新闻点评：我认为，牛刀和赵晓之间的赌局难以成立，主要是因为他们对救市的定义和概念其实是不一样的。如果不是在一个层面讨论问题，又怎么能辨出是非、黑白、曲直呢？我前几天的文章刚好探讨过政府是否应该救市的问题，现摘录如此下，供参考：

“有关房价下降是否会酿成灾难的争论。主张房价大跌会引发灾难的专家学者认为：在2007年部分城市地价飞涨房价透支了未来的情况下，2008年房价涨幅将会回落。一旦房地产出现交易量持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的，因此建议政府不宜继续出台对房地产从紧的政策；而主张房价下跌不会成为灾难的专家学者认为，房价不会只涨不跌，价格上涨或下跌是市场的常态，没有哪个时候哪个国家的房价只涨不跌的，也没有哪个国家房价下跌会引起国家灾难的。

有关政府是否应该救市的争论。主张政府应该采取措施救市的学者和专家认为，房地产与中国宏观经济的安危有着很大关系，如果楼市像股指那样继续下滑，全国30万亿元的房产也会贬值；而反对政府救市的专家学者则认为，房地产整体市场并没有出现大的转变，目前房地产市场的问题并非是要改变既有政策来提振居民住房消费，目前房地产市场并非是有多少危机，只是一些人为了维护以往的房地产暴利模式与推出以满足绝大多数人有支付能力住房之间存在冲突，并认为房价调整会让中国居民30万亿房地产财富缩水的看法是夸大其词，房价调整会导致的所谓风险只不过是一些人的凭空想象。

而我认为，这些争论双方的立场、观点和视角经常都不是在同一个层面来辨析，概念和判断经常容易被调换和混淆。所以常常出现越辩越乱、越描越黑的状况，而且还时有无限上纲的现象发生。其实，我们应当透过现象看本质，把握事物变化的本质，才可以辩明方向。我认为关于房价是否会引发灾难的问题，关键在于房价下降的幅度和速度。如果是平缓下降当然不会引风险，但暴跌、崩盘就必然会引发房地产风险和金融危机，这是毋庸置疑的。也就是说，房价下跌的确实是不一定会引发灾难，但房价暴跌或崩盘就一定会引发灾难和风险。因为众所周知，无论是当年的泰国、香港、日本，还是现在的美国、越南，房价的暴跌是一定会引起全国性、甚至国际性的经济灾难。

我觉得，关于政府是否应当救市的争论其实也很多余。为什么？主要是救市的概念容易让人们产生歧义和误解。如果将这一个问题改换成‘政府是否应当稳定房地产市场、防范金融风险’，我们还有讨论的必要吗？所以说，如果救市仅仅被定义在稳定房地产市场、防范金融风险这个范畴，那政府是义不容辞、责无旁贷的；但是如果将救市理解成要使房地产市场恢复到2007年的成交量和上涨幅度才是稳定，要救市就得改变国家的房地产政策，就得让国内房地产市场重新回到房价推高到绝大多数人没有支付能力购买的市场，那当然政府就不应该救市。为了避免歧义和误解，我认为，最好还是从稳定房地产市场和防范金融风险的角度来理解和看待这一问题。”

回到牛刀提出的三个条件，取消二套房首付提高的政策，或者取消社会保障住宅的供应这两条根本是不可能的事情，但半年内会不会下调存款准备金率就很难说。因为央行今年已经连续5次调高存款准备金率，半年内上调了3个百分点，上调后存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。其实，存款准备金率的调高对房地产市场并没有利率调整的影响大，但对商业银行的运营和盈利则影响要比对房地产业影响更大。

目前房地产业界希望政府采取所谓“救市”的建议，其实主要是希望适当调整二次房贷新政。对第二次购房的自住型或改善型换房的买家，在还清第一次银行贷款的前提下，允许享受优惠贷款利率和首付。这样的建议无论是对开发商、对购房者还是对银行都是有利的，对房地产市场发展也是有利的。我觉得，政府尤其是央行接受这样建议的可能性是很大的，因为这样的措施实际上只是在对二次房贷限制过严过宽的一刀切作法进行纠偏而已。如果，牛刀敢将“取消”二字改为“调整”二字，我都敢代替赵晓来应赌，虽然我也并不好赌。

业界还有一条建议，是希望对正常的房地产开发性贷款要给予保证。如果这一条不能做到，当然会有许多房地产企业和项目要资金断链，也必然会出现大批烂尾楼。银行这样的做法不仅不能防范金融风险，反而会加速危机和风险的到来。上一次银根紧收就是一刀切地“关紧水龙头”，不管是否合理都一概“断水”，结果该死的死了，不该死的也死了。如果将央行明确提出要保障房地产正常开发性贷款作为打赌的条件，这样的话我也敢应赌。最近银监会主席刘明康已经明确表示，下半年银监会要督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析，做好房地产风险的预警和控制工作，满足正常合理的房地产信贷需求，科学地支持房地产业健康发展。这样的措施其实也可以理解为是“救市”（稳定房地产市场、防范金融风险）的行为。

的确，目前广州楼市还没有出现房价全面大幅下降的态势和局面，只是部分楼盘出现20-30%左右轮番降价的状态，并没有形成恐慌性抛盘、崩盘和全面大幅度降价的趋势。难怪国土房管局相关负责人被问到政府是否需要救市时，可以理直气壮地反问：“广州楼市很差吗？”但这显然与广州政府去年底以来采取的策略有一定关系，不过广州是只做不说，而深圳则是只说不做。其实，地方政府要防止房价大幅下降，能做得事情并不多，只有在土地供应和限价房等方面采取对应措施。

