水榭花都等高品质豪宅常常供不应求。（资料图片）本报记者 廖万育 摄

豪宅价格一直很坚挺。本报记者 张小禹 摄

　　市场走向

　　２００９年，由于豪宅成交火爆，从而带动深圳房价在去年底均价突破每平方米２万元。今年豪宅市场走向如何？在昨日接受记者采访时，多位业内人士表示，今年深圳豪宅整体成交量将大幅下降，降幅有望达到５０% 。如果出台更加严厉的调控政策，那么豪宅成交量下降幅度将更大。

　　政策收紧影响豪宅市场

　　中联地产市场研究中心新近出炉的一份研究报告认为，２００９年豪宅市场的热销一方面是由于豪宅供应量的放大和所推出楼盘本身的高品质，同时也得益于良好的经济环境和宽松的政策环境，特别是信贷环境。但２０１０年豪宅所处的外部环境似乎将有所改变。

　　从经济环境来看，今年经济环境将持续好转，居民财富将得到进一步积累，通货膨胀预期较强，资金保值增值需求增大，豪宅将继续吸引社会资金的关注。从资金环境来看，市场流动性仍将宽松，深圳豪宅市场２０１０年的资金环境仍然乐观。

　　但是，从政策环境来分析，２０１０年整体状况将不如２００９年，深圳豪宅的政策环境将呈现偏紧状态。其一，从２００９年１２月政策的“多、密、快”出台节奏来看，政府打击投资投机行为和增加普通商品房供给的意图明显，而２００９年深圳豪宅的投资投机比例较高，豪宅市场无疑成了政策打击的对象。其二，从营业税调整的细则来看，其对非普通住宅和普通住宅实行了差别化的调整，这是紧缩豪宅政策的一个表现，也是一个警示。其三，物业税的试点有可能直指豪宅，将会对豪宅成交产生巨大的影响。

　　今年供应将有所减少

　　资料显示，今年深圳豪宅可供应量大约有２０个楼盘，以南山、宝安、盐田为主。有关人士表示，可以看到，２０１０年豪宅的可供应量依然较大，但在政策趋紧或政策不明朗的情况下，豪宅开发商将会严格控制推盘的数量和节奏，使得２０１０年新房豪宅的供应量相比２００９年将有所下降。

　　而对于二手房豪宅，由于去年１２月出台了多个调控政策，使得市场观望情绪增强，买卖双方胶着状态将使得二手房豪宅放盘量减少。所以，从整体上来看，２０１０年豪宅市场的总供应量将有所减少。

　　中联地产市场研究中心负责人叶蓉表示，影响２０１０年豪宅成交量释放的不利因素主要有三个：其一，由于２０１０年政策干预的预期强烈，将使得部分豪宅客户和业主都进入观望状态。其二，２０１０年住房市场将有更多的物业结构可供消费者选择，豪宅热度将有所降温。其三，由于豪宅２００９年的投资投机气氛太过浓烈，２０１０年政府打击投机投资意图较为明显，后期可能还会有针对性政策出台，从而在一定程度上抑制了２０１０年豪宅市场的投资投机需求，影响２０１０年豪宅的成交量。从这三个方面来看，２０１０年豪宅成交量的表现将不如２００９年，但由于经济持续增长、通货膨胀预期强烈、热钱流入等因素存在，又在一定程度上保证了豪宅的需求。所以，预计２０１０年豪宅整体成交量将有所下降，按照目前的环境看，下降幅度预计约为３０% ～５０% ，主要是投资投机需求的减少。但如果２０１０年出台更加严厉的调控政策，如物业税等，那么豪宅成交量的下降幅度将更大。

　　豪宅价格将依旧上涨

　　从成交价格的角度来看，一方面，豪宅的稀缺性和高品质性使得豪宅长期处于供不应求的局面，保值增值和抗风险能力较强。另一方面，因为开发商、豪宅业主资金实力和对市场的判断能力较强，外部环境对其影响力较弱。所以，在经济持续向好的情况下，即便是处于政府政策的打击之下，深圳的豪宅价格也将保持坚挺。从长远来看，豪宅价格依旧处于上涨通道之中，但２０１０年上涨幅度将有所缓和。

　　叶蓉认为，２０１０年深圳豪宅市场的整体表现和影响力将不如２００９年，二三级市场的豪宅成交总量将有所下降，而成交价格将保持坚挺，呈现温和上涨的态势。

　　市场调查

　　红树湾片区：成交清淡价格上涨

　　【本报讯】（记者 董超文）进入２０１０年以来，深圳豪宅代表之一的红树湾片区呈现出量跌价涨的趋势。

　　由于临近春节的缘故，记者昨日在红树湾片区采访时发现，虽然地产中介的业务员都还在“坚守岗位”，但基本上看不到前来看房的人。在中信红树湾小区紧邻滨海实验小学的南门，平时看房的人总是络绎不绝，而昨天记者在此逗留时，没有见到一个看房者。

