日前，国家税务总局计划统计司和中国税务杂志社联合发布了2004年度纳税百强排行榜，其中纳税500强企业纳税总额中有超过一半的纳税额来自烟草和石油、天然气开采及石油加工业。而房地产企业没有进入前300强，只有黄如论旗下的北京金源鸿大房地产有限公司以39616万纳税额排在第310位。

然而，此前SOHO中国董事长潘石屹已向媒体大叫冤屈，称国家税务总局漏了SOHO中国近一个亿纳税额，旗下红石建外公司应在房地产行业排名第一。9月14日，北京金源鸿大房地产公司致信某网站，引用数据不指名地称潘石屹将金源鸿大公司从第一名的位置抹去。

尽管当日下午潘石屹紧急发布了对北京金源鸿大地产公司《声明》的答复，表示对他在此前声称SOHO中国是纳税第一的房企而对金源鸿大公司造成的不良影响表示歉意。但是这场争第一的口水战俨然已呈升级之势。

一边是争第一的口水战，一边是以任志强为首的地产商开始探讨房地产企业没有位居纳税排行榜前列的原因，并将此归于行业的分散性特点导致项目公司的纳税不是全部计入集团公司内，以及更深层次的税制设置问题。

少统计1亿？

“红石建外公司去年纳税3个亿，国税局的统计少了1个亿，SOHO中国应该排名第一。我给国家税务总局综合司打电话沟通了很久，他们答复人手不够，都去宁夏开会了。”潘石屹在接受本报专访时有些不平地说。

其实早在今年初，潘石屹就曾宣布SOHO中国的下属公司北京红石建外房地产公司2004年共纳税3亿元，笃定排名第一，但现在排在第二，潘石屹认为无法向媒体和网友“交代”，这更增加了他叫屈的理由。

潘石屹向记者展示了2004年度SOHO中国旗下各公司实际交税统计表，记者注意到不包括红石新城、红石网景等公司，光红石建外交纳的税收额度逾3亿元，其中包括营业税1.6亿元，土地增值税2200万元，个人所得税185万元等。潘称国家税务总局计划统计司公布的数据漏掉了该公司的企业所得税。

9月14日，北京金源鸿大房地产公司便致信某网站，引用数据不指名地称潘石屹将金源鸿大公司的排名抹去，口气强硬，更指潘的行为令人匪夷所思。金源鸿大公司称北京市海淀区地方税务局提供的涉税证明上显示，该公司2004年1月1日~12月31日实际缴纳的税款共计4.1亿元，且蝉联2004年北京市房地产销售冠军。

第一名之争也就此演变为黄如论和潘石屹之争。

随后即发生了戏剧性的一幕，潘石屹紧急发布了对金源鸿大公司《声明》的答复，表示歉意的同时希望中国税务网的工作人员能尽快更正红石建外公司的纳税额。

值得一提的是，记者在房地产行业20强榜单中发现，20强企业里广东省仅有广州番禺祈福新村房地产有限公司排在第八位，知名房企如合生创展、珠江等都不在榜单内。上海也仅有大华(集团)有限公司一家上榜。反而是如青岛银豪房地产有限公司、新疆广汇房地产开发有限公司等一些不知名的房企进入排行榜，纳税额最低只有9120万元。

计税不合理？

此前一份调查结果显示，在中国十大暴利行业中，房地产企业居首位。但此次公布的排行榜中，仍鲜有房地产公司进入500强。虽然黄如论和潘石屹争第一的口水战还在继续，但任志强已又挑起了为地产商正名的大任。

任直言房地产企业从来都是各级地方税务部门审查的重点，房企不但不少纳税，并且常常是预先纳税。而任和潘也均认为房地产企业进不了纳税排行榜前列，是由该行业的分散性造成的。

“房地产业是分散性行业，虽然资金密集，但相比电信、石油、烟草等垄断性较强的行业，房企的市场份额还是太小。全国4万多家大大小小的房企没有哪一家市场份额超过1%。其中绝大多数是项目公司，而这些项目公司的纳税都不计入集团公司。”潘石屹告诉记者。

在任志强看来，房企纳税排名不靠前的原因深层次上是税制设置问题导致。

任分析，房地产生产过程中没有增值税的抵扣，因此是重复和重叠纳税的生产过程。房地产产品的不可移动性又导致分别纳税，即便如万科、万达、阳光100、富力在全国各地投资生产，一个主体作为惟一投资人和生产者，但是税收却必须按注册地公司的纳税、申报关系，分别在各地纳税。以国、省、市、区、地划分的税收分配体制，造成了纳税额的强制性分散。

不过即便如此，仍有不少房企逃税漏税也已成为行业共识。据了解，近期国家税务总局在对7省市的调查中发现在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。

至于纳税百强榜什么时候才能与地产相关，或许只能期待占全国房地产市场份额10%以上的超大企业出现。但现阶段能赶上万科1%的全国市场份额也并非易事。

本文的主人公北京中坤集团总裁焦青，用理论成全了自己涅槃式的生存。

被中坤集团董事长黄怒波戏称为“乡镇企业家”的焦青，平和朴实的外表下亦是波澜暗涌。坦言“要跑着才跟得上黄总思维”的焦青，虽然一度以坚定的执行者形象出现，但是高执行难度的巨大压力，迫使他开始反思并重新审视企业和行业的发展。

“线性地产”理论便是反思的产物，其蕴涵的本质是以地产为核心的产业链的无限延伸，这几乎宣告了中坤集团乃至整个地产行业发展的无限空间和可能。

近10余年来，中国房地产疾速奔跑，几乎没有思想的反哺和沉淀，遑论理论体系的创建。中国地产界尚少为人知的焦青，此番携“线性地产”理论轩然而出，颇有一鸣惊人的意味。

执行者的压力焦青1995年加入中坤，跟随黄怒波十年之久，但是真正被黄怒波推到公众面前还是去年末的事。去年12月，在中坤集团成立十周年庆典活动上，黄怒波宣布退出一线，并正式推出以总裁焦青为首的第二代中坤领导团队。

