| “线性地产的本质就是以地产为线，地产像锥子一样穿透很多行业，在穿透过程中无数行业都如葡萄枝桠的藤蔓一样缠绕在地产上，与地产互相支撑，并带来更高的附加值”
本文的主人公北京中坤集团总裁焦青，用理论成全了自己涅槃式的生存。
被中坤集团董事长黄怒波戏称为“乡镇企业家”的焦青，平和朴实的外表下亦是波澜暗涌。坦言“要跑着才跟得上黄总思维”的焦青，虽然一度以坚定的执行者形象出现，但是高执行难度的巨大压力，迫使他开始反思并重新审视企业和行业的发展。
“线性地产”理论便是反思的产物，其蕴涵的本质是以地产为核心的产业链的无限延伸，这几乎宣告了中坤集团乃至整个地产行业发展的无限空间和可能。
近10余年来，中国房地产疾速奔跑，几乎没有思想的反哺和沉淀，遑论理论体系的创建。中国地产界尚少为人知的焦青，此番携“线性地产”理论轩然而出，颇有一鸣惊人的意味。
执行者的压力焦青1995年加入中坤，跟随黄怒波十年之久，但是真正被黄怒波推到公众面前还是去年末的事。去年12月，在中坤集团成立十周年庆典活动上，黄怒波宣布退出一线，并正式推出以总裁焦青为首的第二代中坤领导团队。
“推出新团队只是把企业的责任更明确细化下来，我的工作内容和心态并没有变化。大的战略布局已经确定，需要一个高执行力的团队来实现。我很了解黄总的战略意图，在未来5到10年会贯彻实施这些战略。但是战略在执行中会比较灵活，很多事情还要因地制宜调整。”焦青说。
中坤集团掌门人黄怒波个性鲜明，思维快速而活跃，直接主导着中坤的每一步决策，对企业的发展起着关键作用。相对而言，中坤内部其他的面孔都显得较为陌生。在外人看来，焦青有点憨憨的样子，但在中坤内部焦青却是一个不折不扣的坚定执行者。
“每个人在企业中都要有自己的角色，不管是主角还是配角都要演好。我是副手，就应该去落实黄总的战略，必须给老板补台。”焦青很坦然。
焦青坦言，集团战略只要一经制定，他就坚决执行，迅速有效地把工作分解到各部门，并进一步监控实施进程。有了想法就马上行动，行动中才有机会出现。
“高速运转的东西就会产生‘场’，有了‘场’自然就有力，而资源也就在这个过程中产生了。”不过这样的执行力度也并非我们想象的那么简单。黄怒波的知识储备和阅历都非常丰富，这让他具备了常人难以企及的视野广度和深度，以至下属要落在他跳跃的思维后面数米之远。
“我们都要跑着才跟得上黄总的思维，不然就会落后。”焦青说。
在记者看来，有黄怒波这副伟岸的身影在前面挡着，固然平稳踏实，亦无决策失误之虞，但若总是走不出黄怒波的“阴影”，无形的压力就会令焦青一直备感焦虑。
“不在沉默中爆发，就在沉默中死亡。”鲁迅的话成为焦青最好的注脚。
焦青说，传统的地产企业发展模式，是一种典型的“搭积木”方式，它只是地产项目之间的人才、资金和技术的流动，公司扩张，意即项目数量的简单叠加，一旦外部市场环境发生大的变化，整个企业就会受到打击。
尽管多元化战略是一种有效的企业扩张战略，但不一定是一种成熟的经营模式，传统的多元化战略存在很多弊端。拥有了地产、旅游和旅游地产三个板块的中坤，下一个十年究竟将走向何方？
焦青说，理科的学习背景让自己更容易做一些操作性强的工作，却难以达到黄怒波战略家的高度，但就是这个看似离理论最远的人，却在累累压力下，总结出了“线性地产”理论这一地产行业全新的理论。
线性地产焦青是AB型血型，一般来说，这种血型的人经常呈现出双重性格的特点，但是矛盾的性格最终却往往能展现出一种冲突后的和谐。焦青对自己的双重性格评价也如此。
“我的确有双重性格。在我主管的销售工作中或是项目工地上我是一种性格，在集团又是另一种性格，角色变了，我也必须适时地转换过来。”焦青回忆，在山西省中城宾馆做总经理的5年时间里，他的角色更接近决策者。因为距离北京较远，他必须相对独立地处理很多事情，应对突发状况，而无法和董事会事事都商量。而中城宾馆在焦青的带领下做得如火如荼。可见骨子里，焦青并不缺乏决策的思维基因。黄怒波退居二线，焦青被“逼”到决策的前台。
于是，高执行压力下的焦青，在“线性地产”理论骤然爆发。
简单来看，“线性地产”是以地产为核心的产业链的无限延伸，是一种可以无限放大的产业链，相关产业都通过地产串起来，既而带来巨大的行业增值空间。从逻辑推导来观察，虽然该理论是结合中坤自身的发展阶段而衍生出来的，但是这种发展模式，既避免了单一积木式传统地产发展弊病和传统的多元化经营模式的弊端，同时又能使企业稳健迅速地发展，最高效地为企业增值服务。从地产行业发展规律看，“线性地产”理论亦可谓应运而生。
焦青认为，由于物质财富越来越丰富和网络虚拟空间的出现，旅游逐渐成为人们的必需品而非奢侈品，单一的房地产所提供的第一居所已经不能满足人们的需要，这为房地产带来了新的发展空间。地产逐渐跨越到体育、文化、商业、工业、农业等一切可以想象得到的行业，这正是“线性地产”产生的前提。
