的升值。政府垄断土地市场供应，所以房价的居高政府的相应土地政策应该占主导影响。越是高档的房子土地成本占整个房子综合价款的比率就越高。
    所以从这个角度讲，无论是个人集资建房，还是市场上的专业公司去建房然后去买卖，对这两者之间进行比较，就能说明对于购房者的利与弊。
    个人集资建房省去了买卖环节中的交易税，也不需要什么利润空间，从这方面讲对于集资建房的投资者来说是有利的。
    但是，房地产开发是一个极其专业系统化的工作，需要的是一个综合资源，首先个人集资建房方面的相关国家政策不配套，除了国家的政策以外还需要一个专业化的团队，个人集资建房是不是有这样的能力是一个问题。个人集资建房的发起人、投资人的契约关系是否稳定？１００个人集资建房谁做主导，谁说了算，是否能满足大家的意愿？个人集资建房是否有一个明确的法人，在认知上会出现极大的误差，很容易造成内部问题。

记者：个人集资建房在成本上可能较低，但对于集资者其他方面会不会有所超支？

姜郁：都未可知，有很大的忧虑，和传统开发比较在交易环节中会省去交易税、省去开发上的利润。房地产行业是系统化专业化的，是社会化分工的必然，在成本管理上是专业的，而对于集资建房者来说因为缺少一个专业的团队运作，集成众人的意愿进行决策本身就是一个成本，就是一个体制上的成本，所以成本会不会增加，应该说：有很大的忧虑。   

记者: 个人集资建房会不会成为一个潮流而越来越多？   

姜郁：个人集资建房其实是对于现有房地产市场的结构不满意，或者对于价格不满意，或者对于这个行业当中的很多不透明因素不满意，或者对于所谓的房地产暴利不满意等等；另外一方面就是对于国家的相关政策不满意，大家想寻求另外一种途径去解决住房问题，实际如果土地私有化的话这些问题都变得简单。
    在土地私有化的情况下，在非集约、非集合建筑群里面这种现象会越来越多。   

记者：从您个人角度来说，您认为中国目前进行个人集资建房成熟吗？为什么？   

姜郁：不成熟。政府法律配套的各种环境政策以及大家对于这方面的认知都不成熟甚至都是缺项！但是对于整个中国的房地产市场，对于相关的管理层，行业里的从业人员来说个人集资建房是一个值得研究和重视的现象，是一个较新的事物，对于整个房地产行业会带来影响，意义也是很巨大的。可以作为一个先行者或者一个很新鲜的事物来刺激和推动整个行业的发展。

对于北京绝大多数购房者来说，房价像是胸中一块“永远的痛”，他们在心中默默支持于凌罡的同时，也在怀疑这种壮举究竟能够持续多长时间，对此记者采访了相关人士。

事态的最新进展

据悉，于凌罡打算通过非营利集资模式，购地开发一栋板式跃层小户型住宅(暂定)。根据这一建筑形式，他估计，理想的地块面积应该在６０００平方米左右，地上建筑面积大概是２５０００平方米左右，由于朝阳区霄云桥附近的地块比较符合该条件，因此目前集资合作盖楼的地块初步定为该地块。

据介绍，该住宅项目初步规划为地上１２到１５层，地下２层。其中，地下２层为公共设备层，地下１层和地上１层为底商，地上２层至顶层为住宅。户型暂定４米×９米和８米×９米两种，层高４．９米－５．２米，每套户型的套内建筑面积约３６平方米，销售面积约５３平方米，增建跃层后可得使用面积约６０平方米。于凌罡强调，上述户型不是最终定稿，参与者可以提出自己喜欢的其他户型，他们将综合参与者的意见后，再委托设计院设计户型。

于凌罡的事业现在得到了越来越多的支持，从现有的情况来看，不少的法律界人士和相关房地产服务机构都表示愿意帮助他，但这些帮助能否会达到完成一个项目所需的专业化服务水准，现在下结论还为时过早。

现在已有５００多个购房者与他达成了初步的合作意向，另外还有多人与他联系，在表示对他的支持同时，也在探寻合作的可能。

政府部门：政策上可行，但操作难度大

记者采访了北京建委政策法规处相关负责人，他表示个人集资建房目前在法律上还没有明确规定，不过要从事房地产开发，有两种形式可以参考，一种就是现有比较成熟的房地产公司开发模式，这种模式需要有一个成熟的公司形式，符合公司法有关规定，还需要选址、规划、建设等相关专业人士去完成项目的建设，国家对于住宅建设有着严格的相关规定，个人集资的资金到位仅仅是开始，后续工作是一个庞大的系统工程，个人集资建房从愿望上是良好的，但毕竟住宅项目建设是一件严肃的事情，有着很高的专业化程度和技术背景的要求。

