日本老师说，在东京买房子不便宜，经历了上世纪90年代的大萧条后，房地产正在复苏，物业销售价格也从低谷在向上反弹。虽然这样，年轻人都可以买房子，当然需要向银行借钱，但这并不意味着他们会变得不再富有或面临重大的债务压力。因为他们的收入都很高，通常只需要花5至10年时间就可以将欠下的钱偿还完毕。

中国现在也有不同年限的按揭贷款种类，其中不乏长达20年以上的。这是为那些收入极低甚至可能是处于保障水平线上的人设置的。虽然还贷年限迥异，但大多数中国人通常需要用超过15年的时间来偿还购买一套房子所欠的债务。也就是说，中国人普遍被高房价和债务困扰，购房甚至成为大多数中低收入者趋向贫困的一个重要的经济因素和社会隐患。

谈话至此，一旁的上海教授插话说，你们不能以收入比来衡量中国人的购房问题，那会得出错误结论。

他有经验。这位高级教员目前在上海拥有四套面积大致相当的房子（均超过100平米），而且大都分布在比较中心的区位。买第一套房子时，虽然房价没有现在这样高，但就他个人收入水平而言，也绝不可能一次性支付。他的办法是，将积攒的全部资金（包括亲友借款）投入首付，然后再向银行申请贷款按揭。

他买入第一套房屋后，便挂牌出租，用每月收回的租金抵付银行月供，收支对抵，完全不必动用薪金，也不影响家庭日常开支。此后，他又如法炮制地买进了一套商铺和两套住宅。现在，他不仅是一位每年都可以向政府申报科研项目和经费的大学教授，还是一位市场投资家或商人，每月都有不菲的租金收益。

教授想通过他的事例启发我们，因为有按揭贷款，在中国购房并非难事。购房负担并不重，或者本来可以避免，甚至购房可以成为一种投资乐趣。他认为我们过分放大了国人收入与房价之间的差距。如果简单地以一个人的每月收入与房地产价格作比较，唯一结论会是大多数人不可能自给自足地买进一套完整的房子，但市场现实是，很多收入与房价远不对称的人却实现了购房，教授本人即是。

确实，能否有效而灵活地配置资金已经成为人们更好地绕开过高房价收入比这一普遍困扰的一门路径，也是中国购房人必须尝试和练习的一项理财技巧。不过，很多人可能都不具备资金运作天赋，更多人在买房方面不具有冒险性，虽然他们同样都会通过银行借贷，但这只是一种必要又无奈的程序。结果，他们当然与那位教授大不相同，选择老老实实地省吃俭用以偿还银行月供和利息，希望尽快将债务偿清，然后安心地住进属于自己的房子里，终老一生。

我曾试图搜寻导致这种普遍现象的原因，目前能给出的解释是：作为一件必要的消费，多数人会量力而为，购买住房这件生活必需品（而非投资品），而不会像其它投资那样，出于资产增值等因素考虑，以一种投资的心态或方式投入和计算。如果不是因为收入过低、财富积累有限，他们甚至可以考虑不用银行按揭。

中国人的尴尬在于，他们既无东京人的高收入，又无上海教授的可用于配置的资金实力和基础。每一个用心赚钱的人，都有大致相同的目标：不是为了现在还贷款，就是为了将来还贷款。欠债原本就不是一件使人感到体面和愉悦的事，遵循生而为人必须要有一套住房这一基本准则，人们努力工作尚不能免除欠债，这就不是资金运作能力欠佳了，而是收入比严重不合理或房价严重偏高所致。人们更多时候的抱怨正在于此。

上海教授过多向我们展示自己的大胆和勇气，殊不知正因为他们的存在，无端助长了房价收入比过高的矛盾。他购入的房子既非用于自住，则必然要用来获利，手中的房子越多，利润空间就越大，这种增大的利润空间又是由高房价支撑，房价越高，利润越丰厚。结果，将是住房分配的空间被不断压缩，不公平消费加剧。

如果把平均一人一套房子看作一种标准分配，一人拥有三套房子，就意味着这种拥有类似于掠夺，因为那是基于另外两个社会主体的持有机会丧失而确立的。这时，如果供需结构不再平衡，价格向上波动，大多数人的平均薪水收入与房地产价格之比就会越来越离谱。