“线性地产的本质就是以地产为线，地产像锥子一样穿透很多行业，在穿透过程中无数行业都如葡萄枝桠的藤蔓一样缠绕在地产上，与地产互相支撑，并带来更高的附加值。地产脱离了单一的住宅地产形象，像章鱼一样，用八只手臂下的吸盘紧紧吸附住其他行业。”焦青强调。
以中坤为例，当地产板块跨越旅游、餐饮、住宿、旅游产品而成为旅游地产的时候，不仅土地本身得到升值，而且能带来高额的附加值，实现利润最大化。焦青预计，未来中坤在黄山景区的分时度假酒店等旅游地产的收入将超过单纯门票收入，地产现金流又保障了整体资金收入，增强了集团抗风险的能力。
大钟寺国际广场由于跨越了商业地产、文化创意地产、旅游地产，同样成为“线性地产”的代表之一。粗略估算，未来大钟寺项目仅广告创意收入就将达到5000万至1亿元。这仅仅是因为该项目尽管内核为商业地产，但是其串起了诸多其他行业，最终产生了高附加值。
焦青表示，“线性地产”相对比较适合持有型的物业长期经营获利，但是这样的物业也可以灵活转变，需要卖的时候可以卖出一部分，而必须保留的部分也能保留下来。其理论特点就是“物业持有型、专业复合型、资金生态型”。
可以想象，“线性地产”由于穿透了众多行业，必然需要一个复合型的团队，具备跨行业的知识。据了解，焦青担任总裁后主要负责地产方面的工作，而旅游方面则由副总裁宗坚负责，而宗坚据说也是一位理论家。
“因为版图扩大需要更多类型的人才，所以新团队除了老中坤人，还注入了不少新鲜血液，这个团队是经得住考验的。副总裁宗坚的管理和经营能力都非常强，我们能够互相补台。”焦青如此评价他的团队。
“相信中坤的地产板块能够在强手如云的中国乃至将来的全球地产界，保持特立独行的优势，使竞争者可望而不可及。”焦青显得踌躇满志。
中坤大版图中国房地产行业有没有理论？相信很多业内人士都会稍加思索后回答说：“没有。”“国内房地产理论研究一直很少，这个行业因为环节多而显得比较复杂，连一些经济学家都弄不懂房地产的一些关键问题。”任志强曾直言不讳地表示。
所以，一向内秀的焦青携“线性地产”理论出现，确实出乎大家的意料。
“是该进行理论创新的时代了。随着国家土地资源越来越少，我们必须为解决资源的合理利用想办法。而只有地产行业能够串起众多相关行业。由于带动的行业多，除了能对社会做出更大的贡献，也能实现企业的利润最大化。”焦青说。
他认为，“线性地产”理论是对下一个中坤十年发展的审视，更是对行业的反思后才得出的结论。房地产到了该反哺农村的时候了，而旅游地产将是带动农村发展的一个快捷有效的方式。
记者注意到，目前具有中国特色的新农村建设与最新一轮“国土整治运动”相伴随，必然将引发众多商机，这预示着中国房地产业将进入一个新的发展时期。这个时期的房地产不再是简单的住宅地产，而是商业地产、旅游地产、休闲地产、教育地产、体育地产以及工业地产等全面兴起。但是“线性地产”并不是单纯揉合多种类型的地产开发，而是怎样用地产来串起各个产业，在发展过程中实现高附加值。
假如将“线性地产”理论运用于农村，如将部分地区有特色的农民住宅改造为旅游地产项目，将为农村带来更多就业机会，增加农民的收入，显然是各级政府乐于看到的。
“中坤作为投资集团，旗下仍维持地产、旅游和旅游地产三种产品，但是业态不一样。地产以持有型物业为主，资金REITs化；嫁接的旅游地产可能将成为国内最大的分时度假体系；旅游则要控制景区，自己构建营销网络。”焦青表示。
据了解，中坤在旅游方面将会谨慎扩张，尽快构建分时度假网络、国内外营销网络、特种旅游网络及电子旅游网络及景区资源网络。目标是在严格保护的前提下，协助各级政府，利用好自然资源和文化资源，沟通中南亚及欧美旅游通道，带动相关地区经济发展，做全球旅游业受尊敬的品牌。
地产方面，日前中坤旗下的大钟寺国际广场项目已正式开盘；将成为中坤集团总部所在地的中坤大厦也将宣布开始正式销售；而长河湾项目的最后一期收官之作也正在紧密实施中。
焦青还透露，延庆、门头沟等地的备用地建设也将在今后逐步推进。中坤还在积极开拓海外市场，目前已在美国洛杉矶设立了中坤美国公司，并在物色合适的地块，同时还将陆续在其他国家进行市场考察和开拓工作。
很难说，“线性地产”理论放之地产行业而皆准，但可以肯定的是，至少对中坤而言，这一理论将重新铸造焦青。
焦青
1967年出生，本科毕业于中国人民大学；
1998年～2000年，就读于中欧国际工商管理学院，获EMBA学位；
1989年～1990年，中共中央宣传部对外宣传局干部；
1990年～1991年，国务院新闻办公室一局；
1991年～1992年，中国市长协会干部；
1992年～1994年，中国城市出版社总编室副主任；
1995年～1999年，山西中城宾馆（时为北京中坤科工贸集团下属宾馆）总经理；
2000年～2001年3月，北京中坤科工贸集团副总经理；
2001年3月至今，北京中坤投资集团总经理/总裁
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