“推出新团队只是把企业的责任更明确细化下来，我的工作内容和心态并没有变化。大的战略布局已经确定，需要一个高执行力的团队来实现。我很了解黄总的战略意图，在未来5到10年会贯彻实施这些战略。但是战略在执行中会比较灵活，很多事情还要因地制宜调整。”焦青说。

中坤集团掌门人黄怒波个性鲜明，思维快速而活跃，直接主导着中坤的每一步决策，对企业的发展起着关键作用。相对而言，中坤内部其他的面孔都显得较为陌生。在外人看来，焦青有点憨憨的样子，但在中坤内部焦青却是一个不折不扣的坚定执行者。

“每个人在企业中都要有自己的角色，不管是主角还是配角都要演好。我是副手，就应该去落实黄总的战略，必须给老板补台。”焦青很坦然。

焦青坦言，集团战略只要一经制定，他就坚决执行，迅速有效地把工作分解到各部门，并进一步监控实施进程。有了想法就马上行动，行动中才有机会出现。

“高速运转的东西就会产生‘场’，有了‘场’自然就有力，而资源也就在这个过程中产生了。”不过这样的执行力度也并非我们想象的那么简单。黄怒波的知识储备和阅历都非常丰富，这让他具备了常人难以企及的视野广度和深度，以至下属要落在他跳跃的思维后面数米之远。

“我们都要跑着才跟得上黄总的思维，不然就会落后。”焦青说。

在记者看来，有黄怒波这副伟岸的身影在前面挡着，固然平稳踏实，亦无决策失误之虞，但若总是走不出黄怒波的“阴影”，无形的压力就会令焦青一直备感焦虑。

“不在沉默中爆发，就在沉默中死亡。”鲁迅的话成为焦青最好的注脚。

焦青说，传统的地产企业发展模式，是一种典型的“搭积木”方式，它只是地产项目之间的人才、资金和技术的流动，公司扩张，意即项目数量的简单叠加，一旦外部市场环境发生大的变化，整个企业就会受到打击。

尽管多元化战略是一种有效的企业扩张战略，但不一定是一种成熟的经营模式，传统的多元化战略存在很多弊端。拥有了地产、旅游和旅游地产三个板块的中坤，下一个十年究竟将走向何方？

焦青说，理科的学习背景让自己更容易做一些操作性强的工作，却难以达到黄怒波战略家的高度，但就是这个看似离理论最远的人，却在累累压力下，总结出了“线性地产”理论这一地产行业全新的理论。

线性地产焦青是AB型血型，一般来说，这种血型的人经常呈现出双重性格的特点，但是矛盾的性格最终却往往能展现出一种冲突后的和谐。焦青对自己的双重性格评价也如此。

“我的确有双重性格。在我主管的销售工作中或是项目工地上我是一种性格，在集团又是另一种性格，角色变了，我也必须适时地转换过来。”焦青回忆，在山西省中城宾馆做总经理的5年时间里，他的角色更接近决策者。因为距离北京较远，他必须相对独立地处理很多事情，应对突发状况，而无法和董事会事事都商量。而中城宾馆在焦青的带领下做得如火如荼。可见骨子里，焦青并不缺乏决策的思维基因。黄怒波退居二线，焦青被“逼”到决策的前台。

于是，高执行压力下的焦青，在“线性地产”理论骤然爆发。

简单来看，“线性地产”是以地产为核心的产业链的无限延伸，是一种可以无限放大的产业链，相关产业都通过地产串起来，既而带来巨大的行业增值空间。从逻辑推导来观察，虽然该理论是结合中坤自身的发展阶段而衍生出来的，但是这种发展模式，既避免了单一积木式传统地产发展弊病和传统的多元化经营模式的弊端，同时又能使企业稳健迅速地发展，最高效地为企业增值服务。从地产行业发展规律看，“线性地产”理论亦可谓应运而生。

焦青认为，由于物质财富越来越丰富和网络虚拟空间的出现，旅游逐渐成为人们的必需品而非奢侈品，单一的房地产所提供的第一居所已经不能满足人们的需要，这为房地产带来了新的发展空间。地产逐渐跨越到体育、文化、商业、工业、农业等一切可以想象得到的行业，这正是“线性地产”产生的前提。

“线性地产的本质就是以地产为线，地产像锥子一样穿透很多行业，在穿透过程中无数行业都如葡萄枝桠的藤蔓一样缠绕在地产上，与地产互相支撑，并带来更高的附加值。地产脱离了单一的住宅地产形象，像章鱼一样，用八只手臂下的吸盘紧紧吸附住其他行业。”焦青强调。

以中坤为例，当地产板块跨越旅游、餐饮、住宿、旅游产品而成为旅游地产的时候，不仅土地本身得到升值，而且能带来高额的附加值，实现利润最大化。焦青预计，未来中坤在黄山景区的分时度假酒店等旅游地产的收入将超过单纯门票收入，地产现金流又保障了整体资金收入，增强了集团抗风险的能力。

大钟寺国际广场由于跨越了商业地产、文化创意地产、旅游地产，同样成为“线性地产”的代表之一。粗略估算，未来大钟寺项目仅广告创意收入就将达到5000万至1亿元。这仅仅是因为该项目尽管内核为商业地产，但是其串起了诸多其他行业，最终产生了高附加值。

焦青表示，“线性地产”相对比较适合持有型的物业长期经营获利，但是这样的物业也可以灵活转变，需要卖的时候可以卖出一部分，而必须保留的部分也能保留下来。其理论特点就是“物业持有型、专业复合型、资金生态型”。

