海南国际旅游岛建设将统筹布局，可持续发展是海南房地产开发的首要战略思想。既要充分发挥海南资源优势，合理、经济、高效地利用资源；又要节约资源、保护环境，营造有益于人民健康的居住生态环境，为未来的建设留有充分的发展空间和调整余地。国内旅游规划专家林峰博士，在走访了负责《海南国际旅游岛规划纲要》具体编制工作的海南省旅游局陈耀副局长后分析认为，海南的旅游地产将呈现多样化，旅游地产产品规划必须因地制宜，才能达到国际旅游岛建设的最终目的。

显然，这将直接扣问房企对海南的了解程度。然而，梳理目前入驻海南的房企开发历程却不难发现，大部分房企均是在海南国际旅游岛规划消息传出前后抢滩海南，在海南的开发历史不足2年。

谁主海南？

对于一个区域的房地产发展而言，始终需要、也肯定会产生一家领军房企，来引导、推动当地的房地产业健康有序发展，从而推动整个区域的城市建设与经济发展，就像万科之于深圳、绿地之于上海、龙湖之于重庆、富力之于广州。

但海南有谁？

海南有很多。自国际旅游岛规划出台，海南云集了众多国内一线知名房企如万科、华润、富力、雅居乐等，但却没有一家是属于海南的。海南需要一家属于海南，对海南有着深刻了解的房企，来引导和推动海南的房地产发展、国际旅游岛的建设。

海南省位于北纬18°到北纬20°之间，地处热带，气候、地形复杂多变。这对于旅游是优势，但对于房地产开发的整体布局却是困扰。受气候、地形等的影响，海南岛的北部与南部、东岸与西岸、海岸带地区与中部山区，在资源的分布、组合及生态环境的容量上，存在较为明显的空间差异。

不同的资源分布与组合，不同的生态环境，自然需要不同的开发模式。因此，在国际旅游岛规划中，也根据资源分布与组合的差异、生态环境容量的差异，对全岛进行功能区划和政策分区，针对不同的分区提出相应的房地产开发管制政策，具体分为“三大圈层、南北两极、东西两翼”。

“三大圈层”包括以海口、三亚、陵水等12个市县沿海区域为房地产重点发展区的“海岸圈层”；以沿海平原与中部山区之间为房地产适度发展区的“台地圈层”；以海拔300米以上的中山低山及部分丘陵分布区为房地产限制发展区的“山区圈层”。

“南北两极”将以海口、三亚为中心，形成海南房地产开发的南、北两大极核，并辐射带动周边房地产发展，打造海口、三亚两大“城市—郊区”房地产发展综合体。

“东西两翼”则是根据海南沿海发展圈层自然条件的差异，形成东、西两翼各具特色的房地产发展走廊。东部沿海以旅游房地产为特色，西部沿海以产业配套与旅游度假相结合。

虽然国际旅游岛规划已经为海南房地产发展确立方向，但房地产开发的画卷却始终需要开发商来执笔。因此房企对海南、对项目周边区域的熟悉、了解程度，直接决定着其开发项目是否能起到节约资源、保护环境的切实需求，从而推动海南的国际旅游岛建设。显然，目前在海南做得风生水起的开发商，大多是近些年才抢滩登陆海南，并不足以真正了解。

谁属于海南？又真正了解海南？

19年深耕

自1992年，鲁能地产挥师南下登陆海南以来，迄今已是其深耕海南的第19个年头。19年来，鲁能秉承“为城市思考”的企业宗旨，不离不弃地与海南共历风雨、共同成长，即使面对90年代初海南不期而至的房地产低潮，几乎所有的房企均选择逃离海南时，鲁能仍一如既往地选择了坚守。

论及鲁能对海南的了解，房企无出其右者。

2009年9月，鲁能地产在海南成立海南鲁能城管理有限公司，全面整合统筹其在海南的所有项目。如果说此前的鲁能还只是以一个外来者的身份，与海南共同发展，那至此海南鲁能城已经彻底与海南融为一体，注定要在海南的房地产史上，留下浓墨重彩的一笔。

