如同主人潘石屹一样，“SOHO中国”也颇具表演才能和传奇色彩。原定于2002年11月18日在美国和香港同时挂牌的它最终押后上市，一切显得那么出人意料又极为合情合理，仿佛“SOHO中国”本身就继承了潘氏的娱乐化基因
“SOHO中国”与“上市秀”
2002年10月中旬，意气风发的潘石屹向北京媒体证实，“SOHO中国”将于11月在美国纽约证券交易所和香港联交所同时挂牌，高盛证券公司担任主承销商，其他承销商包括荷银证券、中银证券和工商东亚。
“上市后公司将国际化，最大挑战是我们的心态能不能国际化。公司现在的董事有英国的、美国的，整个班子都国际化了，外国资本进入了，我们如何适应这种变化？”接受京城媒体记者采访时，潘石屹对“SOHO中国”的前景显得异常乐观。
就在大陆媒体报道“SOHO中国”即将上市的同时，香港媒体却发出了相反的声音。《香港经济日报》于10月10日、10月15日和10月19日发表了三篇针对“SOHO中国”的分析文章，指出尽管“SOHO中国”近年来在北京房地产界声名鹊起，但其目前的公司资产净值较低，部分土地储备未取得土地使用证。
据了解，“SOHO中国”开发的“建外SOHO”2002年的销售收入已达18亿人民币，但按照国际财务审计准则，此类收入不能计入2002年财务报表，因为“建外SOHO”要到建设完成后才能入账。这样的话，“SOHO中国”2002年财务报表的收入只有出售“SOHO现代城”的尾房进账，而上述收入尽为几千万人民币。
与“SOHO中国”上市相呼应，2002年的潘石屹依然保持了他的市场影响力：长城脚下的公社在威尼斯国际建筑展上获奖，“建外SOHO”的商铺在一片叫好声中拍卖着……在众多业内人士眼里，“SOHO中国”集资上市更像是带有潘氏风格的“上市秀”。
50倍市盈率吓退分销商
为什么“SOHO中国”没有能在2002年顺利上市呢？根本原因是潘石屹想以高达50倍的市盈率集资上市，而按照目前香港上市的多家大陆房地产股比较，2001年历史市盈率普遍在8至12倍，2002年的预期市盈率更是低到6至8倍，“SOHO中国”的50倍市盈率定价明显过高。
非一般房地产开发商，其楼盘销售对象为中国内地最富有阶层的5％是“SOHO中国”的主要卖点，但高达50倍的市盈率依然被很多证券界人士质疑。一名香港基金经理解释说，“华润置地（1109）在港上市已经6年，有足够的业绩，而且背景为华润集团，市盈率也不多过10倍。”
此外，“SOHO中国”的资产净值能否支撑得起庞大的估价也值得质疑。据悉，在香港上市的多家大陆地产股价比其资产净值折价40％，而“SOHO中国”的上市价比照资产净值不但没有折价，反而溢价数倍。业内人士分析说，潘石屹在1998年才首次完成第一个大型项目，1999年的纯利润仅为44万人民币，股本回报率1.2％，2000年取得较大盈利，纯利润为7900万人民币，可参考的业绩并不是很多，运营数据变化也很大，直接影响到了投资者的信心。
2002年11月7日，《香港成报》发表了《SOHO中国传放弃今年上市》的消息，透露承包商荷银已经退出承销团，保证人高盛证券仍在尽最后努力，以避免“SOHO中国”一而再地延迟上市。当媒体就此事采访潘石屹时，他的回答是：“我不知道，现阶段不方便回答，你去问高盛吧！”
当记者向一位证券界资深人士征询意见时，这位高级分析师的判断是：除了市盈率的比较，还要看“SOHO中国”有没有新项目和土地储备，新项目的运作周期有多长。“在操作手法上，潘石屹采取了高价谈判策略，先把上市价格抬高到极至，再一步步降低谈判筹码，50倍的市盈率即使砍到一半，潘石屹也能赚个钵满盂满。”
帽子戏法背后的潘石屹
和国内众多具有官方背景的大型房地产公司相比，潘石屹与夫人张欣创建的“SOHO中国”属于纯粹的私营企业。老潘对自己的定义是：房地产生涯从中国海南起步，是九十年代初期中国房地产市场开始步入“市场化”时期第一批私营专业房地产开发商中的一员。
从“红石地产”到“SOHO中国”，潘石屹的企业在磕磕绊绊中发展着。经历过“SOHO现代城”的销售事件、挖人事件、氨气事件、打人事件等一系列波折后，就像有九条命的老猫一样，老潘在市场风雨中找到了自己的感觉，他将营销策划等同于魔术师的帽子戏法，认真而又开心地表演给购房者、媒体记者甚至同行看。潘将上市公司命名为“SOHO中国”，重要原因便在于“SOHO”这个概念给他带来了好运气，因为“SOHO现代城”的成功，才有了北京的“建外SOHO”、“长城脚下的公社”和海南博鳌“蓝色海岸”。
正是由于民营企业家的特殊身份，同时也由于北京房地产市场正在进入资本博弈阶段，土地供应政策和银行贷款政策已经发生根本性转变，潘石屹的危机意识比国营背景的房地产商显得更强烈。如果不能把自己公司的规模迅速做大，今后的经营风险将很难降低，资金量过小这个发展瓶颈也很难突破。潘石屹只有让自己的“SOHO中国”上市，才能顺理成章地拿到投资人的大把银子，才能借助资本的力量成为真正的地产大亨。
至于为什么不采取买壳上市的方式，记者综合各方面的情况判断如下：首先，必须有大量的现金才能保证资本置换成功，“SOHO中国”在这方面不具备优势；其次，买壳上市通常要牵涉到国有股问题，而国有股问题短时间内很难解决；再就是现在的二级市场不好运作，包括券商、卖壳方都要从中分利，无形中增加了买壳方的上市成本。
对于“SOHO中国”上市的宣传，基本娱乐化的潘石屹并没有进行大规模炒作，只是偶尔向交情较好的媒体记者透露少许信息，可以看出他对此事的态度十分谨慎。至于能否按照计划上市成功，老潘恐怕也只有用“谋事在人，成事在天”来安慰自己了。毕竟，市场的大手是无形的，谁晓得他看中的是你的机灵还是你的实在呢？当然，人能够有梦想总还是好的。否则，挣了再多的银子，这个世界也不见得有趣。
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