今天主要讲的是验房验房

一、查看“两书一表”的文档资料（一般开发商会以书面的形式通知业主办理相关手续）

1、为了防止开发商在建设期间将业主的房屋进行抵押，业主首先要审查《国有土地使用权证》上是否有抵押记载，然后再进行后面的验收。开发商提供给业主，由业主保存的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保修书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。
2、开发商提供给业主，供业主查看的《竣工验收备案表》复印件，注意查看所购的房屋是否在该表的范围内竣工。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，例如消防设施等。

二、验房
1、外部：查看外立面、外墙瓷砖、单元门、楼道等新旧程度。（通过目测，只要没有明显的开裂、缺损、不平整就可以）。2、内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、上下水、 强弱电、排风等。
★第一部分：整体目测
①目测房屋有无裂缝，主要注意天花、墙面，重点是有与露台的连接处。
情况一：裂缝与横梁平行，可以通过装潢时修补，基本不会妨碍使用;
情况二：裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，则表示该房屋沉降严重，存在结构性的质量问题;
情况三：露台与室内连接处的两侧墙面有裂缝，则属严重的质量问题;
情况四，承重墙的裂缝贯穿整个墙面并且透到背后，表示该房存在危险隐患。
情况五：顶层业主，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。
②目测门窗:
A、门窗的开关是否顺畅，紧实程度是否适中，是否有杂音;
B、门窗的插销用起来是否合适，会不会出现太紧或太长的现象;
C、门窗的密封性是否好，特别是靠近门锁一边的缝隙是否过大，窗框与混凝土连接处是否有缝隙，但卫生间的门考虑到防水，反而规定下方须离地面1.5厘米;
D、门窗在关闭后是否有一定的隔音作用;
E、门窗有玻璃的部分是否完好;
F、门窗的油漆是否有滴淌的痕迹，各个门的顶部都必须刷漆,卫生间的门还要刷下边那面。这些问题基本都属于房屋的质量问题，要视起严重程度来决定。
G、还要开关各个房间的门窗，看看基本的隔音情况怎么样。
③目测房屋的倾斜和渗漏:
A、在每一面墙选择一个点，在天花处用细绳子拴上一重物贴墙放下至墙脚，再以此线为基准，观察旁边的墙体是否有明显的倾斜现象;
B、注意查看墙面、厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口处是否有变色、起泡、脱皮、掉灰、水渍等现象，出现这些现象就说明该房屋有渗漏情况出现。
C、顶层业主一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。建议业主验收房屋最好在下过大雨之后。

★第二部分：局部测试
①水：
A、检查是否通水;
B、开龙头放水，尽量水流大一点，查看下水有无渗、漏、堵情况，还有水压。下水的检测，在厕卫放水，浅浅就行(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花是否有水渍（有水渍则说明下水有问题）。
②电：
A、检查是否通电;
B、检查电闸及电表（通常安装在户外），拉总闸后看户内是否完全断电，户内有分闸，也应分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路，还要查看电表并把数字记录;
C、所有房屋内的开关接口拉一拉，检查一下开关、插座的牢固程度;
D、打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
③层高：测量层高是否达到要求，层高为2.8米，测量的实际高度不能低于2.6米，层高3米，测量的实际高度不能低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。
④空裂：墙面、地面及其它装饰面层是否存在空裂现象。用小锤轻轻一敲，若听空空的声音，就是各饰面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工;若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

⑤暖气支管（北方的房屋比较多）：支管必须有坡度，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1% 。

⑥供暖管道套管：供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。

三、签约、交合理费用
1、房屋完好的情况下，签业主公约、前期物业管理合同等相关文件，在签定时要注意条款，不能放弃自己的权利。
2、如果在验房后发现种种问题，应该：
①业主应该把出现的问题以书面的形式整理好;
②找开发商，要求其对所罗列的问题的予以书面确认幷加盖公章;
③在对方解决好确认的问题后再办理入住手续，如果在短时间内解决不了，应该要求开发商承担延期交房的责任，幷索要书面凭证（承诺何时解决）;
④如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。
⑤如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。

3、合理费用包括物业管理费（应有物价局批文）、装修押金、垃圾清运费等，所有的费用都必须有发票，请业主仔细查看发票的印章。