“第三届中国房地产网络人气排行榜”，是全球最大的华人房地产门户网站搜房网与中国房地产指数研究院、163、中华网、腾讯联合发起的，于2006年12月1日正式启动网上票选，榜单包括2006最具人气楼盘、2006-2007最具人气别墅、2006最具影响力领袖人物、2006楼市十大事件等。整个票选持续一个月，榜单将于2007年1月发布。

采访对象：上海世联房地产顾问有限公司总经理 袁鸿昌先生

搜房网：首先恭喜袁总入围“第三界中国房地产网络人气榜”的十大最具影响力领袖人物的候选人之一。

袁鸿昌：谢谢，其实我是属于世联的，我代表的是我们上海世联集体，优秀的应该是我们整个团队。

搜房网：2006年已经快过去了，请您谈一谈在这一年里上海房地产业让您印象最深事情是什么？

楼市回归理性

袁鸿昌：第一个是我觉得楼市回归理性。与往年相比“量价齐飞”的那种景象是看不见了，房产的价格还是非常理性的，当然理性的过程中还是稳中有升，这个跟我们对上海的判断还是一致的。

我们国家现在的三个大都市圈在隐然成型，以北京、天津为核心的双层核心都市圈，以上海为中心的长三角都市圈、还有广州、深圳、香港的珠三角都市圈在不断的扩张。这个是我们走到一个城市化一个关键的接点，现在在向城市圈过渡。上海、北京、广州都会形成沿边的都市带，以后上海的城市地位并不会因为房价的上涨变慢了而影响到上海国际化大都市的地位。上海正在从一个国际型的经济中心向一个州际型的经济中心在转化。在这个过程中我们还是长期地看好上海房地产发展。

土地价格很长一段时间内会缓慢增长

第二点在大上海楼市背景之下我们看到土地的价格在持续上涨。我们衡量土地有一个系数，就是土地楼面价除以现在周遍二手房的房价，这个比值从2000年的0.2、0.3比值到我今年的1、2、3号公告最高了已经到了0.69。现在拿到土地之后与周遍的楼盘相比只有30% 的建安成本，以现在建安成本盖出来的楼已经超过周遍二手房的价格了。我们国家从80年代开始大部分的年份GDP增长基本上都以两位数在增长，那么在一个国家财富不断地增长时必然带来固定资产和土地资产价格的提升，这是必然的趋势。土地资产的在很长一段时间都会缓慢上升的。

行业洗牌、找寻核心竞争力

第三点就是我们感受到今年房地产的游戏越来越多的是上市公司和品牌公司的天下。我们也关注一些上市公司，比如说万科的股票涨得很快，但万科的股票好象还没金地的股票价格高，有的分析师会看到，万科每万股的股票土地储存是35平米，而金地每万股的土地储备是97平米，其实差别就在这，如果想在这个行业继续发展的话，土地储备就成为上市公司和品牌公司的核心竞争力。

中国房地产公司最多的时候是接近5万家，我们把这些公司分成4大类。一类是资源型的房地产公司，像上实、泰达、大华土地储备是很多的，他们主要靠从政府资源的获取和成功按理的打造。

第二类是万科、金地、世茂大部分的上市公司都是专业型的开发商，拿了土地建成产品然后推向市场，不断在循环的过程。那他们的核心竞争力是在资金获取的能力，比如从上市获得，同海外的基金建立联系，银行的受信额度，还有土地获取的能力，当然通过招牌挂来获取就要难一些了，如果上百家企业去拍就可以想象竞争多激烈了。还有一个是增值的能力，像同一地段万科现在可以做到他们的楼盘价格比周遍的通常高10% 左右，别的开发商能做到吗？这就是专业性开发商所要考虑的问题，我们管它叫资金规模型的开发商。

第三类是恒隆、凯德置地他们在市中心有大型的物业，他们有稳定的收租来保证他们现金流的稳定，有机会的时候就去拿地做一下项目，是进可攻退可守的方式。他们需要有信息收集的能力、价值判断的能力、有专业的估评团队来做判断、还有资源整合的能力，才是资金规模型的企业。

第四类就是机会型的企业，接近5万家的房地产企业其中有95% 就是机会型的企业，巧合地拿到一块地做了项目，但机会型的企业是没有未来的，可能赚一点就金盆洗手了，或者说被别的房地产企业不断地整合，这一类企业数量上很大，但是资源占有上并不是很多。

