新华网广州5月2日电

(孙锦)作为全国房地产交易市场最活跃的城市之一,深圳房价的涨跌一直牵动着人们关注的目光,价格波动的背后到底预示着什么?未来深圳房地产市场又将呈现怎样的趋势?目前置业是否是最佳的时机?带着这一系列问题,记者在昨日春交会开幕当天采访了部分深圳地产专家。有专家认为,尽管深圳的房价目前呈现下调趋势,但应该慎言"拐点"即将出现。

供求双方预期决定房价涨跌

市房地产研究中心副主任王锋博士认为,回顾去年以来房地产价格的走势,去年一至三季度,全国商品房价格普遍上涨,四季度开始,房价涨幅连续3个月下降。深圳也不例外,房价曲线正在呈现回调或减缓的趋势。与去年同期相比,深圳房地产市场出现程度不同的交易量减少或售价走低现象。"供求双方对市场的预期最终决定了房地产价格波动。"

他认为,关于购买住房的需求应分为投资需求和自住需求两种。他分析认为,在过去的几年里,由于消费者普遍看好市场,深圳大量自住需求的消费者不仅增添了开发商的信心,也给投资需求消费者更多信心,于是形成了良好的市场预期,在自住需求和投资需求的双向作用下,在2007年7月份以前,我市的房地产市场呈现了量价齐涨的格局。

然而,随着国家宏观调控政策的出台,从紧的货币和信贷政策使许多房地产投资者不得不放缓甚至停止了置业的脚步,房产价格由于需求的减少出现回落,自住需求的消费者也因预期价格继续下探,而开始处于观望状态。在投资和自住需求的市场预期都出现下降的情况下,房地产价格也就不可避免出现回落。王锋表示,自从政府调控之后,价格的下跌应该是一种趋向合理价值的回归,投资投机需求也逐步退出市场。

深圳房地产市场潜力依然巨大

谈起今后一段时间房地产市场的前景,深圳的地产专家们还是持有谨慎乐观的态度。素有"民间地产专家"之称的尹香武表示,房地产是一个资金密集型的产业,目前还只是处于房地产"牛市"中的一个低谷阶段,最重要的是要提高成交量,激活房地产市场的现金流,使房地产市场走出观望的低迷期。他个人认为,政府在调控显现成效,稳定房价之后应该放缓从紧的货币政策,给予市场更多的信心。

而王锋博士则认为,深圳住宅的潜在需求还是很大的,目前占深圳总人口25%的户籍人口的住房自有率为80%,而在75%的非户籍人口中住房自有率仅有32%,很多高技能人才可能以后将成为户籍人口,在深圳安家立业,而他们也正处在积累财富的过程中,他们有可能成为未来自住购房的生力军。住房自有率是反映经济发达程度的一项重要标准,以西方发达国家为例,法国住房自有率为55%,英国住房自有率为75%,王锋博士从这一趋势预计,深圳今后潜在的购房力量将是非常强大的。无论是购房者还是开发商都应该对深圳楼市充满信心。

为此,王锋认为,在有庞大需求潜力的背景下,深圳楼市目前的价格下调仅仅是一个理性的回归过程,从长期看,深圳的楼市仍将处在"向上"的发展阶段。因此,应慎言深圳楼市价格即将出现"拐点"。

谨慎投资内地楼市

面对国家出台的一系列调控措施,深圳的地产市场表现出比许多内地城市更加明显的波动。

王锋博士分析说,这主要是因为深圳投资需求的消费者数量远远超过了内地一线和二线城市。深圳目前的人均GDP已经达到了1万美元,相当于中等发达国家的水平,广大居民的财富积累也处于全国较高的水平,再加上深圳作为区域金融中心,融资渠道丰富,又毗邻香港这一国际金融贸易中心,因此具备房产投资的基础。而对于很多内地一线和二线城市来说,尽管目前房地产的价格处于低位,具备庞大的人口作为潜在需求,地产项目本身质量也很好,但是由于当地人均GDP水平较低,并不具备投资的基础,因而价格位于平稳的状态,投资收益一般来说不可能很高。(完)

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