比如去年底今年初广州市政府已经将穗7条制定连续3年供应5平方公里住宅用地的计划缩减为2008年供应2-4平方公里，而且上半年除了恒大高价拿的是员村大型地块外，其他的都是一些小幅土地，大多底价成交或流拍，是近年来出让土地最少的半年。这一举措虽然对稳定眼下的房价地价有一定作用和好处，但长期来看可能会造成因未来土地供应不足而引起新的供求不平衡，这是需要警惕的。

还有就是限价房推进的速度和力度明显放缓，虽然还在推动，但其对商品房市场的冲击和影响甚至还比不上低价商品住宅对其的冲击和影响。再就是加强对舆论的控制，例如今年有关房地产成交信息的发布比以往严重滞后，5月的数据要7月8日才公布，4月的成交数据也是要6月2日左右才公布的；而且政府官员在两会期间也发表了一些被认为是托市的言论，如中心城区房价不会降，房价还有上升空间等，尽管这样做有些不妥，但还是对房价走势和预期起到一定干预和影响的作用。

尽管，广州市政府并不承认他们那些做法是在“救市”，他们其实更乐意用“稳定房地产市场、防范金融风险”来解释他们的行为；广州的开发商和中介商也纷纷表示广州楼市不需要救市，殊不知广州市地方政府能做的招数已经尽数而出，如果市场依然不景气，地方政府其实已经无能为力了。如果，牛刀敢跟我赌：广州市政府会不会出招“救市”？三个必要条件是：减少土地供应、放缓限价房推出、控制舆论导向。我相信，我已经赢了，当然有些胜之不武。

我呼吁，大家能否都心平气和一些，平等、冷静、清醒地探讨和争论，这样才会对行业健康发展起到促进和推动的作用。我发现，现在有一个现象：就是京城的金融学家和经济学家比较乐衷于探讨断言他们并不太熟悉的房地产市场，而京城的地产大腕绝对不会买他们的账，虽然他们在金融学理论和经济学理论方面比不上这些专家学者，但房地产的市场规律和运作程序等专业知识和经验是经常会让学者汗颜和下不来台的。希望，他们互相之间能多沟通、多理解、多兼容、多包涵，而不要动不动就打赌，或者动不动就道歉。

 

                                           2008年7月25日

如果说目前国内出现大量断供的现象还不太可能，但短期内房价出现大幅下降和出现大量负资产的可能性却是存在的。当然，并不是所有的按揭购房都会变成负资产。一般而言，在房价累计上涨超过20-30%以上时，在高位购房者就有可能成为负资产，当房价超过50%以上时，中高位购房者比较容易成为负资产；房价越高时的按揭购房者成为负资产的概率和程度越大。美国、香港以及中国上一轮房地产周期性变化均出现房价下降50%以上的现象。

据说香港98年金融风暴，出现了10万户负资产，但断供的只有几千户。这是因为按照香港法律的规定，负资产的价差损失的承担人是按揭户而不是银行，也就是银行未来有权向按揭户追讨负资产价差的损失，直到宣布个人破产。根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1,650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128%，估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元，意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。

   目前，国内有关按揭贷款的风险承担责任并没有很严格和很清晰的界定。如果银行出于自保，就有可能效仿港英的做法将差价损失强加给按揭户承担，这样的确可以降低银行破产的风险；但按照目前实际操作来看，以往烂尾楼出现断供现象时，银行其实是难以追究开发商和购房者责任的，因为相对于银行而言开发商和消费者的损失更为惨重，而国内目前也还没有建立个人破产制度。

目前，中国的股市已经出现大跌了，房价也已经局部出现大幅下跌和滞销。如果房价也出现暴跌，导致的金融风险和危机将会比９８年东南亚金融风暴要大得多，也比美国次债和越南经济危机的影响要大得多，这绝对不是杞人忧天和危言耸听。必须要对房价大幅下降、断供等问题提高警惕，一定要防患于未然。否则，中国、亚洲乃至世界经济就完全有可能步入金融危机、经济危机和经济衰退那样灾难深重的深渊，无数人倾家荡产、流离失所，物价飞涨、币值暴跌、失业下岗、民不聊生等现象将会重演。如果等到这样的局面出现才来应对还来得及吗？这样的风险和危机绝对不是房地产行业和金融行业所能担当得了的。近来已经开始不断出现地方政府、行业商会和开发商呼吁放松信贷政策的建议，我觉得如果从稳定房地产市场、防范金融风险的意义上来看，他们的意见是应当重视和考虑的。但如果借此来达到重新抬高房价、地价的目的则不能让其得逞。

相信中央和国家政府是具有这样的分辨和把握的能力。而且，中央和国家政府已经意识到宏观调控政策不能再像过去那样“一刀切”，而是要有预见性、针对性和灵活性，要把握好宏观调控的重点、节奏、力度。中央已经明确要保持房地产市场稳定，切实防范金融风险，但房地产和金融现在还是否能做到防范风险和危机还很难说。希望救市和断供的争论不要干扰和误导中央政府的决策，一旦错失时机就有可能铸成不可挽回的大错。如果要等到全国性的房价下跌或暴跌，或者全国各大中城市都出现负资产和断供现象，才开始防范和采取措施，恐怕就已经来不及了。

 

（注：本文为楼尚居舍杂志特约稿的最后一部分）   2008年7月24日

 

据深圳国土房管部门公布的数据显示，2007年深圳全年新建住宅成交面积为500.4万平方米，平均房价13369.62元/平方米，总额约670亿元；其中房价最高位17350元/平方米的10月，成交面积仅15.36万平方米；不过，二手住宅成交量比较大，2007年全年达到931.06万平方米，按1万元/平方米来估计约为930亿元；全年一二手住宅交易金额约为1600亿元。