可以想象，“线性地产”由于穿透了众多行业，必然需要一个复合型的团队，具备跨行业的知识。据了解，焦青担任总裁后主要负责地产方面的工作，而旅游方面则由副总裁宗坚负责，而宗坚据说也是一位理论家。

“因为版图扩大需要更多类型的人才，所以新团队除了老中坤人，还注入了不少新鲜血液，这个团队是经得住考验的。副总裁宗坚的管理和经营能力都非常强，我们能够互相补台。”焦青如此评价他的团队。

“相信中坤的地产板块能够在强手如云的中国乃至将来的全球地产界，保持特立独行的优势，使竞争者可望而不可及。”焦青显得踌躇满志。

中坤大版图中国房地产行业有没有理论？相信很多业内人士都会稍加思索后回答说：“没有。”“国内房地产理论研究一直很少，这个行业因为环节多而显得比较复杂，连一些经济学家都弄不懂房地产的一些关键问题。”任志强曾直言不讳地表示。

所以，一向内秀的焦青携“线性地产”理论出现，确实出乎大家的意料。

“是该进行理论创新的时代了。随着国家土地资源越来越少，我们必须为解决资源的合理利用想办法。而只有地产行业能够串起众多相关行业。由于带动的行业多，除了能对社会做出更大的贡献，也能实现企业的利润最大化。”焦青说。

他认为，“线性地产”理论是对下一个中坤十年发展的审视，更是对行业的反思后才得出的结论。房地产到了该反哺农村的时候了，而旅游地产将是带动农村发展的一个快捷有效的方式。

记者注意到，目前具有中国特色的新农村建设与最新一轮“国土整治运动”相伴随，必然将引发众多商机，这预示着中国房地产业将进入一个新的发展时期。这个时期的房地产不再是简单的住宅地产，而是商业地产、旅游地产、休闲地产、教育地产、体育地产以及工业地产等全面兴起。但是“线性地产”并不是单纯揉合多种类型的地产开发，而是怎样用地产来串起各个产业，在发展过程中实现高附加值。

假如将“线性地产”理论运用于农村，如将部分地区有特色的农民住宅改造为旅游地产项目，将为农村带来更多就业机会，增加农民的收入，显然是各级政府乐于看到的。

“中坤作为投资集团，旗下仍维持地产、旅游和旅游地产三种产品，但是业态不一样。地产以持有型物业为主，资金REITs化；嫁接的旅游地产可能将成为国内最大的分时度假体系；旅游则要控制景区，自己构建营销网络。”焦青表示。

据了解，中坤在旅游方面将会谨慎扩张，尽快构建分时度假网络、国内外营销网络、特种旅游网络及电子旅游网络及景区资源网络。目标是在严格保护的前提下，协助各级政府，利用好自然资源和文化资源，沟通中南亚及欧美旅游通道，带动相关地区经济发展，做全球旅游业受尊敬的品牌。

地产方面，日前中坤旗下的大钟寺国际广场项目已正式开盘；将成为中坤集团总部所在地的中坤大厦也将宣布开始正式销售；而长河湾项目的最后一期收官之作也正在紧密实施中。

焦青还透露，延庆、门头沟等地的备用地建设也将在今后逐步推进。中坤还在积极开拓海外市场，目前已在美国洛杉矶设立了中坤美国公司，并在物色合适的地块，同时还将陆续在其他国家进行市场考察和开拓工作。

很难说，“线性地产”理论放之地产行业而皆准，但可以肯定的是，至少对中坤而言，这一理论将重新铸造焦青。

焦青

1967年出生，本科毕业于中国人民大学；

1998年～2000年，就读于中欧国际工商管理学院，获EMBA学位；

1989年～1990年，中共中央宣传部对外宣传局干部；

1990年～1991年，国务院新闻办公室一局；

1991年～1992年，中国市长协会干部；

1992年～1994年，中国城市出版社总编室副主任；

1995年～1999年，山西中城宾馆（时为北京中坤科工贸集团下属宾馆）总经理；

2000年～2001年3月，北京中坤科工贸集团副总经理；

2001年3月至今，北京中坤投资集团总经理/总裁

一般而言，除了通过明确品牌名称和标记，加强品牌认知和品牌忠诚度来提高品牌的外部价值外，制定明晰的可持续发展的品牌策略对提升提高品牌价值也异常重要。

案例

2005年在品牌建设方面发出最强音的房企当属金地集团。这一年，金地获得了“2005中国品牌建设年度十佳案例奖”，并成为获奖企业中惟一一家房地产企业。

去年初，金地分别在北京、上海、深圳、武汉举行了“科学筑家”品牌新形象发布会，金地正式宣布启用全新企业标识，并与全球第一大品牌传播集团奥姆尼康集团旗下的Interbrand和TBWA合作，以“科学筑家”为新品牌的核心，就金地集团的品牌定义、品牌理念、品牌价值体系及品牌使命等方面进行了全新的定义及演绎。

其实，金地的品牌建设有企业自身发展的根源。早在2002年初金地便完成了产业上以深圳、北京、上海为中心的华南、华北、华东区域扩张战略格局，并成功进入武汉市场。但是金地发现在异地扩张时，很难在消费者中找到金地的品牌特质。因此，完成产业布局后，金地便开始思考创建品牌事宜。

经过2002年、2003年的品牌探索期，金地于2004年搭建了品牌管理的架构体系。2005年上半年，金地发布全新品牌战略——“科学筑家”，以此解决其在全国性扩张中遇到的品牌困惑，品牌策略在集团和各子公司开始执行。