财政部综合司一位官员率先予以回应，认为供求关系决定价格趋势，新增费用只是微不足道的一点(2005年，全国土地出让收入约为5800亿元，当年全国实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有200多亿元，即使征收标准提高1倍也只有500亿元左右，不到土地出让收入的10％)，不会与土地基本价格产生直接联系。此外，新增建设用地土地有偿使用费的增收对象是各级地方政府，并非房地产开发企业。

在强调土地收费不会冲击房价的过程中，这位官员忽略了一个事实：一项政策被运用后，其效用通常由两部分组成，一部分是条文本身的，另一部分则在条文之外。对于一个处于敏感时期的敏感市场而言，条文之外的效用可能比条文本身更能影响市场走势。

条文本身的效用有如财政部的官员所指出的那样，将约束各级地方政府的用地扩张，抑制固定资产投资增长。可是，一项政策被推出的目标哪怕再单一，也会有波澜效应。

政府将土地费率在原有基础上提高一倍征收，增加的额度虽然只有区区500亿元，但依据市场经验，波澜效应的发生不取决于石块的大小和水面打击对象、打击方位和打击力度，只取决于石块这一打击工具本身。也就是说，影响土地基本价格和房地产价格的实质因素，不是收费额度的大与小或高与低，只要额度一提高，就会产生影响。

如果我们将新增的一倍标准看作是国家手中的一块石头，打击目标是地方政府，地方政府此后当然需要多掏一倍的费用向国家购买土地使用权。假设受新政影响出现财力不济，地方政府就会有两种选择：要么将资金集中起来，只向国家购买那些必需使用的土地，不再盲目扩张；要么透支政府信用想方设法筹措资金，向国家申请更多用地，然后再在这些土地转卖给开发商或者其他使用人的过程中，将地价提高。

根据经验，后一种选择将会占大比例。以往的评估结果会告诉他们，以土地为中心的发展压倒一切，有了土地就不会吃亏。即使眼下需要损失一倍的资金取得土地，但是日后的收益会远远大于支出。

就条文本身而言，新增收费标准似乎只针对地方政府，没有涉及开发企业。但需要注意，地方政府并非土地的终端使用人，在土地使用权属关系的确立过程中，地方政府类似于中介，他从国家那里申请到用地若干，然后又将这些用地通过招拍挂或协议方式卖给作为终端使用人的开发企业或其他使用人，在这个过程中，地方政府需要终端使用人交纳两部分费用：取得成本和政府收益，以使自己在不受损失的同时还能有所收益。

这时候，新增收费标准必然会与开发企业产生联系，因为地方政府以新增标准向国家申请用地，付出了取得成本，这部分费用将计入土地价格中由终端使用人承受。当开发商利用这一到手地块建设商品房时，则必然会将这一新增收费标准体现到房价上去，让购房者共同分担，这就形成了一个链条的价格互推冲击。

中国民间断断续续的个人合作建房取得成功了吗？那些试图自己动手居者有其屋的人们梦想成真了吗？当然没有！虽然合作建房的最大障碍——土地问题在温州获得圆满解决，但需要看到，合作建房之所以能够在土地方面有所突破，基本上不是地方政府支持和首肯的结果，完全算是一种幸运。

假设没有一系列紧缩性调控政策，这一地块只可能落入开发商之手。两年以来，合作建房屡屡在拍地上陷入困境，均系开发商半路杀出夺标所致。另外一种侥幸因素也很明显，和历年来所有励志合作建房的组织有所不同，温州模式不是由一两个人倡导和发起，而是由一个大有来头的机构——市场营销协会组织。它由一帮经济头脑发达的企业法人围绕，财力雄厚、渠道健全。基于这样一种先天优势，他们简直与那些开发商无异。就此而言，温州模式由一系列特定条件和因素促成，无法在全国范围内复制或实践。

同时，温州模式自身有其局限性，也不可能在短期内成为现实。这样一个自由、松散的自发组织，囊括了各种成分的社会成员、资金和参与愿望，在没有一项详细的政策指引下，很难使人看到他们的凝聚力。此外，开发商们虽然退出了土地的争夺，却并未放弃从中作梗。合作建房者委托的开发公司已经遭到同行们的先后发难和游说。开发商们不可能容忍这种模式存在并且进一步做大，否则这将对他们长久构织的弱肉强食的楼市生态造成破坏。

如果合作建房模式不被政府重视和注意，从而给予一定的政策便利和推行空间，则基本很难投入生产建设。政策扶持是一个绝对关键的环节，因为政策能够使于夹缝中求取存活空间的民间意志获得广泛的培养，一切特定条件、侥幸因素和名义束缚均可能由此被消除，合作建房将不再只是温州产物。在这方面，我们需要进一步完善、充实已有政策和法令，允许并鼓励多种住宅开发与建设主体并存。