也就是说，“深圳千亿房贷断供”的推断从成交量来分析也是难以成立的。因为去年深圳房价暴涨阶段的一二手住宅的交易规模总共才1600亿左右，按揭贷款只是其中的一部分，而可能断供的也是其中极少数。今年上半年深圳的一手住宅成交更为低迷，总共只有154.25万平方米，同比减少近9成，按上半年均价12789.26万元/平方米计算，成交金额只有197亿多，还不到200亿元。

所以说，深圳断供的现象和状况并不严重，对这个问题争论确实是不必要的。在这个问题上，我是认同中国社科院金融研究所研究员易宪容的看法的。他最近撰文指出，居民住房按揭贷款断供问题，这种现象即使是在深圳，也是极个别的现象。因为，断供必要的三个条件：一是房价下跌的市值远远低于购房者要支付给银行的按揭贷款，这时向银行办理按揭贷款的个人才有意愿停止向银行还贷款，即断供。不过，这里要把商业银行对一些按揭贷款人审查不严而造成无能力还贷的情况除外，这些风险要商业银行来承担；二是个人支付按揭贷款还款能力完全丧失。如果个人还款能力没有丧失而不归还银行贷款，相应的商业银行一定会通过法律途径追讨。这不是个人想断供就可断供的；三是个人断供最大的受害者是断供的个人。只有在断供的收益远远大于这种行为成本时，这种行为才会发生。

但我对易先生由此做出的推论则难以认同。他认为，根据上述几个方面的条件来看，近年来各地房价都在快速飚升，有些地方房地产市场泡沫很大，比如深圳、上海。但是，尽管如此，国内各地房价根本就没有下跌过。如果房价没有下跌，哪里会出现房价市值低于购房者所要支付给银行的按揭贷款的价值呢？即使今年以来深圳房价一直在下跌，但就目前的情况来看，房价下跌达到这种地步的情况比较少。从国家公布的数据来看，当前掀起这轮断供讨论意义不大。

其实，我们现在对房地产市场的判断是不能完全基于统计数据的，还必须要结合市场的现实实际。因为，现在如果单从成交数据来看，的确还有许多城市并没有出现房价明显下降的现象，但成交量萎缩的现象已经普遍存在，这其实就是房价即将出现下降的前兆。

去年以来，深圳、广州和珠三角的市场都是先从成交萎缩转入房价实际下降，这是一个规律也是一个过程。因此，不能因为目前还没有出现房价下降的现象，就掉以轻心、麻痹大意。现在，虽然断供的现象还不会在国内各地出现，但房价下降的现象则很可能会在一二线大中城市中陆续出现。现在，北京、上海已经出现类似深圳、广州去年10月以来成交萎缩的状况，估计要不了多久就会出现明显降价的现象；而断供的现象虽然不会马上在这些城市出现，但如果房价下降到一定幅度，这些城市也必然会出现断供的现象。

我认为，现在过度夸大负资产和断供对金融安全的影响是不对的，但看不到负资产和断供对金融安全影响的危险性更大。

 

（注：本文为楼尚居舍杂志特约稿的一部分）   2008年7月23日

 

最近，有关深圳房贷断供的报道和争论很多，如果追根寻源始作俑者应该是“深圳千亿房贷断供”这篇报道。对此，深圳银行界透过媒体报道予以断然的否定，认为到2008年5月深圳中资银行个人住房贷款余额不到2200亿元，不良率只有0.67%。但奇怪的是，尽管有关深圳房贷断供的传言和争论沸沸扬扬，而深圳人行和银监会却始终未就此正式发布权威的说法。其实，无论深圳银行界提供的数据是否真实，即便从常识来判断也能得出：目前深圳房贷断供还只是局部和个别的现象的结论，而且其规模和影响远没有某些媒体报道的那么大。为什么有关断供的争论会引起如此大的争论？断供的现象会不会蔓延到全国其他城市？要不要对断供问题采取防患于未然的预防措施？这些问题的确应当引起房地产业和金融业以及国家各级政府的思考和重视。

我认为，有关断供引起的争论，实际上是房价下跌会否引发金融危机、政府是否应该救市等争论的延续和发展。在这一系列问题上，目前专家学者的意见存在比较严重的分歧，再加上开发商和消费者的参与，使得问题越来越复杂和混淆；而且还参杂了许多情绪化和政治性的因素，使得这些争论和讨论难以达成比较一致的共识和结论。

先看一下有关房价下降是否会酿成灾难的争论。主张房价大跌会引发灾难的专家学者认为：在2007年部分城市地价飞涨房价透支了未来的情况下，2008年房价涨幅将会回落。一旦房地产出现交易量持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的，因此建议政府不宜继续出台对房地产从紧的政策；而主张房价下跌不会成为灾难的专家学者认为，房价不会只涨不跌，价格上涨或下跌是市场的常态，没有哪个时候哪个国家的房价只涨不跌的，也没有哪个国家房价下跌会引起国家灾难的。

接着又转入政府是否应该救市的争论。主张政府应该采取措施救市的学者和专家认为，房地产与中国宏观经济的安危有着很大关系，如果楼市像股指那样继续下滑，全国30万亿元的房产也会贬值；而反对政府救市的专家学者则认为，房地产整体市场并没有出现大的转变，目前房地产市场的问题并非是要改变既有政策来提振居民住房消费，目前房地产市场并非是有多少危机，只是一些人为了维护以往的房地产暴利模式与推出以满足绝大多数人有支付能力住房之间存在冲突，并认为房价调整会让中国居民30万亿房地产财富缩水的看法是夸大其词，房价调整会导致的所谓风险只不过是一些人的凭空想象。

