盐田房地产业研究报告是世联公司物业顾问部沿着“向高端发展、走专业化道路”所迈出坚实的一步,在报告中我们更多的是尝试从经济学的角度考察和分析我们所从事的房地产业，而市场的数据则为理论的运用提供了实证的基础。

一、消费拉动和消费需求弹性

社会经济的增长主要来自生产推动(供给推动)和需求拉动(消费拉动),随着卖方市场向买方市场的转变,消费在对一个区域的经济发展起着越来越关键的作用,因为消费是社会生产的最终目的和归宿,只有消费才能带动技资,进而带动整个经济的持续增长。

消费是收入的函数,收入是决定消费的根本变量。收入水平的提高会引起对住房需求的增加,但这仅仅是必要条件,因为收入的增加也可能会引致旅游、通讯、教育等其他方面消费的增加。收入与各种消费更为明确的量化关系则需要通过消费需求收入弹性来反映。只有在住房需求收入弹性较高的前提下,房地产业的发展才有需求保障。

消费需求收入弹性是指收入每变化一个百分点，能够给某一消费需求量带来的百分率的变化。消费需求收入弹性实际反映特定消费需求变化对收入变化的敏感程度。消费需求收入弹性的基本公式是：

α=△Q/△I

式中:α是特定消费需求收入单性;

△Q是特定消费需求量的变化率;

△     I是收入的变化率;

二.住房需求弹性的测算

在下面的计量分析中,选用2000年和1999年《深圳统计年鉴》提供的横截面数据分析深圳市的住房需求收入弹性。横截面数据分析是将深圳市居民的收入水平分为7个等级,每个等级都有不同的住房支出,同时近似认为制度环境、住房消费意识这些随时间变化而发生变化的因素,对同一截面上不同收入组别的居民而言变化不大,不同收入组别的居民处于同一个价格体系,这样我们的数据才具有可比性。

采用较常使用的Polinsky and Ellwood(1979)双对数回归计量模'型如下:

1n Q =αlnY+C+ε

式中:Q是市场化住房需求,用人均每月的住房支出量表示;

Y是居民的实际收入水平,用人均每月的现金收入表示;

C由相对价格和制度因素决定,在横截面分析中被假定为是个常量;

ε为随机误差项;

在年鉴中,住房支出仅仅包含房租和管理费用等的支出,并未包括占主导地位的居民购房支出,以深圳房地产市场的实际情况,90%的购房是通过银行按揭实现的,因此在计算实际住房支出时,应采用居民每月借贷支出进行修正。

在修正计算中,引入借贷支出比例因子k,我们有两个基本的假设:

1.假设居民的收入水平达到中等才购买商品房,中等收入水平以下的居民则主要靠租房或享受其他福利性的住房,即中等收入以下的借贷支出比例因子k为零。这是因为根据年鉴统计数字,中等偏下的人均月收人为1933.98元/月,中等收入人均月收入为2447.08元/月,以深圳户均人口3.23人/户计,其中70%为正常就业劳动人口(30%为19岁以下或60岁以上的非劳动人

口),计算其相对应的月均家庭收入为中等偏下为4370元/月,中等收入为5530元/月。以深圳市平均商品价格5500-6000元/平方米计算,中等偏下收入很难有经济实力购买商品住宅。

2.中等收入以上家庭,收入水平每提高一个档次,借贷支出比例因子k提高0.25,即中等收入、中等偏上、高收入和最高收入的借贷支出比例因子k分别为,0.25、0.50、0.75和1.0。根据世联资讯部所做的抽样调查,也基本反映出这样一个趋势,即随着家庭收入的提高,购买商品房的比例递增,并且其比例大致符合假设条件中描述的等差递增。

根据以上假设我们采用年鉴数据家庭每月平均借贷支出1144元/月,乘以借贷支出比例因子k后,加上住房支出后即为其总住房支出。

横截面数据如表1所示。

(表1)回归模型的横截面数据        单位：元/月

检验修正后的住房支出结果,以住房支出平均值除以现金收入平均值得平均各阶层住房支出比例为19.6%,以深圳目前恩格尔系数为0.32,对照表2所示住房支出与经济发展关系的国际惯例,深圳市住房支出与其经济发展状况相吻合。同时也说明在住房需求收入弹性计算中的假设是合理的。

(表2)恩格尔系数与住房支出的国际标准1

利用普通最小二乘法对住房支出量与实际收入水平的自然对数值作一元线性回归,得出深圳住房消费需求弹性为1.86。即收入每增加1%,住房方面的支出会增加1.86%。

三.消费需求弹性的横向比较

随着收入的增加,各种形式的消费需求随之增加,但需求增加的程度不同,不同消费需求之间此消彼长的变化,促进了消费的结构调整和结构升级。

采用Polinsky and E11wood双对数回归计量模型计算得深圳市其他行业消费需求弹性的数值如表3所示。

(表3)深圳消费需求收入弹性比较

深圳市居民对住房的需求富有收入弹性,住宅消费是目前深圳的第一大消费热点,其次是旅游,这与实际的情况是吻合的。

教育的需求弹性较小,可能是因为教育主要同适龄子女的教育支出有关,在深圳高收入家庭无子女或子女年龄过小、或高收入家庭子女已经成年的现象比较普遍,同时中国普遍重视子女教育,即使收入较低的家庭也会倾力支持子女的教育,所以造成教育支出与收入的相关性相对较差。

对比深圳消费需求弹性数值与全国数值,如表4所示。

(表4)消费需求弹性深圳与全国的比较

深圳由于经济发展起步较早,经济发展的水平已经进入相对高的阶段。在深圳,手机和固定电话已经基本普及,所以通讯需求弹性相对较小。住房需求弹性大大高于全国水平,而衣物需求弹性和食品需求弹性低于全国平均水平,显示深圳消费和消费结构处于更高的层次。

进入2001年,深圳的住房投资与住房消费持续升温,许多专家从防止过热和防范风险的角度提出了警告。但从消费主导经济的角度看,住房需求弹性显示了住房消费的巨大需求,这种发展是理性的也是有坚实基础的,这是同93年房地产过热最大的区别。