金地显然走在了众多房企前面。从目前房地产品牌的管理现状看，大多数房企打造品牌还停留在做商标及无形资产的注册、续展、许可的管理，尚未进入品牌管理阶段。但是要实现品牌价值的快速提升，必须建立有效的品牌管理架构及保障体系。

金地则建立起了完善的品牌管理体系，即主品牌、子品牌、项目品牌的三级制的管理模式，主品牌（集团）/子品牌（子公司）/项目品牌的管理目标、管理组织和管理原则都有非常严格和明确的界定。

此外，房地产企业的品牌价值评估一直不同于其他无形资产评估有统一的标准，不同的公司又有不同的评估制度。金地将其持续追踪的指标概括为：品牌知名度(第一提及率\提示前知名度\提示后知名度)、品牌美誉度、忠诚度(客户满意度+重复购买率+推荐率)和传播效能指标四类。

金地集团总裁张华纲认为，金地更看重客户忠诚度即老客户的重复购买与新盘里老客户所推荐的新客户比例两个衡量标准。

一般而言，除了通过明确品牌名称和标记，加强品牌认知和品牌忠诚来提高品牌的外部价值外，制定明晰的可持续发展的品牌策略对提升提高品牌价值也异常重要。

据了解，金地2006年的品牌管理规划与实施框架方案已经出炉。方案称，基于“做最有价值的地产企业”品牌定位，金地下一步工作是梳理品牌资产脉络，从品牌影响力、品牌价值两大要素建立雄厚的品牌资产。

金地2006年品牌管理的战略目标即是以公司“做中国最有价值的地产企业”愿景为指导思想，以“科学筑家”作为品牌业务主线，在维持并深化与股东/上游伙伴的品牌价值的基础上，加强对内部员工和下游客户的品牌传播，以体现品牌价值和品牌影响力，提升品牌资产。金地还从品牌推广和媒体传播、客户关系管理、业务优化管理、企业文化建设四方面具体概括了品牌管理计划，并列出了时间表。

相比其他房企做品牌即做广告的做法，金地品牌建设则是在客户体验系统的建设上大投入，并着力将科学变成项目定位、设计、营销、客服等环节上的方法和核心，更让科学成为工作流程和员工思考问题的纬度。

品牌建设似乎只是一个契机和切入点，金地其实是在搭建一个整体系统，要把“科学”这一独特的品牌优势，贯穿到从拿地到实现销售整个过程，如产品设计、质量管理、成本控制、项目宣传、物业服务等整个价值链的各个环节，而这种优势的形成和保持正是品牌形成的过程。

只是，金地的品牌建设同样充满了挑战，“科学筑家”在对外传播方面、内化方面、客户价值提升方面均充满了挑战。虽然实施了“科学筑家”品牌战略，但金地要今年年底才委托调研公司做调研，就品牌推广的阶段性成效进行深度调研，以此作为未来品牌工作的依据。

而“科学筑家”的前提是金地要成为科学与人居专家，这需要企业具有更高的技术创新、客户需求调研等能力，这都将成为金地需加大投入的方面。科学作为客户体验考评是否太宽泛；由于子公司品牌建设职能和营销合并，子公司大多都以业务和利润为导向，如何磨合集团和子公司在品牌建设上的侧重点不同等问题也将一定时间内制约着金地的品牌建设。

曾有过这样一个比喻：资本是船，品牌是帆。资本打造的船大了，如果品牌这个帆不行，资本这条船也走不动。品牌这个帆强大，才能带动资本这条船走得更远、更快。

除了与王志纲的激烈PK外，张宝全还抽空去考察了上海两个项目。在接受记者专访时，他透露明年今典将陆续运作3个总建筑面积不少于200万平方米房地产项目，EVD领域的扩张也会同步展开。今典与基金合作方面的消息明年也将最终确定。

把握速度早在今年9月，张宝全就通过收购公司获得了朝阳北路项目，当时张宝全称今年年底和明年年初将继续拿下两块土地，加上朝阳北路项目三块地的总建筑面积不少于200万平方米。不过现在已是年底，第二块地尚无确定消息出来。

“另两块地在明年才有最后确定的消息，但是三块地都会在明年开盘销售，实现资金快速滚动。我会按照自己的速度发展，做好每个项目。住宅地产是地域化产品，今典不会随意扩张到其他城市。”张宝全称。

张宝全认为，土地招拍挂以后，明年面市的项目应该会更多，今典也会采取多种可能的方式获得土地。他本人的工作就是评估地块是否值得拿，如果值得就会果断出手，而不会为了某项经济指标和利益指标去拿某块地。虽然今典开发中高端住宅的模式不会改变，但也会关注各类地块，希望能在合适的地块上盖合适的建筑。

在EVD领域频频发力的今典集团依然把EVD作为集团另一主要着力点。

“今典的资本70%将投向房地产，30%投入EVD。因为EVD是新兴事物，且现在面临激烈的竞争，所以我在两者间的精力投入恰好相反，70%精力放在EVD上。”张宝全强调。

要做全国最大的EVD影院商业地产商是张宝全最终的目标，即依托数字院线模式涉足主题商业房地产，进而进行全国扩张。

坚持保守资本理论由于今典没有一分钱银行贷款和负债，加之项目回收期很快，资金能够快速滚动，所以至今今典仍没有受到宏观调控对企业带来的资金压力。

“我认为利润高不一定代表回报率高，利润低不一定代表回报率低，我看重回报率。只要项目回款快，资金链滚动起来后就能抗风险，回笼的资金还能做其他投资。”张宝全说，他认为银行、信托和基金的钱成本都太高，还是用自己预售回款来的钱成本低，所以他对其他资金方式并不感冒。

