广州琶洲天价地王的内幕
(2007-1-4 15:51:41) [发送到微博] 
文/德兴地产顾问董事总经理 杨晓军
2006年12月20日，位于广州琶洲会展中心南侧的PZB1301地块第四次拍卖成功。该地块用地性质为办公楼、商场、餐饮，占地24862平方米，可以开发的建筑面积是73925平方米，容积率2.97。这次拍卖的底价2.3亿元，最终被香港老牌地产商南丰集团旗下的南港投资有限公司以7.4亿元击退保利集团购得，折合楼面地价10037元/㎡，该记录连北京、上海等地也无地能及，而目前广州土地拍卖楼面地价最高的珠江新城也才4566元/㎡。这一事件的发生，让广州的房地产开发商、媒体、代理商、投资置业者等都惊呼疯了、难以理解，担忧会不会又像前两次拍卖一样无疾而终、最终又被收回呢？而且在年底前拍出这样一块广州历史上从未有过的高价地（以楼面地价计），也似乎更有风向标的象征意义，很多业内业外的人会想，这是不是政府又一次联合发展商哄抬地价呢？看来，2007年广州的楼价又非疯长不可了。
在广州市国有土地拍卖史上，最具传奇色彩的非这块琶洲地王莫属。该地块曾两度创下广州“地王”称号，后因无法付清地价两度被政府收回。2005年10月14日，该地块首次出让，被自称来自北京的私人买家苏雄与夏乘风以4.6亿元（底价1.7225亿元）投得，楼面地价达6223元/平方米，创下当时广州新高。 结果2006年1月，该地块因欠地价被广州市国土房管局收回。 2006年2月28日，该地块再次被广东建中房地产实业有限公司以4亿元（底价2.2177亿元）取得，楼面地价5411元/平方米，仍是当时最高。 结果不久又因欠地价被国土局低调收回。 2006年10月13日，广州市国土房管局突然第三次出让PZB1301地块，当时仅以底价1.7225亿元叫价。 结果11月2日被广州市国土房管局收回，并于11月13日发出公告称该地块延期至2006年12月20日出让，结果在12月20日以底价2.3亿元出让、以7.4亿元成交。
与此地王相对应的是同样位于琶洲会展中心南侧的标号PZB1501地块。该地块比PZB1301大得多，用地面积达到113607平方米，总建筑面积约36万平方米，同样用于商业建设。2005年3月28日， 广东中岱房地产发展有限公司以 13.88亿元竞得该地块，比起拍价高出4.84亿元，是当时广州总价最高的“地王”，折合楼面地价3856元/㎡。但在PZB1301地块第一次拍卖出不久的2006年1月，该地块也因欠地价被广州市国土房管局同时收回。2006年2月28日该地块第二次拍卖，保利集团以底价 10.9063亿元夺得PZB1501地块，折合楼面地价3030元/㎡。对于第一次两块地王被收回，有业内人士认为是中岱和苏、夏等人联合炒地不成功的结果，对于PZB1301地块第二次被收回，业内人士认为是有港资背景的建中实业公司炒地失败的结果。那么，PZB1301地块的第四次以天价出让成功，成交方仍是港资背景的南丰集团，这次是不是又是一次炒地行为呢？
南丰集团是1923年出生于浙江宁波布商之家的香港著名的企业家陈廷骅先生创办的，主营棉花纺织、建筑工程、物业发展、物业管理、财务借贷业务，旗下有众多豪宅、商业楼宇、地盘、厂房项目。自1970年初期发展地产以来，现已成为香港地产行业中与新鸿基等齐名的著名发展商之一，完成的发展项目有亚洲贸易中心、银丰大厦、福慧大厦、南丰新村等六十多个，并有大量物业收租，据悉每年香港的租金收入就达50多亿港元，因而被香港媒体称为“收租王”。 在国内投资方面，南丰集团通过与荷兰国际集团共同成立并管理的中国房地产开发基金，参与贷款及直接注资发展了北京市朝阳区高级住宅项目丽都水岸，此项目总投资额为40亿元人民币，南丰占股逾35％。在无锡，南丰则与中房集团无锡房地产开发公司合作开发太湖房地产项目。