下面一组数据，或许能让我们从中窥知，鲁能19年来都为海南的城市建设做出了怎样突出的贡献。

在三亚，鲁能投资修建了三亚红沙污水处理厂、三亚迎宾大道景观工程、三亚湾新城西路以及三亚湾“五路、三桥”等城市市政工程，进一步补足、完善了三亚的城市配套。

在海口，鲁能投资兴建了澄迈盈滨半岛盈滨路、金鑫路、金鑫东路、弯形路、明月北路、老干部活动中心路、桃源路等城市道路，总投资达7.2亿元。此外，鲁能还斥巨资捐建了海口澄迈永庆寺。

海南海口一位地产界资深人士告诉记者，鲁能城对海口城市基建及道路设施做出了巨大贡献，海口盈滨半岛几乎就是鲁能建设起来，盈滨半岛的区域房地产发展，也是在鲁能城入驻以后才带动起来的。同时，鲁能城在挖掘、弘扬海口本地文化上也不遗余力。据该人士介绍，鲁能斥资捐建的澄迈永庆寺是我国知名的佛教文化胜地，历史上苏东坡被贬海南与后来奉召回京，均在此盘桓并留有诗篇，对海口具有特殊的历史及文化意义。

这些回报社会的切实之举，让鲁能城在海南民众心中有着上佳的口碑，品牌知名度及美誉度迅速扩散。

目前，据本次记者在海口、三亚两地的了解，海南民众大多均已视鲁能城为本土企业，对记者鲁能是外来房企的言辞不以为然。

重绘海南休闲版图

面对海南国际旅游岛建设的历史机遇，鲁能凭借在海南深耕19年的优势，对海南房地产的发展自有一番不同的深刻洞悉。

2009年9月，鲁能在海南成立海南鲁能城管理有限公司，全面统筹规划、管理协调鲁能地产在海南的房地产业务。鲁能城在海南率先实现休闲度假资源和信息共享，使旅游价值得到最大提升，从容应对国际旅游岛获批后海南新的发展形势，重新描绘出海南休闲海岸的全新版图。

甫一成立，鲁能城即摒弃海南传统意义上的地产开发理念，明确了以“国际休闲地产供应商”的企业战略定位与发展方向，为海南提供一种以休闲、度假为主的全新生活方式。在“国际休闲地产供应商”的企业愿景下，鲁能城旗下项目以国际化的视野进行定位，在项目开发上大量汲取地中海沿岸、迈阿密、夏威夷、巴厘岛等全球经典休闲度假建筑的精华，提高项目的建筑、生活品质。如海口的海蓝福源项目，在建筑上就汇集了世界各大休闲度假地的建筑风格。

整合海南全岛项目资源的鲁能城，提出了“环岛休闲圈”的发展战略，即RPS休闲地产发展模式。以R－Resources休闲资源整合，收纳稀缺滨海休闲资源，奠定休闲地产的基础价值平台；以P－Products休闲产品开发，深度研发休闲置业需求，构建休闲地产的基础品质空间；以S－Services全程休闲服务，关注客户来岛休闲的全方位需求，提升以服务为核心的休闲地产价值标准。

这并非仅是字面意义上的项目布局，更非一次概念性的炒作，为全面打造“环岛休闲圈”，鲁能城推出特一号服务产品——鲁能会。为满足海内外追求高品质休闲生活和尊贵感受的客户的需求，鲁能会首创“365°环岛休闲服务”。400呼叫中心全天24小时为会员提供各种咨询服务；巨资打造的清一色由奔驰商务车组成的卓越车队接送会员；机场等交通要地租用贵宾厅便于会员登机、休憩……“365°环岛休闲服务”体系，让鲁能会会员无论走到那一个项目所在地，都能24小时全天候体验到鲁能会的贴身服务。

3月21日，海南博鳌国际旅游论坛落下帷幕，对海南的房地产开发提出明确方向：“旅游房地产是国际旅游岛建设的重要组成部分，国际旅游岛的建设目标确定海南国际化的发展方向。海南的房地产开发将转变发展方式，全面升级。房地产开发需要全面统筹市政设施、医疗卫生、文化教育、商业等各方面配套，并优化、提升环境与服务质量。”

此时，有心者赫然能发现，鲁能城此前的种种举措，竟然与国际旅游岛规划对房地产发展方向不谋而合。事实证明，鲁能城对海南需求与发展的了解深刻而真实，国际旅游岛谁主沉浮自不待言。