而我认为，这些争论双方的立场、观点和视角经常都不是在同一个层面来辨析，概念和判断经常容易被调换和混淆。所以常常出现越辩越乱、越描越黑的状况，而且还时有无限上纲的现象发生。其实，我们应当透过现象看本质，把握事物变化的本质，才可以辩明方向。我认为关于房价是否会引发灾难的问题，关键在于房价下降的幅度和速度。如果是平缓下降当然不会引风险，但暴跌、崩盘就必然会引发房地产风险和金融危机，这是毋庸置疑的。也就是说，房价下跌的确实是不一定会引发灾难，但房价暴跌或崩盘就一定会引发灾难和风险。因为众所周知，无论是当年的泰国、香港、日本，还是现在的美国、越南，房价的暴跌是一定会引起全国性、甚至国际性的经济灾难。

我觉得，关于政府是否应当救市的争论其实也很多余。为什么？主要是救市的概念容易让人们产生歧义和误解。如果将这一个问题改换成“政府是否应当稳定房地产市场、防范金融风险”，我们还有讨论的必要吗？所以说，如果救市仅仅被定义在稳定房地产市场、防范金融风险这个范畴，那政府是义不容辞、责无旁贷的；但是如果将救市理解成要使房地产市场恢复到2007年的成交量和上涨幅度才是稳定，要救市就得改变国家的房地产政策，就得让国内房地产市场重新回到房价推高到绝大多数人没有支付能力购买的市场，那当然政府就不应该救市。为了避免歧义和误解，我认为，最好还是从稳定房地产市场和防范金融风险的角度来理解和看待这一问题。而且，有关负资产和断供的问题也应当从这样的高度和角度来看待和理解，但显然目前对断供争论的焦点已经被转移和聚集到千亿断供的真假问题之上，而不是深圳出现断供会对全国房地产造成什么影响的问题的思考之上。

（注：本文为楼尚居舍杂志特约稿的一部分）   2008年7月22日

的确，6月的数据的确比较好看，当然是对政府而言，因为价跌符合购房者的意愿，量升幅合开发商的意愿，两头都讨好。6月十区一手住宅均价9569元/平方米，再次破万，环比跌幅达9.1％，但同比去年仍涨了21.2％；其中，限价房成交占比首度达9.6％，在一定程度上拉低了全市均价。一手住宅成交量66.64万平方米，环比升幅达69.5％，为今年以来最高；今年以来，广州市一手住宅成交量持续低迷，一直徘徊在40万平方米以下，甚至出现了低至23.12万平方米的成交量；6月份十区一手住宅虽与平均正常月份的成交量差不多，但已成为今年最高的成交量。

广州国土房管局有关人士认为，6月的成交量有所回升并不代表广州楼市已经回暖，只是由于此前基数较低反映出升幅较大而已。我认同他们的看法，因为如果成交量与去年6月86.81万平方米相比，今年比去年同期要少20万平方米，同比下降23.23%。而且，在楼价方面，6月限价房的成交比重比较大，白云区房价的降幅比较大，这些变化是6月房价下降的主要原因。房价虽然环比有较大跌幅，但同比仍然处于比较高的价位。不过，如果与去年10月最高位房价11574元/平方米比，均价已经回落2005元/平方米，降幅为17.32%。

今年4月房价出现异常变化，环比上涨18%，虽然是由于成交集中于中心城区和高价楼盘所致，但成交均价的变化也因此而变得扑朔迷你，未来房价走高走低走稳的可能性同时存在。6月的均价回调显然与限价房和白云区的成交有关，而7月成交数据实际上是反映6月的市场情况，阳光家缘显示6月成交套数是比5月成交套数有所回落的，因此7月的数据成交量有所回落的可能性比较大，而均价反弹、回落和平稳三种可能性依然同时存在。不过，近期中心城区楼盘推盘势头式微，而郊区盘促销浪潮强劲，如果成交结构出现大幅度变化，7月或8月房价大幅回落的可能性也比较大。

目前，广州楼市的确还没有出现房价全面大幅下降的态势和局面，但部分楼盘已经出现20-30%左右的降价，只是出于轮番降价的状态，并没有形成恐慌性抛盘、崩盘和全面大幅度降价的趋势。这显然与广州政府去年底以来采取的策略有一定关系，不过广州是只做不说，而深圳则是只说不做。但地方政府要防止房价大幅下降，能做得事情并不多，只有在土地供应和限价房等方面采取对应措施。

比如去年底今年初广州市政府已经将穗7条制定连续3年供应5平方公里住宅用地的计划缩减为2008年供应2-4平方公里，而且上半年除了恒大高价拿的是员村大型地块外，其他的都是一些小幅土地，大多底价成交或流拍，是近年来出让土地最少的半年。这一举措虽然对稳定眼下的房价地价有一定作用和好处，但长期来看可能会造成因未来土地供应不足而引起新的供求不平衡，这是需要警惕的。

还有就是限价房推进的速度和力度明显放缓，虽然还在推动，但其对商品房市场的冲击和影响甚至还比不上低价商品住宅对其的冲击和影响。再就是加强对舆论的控制，例如今年有关房地产成交信息的发布比以往严重滞后，5月的数据要7月8日才公布，4月的成交数据也是要6月2日左右才公布的；而且政府官员在两会期间也发表了一些被认为是托市的言论，如中心城区房价不会降，房价还有上升空间等，尽管这样有些不妥，但还是对房价走势和预期起到一定干预和影响的作用。