另一种就是几年前曾经出现过的合作建房模式，在２０００年时，当时是由北京市房改办出面组织、由市房改办下属的北京社团住宅合作社负责开发的。２０００年８月１４日，北京市国土资源和房屋管理局及北京市房改办联合下发了规范此类行为的文件，文件首次将“居民和单位参与住宅合作社建房产权”明确为“执行经济适用住房的产权”。

在此之后，北京市陆续出现了政华家园等一批合作建房项目，但当时在这些项目的建设过程中暴露了一些问题，这些问题都极有可能同样出现在目前的个人集资建房过程中。

首先，由于开发者没有明确合作建房的特定对象，因此缺少住宅明确的发展规划。其次，业主是所建房屋的出资者，是合作住宅的建设主体，如其产权不允许进入市场，将影响居民参与合作建房的积极性。再次，单个的单体建筑受到城市总体规划的制约，将来周边的物业配置将受到局限。最后，易发生骗贷行为，导致集资建房的资金迟迟不到位。

他表示，个人集资建房将出现哪些问题还将拭目以待。

市场分析人士：目前进行个人集资建房还不成熟

记者采访了相关市场分析人士。链家经纪市场总监宫萍认为，中国目前进行个人集资建房还没有成熟。虽然从资金的角度来看，国内购房者应该完全有能力实现个人集资建房，据人行统计，截至２００４年１１月个人储蓄存款已经超过１１万亿；但是，个人集资建房所需解决的最大问题是法律层面的问题，而目前中国的法治体系还不够健全。

个人集资建房与地产商建房的区别主要在于两者的目的不同，地产商建房的目的是以赢利为目的的，而个人集资建房并不是以赢利为目的的。由于两者的目的不同，使得两者在具体实施过程中的操作程序也大为不同。个人集资建房如果在前期各项工作完成之后（比如土地获取、设计图纸、寻找施工队伍等）就可以说完成了整个房产；但是，地产商在房产建设完成后，还要涉及到一个非常关键的程序就是进行销售，而在销售过程中需要涉及到的问题又相当复杂，包括项目宣传、推广等，这些方面工作的充分与否直接关系到整个项目的销售进度，更有甚者如果其中一个项目失误将导致地产商其他项目的建设进程。

从个人集资建房的对于购房者的利与弊来看，有利的方面有：可以适当降低购房成本；可以进行全程控制；可以满足绝大多数人员的要求，进行度身定做；可以比较公开各项事务。但弊也是显而易见的：管理存在缺位，组织者与其他参与者出资量相同，在重大事情的决策上就容易出现议而难决；后续纠纷比较难解决，法律层面存在缺位；利益分担不平等。

另外，任何一件事最低成本和最高收益是不能同时并存的，只能是以最低成本获取较大的收益，如果获取的是最高收益，就肯定不是付出的最低成本而是较高的成本。同样道理，个人集资既然能够较其他方式的成本低，必然需要其他方面的支出（从严格意义上来讲这些也应该是成本的一部分），比如人力成本、时间成本、法律成本、协调成本等等。个人集资建房在成本上可能较低，但对于集资者其他方面将可能有所超支。

从目前的现状来看，由于毕竟还没有一个非常成功的案例能够很好地来支撑这种建房方式，很难说个人集资建房是否能成为一种潮流，只不过现在也是处于一种探索阶段，究竟成功与否，或者说这种方式在具体的实施过程中还会碰到哪些棘手的问题仍然是一个未知数，如果有了一个相当成功的案例，相信这种方式将会被大家渐渐采纳和实施，但这还需要一段相当长的时间。

地产开发商：不可能成为住房供应的普遍模式

就此话题记者采访了一些业内知名的地产开发商，他们的意见主要集中在三方面：首先，住房问题包括住房供给和消费两个环节。个人集资建房和开发商建房的目的是相同的：住房供给。相比之下，个人集资建房的成本不仅包括住房的工程建设成本，还要考虑筹集资金的机会成本，项目运营管理过程中的隐成本，更重要的是建设过程及消费过程中可能引发的风险成本。从这个意义来说，由开发商开发似乎更为经济，因为其有专业的开发技术和管理能力，有更强的抗风险能力，这也就注定了个人集资建房不可能成为住房供应的普遍模式。

其次，在目前金融紧缩的情况下，有资质、信誉的开发商都很难获得银行贷款，因此，这就需要参加合作建房的人，可以一次付清全部房款。但在连土地都没有的情况下，合作建房者很难达成相互间信任。即使所有参加者付清了全款，在目前形势下，各种手续的公关成本很高，参加者是否可以忍受大量灰色投入也是一个问题。