早前，张宝全接受本报记者专访时就透露，已有七八家基金机构找他谈过合作事宜，他也正在酝酿将旗下包括今日商业中心、二十二院街、亚龙湾红树林酒店等不小于20多万平方米的商用物业打包跟基金合作。可能会采取卖一部分股权或是经营权的方式合作，既能套现，还能保证商用物业的完整性。

虽然今典集团不会上市，但其旗下的商用物业打包上市则很有可能。目前，这一合作构思也有了确定消息。张宝全称，明年会公布确切的与基金合作的进展，最终通过基金变相把持有物业拿去上市。

“阳光100受宏观调控影响不大，我们还将继续在二线城市着力开发阳光100国际新城系列和城市广场系列，按既定方针继续扩张。我们还正在考察西安和武汉两地市场，会伺机进入。”阳光100集团有限公司常务副总经理范小冲接受本报记者专访时称。

范小冲还透露，阳光100不会上市融资，而是选择多种成本适合的资本渠道，目前已经获得了美国4500万美元的基金支持，一个月内会公布具体消息。

发力二线城市据记者了解，阳光100集团继2000年在北京开发阳光100国际公寓后，2001年进入济南。目前，阳光100在北京、天津、重庆、济南、长沙、桂林等12个城市跨地域开发，在全国的土地储备为800万平方米。

范小冲透露，除了阳光100对西安和武汉两地有兴趣外，北京随后也会有新项目面市。虽然他没有透露明年阳光100扩张的具体城市数字，但他表示既定的扩张方针不会改变。

“阳光100虽然走的是全国战略，但以后在选择开发区域时，我们会更看重处于发展中的二线城市，因为在城市化进程中这些城市发展潜力巨大。今年年底和明年，我们还会重点加强阳光100的服务体系。”范小冲说。

在此次住交会上，“泛地产”的概念得到越来越多的认同，地产的概念不再局限于住宅地产，不过阳光100并不打算走泛地产道路。

范小冲称，阳光100以后的项目还将会延续集团一贯风格，聚焦于国际新城系列（在中心城市的新兴地带做都市大盘）和城市广场系列（城市中心大型建筑综合体），力求为城市白领阶层提供性价比最好的产品。目前，该公司暂不涉及包括旅游地产、商务地产、休闲地产等其他地产领域。

关注多种融资渠道宏观调控背景下，不少房企都遭遇了严重的资金困局，但阳光100依然获得了来自银行和基金等资本市场的支持，此前还顺利获得农行主动提供的20亿元人民币授信，所以资金压力并不大。

“其实社会上并不缺钱，而是缺乏很好的企业能够用自己良好的模式来对接这些资本。企业需要有非常清晰的发展战略、开发模式和盈利模式，还要有非常规范的管理组织体系，才能让基金、信托等信服。”范小冲说。

有数据显示，今年前10个月国外基金已经在中国投入了5亿美元，所以基金市场表现非常突出。但是不少基金都有超过16%的高回报率的要求，所以阳光100并不能一一对接。

范小冲告诉记者，阳光100同国外很多基金有过深入的接触，但不会不顾成本去合作，而是将其重点放在寻求同低成本、长期的基金的合作，以及其他一些低成本的投资渠道。

其实，阳光100非常注重引入战略投资者解决资金困难。比如在济南项目引入山东兖矿集团，在南宁项目引入清华诚志等。

虽然一度有阳光100谋求上市的传闻，但范小冲却称，由于目前上市资产会被低估，所以阳光100没有考虑通过上市来融资，目前的资金渠道能够充分满足阳光100的资金需求。

“明年顺驰更多精力放在提高公司操作水平和管理水平，提高项目利润，同时选择一到两个城市稳步扩张。”顺驰中国CEO汪浩在接受本报记者专访时称。

固化项目早在今年1月召开的2004年年终大会上，顺驰就提出了与以往“追求规模、快速发展”不同的企业定位，即“稳健经营，可持续发展”。随后，顺驰持续进行了将近一年的架构、流程、人员等一系列调整。在收回城市公司权力的过程中，也让区域公司也形成一定的能力。

“今年顺驰所有的调整都已经结束，明年不会做大的调整，明年我们的核心就是如何固化旗下项目，提高现有待建的、在建的、开盘的项目利润。”汪浩告诉记者。

顺驰目前已经有900万平方米的土地储备，按照汪浩的计算，未来五年，这些土地储备可以开发变现，按照目前行业平均利润12%计算，现在的资源未来可以有60亿的税后利润。把900万平方米土地储备变成60至70亿的利润，相比去新的城市再拿地风险小得多。

调整后的顺驰在扩张方面也已经很大限度地放慢了步伐。汪浩表示，顺驰明年可能只进入1~2个新城市，而不再继续大举扩张。汪浩还向记者透露，预计春节前顺驰还会在西南地区一重要城市拿新项目，但拿地方式、项目体量目前都不便透露。

汪浩认为，今年行业的调整是气候性的调整，将影响到未来三年企业的发展。所以大公司在资金、土地储备上都必须着眼长期的发展，做长远战略规划，而非只解决目前的情况。

调整产品线一直以来，顺驰的产品线非常庞大，没有聚焦于某类产品，而这也被不少人看作是顺驰的产品缺乏核心竞争力的原因之一。

汪浩称，顺驰已经在考虑对产品线做适当的调整，包括涉足其他地产领域。但是顺驰的产品线在很多方面还有优势，所以肯定还是会保留几种产品、业态，并把其作为核心能力，形成企业的差异化战略。

“宏观调控后中端的住宅市场需求更新，竞争也会更激烈。在市场还不是特别成熟的情况下，顺驰会积极考虑战略在什么样的差异框架做各类产品。”汪浩补充。

据了解，未来三年在做行业中最优秀企业的目标下，财务上瞄准利润额的增长；发展上，每年进入一至二个新城市；产品线上，加大对高端住宅、商业地产等的关注。这正是汪浩为顺驰描绘的蓝图。