但我对有关部门延迟信息发布的做法极为不满，也曾向有关部门多次建议，却被告知，不发布太多信息是为了避免引起市场和舆论混乱。我觉得有关部门这种思维方式和逻辑还停留在官本位的形态，缺乏公众服务意识，仍然把对信息掌控视为权利和地位的象征，可以随心所欲地侵犯和剥夺公民的知情权。据说，现在房地产的成交数据要市领导审批后才能对外公布，难道市领导的审批可以改变数据的真实性、客观性吗？如果是这样还要这些管理机构干吗？

成交数据要定期准时发布，才能显示政府部门的效率和能力。而且还应当进一步改进和完善房地产成交数据的统计分析工作，最好能做到像股市一样随时可以反映出楼市整体价量变化和每个楼盘的价量变化，这样才能真实、客观地反映市场的变化，及时采取应对的策略和措施。其实，政府部门完全可以公布每个楼盘的成交情况，包括均价、最高价、最低价、成交量等。

最近由于楼价变化比较大，4月份和6月份有关部门都有公布成交超过2000平方米的楼盘价格环比的变化，供行业和购房者参考。这种做法就很好，做好能坚持并且尽快改进到能将所有楼盘成交状况都及时公布，这样才更加有利于行业和购房者及时把握市场行情和动态，而不是总要依据过时和不能反映全貌的数据来作决策和判断。

   总之，我是期待广州楼市的成交状况和成交数据的发布都能尽快恢复到正常的状态；最好在信息发布方面改变目前所处的落后状态，争取重新居于全国的领先水平。

                                      2008年7月19日

 

 

点评：潘石屹表示：现在是房地产最困难的时候，不会更坏了。如果单从这一句话来看，的确可以被理解成楼市见底的论调。但我看了他谈话的原文，觉得要是这样的理解似乎有些牵强和断章取义。因为，他表示尽管目前房地产形势非常艰难，但是房地产行业遇到的这些困难，是所有人都已经看到的。只要发现困难、发现问题就不可怕了，解决这些困难的办法并不难。这句话的意思，与我所说过的：“风险一旦被预见就不再是风险”的意思差不多。

不过，我还是觉得他所说的不会更坏了的估计过于乐观了，我认为对房地产困难的估计是不容乐观的，房地产最困难得时候还未到来。而且，现在我们在稳定房地产市场、防范金融风险方面并没有达成全社会的共识，民众对于房地产救市的提法相当抗拒和反感。其实，现在即使政府、开发商和消费者都全力以赴，也未必能改变或扭转危机和风险的发生。

我还挺认同小潘这两天提出的一些思路和建议，尤其是关于楼市大小非问题。如果二手市场和小产权市场可能盘活和解禁，房地产市场就不会将购房压力全部集中在一手新建住宅市场，供求矛盾也会得到很大的缓解和减压；而银行二次房贷政策适当调整和舒缓，比如对还清银行贷款的购房者也能享受优惠利率和首付，这样的调整无论是对开发商、对购房者还是对银行而言都是有利。另外，如果小潘反映的开发性贷款银行只收不贷的现象属实的话，我认为这样的规模控制恐怕到了过犹不及的程度和地步，必然会加剧恶化房地产业的营商环境。我觉得我们应当客观地来看小潘提出的这几条意见，但也要警惕和防范开发商利用政策调整而苟延残喘，伺机再次报复性反弹，继续疯狂推高楼价。毕竟，利益所在商人的奸诈狡猾也是在所难免的。下面是潘石屹的4条建议的原文：

——要启动二手房市场。二手房包括已购买的公房，也包括二手商品房。这已经是巨大市场，每年销售的一手房到第二年都有成为二手房的可能。房主收入在变，家庭结构在变，工作地点在变，只要让二手房充分地流通起来，就可以增加市场上的供应量，满足相当一部分市场需求，可以繁荣市场，也给房主方便。赵晓曾把二手房比喻成股票市场的“大非”。我也曾做过调研，并在今年北京的两会期间，联合40多名人大代表给政府提出建立和繁荣二手房市场的议案。二手房交易量放大后，可以让市场的房价回归到正常水平，对房地产市场没有坏处，对各方都有好处。目前二手房交易的障碍主要是税费太高，手续繁杂，没有统一交易的平台。

 　　----银行一直在减少“按揭”贷款，尤其是第二套房子的按揭贷款。这是经济过热时形成的政策。美国次贷危机发生之后，有人把中国按揭贷款简单地比作美国“次贷”，这是不对的，是自己吓唬自己，中国没有按揭的衍生金融产品，中国的按揭与美国“次贷”性质不同。现在如果银行把按揭贷款的政策调整在正常水平，让商业银行根据不同城市、不同家庭的收入和资信情况发放按揭贷款，而不是一刀切，就有利于刺激目前低迷的房地产市场，把严格按揭政策压抑了的购买力重新释放出来。

 　　——现在对开发商贷款基本全面停止了，各银行只收不贷。这种极端做法，有可能把不是坏帐的资产变成坏帐的危险。给开发商贷款和给购房者按揭贷款相比，按揭贷款对银行的安全性更高一些，购房者相当于兼职信贷员，中间多了一层风险把关。但开发贷款也不能“一刀切”地不放。现在房地产行业中呼吁的银行对房地产的救市，也只是希望能把房地产行业与其他行业一样对待，不要再有行业歧视，给房地产的金融政策松绑而已。