中国应该是最有可能让老百姓在住房方面自给自足、自我作主的国家。1983年，国务院批准建设部发布了《城镇个人建房管理办法》，提倡“互助自建”模式。这应该是个人合作建房被认可的最早年份。官方的数据已经给出有力结论：这是符合国情的成功之举。个人建房投资从1979年的1.5亿元增长到1989年的56亿元，建成量占城镇住宅建设总量的比重由3.2％提高到28.7％。只是在后来，住宅市场化道路渐行渐远，开发商的大量涌现使住房改革的路径被打乱和扭曲，个人建房被挤出了房地产市场发展的舞台。今天已经很难得知政府在个人合作建房方面的态度和立场，因为几乎没有一项新生政策对此有所指示。

但是，政府既然表明了要使大多数人住得上房子的意愿，并且三令五申要着力改善和调整供应结构，除了推行小户型和限价政策外，理应对个人合作建房予以扶持，比如颁布一系列这方面的法令，对合作组织的人员构架、资金筹集、监管和使用、土地的获得、开发方式和销售规则等予以确立，使合作建房不再只是一种草根意愿的冲动。

如果政府对此模式仍然没有把握，建议不妨考虑由温州开始试点，然后再加以修正，择机推行。无论如何，缺少政府及其政策的指引，合作建房不可能修成正果。

章剑锋 厦门大学不动产金融研究中心

由一些商业机构操纵的中国第八届住交会新近在上海冷清收场。虽然如此，很多开发商仍像往年一样，在这属于他们的盛会上发表某些蓄意安排的言论。比如来自北京的开发商鼓吹说，宏观调控不是为了让房价跌，而是为了让房价涨。

这种论调横亘在以开发商为首的阵营里面已非一两日。这位开发商正在努力唱歪持续的宏观调控政策，他通过舆论释放出一个信号，即调控就是为了促涨房价。

显然，这个结论只是开发商基于自身利益取向而操控出来的一种“假说”。对于宏观调控“稳定房价”的正确理解应该是：政府没有打压房价的意图，但也绝对不想促涨房价。

自2004年起，政府在每一项命令中都强调了房价居高不下的问题，认为住房价格过快上涨，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。在今年的“国十五条”里，政府进一步将控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。实际上，通过这一系列政策，政府已经否决了开发商有关调控楼市的目的是要促使房价上涨的“歪论”。

开发商有意唱歪正在持续进行的宏观调控，一方面是不想在调控日益深入的时候丧失固有的市场利益，由此，他们既要极力否认地产企业的暴利属性，也要将方向精准、原则清楚、宗旨明确的调控加以毫无依据的篡改；另外一方面，这也显示出开发商在有意遮掩中国楼市的实质性矛盾。

人们之所以格外期望宏观调控能够迫使房价下跌，本质而言并不是商品房价格高低的问题，而是因为现实市场当中缺少“真正属于他们的房子”——这种房子符合他们的消费意愿和价格接受能力，不一定很高档，但一定要能满足日常的生活起居。在他们的这一合理需要无从获得满足的时候，又无端地被挤进了高档房市场，基于价格高低的磨擦也就跟着出现了。可以说，当前住宅市场的最主要矛盾就是供需结构失衡。结构性失衡的基本标志是需求大于供给，加之开发商有意回避中小户型、中低价位住宅的建设，这必然会使需求主要集中在高价位和高档住宅领域，大的需求和被人为控制的供应又必然促使价格不断上扬。

这一点在政府近几年出台的文件里都有提及，调整住房供应结构、更多地建设小户型和保障住房的精神也被写得明明白白。开发商有意装糊涂，避而不谈供应结构扭曲对房价的促涨动力，也不对多年以来一直抵制保障住房、一味建设大比例、高密度的高档住宅进行自我反省，反而借口政府的调控政策在推升房价，这无疑是在制造新的矛盾，借此转移视线、推卸责任。

北京已经勒令一些银行停止向未封顶楼盘提供按揭贷款。一些股份制商业银行在北京践行了这一严厉指示，陆续从未封顶项目中撤出。如果不出意外(比如遭到各银行抱怨、反抗或抵制)，短期内四大国有银行也将同样受此约束。