另外，南丰集团的投资还遍布美国、加拿大、东南亚及欧洲等地区。2006年12月19日，南丰集团与新鸿基一起“激战”香港山顶加列山道12号豪宅地王，力拼到最后，却因“慢一步举牌”而饮恨被新鸿基以18亿港元购得。南丰集团目前在广州有一个合资的写字楼项目，即位于东风路与德政路交会处的丰川大厦（原羊城大厦），是由南丰集团和一家日本基金各出资50％，以1.72亿元接手的，为30层的写字楼项目，目前正在加紧施工，预计2007年3月左右推出市场。这是南丰集团试探广州市场的第一个试点项目。至于琶洲地王，则是南丰进驻广州的首个独资项目。
从琶洲新地王当天的拍卖情形来看，多方竞争将琶洲地价推向“顶峰”，保利集团的出价是10000元/㎡。这说明无论是发展商还是投资商都对琶洲的发展前景看好，尤其是自明年春交会开始，广交会变身为“进出口交易会”后，琶洲的商业价值更高，前景广阔（PZB1301地块第三次拍卖前被广州市国土局收回估计与此有关，2006年10月15日晚，温家宝总理在第100届广交会上宣布，从2007年广交会正式更名为中国进出口商品交易会，这一天刚好是广州市国土局宣布PZB1301地块第三次拍卖后两天）。目前，琶洲国际会展中心的二期也在加紧建设中，建成后是亚洲第一、全世界第二的国际会展中心。做为琶洲最大地主的保利集团无论高价拍得还是拍不得PZB1301地块都将是最大的赢家。据悉，此次PZB1301地块拍卖成功后保利国际广场的写字楼售价已迅速由13000元/㎡升至15000元/㎡。
目前，琶洲的商业和住宅尚不成熟，商业项目只有中洲中心、保利国际广场、联合采购中心、香格里拉酒店等，住宅项目只有雅郡、世港国际公寓、凤蒲西苑等。琶洲做为一个特殊的商圈，由于受到会展经济的带动，发展前景广阔。但也有专家认为，目前琶洲商圈事实上并没有市场预想的那么热，也还未够成熟，而政府在琶洲的投入力度也不够大，周围环境氛围也与对面的珠江新城有一定的差距。那么，以PZB1301地块的楼面地价来计，推出市场时售价估计要达到20000元/㎡左右才有利可图，而就目前形式来看，这是难度非常大甚至是不可能的，因为目前广州楼价最贵的地方珠江新城住宅均价最高也才20000元/㎡，售价低过住宅的写字楼均价最高也才15000元/㎡。
但是，每个公司自有其发展战略，每项资金也自有其利润主张。据悉，南丰集团很早就看好琶洲板块的发展前景，PZB1501地块第二次拍卖时就曾经想拿下，结果决策慢了一步。在PZB1301地块宣布第三次拍卖后，他们已经做了详细的市场调研和评估，准备了几套方案。在温家宝总理宣布广交会更名为中国出口商品交易会后，他们又调高了评估，能接受的楼面地价最高已达12000元/㎡。对于南丰集团来说，财力雄厚，现金流充裕，他们会考虑长期持有收租而非资金实力不足的国内房地产企业通行的售卖赢利。而且，据悉，他们的开发战略是将其打建为广州高档的会展商业专业市场项目，据说已有许多大的厂家想争相进驻，其租金、保证金、利润又岂是以正常的商业、住宅开发模式所能评估的？看看广州国际轻纺城、白马大厦、一德路山海城批发市场、温州小商品交易市场的利润回报吧，到了2009年，南丰集团的琶洲项目推向市场时，广州地价、房价会涨多少呢？项目总投资预计11亿元，估计几年可全部收回呢？
所以，做为房地产从业者、媒体和专家，我们不应盲目担忧和恐慌，而应冷静、理智地其分析其幕后原因。任何投资商都不是傻瓜，任何资本都有其赢利的嗜血性，资本运作都是有其模式和规律的，自由市场经济中资本愿意做什么是别人的自由，我们不必妄自猜测，更不可人云亦云地被某些别有用心的利益集团利用去炒高地价和楼价，我也相信一两块高价商业用地的出让不会对广州整体的楼价产生太大影响。而且，我相信群众的眼睛是雪亮的，老百姓是最理智和务实的，是不容易也不应该被某些人忽悠的，因为他们就是你的亲朋好友。