 　　——违法建筑的“小产权房”，有人称其为房地产市场中的“小非”，同股市中的“小非”有相同道理。这是多少人心中悬的一把剑，让多少住小产权房的家庭不安、睡不着觉。我们看到处理“小产权房”已经进入了程序。

    我认为，如果政府按潘石屹的4条意见来调整，应该可以在一定程度上达到稳定房地产市场，防范金融风险的目的；同时，也对房价的大起大落也能起到一定的平抑作用。

                                     2008年7月16日

【韩世同】：木炭和水对于开发商来说就像土地和资金，但这两样能不能让发展商在经济困境中维持体力生存下来，还要看“木炭”和“水”的质量。比如说，你的土地成本很低，你的生存空间就很大；或者说你的资金来源是银行的贷款并且能够保障，资金回笼也比较快，不需要想办法靠高利贷的话，那么这个“木炭”和“雨水”就相对比较充足，生存的空间比较大。

　　如果是劣质的木炭和水，你的土地高价拿的，成本很高，你现在都不知道该怎么办；你又没有很好的渠道去解决资金，那这两项东西就很难过关。就算你有，如果连关卡都过不去，熬多几天在空间和时间上都会有困难。这个状况不是现在形成的，而是要追溯到疯狂期间大家所采取的策略，但是在那个时间大多数的开发商都没有办法控制住自己，更理智地采取适当的策略。半年前选择这种调整，或者今天才想到，或者现在还没有想到要调整的，情况就完全不一样。学“猪坚强”要看有没有本钱和条件，如果没有条件的话，就别熬下去了。现在要是能退场，对一些中小型开发商也未必不是一件好事。

　　【主持人】：你讲的退场是卖地、卖项目吗？

　　【韩世同】：对，把地给清了，在前几年那样好的状况下都筹不到木炭和雨水，你怎么生存？最好的日子你都过不好，未来艰苦的日子就更难生存了。

　　【主持人】：从广州大的企业来看，分析他们的木炭和雨水。比如说碧桂园，现在收购TVB，用这个来做融资的渠道，尽管这个是花钱的东西，当今资金的来源还是比较特别的；保利发行公司债，雅居乐卖项目，合生的话，大家都看不到他想做什么。恒大是高调的私募资金。从这几家大企业来说，他们能不能成为“猪坚强”？

　　【韩世同】：之前有一个北大教授讲过一个情况，我们在资本市场这一块，基本还是国有为主的，民营这方面的改进并不是太深入。所以我们看到能发债券的，基本上都是国字头的企业。民营企业我们看到在A股上市的有，但是并不是太多也不是太活跃，他们可能还是多数选择到香港去上市了。现在融资成本比较低的渠道，发债券是比较低，而IPO因为现在市场情况不是太好，债券的融资是可以给出高出银行利率的利率保证。比如说三年期，保证一定的利率。有很多人有这种投资需求，会乐于认购。这种融资方式，不需要在股市融资，是通过银行来发售，就可以凑集到资金。

    保利和万科很容易融到资，但是恒大就要花很大的代价，因此其未来的前景是不容乐观的。碧桂园去年是最大规模的地产公司，随着现在开发模式、拿地模式的转变，碧桂园能不能渡过这个难关很难说。你从一个家族企业到一个上市公司，恐怕要有一个过渡。至于收购TVB的事，我一直不太清楚这个情况到底是什么样的情况。除非是处于某种政治任务或者其它的情况，地产商没有必要去投这个东西；要不就跟碧桂园没关，只是杨国强自己个人的行为。专业的地产公司去发展娱乐业，我认为这个不完全是一种娱乐精神。当然现在碧桂园也在谋求多元化的发展，不过多元化的发展在很多企业的发展过程当中，可能到一定大规模的时候是需要考虑的问题。但是像万科他们做减法还是比较成功的，现在看起来像万科、保利这样的企业，成为“猪坚强”的可能性很大。最近巴曙松提出一个寻找15年以上的企业，意思就是说15年以上的企业应该是经历过上一次的宏观调控之后，能生存下来的企业。这样的企业在国内不是太多，像合生、恒大、富力这些刚刚沾边，如果跨到20年的话，很多要出局了。万科这一次的表现，我认为它的企业，不管王石怎么样，其实这个企业做出对应的策略选择是相当敏捷的。在市场快速发展的时候，它是上市公司也不可能太过反周期运作。我认为，现在冯仑是号召他们向“猪坚强”学习的人，其实他是倡导反周期运作理论的。反周期运作理论就是很旺的时候你不应该拿地，你应该赶紧想办法盖房子来卖。其实，当年李嘉诚就是这样运作的，在市道很差的时候去买地，市道好时卖楼；但是到时你手上必须要有钱。这里面就是有一个企业的策略选择问题。今年的博鳌房地产论坛上，香港恒隆房地产的老板陈启宗表示要“拥抱熊市”，据说1998年香港金融风暴的时候，香港有钱买地的时候只有李嘉诚和他。