此外个人合作建房最大的风险还在于建房过程中出现的各种不可预测性因素，例如业主不满意承建商的工作、建筑材料供应不足等等，这些管理运行中的问题非常常见，对于专业的房地产公司来说，很容易解决，而对个人合作建房者来说可能就完全不一样。个人合作建房省下来的钱，恰恰是承担风险的钱，也就是本来开发商的利润。现在个人合作建房要压缩的主要也是这部分利润，但这部分利润本身是有风险的，因为并不是每一个房地产公司都可以赚钱。一个完善的房地产公司应该有完整的风险防范机制，比如土地贬值、股东退出等等，合作建房如果不能解决这个问题，只是靠个人信用很难积累参加者的信心。

林毅夫：大开发商时代来临

中国经济研究中心主任林毅夫认为，中国房地产的大开发商时代已经来临。

他认为，香港从上世纪五六十年代，大量的小开发商遍地开发，接着到上世纪七八十年代集中在１０来个大的房地产开发商。这样的发展历程对国内的房地产业来说也是基本遵循这样的过程，因为这样能够让银行业比较有效地来支持房地产业的发展，同时房地产业的发展不会由于房地产本身价格的涨跌导致银行危机。而当有关政策要求房地产业必须有比较高的自有资金比例才能够进入到房地产业时，就必然导致只有大的房地产商才能满足要求。

具体来说，香港没有因为最近一次泡沫破灭出现金融危机，其原因是对银行的自有资金，即对按揭去做抵押贷款的自有资金，以及发展商的自有资金都有非常严格的总量和比例的控制，所以并没有造成银行呆坏账的增长。之所以在这一点上面能够取得金融的安全保障，是跟房地产开发商的形态有相当大的关系：香港在上世纪５０至６０年代的时候，当业界对房地产看好时，大量的投资进入了房地产业，但现在香港对几个比例控制得非常严，一个就是银行在贷款总量当中有多少比例可以用在房地产，第二就是开发商贷款时，他必须有多少自有资金。这样就使香港金融一方面能够支持房地产的发展，一方面不会因为房地产的泡沫破灭造成整个经济金融危机。而对于房地产开发商自有资金的比例抬高以后，就把原来很多小的开发商排除在竞争的行列之外，因为不少小的开发商本身资金实力不够，很难满足银行贷款的一些基本要求。

所以，一方面从中国长期经济发展和未来城市化发展的必然趋势来看，房地产业一定会成为我国经济中的最重要产业之一。而在房地产业的发展当中，未来将是以大房地产商为主的产业结构。这样的产业结构现在逐渐在出现，而且这种情形会继续发展，到最后会出现跟香港或者是跟其他国家一样，以大房地产商为主的房地产业形态。这样的产业形态的形成具体原因有很多，除了银行问题，土地取得，政府的管制，以及房地产本身的资金，自有资金的准备，资金运作及管理等一系列的问题外，跟我国过去刚刚开始出现房地产业的情形来比有很多的提高和调整。

顺驰：规模第一

顺驰中国总裁汪浩认为，在房地产行业中，内资企业发展得最快。现象背后的原因是跟行业的发展有关，每个行业有自己的特点，例如ＩＴ产业，２００４年，联想集团以１９．５亿并购ＩＢＭＰＣ业务，原因是联想的生存空间很有限，多元化和国际化是它的惟一选择，市场有限。２００３年全国ＰＣ的市场是１００亿美元，联想的销售额是３０亿美元，占到全国国内ＰＣ的３０％。而全国的房地产市场大约是７６００亿，２００４年有２０％的增长，预计未来每年是１５％－２０％的增长。但是地产行业中最大的企业是万科，销售额是６５个亿。一个行业有７６００亿的总量，但是最大的企业只有６５亿，不到１％。

他表示，作为一个企业，最终的财务结果就是它的速度，其实中国的房地产企业规模都较小，而规模跟速度是一回事，速度快了，规模自然就大，现在大家是在比速度，比速度就是在比规模，中国地产市场足够大，企业非常小，没有足够大的企业。而企业要发展变大其实就是一个速度、利润和风险三个因素的平衡。

作为一个房地产公司，不可能控制风险为零，这是不可能的，能做到的就是风险、速度和利润这三点达到一个最佳的状态，三者做到最佳的平衡，做到这种状态，就需要把房子卖出去，现金要推过来，产品要好，产品要好背后流程当中所有的环节，买地、设计、销售、物业管理所有的环节必须要做好，公司背后的流程要非常高效，公司背后的管理架构、设计上要非常有效率。