今年房地产这一轮的洗牌主要就是对机会型的企业可能被资源型、或者是专业型、或者是资金规模型的企业的收购，另外有可能就是他们在房地产市场衍变成就做单一产品，比如只做小户型或者写字楼这样一种专业型的开发商。

总结这一年，简单地三点就是，回归理性、行业洗牌和找寻核心竞争力。

2007年上海楼市会理性上涨

搜房网：那请你谈一下对2007年上海楼市走势是怎么看的？

袁鸿昌：我觉得房地产还是在理性地发展，它的价格是围绕着价值在做波动，我的看法是它应该是理性地上涨。一方面世博会也临近了，一方面政府在城市建设方面投入的累积是很大的，像明年还有轨道的建设，这样市政的投入使得城市让生活更美好。它的吸引力没有减低，需求也没有大的变化。

搜房网：未来房地产市场的利润可能会越来越低，那么您认为代理公司要怎样做才能在行业里脱颖而出呢？

代理公司“四句金言”立世之本

袁鸿昌：我们世联有四句话是表达了代理公司的立世根本，第一句是因团队而强大，像今天坐在你面前的是一个团队，我也是以一个团队来说话的，不是我自己。第二就是郑重承诺而有信誉，现在的社会是个信用社会，经济社会一定是信用社会，如果没有信用你的交易成本的是很高的，你说一句话我不相信那我去调查的成本就高了，是很麻烦的的事情。第三我们叫因做足功课而专业，早上我看到你啪啪啪拿出准备的设备和稿纸我就觉得很专业，你不是坐在这里信马游疆地来问我问题。第四句就是我们在这个行业存在的价值，就是因挖掘物业价值、降低交易成本而解决中国地产问题，以后我们这个行业会怎么样呢？就是看你有创造额外的核心价值没有。就一块土地在这，我们有什么办法在政策、规划允许的范围内，有什么办法发挥这块土地最大价值，如果我们给到一些这样的好的建议那我们就有价值了。

挖掘价值、降低成本

代理公司现在常讲的话是“你降价吧、你多打点广告吧”，但我们觉得未必是，这个要看是什么样的公司，比如前两天我们在跟一个有全国战略的公司说，选择代理公司要考虑两个问题，一个是项目把控的能力，代理的时候一般一个项目要做好几年，怎么把控，这个要代理公司来做到推广和总结，我们总结万科，它是小市场大产品，大市场小产品。在上海、深圳是小市场，有别墅、TOWNHOUSE、住宅社区，在小市场中产品是做得很多的，但是它在面对大市场的时候，在全国的时候它的产品线是很多的，比如四季花城、城市花园，它把这个模式已经总结得非常好了，这个模式总结出来其实是他扩张全国的一个利器。有志于在全国发展的企业它是一定要总结模式的，它的客户、产品、销售有了模式就可以很快地把扩张做得很顺。

我们代理公司就可以帮它总结，其实我们自身也在总结，我们这一块是做得很好，在珠三角应该是龙头的地位，到上海我们算在不一样的地方，但是有一些核心的竞争力还能保持下来，就是如何挖掘价值、如何降低成本——这两点能做得好了，代理公司也就能脱颖而出了。

人气榜让房地产交流观点、探索道路创造条件

搜房网：您对房地产人气榜有些什么看法呢？

袁鸿昌：我觉得这个活动搞得很不错，一个行业不能都埋头拉车，需要思考，而且这个思考需要一个平台，让大家把思考交流起来。人气榜就是在这个过程中交换看法、交流观点、探索道路，从这个意义上来说人气榜是一个很积极的事。

第二就是上海在精细、在做事上比较多，搜房就是这个过程了让一些埋头做事的企业在行业里面发出一些声音，这是非常好的。

不要因为等婚房而让爱情变得枯萎

搜房网：新年快到了，请您对我们的网友说点贺岁的话吧？

袁鸿昌：祝网友身体健康、工作进步，都安居乐业。然后个人的增值是会快过房产的增值的。还有就是爱情比卧室重要，不要因为等婚房而让爱情变得枯萎，上海房屋的使用成本实际上远远低于房屋的交易成本，不要因为房价很高而忽略了爱情、友情、亲情。

搜房网：非常感谢您，您对网友的祝语真的非常的好，非常有人情味。谢谢您接受我们的采访。