　　【主持人】：现在广州的土地拍卖比较冷清，是企业在观望，还是真的没钱买呢？

　　【韩世同】：只是刚刚经历了一个动荡的阶段。

　　【主持人】：还在等待继续往下掉是吗？

　　【韩世同】：现在大家还没有看透这个形势，到底应该怎么走。如果是一个周期性的变化，当然还会继续下行；如果不久就反弹的话，就不是一个周期了，可以到下一轮才是一个周期。这次会不会这样呢？我们现在是处于刚刚有点回调的位置。因为上一轮市场周期的变化，下行的时候是相当长的。这次我们要控制得相对短一点的话，可能也要3、4年的时间，控制的不好或许要6、7年。在变动的阶段，恐怕对企业来讲，是由一个扩张的形态，突然到猛的收缩，在这个过程当中有一些企业是难以适应的。以前松下幸之助讲过一个尺蠖（吊死鬼）理论，如果你在好的时候扩张过渡了，你最后就收不回来了，收不回来就只有死了，所以就要避免这种情况。晴天要防下雨天，雨天是一定会有的，甚至按松下当年认为，大概四年来算，三年有可能就是不好的日子，只有一年是好的日子。我们现在光房地产就有四年多的好日子，未来会不会有相当漫长的困难过程。我觉得开发商这次提出了一个观点，我认为他们开始认为房地产现在已经有危机存在了。以前任志强从来不承认房地产会降的，但这次他却讲了一个猪市的理论。香港的楼市受金融风暴影响，其实在这一轮才开始楼市复苏，还没有到最旺的时候，现在是否跟着股市回调很难说。而这一次几个开发商都有明确地意识到这种情况，就连任志强那么坚持，甚至说房价要上涨20年的，这次也提出了一个猪市的理论，他认为猪市不好的话，也要三五年才能回调过来。何况是楼市，这个是我们要关注的问题。

　　【主持人】：“猪坚强”其实是受了两百斤才活下来的，房地产企业很多就是负债的，身上的肉本身就不是自己的，是银行的，它拿什么来瘦呢？

　　【韩世同】：这就要看一些企业了，我们发行债券的钱，如果能长期使用的，其实不太要紧，如果在政策允许的范围之内，是可以滚动来使用的，只要能支付资金的本息就可以了。甚至IPO回来的资金，基本就可以视为自己的钱，连利息都不用付了。IPO就等于把股份转让了，一部分转让给企业，一部分转让给公众，这部分资金是不用还的。去年在最好时机上市的，一个是碧桂园杨国强、一个是SOHO潘石屹，大概应该有150多个亿港元，具体的数据我不太记得了。融资的这部分，不光是上市这部分，还有其它的方式资金回笼，比如销售等等，企业能够运作的规模是很大的。

　　万科、保利这么困难的情况下，可以做到发行债券，但等到人人都去想这个的话，可能路子就被封了。这个渠道是相对而言比较稳妥、获得长期资金的渠道，利率要高一些，但相对于利息很高的民间私募资金，这种渠道是比较好的。现在那些融资渠道不畅的企业要做“猪坚强”，就要减少项目，甚至要收缩战线。南京的地产商说房价没有跳水，只是在“俯卧撑”。意思就是说，房价应该不会进入暴跌或者大幅下降，只是一个波动；或者说房价不能再低了，已经跌到底了。对于有经验的企业来说，我认为抱持侥幸的态度未必是一种正确心态。如果你不做好应变和准备，万一日子越来越不好的话，再要补救就来不及了。

　　万科在老城区的楼盘开盘价由预期的一万五六降到13000元-14000元/平方米，这种做法就相当果断。要是这么好的时机没有把握住，等到将来降到这个价位的时候，市场也未必能消化的。如果真的到了这样的日子的话，就有难度了。我是认为把握市场先机，这个很是很重要的一件事情，不是说只是通过一种方式来加以调整。我也看到有一些远郊楼盘，他们现在即便降价也卖不动。所以我认为要改变房地产为主导的思路，房地产要为产业发展提供配套服务。现在看起来，有些区域比如花都显然住房的发展要快过产业的开发，包括南沙也有这样的状况。为了度关的话，你就要设法吸引广州的买家过去才行，但是你要解决交通问题，你要采取主动的措施，动员政府在交通环境方面改善一下。哪怕我付出的时间成本和交通成本高一点，但是至少是我可以买得起的区域；远郊的房价有些在4000元/平方米—5000元/平方米，对于中低收入的人群也是可以接受的。我认为远郊的开发商，他们想做“猪坚强”的话，还是要做一点事，想一些措施来改变策略，这个是需要思考的。

　　【主持人】：他们应该做什么？“猪坚强”也做不了，俯卧撑也不能做。

　　【韩世同】：一些远郊盘应通过创造一定的交通环境和条件，你像当初番禺、顺德的盘，包括凤凰城周边也没有什么产业，但是人家也行啊，因为人家楼巴是有保障的，哪怕时间和交通成本比较高。现在我们看到花都那边，是没有当初像华南板块那样在楼巴上下工夫的。

　　【主持人】：他们的定位就是做高端的产品。

　　【韩世同】：他们希望广州人到那里度假，但是花都不是那么好度假的地方。投资的人现在也未必进去。在这种情况下，是否要调整策略？至少我看要暂时吸引一些广州中低端的自住客来解决一些问题，我认为他们是可以大量买4000元/平方米或者5000元/平方米的消费者。在这个阶段如果创造好的交通条件，说不定可以让他们做出购买远郊房的选择。开发商可以联合政府，大家都出一些钱，多建一些公交的线路，要不然就自己开楼巴。

　　【主持人】：南京的一家房地产企业认为房价其实在做俯卧撑，广州呢？

　　【韩世同】：去年底到现在，广州其实就是那几家楼盘轮翻的降到低端，万科拉升的幅度应该就是金域蓝湾。这个年代还能升的，还能卖得动的，我认为那是太牛了。现在房价升又能够达到很好销售效果的楼盘，我看几乎没有。就是说你如果升高就等于找死，你现在不动都未必能够越卖越好；价格不动的话，成交效应也几乎是成倍递减。除非你又有一个新招来促动更多的买家过来，否则你的客户优惠程度等等方面都会影响到你的销售进度。目前这种状况下，企业还是应该