而要想控制风险，就得从产品、流程、架构、战略、团队、文化等所有方面都不能出问题，哪个环节出了问题，最后财务结果都是一个结果：风险。顺驰做到这么大规模，经常在总结，强调的风险更多的是系统性的风险，既然是系统性的风险，就必须系统化的控制风险，从公司的团队、文化、战略、目标、架构、流程、产品所有的方面都要去控制，但是不可能把风险控制到零，最后达到速度、利润跟风险最好的平衡，这就是顺驰最终的管理模式。

汪浩认为，未来三年房地产行业总体增长速度应该是在２０％左右，三年以后，这个行业整体的销售量应该在１４０００亿到１５０００亿左右。在香港，八大地产公司占了香港７０％的份额，三年以后，中国１４０００亿的份额，将不可能有几家占到７０％，肯定会出现有十家、八家企业的销售量占到全国的３％—４％的情况，３％—４％大概就是５００到６００亿左右，三年以后，地产行业肯定会出现这样规模的企业。

富力：有利润就做

富力集团董事副总裁吕劲表示，富力对于单位利润率的要求较宽，在北京过去有很多企业，特别是做地产的企业。觉得一个项目利润率只要不超过５０％，做的意义就不大。而富力觉得超过２０％，这已经是相当好的项目了。

在利润跟整体销售额方面，富力绝对是把销售额摆在前面，这其实也是地产行业控制风险最好的办法，对于地产企业，手里拿着资金就是拿着王牌，毕竟在中国目前为止金融的构成中还没有一个捆绑的信贷，跟香港不一样。香港的信贷会签一个很长的和约，对地产企业的地块有一个支持，中国目前的信贷都比较短期，没有太长时间的，国家的政策一变化，盘太大，资金缺口太大，会给企业带来不利因素，也可能会出现问题。在保持高速增长的同时，企业应控制风险，假如说在风险和速度中有矛盾时，富力将控制风险，这是富力的一个特点。因为富力希望做百年老店，而不是十年、八年位居行业冠军，作为百年企业来讲，就必须有一个公司关键的价值观。富力选择做一个长期稳定、严格控制风险的企业，而在外部形势好的时候，富力也会选择高速发展。

8·３1扼杀“地虫” 净化房产市场
 
首先是难忘的8·３1之夜。8·３1政策是土地管理部门对地产业中大大小小、身份暧昧的经营性土地项目的一次清点。业内当时对于8·３1政策有些惊悚的称谓是“8·３1大限”，但现在看起来这并没有成为京城地产业的大限，它只是成为了一些靠倒买倒卖土地生存的“地虫”的大限。对于一直规范经营、靠自身实力闯市场的地产企业来说，它更像是一个喜庆的节日：通过8·３1政策的过滤，净化了京城地产市场，消除了一些不按游戏规则出牌的对手，而紧随其后的9月1日土地交易市场正式开始实行招拍挂的政策，则宣告了土地市场靠人情和暗箱操作拿地时代的结束，和土地规范操作时代的开始。更深一步说，地产界迎来了开发商精耕细作自己项目的时代。

然而后半年由于土地开发首期投资等相关政策的出台而陆续显露的一些事实，揭露了一个当时可能谁也没有想到的方面：调查表明，许多地产商囤集的土地已够其几十年的开发了。或许是受到这些事实的影响，一些人开始把2004年后半年地产市场泡沫论战中地产商们坚称地产市场不存在泡沫现象，归因于一些地产商企图炒高房价，人为打扮房地产市场面容的商业企图。

央行加息 政府开始运用经济调控

2004年地产界另一个重大政策是加息，虽然加息幅度不大，也并非只针对房地产市场，但却意义深远：它标志着政府运用市场经济手段调控地产市场的开始。从加息后到目前地产市场的走势来看，这次加息微调更可能影响的是一些低档次楼盘的发展，对于京城房地产市场平静的水面来说，只引起了微小的波纹，但将来波纹是否会变为巨澜，谁也把握不定。

保护民粹建筑 观念地产反省兴起

在热热闹闹的开发声中，2004年地产界一种冷静的声音引起了许多人的关注与反思，那就是观念地产反省的兴起。房地产市场的发展不同于其他市场的发展，它具有相对固定和不可再生性，一个城市面貌形成后会对几代人甚至十几代人的生活方式产生重大影响，同时对于文化遗产的保留也具有重要意义。一个典型的例子就是对北京民粹建筑胡同的保护，毕竟，谁也不愿意看到在将来的城市中放眼望去都是钢筋水泥的丛林。

2004年还有一大风景就是大大小小的房展会，从展会的布局来看，把建筑艺术化、生活化、概念化成为越来越多地产商的共识，也许在不久的将来，“建筑是凝固的音乐”将会改为“建筑是立体的艺术”。

回首2004，地产界有欢笑，有眼泪，有争论，有期许，更有不断规范、跃步向前发展的英姿，对即将到来的2005年，有更多的理由使我们充满着期许。