秋交会抄底一定要看的忠告

首先，要恭喜观望到现在的朋友。秋交会一定有相当优惠和实在的价格，“蓝光万人团购”，“中海网上团购”开出的惊人优惠，也许仅是开始。因为这两个品牌开发商的大动作，决定了其它参展开发商的思路——降也得降，不降也得降。所以，不排除交易会期间，还有更凶的在后头，或许30多万就能拿一套三环内比较好区域的两房，这可是2004年的价格。

许多楼盘的数据已经表明，其优惠后价格，已经等于更或者低于成本。换句话说，不卖的话，现金流有问题，账面上是赚的；亏本卖的话，账面上铁定亏，短时间现金流被缓解，兴许今后还有机会。现在许多楼盘愿意亏本卖，是有个幻想，希望解决短期现金流问题，等大势变化，再去填补今日亏空。但问题是，如果大势短时间没变好，今天收到手的两个亿，明天要花2.5个亿去修出来，银行又不借钱。那个时候，比今天房子没出手还惨。

插个题外话，之前业内有个观点，说销售排前10强的都是品牌开发商，所以品牌能带动销售。这个观点是个伪真理，真相是，所谓品牌开发商，都是做现金流的开发商，之前龙湖所谓双盘齐开，中海N盘联动，换着做你做房地产生意，以三个盖子五个桶的周旋，把市场搞热，也照样是品牌开发商。所以说，现金流模式的开发商，资金压力最大，率先降价，销售排行和品牌无关，和价格有关，更和开发商的资金压力有关。

而危机恰好在这里。如果市场观望1、2年，秋交会收到手几个亿，迫使开发商要更多的钱去修建。换着是你，你会怎么做？估计情况有三：

1、如果你赚钱，你肯定会在意品牌的面子和未来，认认真真做好，希望别人会继续买你的盘。

2、如果盈亏平衡，你咬咬牙，就当1、2年为政府和银行打工，还是会做下去。

3、如果注定亏本。你把所有现金都贴完，还是不能完工，你会怎么办？第一你会选择破产，就像传闻中的新锦江一样；第二，你会不会取走账户里的钱，玩消失？

目前主流专家只担心中国购房者的次级贷问题，但中国老百姓有善良朴实的传统观念，再加上银行3成4成的按揭限制，以及中国并无个人破产法保护，中国房地产是不会出现次贷危机的。中国房地产危机的最薄弱环节，就是开发商危机。我坚信开发商是有诚意和责任的，前提是他能赚钱，至少不亏本。

所以说，秋交会便宜要拣，但也得关注你财富安全的问题。这里只能骂可恶的楼盘预售制度，之前只所以没出问题，是因为开发商能赚钱。在他注定亏备甩卖的时候，你的首付到交房之前这个1－2年的过程，只能听天由命。希望这个被降价掩盖起来的事实，能得到政府的高度重视，率先出台危机防范措施。不要出了事情之后，再去查处和防范：

1、             严管开发商资金账户，专款专用，杜绝开发商挪用资金；据我所知，在加拿大，房子在修起来之前，消费者和的首付和银行贷款，是存在指定账户中，唯有客户验房合格签字之后，开发商才能提款。

2、             严管流程、选材、用料，提防豆腐渣工程。目前我已经听到一些传闻，就是降价楼盘的工程造价，已经低到很难做出来（但这只是传闻，因为我没有能力把别人的预算表拍照贴到网上来）。

如果政府未出台这两项制度，我对准备在秋交会下手的朋友，有个忠告，一是便宜要拣，二是要尽量选择信用危机低的楼盘，以自我保护：

1、             国企的楼盘。国企因为体制原因，这么多年，没几个成为品牌；所以买国企楼盘未必有身份感。但同样因为体制的原因，国企相对有诚信，不排出国企楼盘有这样那样问题。至少说，国企主观上无犯错的动机。另外，也有国家信誉在那里压着，出了事情，政府不会不管。

2、             上市企业的楼盘。上市企业诚信危机相对较小，一是有融资渠道；二是上市企业出问题，社会影响太恶劣，政府也不会不管。

3、             一定要买封了顶的楼盘。管他是什么性质，只要封了顶，开发商不会不修下去。顺便讲一下，部分银行已开始封顶再付款的制度，这证明我的担心并非空穴来风。聪明狡猾的银行，也担心房子修出来之前付了贷款，开发商跑人的事情。

真正买卖，一定是双赢，之前开发商赢，消费者闹翻天。所谓的品牌，所谓的承诺和信誉，在“成本高于售价”的现实目前，比处女膜还不堪一击。拿父母养老血汗的购房者，一定要懂得保护自己。