宏观调控下银根紧缩，但汪浩还是坦承，顺驰中国短期内不会上市，顺驰在融资方面还是会寻求长期资金的支持，这主要基于解决企业长远发展的需要。他透露，该项融资计划在未来几个月内会有结果。

此外，汪浩对企业品牌也有自己的看法。

“顺驰不会太强调外在的东西，而是比较注重关注我们不足的地方，比如产品质量好坏。我们会做好产品管理，关注所有客户对顺驰产品的评价，这些方面都做好了，品牌就水到渠成了。”汪浩称。

“虽然有宏观调控的压力，但中奥集团规避风险得当，并持续看好行业前景，所以中奥会在明年继续加大项目投资，并力推旗下新产品中奥广场。在资金渠道上也会积极和实力资金机构合作。”吴振绵在接受记者采访时表示。

降价规避调控风险由于中奥集团非常聪明地规避了宏观调控风险，所以宏观调控对中奥影响并不大。

“我们在全国的楼盘有1/2开盘，1/4在建。上海项目的销售总量在上海排在第五位。其他包括盐城、福建的项目，以及北京的第二个奥林匹克花园，销售都非常好，价格比往年稳中有升。”吴振绵告诉记者。

目前，中奥集团已有了更加明确的发展思路，即“避开大路走两厢”，更多地选择二线城市发展。

吴振绵认为，因为二线城市投资量和风险小，市场需求和政府支持力度却很大。目前该公司开盘的都是二线城市的项目，虽然利润低一些，但净资产并不低于北京、上海、广州等一线城市。

“我们也没有放弃北京上海这样的大城市，也在争取在北京、上海多做几个项目。”吴振绵说，中奥看好市场长远的发展势头，已做出增加项目投资的决定了。

据了解，范睿担任中奥集团副总裁后，制定了中奥集团五年战略规划，完善了中奥今后在长三角、珠三角和中西部城市三个发展区域的战略布局，同时又增加了全国扩张、区域连锁的概念，强调单一城市的市场占有率。

力推中奥广场中奥集团之下已成立了两个单独的品牌实体，一是已运作了几年的奥林匹克花园品牌，另一个则是将大型体育场馆与房地产打包开发的中奥广场品牌。吴振绵告诉记者，中奥未来一要持续进行老品牌的开发，二是积极推出集体育设施、健身、房地产三者为一体的中奥广场。

据了解，奥林匹克花园的升级产品——“中奥广场”已在湖北武汉、广东佛山进行了成功实践，目前还有近50多个城市在积极洽谈中，中奥已初步选择了10~12个发展城市。

尽管宏观调控对企业的资金实力提出了更高的要求，不过奥林匹克花园还是坚持了自己的资本模式，寻求最合理的资金通道。

“我们和信托、基金接触过，但发现成本太高，所以我们的资金途径第一还是靠银行贷款，其次找实力资金方合作。”吴振绵说。

此前，在连云港项目上，中奥已跟澳大利亚一机构合作，通过输出品牌赢得对方资金，这也被吴振绵视为最行之有效的模式，而且透露明年这样的合作还会迅速增长。

SOHO中国公司联席总裁张欣接受本报记者采访时表示，SOHO中国拟三年内不再投资住宅地产，且即将推出包括旗下众多商铺在内的1500个商铺组成的SOHO商铺网，该商铺网有望成为奥运会时北京最大最成熟的商铺网。

三年内不投住宅虽然此前SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹已向本报记者谈及过要放弃住宅地产，但直到住交会上，SOHO中国方面才传达出了最确实的信息。

“我们在市场上一直没有给人清晰的定位，但其实在最近两三年里，SOHO中国在CBD开发的项目已都是以商业地产为主的产品了。”张欣说。

潘石屹更在住交会上明确表示，SOHO中国3年之内不会投资住宅，商业地产投资则会保持每年40亿元左右的营业额，但不会和海外基金合作开发，也不会走现在的新潮路线，即打包发行REITs。

由于SOHO中国旗下的商铺资源丰富，目前SOHO中国方面已开始了对这一系列资源的整合过程，整合后由1500个商铺组成的SOHO商铺网将正式运行。

一向对资本持保守态度的SOHO中国依然对各种资本渠道不抱乐观态度。

张欣认为，资本市场对于房地产的关注比以前强了很多，但还没有到可以主导中国房地产市场的程度。中国房地产市场跟国际市场接轨也还有很长的路要走。

“应该去资金成本最低的地方拿钱，对我们而言，通过市场预售拿钱成本最低，我们能够做到，所以不愿意贷款或寻求其他的投资者。”张欣强调。

看好商业地产潜力其实SOHO中国转型的原因也缘于潘石屹对市场走势的看法。他认为，商业地产回报率高，其开发成本只比住宅高60%~80%，但售价却可达到住宅的两三倍，另外其租金上升态势也较明显。加之北京住宅市场存在诸多不确定性，所以SOHO中国决定转型。

据了解，商业地产只占SOHO中国总物业量的10%，却占到总营业额的20%，总利润额的35%。公司对其7000多个客户的调查也证明，购买商业物业的出租回报率最高，第二为写字楼，而住宅的出租回报率最低。

“我们发现开发的项目最终客户都成了商业地产的需求者，一些高楼里20层、30层还是有很多的小商铺，证明市场的需求的确存在。而北京CBD商业地产的需求量更是远远比住宅或者其他的居住形式要高。”张欣告诉记者。