事情早有迹象——10月24日，中国银监会主席刘明康(刘明康新闻)(刘明康新闻)在本年第四季度经济金融形势通报会上警告说，非审慎贷款行为造成了银行的信用风险，房地产假按揭时有发生，土地储备贷款风险突出。

根据国务院常务会议关于宏观调控的决议，银监会下一阶段将重点加强对房地产“假按揭”、土地储备和“两高一剩”行业等不合规和高风险贷款的检查和管理，确实摸清这些贷款的数量和风险状况，并制定出风险分类管理和化解措施。

早在启动调控的2004年夏天，类似举动就有出现。那时候金融监管层将银行存款准备金率提高了0.5个百分点。有一段时间，中国银监会甚至命令商业银行停止发放贷款，但不久后这一命令即解冻。

现在，银监会重又命令各银行停止放贷。不过这次有些不一样。新近接连曝出几起手法简单、情节荒诞的巨额骗贷案件使监管层忧心忡忡，比如北京森豪公寓，一个项目就轻易套取了银行7亿元的巨额贷款，银行内部人员与开发商里应外合窃取国有资金用于经营自己的生意，事发之后只回报给银行几幢灰挂尘封的烂尾楼。此外，骗贷、重复抵押等假按揭行为近几年有高发征兆，更多没有浮出水面的类似假按揭已经或正在发生，银行的不良贷款正出现一个无底黑洞式的亏空。

有鉴于此，这显然不会是一次简单而短暂的例行性业务检查，监管层很可能想通过本次关门盘点的机会，商讨出一个周全的对付办法，然后果断掀起一次大范围的整治风暴。这种做法和最近国土资源部向各地派驻土地督查局、九部委检查组巡视地方调控如出一辙。这样一来，中国楼市会面临怎样的局面呢？

如果未封顶楼盘的按揭贷款业务被全面搁置，很可能将中国的期房预售制度送上末路——期房预售给金融安全带来的风险之高，中央银行在相关报告里面已经说得明明白白，是否废止该制度的争论甚至被拿到全国人民代表大会和政治协商会议的代表、委员中间讨论。

这样一来，中国楼市马上就会告别一个靠欺瞒国家和老百姓起家的“虚假繁荣”时代，以开发商为代表的卖方主导地位将从根本上被削弱。同时，由于实物销售的主要供应模式的出现，市场进入现货交易阶段，政府可能会对价格和资金投放进行一些必要而从严的干预，防止人为哄抬价格、爆炒获利的情况发生，以确保信贷资金、公众资金安全进入市场。

叫停按揭贷款的决定显示出政府意图解除楼市隐患、重构市场秩序的坚定决心。目前的迹象，政府似乎正在有序地部署一系列监察行动，眼下除了让国土部领衔在全国范围内展开一轮土地利用专项检查之外，九部委对中国11个省份房地产调控情况的检查刚刚暂告一段落，新近召开的一次国务院常务会议也作出决定，要将调控落实到每一个城市。这意味着，有更多的部委会安排更多的专项检查，并采取一些实质的措施。

这样一来，中国楼市是否也将跟着走上末路？当然不是！糟糕的楼市令不行禁不止，皆因缺少雷厉风行的整治。一个不断被政策重视的市场，不正是我们所需要的市场吗？

不间断的调控，只会使市场的方向越来越明晰。如果一定要指出哪些人可能在这种整治中走上末路，恐怕开发商连同他们的暴利梦想会首当其冲遭到覆灭。设若期房按揭被严格地监视或控制，开发商的资金来源将更加难以为继。在目前融资渠道仍然单一的情况下，加之政府主导了限价房和土地供应，房地产市场的发展局面将不再系于开发商一身，他们会被挤到市场边缘。

在北京新近召开的一次会议上，观点分歧导致一位房地产商和一位大学学者发生激烈争吵。很短的时间内，一批观点相左的批评家和市场人士相继投入到这一场争论之中。很多发言的人继承了与会房地产商的观点，他们说，愤怒的人们正向开发商施加道德暴力，人们畏惧高房价，因此像一个“小丑”一样将责任一股脑推到开发商身上，可是即使这样也没有用，因为“市场的最大获利者是地方政府，调控受阻也与地方政府不作为有关。如果将责任全部推到开发商身上，无助于问题的解决。”

