新的一月,深圳楼市会怎么走?发展商的压力在增大,市民们在继续观望。有业内专家表示,6月会延续5月行情,但随着积累的刚性需求被消耗完后,伴随楼盘的加大供应,下半年的楼市会继续下行。李耀智认为,现在的房价相对楼市高峰时期已跌去3成,价格调整虽有空间,但幅度不大了。

　　在上周的二手房交易上,世华地产对国土部门发布的成交数据进行初步统计,上周深圳共成交二手住宅1067套,在整个5月份,全市成交达到4140套,较4月份增长近14%。

　　世华地产市场研究中心分析称,经过近两个月,深圳二手住宅市场已经步入正常稳定的水平,已持续回暖。根据市国土局数据显示,1月份,全市二手住宅共成交3004套,到4月份成交近3636套,成交量增加了2成多,5月成交量继续放大,上月全市共成交4140套,与市场正常水平下的成交量基本相当。二手房成交价格方面,据世华成交系统数据显示,5月份全市整体成交均价为9603元/平方米,对比3月份均价9733元/平方米、4月份均价9575元/平方米,环比涨跌幅均不超过3%。由此可见,全市二手住宅均价已经由下跌转为平稳波动。

　　联合证券分析认为,以成交套数来看,深圳市场已回暖,已超越去年同期,显示开发商通过降价来催发自用需求的策略是有效的,可达到刺激市场和自救的目的。

　　但在中原地产总经理李耀智看来,5月的成交量仅仅是需求达到了较为平衡状态,不能算回暖。市场受到了多方面因素的影响,月初的春交会促使部分二手需求转移到了一手市场,对本月的成交量有一定的分流。而月中发生在四川的大地震更是对消费者产生了较大的影响。地震对城市造成的巨大破坏必然会影响大家的心境,震后交易量受到影响也是难以避免的,这将在6月份体现出来。

　　世华地产市场研究人员表示,目前全市住宅市场的成交,基本来自于自住等刚性需求,投资需求很少。这与2005年之前,理性的深圳市场情况基本类似。在缺少投资需求的情况下,仅靠稳定有限的自住需求,不足引起市场的巨大反应,也就是说市场将会平稳健康发展。不过,具体到各行政区,发展会有所不同。

　　福田、罗湖,地理位置优势明显,房价经过几个月的调整,已经回归至合理水平,自住需求开始释放,成交回归正常水平,房价也出现止跌反弹迹象。就两区的二手房价来说,在经过2007年半年的调整之后,到了2008年1季度后期基本探底,价格较为稳定,福田区均价在12800元/平方米左右,罗湖区均价在10500元/平方米左右。而南山、盐田两区,是前期投资成份较大区域,房价起伏较大,目前的房价已比去年最高时下降近四分之一,从整体上看不会出现大跌大涨的局面。

　　关外宝安、龙岗两区,目前市场形势较为严峻,主要表现在两个方面:一方面,新房供应量大,降价幅度大。据市国土局数据显示,截至5月29日,关外两区共有待售房源25372套,占到全市总存量的63%,并且下半年,关外依然会有大量的新盘入市。另一方面,关外部分楼盘配套有待完善。关外很多项目是刚开发完的,生活配套等方面还存在缺陷,包括相关市政配套,如交通等,也都有待进一步完善,因此在目前的市场情况下,以目前的价位,对置业者的吸引力并不大。从这两方面来看,关外的二手住宅还有待进一步调整。尤其是前期投资成分较大的区域,以及配套略差的项目,所面临的调整空间更大。

　　关于价格,李耀智认为虽有调整,但也不会有大的空间。在经过一段时间的价格调整之后,跌幅已经接近3成,价格并未得到较好的支撑,特别是在供应量较大的情况下,价格仍将面临一定的压力。在目前来说,价格下跌已经对按揭贷款的资产质量造成了一定的影响,如果继续下行的话,银行可能会面临新的压力而减少贷款的投放量。

　　李耀智认为,在全国范围来看,除了广州、深圳等南方城市出现房价大调整之外,其他城市调整并不大,这说明市场保持着对住房的刚性需求。同时,从深圳这个城市的市民收入现金流来说,收入还是有所增长,房价应不会出现太大的下跌。