　　世华地产红树湾片区区域总监张宏宇对记者说，“今年以来，这一片区成交淡了很多，但是价格还在上涨。”

　　他介绍，在红树湾片区，去年１０月～１２月期间，世华地产每个月都会做到１５～２０个单。但是今年一二月份，成交明显下降，１月份全月只有７单，２月份基本上没有成交，目前只有３单成交。他说，“在我们的业绩中，这就不算是成交了。”

　　张宏宇认为，成交下降的原因，主要是购房者的观望。与福田、罗湖等地区以自住为主的刚性需求不同，红树湾片区的投资客比例高达３０% ～４０% ，中央及地方一系列稳定房价的组合拳，导致了客户的观望。同时，去年下半年以来，这里房价涨得猛，已经超过了２００７年时的最高价。２００７年，红树湾片区的成交均价为每平方米３．７万～３．８万元，去年底，已经到了每平方米４．１万元～４．２万元。

　　在成交下跌的同时，这一片区的成交均价却在上涨。据了解，年初世华地产代理成交的一套红树西岸５１２多平方米的大户型房子，总价为２４５０万元，单价已经接近每平方米５万元。

　　对于这一片区的后市，张宏宇认为，“要看国家的宏观众调控政策，三四月份会趋于明朗。这一片区业主实力不错，挺上几个月甚至一年都没有问题。但如果国家调控力度大，价格下跌１０% ～２０% 是有可能的。”

　　市场分析

　　深圳豪宅市场

　　八成投资投机

　　本报记者 董超文

　　来自市规划国土委的数据显示，去年深圳１４４平方米以上户型住房价格为每平方米３１０２４元。另一方面，豪宅市场投资投机盛行，地产研究机构的一份研究报告显示，２００９年，深圳豪宅的投资投机比例高达８０% ，其中投资约占６０% ，投机约占２０% 。

　　在去年楼市价量齐升的背后，是深圳豪宅市场的火热成交。２００９年豪宅市场呈前温后火的局面。１～６月新房豪宅成交量和成交均价上都表现得较为温和。７～１２月，新房豪宅项目供应量大幅上涨，并快速被市场消化，带动了二手房豪宅市场的成交，同时豪宅成交均价也快速上涨，呈现出极为火爆的场面。

　　市规划国土委的成交数据显示，去年１～１０月份，全市新房总成交面积约为５６４万平方米，成交均价２万元以上物业占全市的１６．５% 。其中，豪宅在９月份表现得明显：当月全市成交均价超过２万元的物业占全市总成交面积的３９．５% ，此部分成交物业均价达每平方米３．５万元。从去年全年来看，１４４平方米以上户型住房价格为每平方米３１０２４元。

　　中联地产市场研究中心的报告认为，２００９年深圳豪宅的投资投机比例高达８０% ，其中投资约占６０% ，投机约占２０% 。从新房成交区域来看：南山、宝安、罗湖、盐田四大区域是豪宅成交的主要区域。其中，南山区表现极为突出，其豪宅供应量和成交量均位于六区之首，如三湘海尚、纯水岸、卓越维港、皇庭港湾、浪琴半岛、中信红树湾、半岛城邦等，这些楼盘成交均价都达到或超过每平方米３万元，成交量大并且成交速度快。而位于盐田的东部华侨城天麓，其最高１０万元一平方米的价格更是深圳顶级豪宅的代表。

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　　深圳豪宅历史

　　深圳豪宅发展到现在共经历了四个阶段。第一阶段：从上世纪８０年代初至１９９５年，深圳豪宅从无到有，并以别墅为主。第二阶段：１９９６年至２００１年，出现了高层物业与别墅共同发展的局面。第三阶段：２００１年至２００４年，豪宅品质不断提升，尤其出现了以水榭花都、波托菲诺等为代表的高品质豪宅。第四阶段：２００５～２００９年，深圳豪宅进入了快速发展期，楼盘品质有了质的飞跃，成交极为活跃，成交均价也不断走高，并且客户类型和来源也呈现多元化发展。

　　经过几阶段的发展，截至２００９年，深圳基本上形成了以香蜜湖片区、华侨城片区、红树湾片区、福田中心片区、东部华侨城片区、观澜片区、蛇口片区、后海片区等为代表的豪宅分布格局。（董超文）

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