地方政府为个别官员和房地产商背黑锅

不可否认，在住宅市场化推进过程中，一些地方政府里的个别掌权官员的确充任了某种不光彩的角色，为了眼前利益而不择手段地透支资源，给后续发展埋下了隐患。

但是，这种责任并不能武断地归咎给地方政府，因为这不是政府行为，确切地说这是一些官员的滥权行为。应该看到，无论是哪一级政府，其职责都是要维护社会、经济等多重秩序的稳定，并没有、也无从与作为商业利益主体的房地产商串通一气。地方政府当中官员个人的腐败和滥权哪怕猖獗一时，那也只是掌权个体的责任，理应由他们自己担责，而不能让政府为他们的个体行为背黑锅。

正是为了防止掌权个体假公济私地把持政府的公共权限，在进行市场层面的调控时，政府已经启动了严厉的问责机制，体制内和体制外的两重调控都在齐头并进，那些无视调控决策的擅权官员接连遭到惩罚。在一定程度上，这可以使公共政府可能面临的公信力下降危机得到化解。政府的职责和角色被个别官员扭曲，需要进行进一步的扭转和调控。

房地产商及其拥趸者们有意混淆概念，将掌权个体的不洁举动拔高到地方政府的大框架背景下，把个体行为说成是公共治理行为，把个体职责混淆成公共治理职责，这显然是在逃避来自公众的道德束缚。不要忘记，很多时候一些地方官员都是被房地产商们主动拉下水的，真正权力寻租的始作俑者并非地方政府的官员，而是作为市场主体的房地产商。

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房地产商扭曲了住宅市场的发展方向

在房地产商挖空心思寻找权力扶持与保护的同时，一切市场矛盾看起来也就顺理成章地成了地方政府的责任。当舆论试图对房地产商进行剖析的时候，他们就会把自己的罪责推卸得一干二净。可是分析一下，当前房地产市场的种种问题，房地产商在其中充任的角色是任何深谙市场的人都能看出来的。

按照消费规律，市场通常由买方决定供给关系，但中国楼市则完全操控在卖方手中。通过什么方式销售、建设什么样的房型、价格如何制定，都由房产商一手掌握。

特别是在土地和住宅资源缺口过大的前提下，房产商只是一味大比例地建设高档住宅，排斥低档房和保障住房政策，对于政府“90平米以下”中小户型的规定怨言颇多，不愿意政府的政策打乱被他们独家垄断的市场格局，因此采用各种办法抵制小户型政策的落实。正是由于房产商多年来的操控和抵制，中国到目前仍没有实现1998年房改之初国务院办公厅的23号文件精神，“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”成为“以商品房为主体、保障住房市场缺口巨大”的市场供给格局，住宅市场的发展方向被完全扭曲。

近些年，高档住宅被大比例、大范围和大手笔地复制，各种奢靡消费风气，被房地产商通过花样翻新的手法包装推广出来，正因如此，上海滩才会出现每平米售价达11万的天价豪宅，更多的类似项目也正在上马建设。

受此风气影响，中国楼市变得浮华而虚假。在一些经济不发达、消费水平不高的中小型城市里，纸醉金迷式的口号被大肆运用到楼盘销售过程中去，简单的人居环境被拔到不切实际的高度，借助虚假的包装轻易榨取暴利。但是在“富贵、绅士”等字眼的背后，房屋质量纠纷频频发作，如有的开发楼盘竟然用竹竿代替钢材。开发商通过双重抵押、一房两卖等操作手法作假骗贷的案件也屡见不鲜。

多数房地产商没有承担企业公民的社会责任

还应该看到，多数房地产商没有履行和承担企业公民的任何社会责任。中国有接近四万家房地产企业，在胡润富豪榜上，从事房地产行业的富豪占据了最大比例，可是体现在纳税榜上，今年的纳税500强竟然只有三家房地产企业上榜。为了利润的最大化，国家法定的纳税义务也被很多企业逃避，偷税漏税成风，一些税务机关披露出来的企业偷漏税数额巨大。

此外，在过去的数十年间，在慈善方面有所作为的中国房地产企业可谓屈指可数。而且一些企业在进行有限数目的慈善捐助时，往往会将这一行动商业化，发动媒体进行过度炒作，或设定一些前置条件。比如当政府要求企业将资金投入到道路修建的时候，房产商并非无偿履行，往往会要求将这一义务在自己建设的小区周边实践，这样可以增加项目的卖点，夸耀区位良好交通便捷，伺机加价。

综上种种，在中国楼市中已经成为公开的“秘密”，房产商们在进行自我辩护的时候，他们的企业可能还在这样操作。靠欺瞒、推卸责任和自我标榜来强调自身的无辜与清白，这并不明智，也不会有效。

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