此外，由于多年来政府对写字楼和商务楼进行的限制相对住宅更多，所以北京、上海等大型城市对于写字楼、商铺的需求量还较大，这也成为不少人投身商业地产的原因之一。

虽然市场上有不少操作失败的商业地产项目，但张欣还是对SOHO中国商业地产的开发充满了信心。

“商业不成功的例子非常多，规避风险最好的方式就是经营模式和操作模式一定要务实，尽量详细了解市场需求。”张欣说。

尽管今年年初世茂房地产打包上市的计划受阻，一直搁浅至今，但目前世茂自有资金充裕，银行渠道顺畅，一段时间内不会考虑基金、信托等其他融资工具。

相隔6年之后，世茂集团又重返华北。

近日，被许荣茂称为2005年集团标杆项目的世茂奥临花园面市，正式宣告世茂再度启动华北战略。记者从世茂集团华北地区总裁宋垚处得知，世茂在北京地区成立了专门的开发部，正在北京郊区、天津、廊坊等地积极接洽找地，有几个地块已进入深入洽谈的状态。

至此，华北板块正式加入世茂已经形成的华东、华中、东南、东北地产版图，而世茂已派出专门团队至重庆、成都进行市场调研，将伺机进入这两个城市所处的西南板块。

尽管今年年初世茂房地产打包上市的计划受阻，一直搁浅至今，但宋垚肯定了集团地产上市是既定方针，并且表示目前世茂自有资金充裕，银行渠道顺畅，一段时间内不会考虑基金、信托等其他融资工具。

华北大视野

上世纪90年代中期，世茂在北京先后开发了亚运花园、华澳中心、紫竹花园等项目，但在1999年，该公司在开发完御景园之后，在京陷入了长时间的沉寂。而在上海，世茂的投资却渐趋活跃。

据业内人士透露，当年世茂转战上海从某些方面而言是迫不得已。由于当时世茂在北京的几个项目因政府规划、道路调整等因素而搁置，其中还包括长安街上的写字楼和酒店项目，世茂不得已调整战略转战上海。

6年后再度开拓华北市场，世茂的作品是南临北京奥林匹克森林公园的30万平方米的板式建筑世茂奥临花园，开盘价即超过周边楼盘数千元，并同步启动海外销售。

“我们并没有放弃北京市场，这几年一直也四处找地。前两年北京团队的精力大多花在了哈尔滨绥芬河项目上，一定程度延缓了北京项目的进程。但奥临花园是在去年8·31前才签的土地合同，项目还受到奥运因素的政府调控，这么短时间项目就开始销售，速度已经非常快了。”宋垚告诉记者。

相比于6年前，北京市场已发生了诸多变化，众多品牌房企涌入北京，市场份额的争夺较之以往更加激烈，因而世茂显得越发谨慎。

宋垚称，世茂团队甚少谈论市场份额，更在意地块是否合适。宋垚称，世茂倾向于拿招拍挂的土地，避免协议出让土地的风险。该公司正密切关注即将推出的广渠门吉普车厂地块，内部已在预算该地块价格。
但显然，世茂不只属意北京一个城市，华北乃至整个环渤海地区的重要城市，如廊坊、大连、青岛等都是世茂欲扩张的焦点。

“任何一个有商机的城市我们都不会放弃，尤其是天津。其实我们2003年非典前就去过天津，但是被非典耽误了进程。前一阶段我们一直在和天津方面谈地，但尚未拍板。此外，世茂还接触了大连的几块地，但因为公司定位问题没有成功。”宋垚说。

推迟分拆上市

目前，世茂版图已遍及上海、南京、武汉、福州、哈尔滨等国内一、二线城市，大举扩张使得该公司的资金问题颇受争议。但宋垚在接受采访时强调，目前世茂还是采取传统的资金运作形式，即集团充裕的自有资金加银行贷款，而销售回款也完全能确保项目运作。世茂虽然拥有良好的海外融资通道，但是他们还没有和海外基金、投行接触，目前也不会考虑基金、信托等融资形式。

“北京项目的开发贷款前几天刚下来，项目前期投入的3个多亿资金全是自有资金。在国家对上海房地产市场调控最严厉的时候，两家知名境外银团依然认同世茂稳定的资金链和优良的产品，和世茂签订了合作协议。”宋垚告诉记者，但她没有透露银团具体名称。

其实，与政府良好的关系无疑促进了世茂在银行融资通道的顺畅。上月14日，许荣茂与工商银行、建设银行、恒生银行上海分行、中信嘉华银行上海分行签订了对上海世茂国际广场总额11.5亿元人民币的银团贷款协议。

但即便如此，世茂对资金的渴求依然急切。当初仅为项目融资而买壳上市的两家公司（世茂中国与世茂股份）盘子不大，而银行银根收紧，房地产贷款受到限制，显然不足以支持世茂动辄几十亿的拿地大手笔。加之世茂大部分地产项目尚未完工，资金压力较大。

早在今年2月24日，世茂中国(0649.HK) 就宣布：公司主席许荣茂已将世茂集团在内地的11个主要项目打包，欲以“世茂房地产”的名义赴港上市，主业为内地大型物业开发，世茂中国则将改名为世茂国际而专注于发展国际项目。此计划一旦成行，募资额有望高达20亿港元。

不过上市进展并不顺利。世茂执行董事许世坛最近表示，预期今年内将不能分拆世茂房地产业务上市，原因是内地对房地产的调控及香港上市集资气氛较为逊色。尽管世茂中国(0649.HK)也于9月15日召开了股东大会，但依然没有任何利好消息传出。

“世茂是做产品的而不是玩资金的，但我们对世茂房地产上市很有信心。不过其具体进展由集团公司负责，我不便透露。”宋垚强调。

定位于“城市运营商”

