我想，这句话也符合温总理曾经说过的，2012年将是中国宏观调控最为关键、也是最为困难的一年。

对于地产人来讲，我想对当前及未来几个月的房地产市场形势说一句话，那就是：勿把反弹当反转，地产仍需谨慎。

无论是对于中国宏观经济，还是对于房地产行业来讲，2012年都不会比2011年好过，中国面临的形势会更为复杂，外部压力会比往年更大。

2012年，中国春节还未过去，美国就往国际货币市场扔下一颗重磅炸弹。美联储表示，美国将当前低利率政策延长至2014年底。而且，就在前几天，美联储伯南克在国会报告中隐性指出，美国将很有可能推出QE3，同时财政部长盖特纳也多次吹风，希望国会提高债务上限。

就此可以判断，美国QE3将很可能在今年上半年推出，美国的定量货币宽松必然会推高国际大宗商品的价格，国际资产价格必然水涨船高，中国输入型通胀将再面临一轮新的压力。虽然当前中国控制通胀已经取得一定成绩，CPI已经连续五个月下降，目前市场预期1月CPI可能在4.1%左右。但是，欧美的货币宽松政策就像一把利剑一样，随时悬在中国经济的头上。

一方面，中国需要控制通胀，抑制房地产为代表的资产价格过快上涨，所以只有采取加息等货币紧缩手段；另外一方面，由于全世界都在货币宽松，中国又不能完全置之不理，逆全球之势而为。中国逆势而为已经为世界买了不少单。2月7日，澳大利亚央行公布了议息决定，继续维持利率在4.25%。尽管业界一致憧憬的降息并未兑现，但澳大利亚央行继续敞开了进一步降息的大门，并称“一旦需求状况实质恶化，通胀前景将为进一步的政策放松创造条件”。

这也是中央政府最为头痛的问题，这也是领导面临的两难选择。如果自己采取货币紧缩，将为世界其他国家货币宽松导致的世界资产价格上涨而买单；如果自己也跟着货币宽松，中国的资产价格上涨很可能就会失控，导致严重通胀，中央调控宏观经济、调整产业结构、改变经济发展方式的战略目标就是严重受阻，甚至失败。

对于房地产行业来讲，春节期间，由于是传统淡季，多个城市成交量寥寥无几，这个当属正常。而节后一周，不少楼盘传来捷报，有些楼盘一天成交就有几十套。但是，对于节日期间和节后成交，应理性看待。目前的成交反弹也好，银行首套房贷款利率下调也好，这些都属于市场的正常反应。有些朋友把节后这些天归结为“楼市小阳春”。无论是小阳春还是什么，作为从业人员都应该保持一份谨慎，至少本人认为，节后成交的反弹和银行首套贷款利率的下降都不能说明房地产市场将好转，甚至是反转。节后成交反弹，属于节前积压未消化需求量的表现，而银行首套贷款利率的下降只能说明银行年初信贷额度较为充足，市场竞争充分的一种表现，毕竟银行贷款是谁先贷、早受益。这个时候把钱先贷出去，就可以早受益，同时也可以避免下半年政策突然转向带来的信贷损失。

国务院温总理对于房地产的调控非常明确：继续严格执行房地产的调控政策。也就是说，至少在年内，国家对房地产的宏观调控态度不会，政策不会有明显放松。因此，从实际限购政策、限贷政策，以及媒体舆论导向等方面都不会出现有利于地产的情况。因此，这一年，对于房地产企业来讲，依然是个生死之年。

回过头来看看作为地产龙头的万科。2012年1月万科当月销售面积119万平方米，连续第5个月同比下滑，比2010年同期减少28.05%。销售金额122亿元，连续第6个月同比下滑，比去年同期减少39.3%。作为龙头公司，销售数据同比连续回落也间接反映市场景气度在持续下滑。但是，令人有所欣慰的是，从环比数据看，万科1月销售面积环比增长98.66%，销售额环比增长109.62%。只是，这个环比数据能否趋于稳定需要持续关注。

同时，我们再来看看1月信贷数据。2011年12月，人民币新增信贷规模6405亿元，超出市场预期1000亿左右，同比增加1823亿左右。2012年1月新增信贷规模9865亿元，比2011年12月多出3500亿左右。

此外，根据GDP增长总量及经济增长率的预期等，市场普遍预测2012年中国的 新增信贷规模将会在8.5万亿，而2011年为7.47万亿。也就是说，中国货币投放量会增加，货币政策会有所宽松。但是，这种宽松应该是结构性的。

因此，基于国内外金融形势及国内政策影响。对于房地产来讲，第一，总体调控政策不会变，但是会微调，尤其是对于刚需房、保障房的开发和信贷政策会有所倾斜。这个也是今年房地产商们能够突破的重点，或者说是取得资金的重要方向。第二，世界性的资产价格上涨依然是个趋势，近期原油期货一直在100美元/桶左右徘徊，极有可能会在年中向上突破，建议重点关注。因此，在世界性资产价格上涨的背景下，国内资产价格下跌空间有限，而对于房价的下跌空间不应过分期待。第三，有能力的开发商，应该考虑复合地产的开发，避免单一产品结构的开发，尽量做到“堤内损失堤外补”，做一些政策鼓励的产业尝试。