为了配合分拆上市，世茂已经有意识地增加了酒店等持有型优质物业的开发和经营，上海即将建成的3座超五星级酒店就将占据上海豪华酒店20%以上的市场份额。许世坛此前公开表示，世茂2004年在酒店、商场等持有型物业上投资了100多亿元。目前世茂在全国同时兴建的五星级酒店超过5个，未来的2到3年里会超过10个。许称，世茂的定位就不是单纯的住宅开发商，而是全方位的城市运营商。

“集团在高档住宅、旅游项目和持有型物业这几类产品有一个比例。很多开发商不愿意做持有型物业，因为投入太大。但世茂有实力运作，持有型物业在做评估时都是优质资产，对公司上市也有帮助。”宋垚说。

记者了解到，世茂集团目前的土地储备超过了1000万平米，每年施工面积超过300万平米。

而世茂的扩张显然并不会止于此。尽管去年世茂因为当地拍卖师的失误，与成都规划总面积约1986亩的土地失之交臂，延迟了其进入中西部的步伐，但世茂在重庆、成都的找地工作已在有条不紊进行中。而该公司今年初以31.5亿的总价成功摘得1300余亩武汉“锦绣长江”项目地块的开发权，使得武汉成为世贸进军中西部的“桥头堡”。

去年，CIHAF中国住交会经过6年的发展，已经成为"中国商务房地产第一展"，成为名副其实的"中国地产节"。2004年底在上海住交会上，潘石屹成为与会人士争相合影的对象，除了参展的项目外，他带去的新书《杂碎》两天销售了7.1万元。

近日，潘石屹接受本报记者的专访，对住交会搭建的资源平台给予了充分的肯定，也对住交会的成功举办提出了中肯的建议和希望。

资源平台趋向成熟

中国房地产报：住交会经过六年发展已经成为最知名的地产展会，您对它总体评价如何？

潘石屹：住交会一年比一年热闹，一年比一年规模大，这几年非常成功，已经越办越好了。  住交会对中国房地产行业影响很大，每次都能激发全民参与的热情，并且能够所有  相关行业的人们都聚集起来，也让他们能各取所需。

中国房地产报：住交会聚集了行业的各类资源，去年大会就云集了国内外200多家机构，您  怎么看待住交会在资源对接上所起的作用？

潘石屹：住交会就应该是搭一个平台，让各个机构都能满足自己的需求，材料商、房地产开  发商、地方政府、银行、媒体等都各取所需。有的人有演讲的欲望就给他演讲的机   会，小开发商希望向大开发商取经也可以。住交会不用照顾好每个人，让他们自己  照顾自己。住交会应该是个自由市场，从去年发展方向看它的路子走对了，把所有  人都吸引到现场就达到目的了。

中国房地产报：您觉得住交会能够成功举办的关键在哪里？

潘石屹：住交会的服务意识和服务特性促成了住交会的成功。这个展会的工作人员服务意识都很强，知道住交会就是给大家搭个平台，为他们服务的。如果缺乏服务意识了，住交会肯定做不好。

中国房地产报：今年的住交会也即将举办，SOHO中国还会继续关注并参与吗？

潘石屹：我们从一开始就积极参与，今年还会参与，SOHO中国是与住交会紧密联系在一起的。几年来，我们除参加住交会外，其他类似的房展会都不再参加了。

中国房地产报：对今年在一系列宏观调控背景下举办的住交会您有什么期待？

潘石屹：越是宏观调控政策多，这个行业的人越是需要聚一聚，可以互相壮胆，打听消息。前几天看电影《帝企鹅日记》，成千上万企鹅遇到了越大的风暴他们越紧紧抱团在一起。房地产商和整个行业也一样，我们需要出去了解外面的市场到底发生了什么。

奖项与论坛局部改进

中国房地产报：您对今年住交会的前期筹备工作有什么好的建议吗？

潘石屹：我认为，主办方应该在住交会开始之前到各个城市路演，可以组织一些业内的知名人士一起帮助路演，争取去越多城市路演越好。现在开发商做销售，卖房子都需要做路演，住交会这么大规模的展会更应该做路演扩大规模和影响，把更多的媒体，政府、建材商、开发商等各个机构力量都吸引到一起来。

中国房地产报：住交会奖项设置种类多，全面，您觉得奖项设置方面是否需要改进？

潘石屹：因为是全国性的展会，常规性的奖项还是应该评，但一定要有最经典、最有价值和有影响力的奖项，这样才能抓住品牌，打出影响力。加上各种展会和媒体都在颁奖，更要避免奖项过多过杂、过滥，因为大家更看重有价值、有影响力的奖项。

此外，住交会也需要新面孔的出现，所以我本人，冯仑、任志强等人应该不要再去领奖了，我们可以成立一个评审委员会，帮助评选出其他奖项。老是我们去领奖，大家也看烦了。

中国房地产报：论坛也是住交会一项重要的活动，您觉得论坛还有怎样的提升空间？

潘石屹：住交会的论坛一直没有办好。办好论坛的关键是人，他们的演讲时间不能太长，演讲的人也绝对不可以做广告，这样对住交会的品牌会带来很大的损失。此外，可以找一些更好的场所做论坛，上海有很好场所或饭店，如国际会议中心，住交会只要负责请到人就行，组织工作可以让别的公司去做，尽量让大家都不要离开会场。这方面可以借鉴博鳌房地产论坛的经验。我希望住交会的论坛可以办得更好。

中国房地产报：有什么值得推荐的论坛主题吗？

潘石屹：12月份住交会举办的时候一定有当下最热门的话题，把人聚齐了，大家希望讨论什么就讨论什么，不要限定主题，到时候肯定不缺话题。

中国房地产报：您怎么看住交会扩大视野，并开始走向亚洲的发展前景？

潘石屹：墙外开花墙里香，住交会主要还是做国内生意。，参加的也还是中国人为主。中国的市场依然是最重要的市场。