       何谓公共租赁房，根据官方定义是指“租赁性保障型住房”，租金高于廉租房，但又低于市场商品房租金。但根据租赁性保障型住房这一定义，廉租房其实也应当属于公共租赁房的范畴。

据了解，北京市今年年初提出政策性租赁用房年内试点，政策性租赁房租金将低于同地段市场租赁水平，户型全部控制在90平方米以内。凡是因经济能力或者其他原因买不起房，或是不愿意去买房的都可享受该类住房，包括毕业大学生、外来人口等。

而深圳也在去年提出，低收入无房户主要通过轮候方式配租公共租赁住房，公务员和政府引进的高级人才采取货币补贴方式解决住房问题；实行“以租为主”、限定户型的保障方针，重点发展户型面积在40平方米以内的公共租赁住房（含廉租房）。

其实，所谓公共租赁房实际上就是相当于香港的公屋或新加坡的组屋。本来，根据政策设计，廉租房就应当相当于香港的公屋，而经济适用房则相当于香港的居屋。

但在实践中，由于廉租房的适用对象限制很严，租金标准也很低，仅仅限于解决本地户籍双特困户这类最低收入者的住房问题；而经济适用房也因为政策过于优惠，且适用面很窄，因此地方政府、开发商和购房者的积极性都不高，更热衷于建设介于经适房和商品房之间的限价房。

现在，有关保障性住房的概念很多，缺乏统一的界定和划分。比如公共租赁房本质上与廉租房的概念没有很大差别，因为廉租房本身就可以设定不同的适用对象和标准。当然，也可以考虑用公共租赁房的概念来加以明确和统一，其中租金标准较低的属于廉租房，租金标准较高的属于经济租赁房。

另外，关于公共租赁房的户型标准也还没有统一界定。国务院24号文规定中小户型是90平方米以下，经济适用房是60平方米以下，而廉租房是50平方米以下。现在北京提出公共租赁房控制在90平方米以内，而深圳则重点发展40平方米以内的公共租赁房，广州的公共租赁房应当控制在多少面积为宜呢？

还有，就是这次低收入住房调查可能仅仅限于户籍人口，如果将常住人口也考虑在内，低收入住房的需求可能会更大。政府如果仅仅考虑这7.7万户低收入住房问题，压力、负担和责任都不会太大。

但我认为，这部分低收入住房困难户仅仅是需要先解决的部分，政府的公共租赁住房政策还应当考虑非本地户籍的常住人口中的低收入的租房问题以及中等收入人群的租房问题。

（本文主要内容已在新快报发表）

                                 2008年7月8日

 

 

 

 

　　广州市国土房管局日前公布的５月份房地产成交数据显示，全市一手住房交易登记均价为10529元/平方米，环比下降了4.3％，同比上升34.6％；交易登记面积为39.31万平方米，环比微降１．７％，同比下降33.9％。

有业内人士认为，从数据来看广州房价并没有真正下跌多少，开发商似乎依然坚守着价格，没有进行大幅度降价，甚至认为有假摔的嫌疑；他们的依据是：一手住房均价在年初跌破万元后，并没有进一步下探，相反4月份再度回到万元以上，离去年10月创下的11574元/平方米最高价仅10％的差距。

不过，也有专业人士指出，成交量的低迷导致目前的价格并不合理，一个缺乏规模成交的市场，其价格就不是一个正常的价格，只有等到成交量恢复到正常水平之后的均价，才是可信的。

的确，如果单从成交数据来看，４月、５月广州成交均价确实要比去年底、今年初还高。但如果从近半年多市场现实来看，无论国土房管部门还是开发商，无论购房者还是中介商，都不会因为成交均价的变化而认为广州的房价没有下降，更不会认为广州的房价是假摔。

为什么会出现这样的情况呢？我认为主要是目前市场变化比较大，尤其是成交结构变化比较大，造成成交均价与现实房价变化不符的现象。现实中明明已经出现许多大幅下调或低开的楼盘，但在成交数据上却得不到反映。例如：

——广州的珠江新城去年住宅最高价位涨到25000-30000元/平米，而现在最低的价位已经下降到16000-18000元/平米，如保利心语、汇峰苑等，降幅高达30%以上；

——万科的金色家园开盘价超过25000元/平米，现在只有18000元/平米不到，降幅也高达30%；万科金色康苑和金色荔苑去年底和今年初13000-14000元/平方米低价开盘，比当时周边18000-19000元/平米的价位也低近30%；

——中海金沙湾和恒大御景半岛楼价由12000-13000元／平方米降至7000-8000元／平方米，降幅也都在30%以上；

——花都、从化一些远郊楼盘楼价由过万元降至4000-5000元／平方米，降幅高达40-50%。

然而，这些市场事实和变化在成交数据中是看不出来的。因为市场的变化已经使得传统的统计方法和市场分析方法无法真实反映市场的真相。现在一般都只做同比和环比分析，而且只看总体成交均价，不能反映不同类别楼盘房价的具体变化，尤其是现行价与最高或最低价格的比较。今后，均价上升不一定等于楼价上升，均价下降也不等于楼价下降的状况，或许会成为楼市的一种常态，采用传统和惯常的方法将难以研判和把握。

这样可能将会迫使人们找出一种更为真实、合理和客观的方法，来研判和解读楼市反复无常的变化。因此，建议政府参照股市的做法将每一个楼盘每周或每月成交价量变化的信息及时公布，供政府、发展商和消费者决策参考，而且在对楼市的研判和分析方面要定量和定性分析相结合，成交数据与现实情况相结合，才能准确判断和把握市场的变化。

我认为，广州６月、７月成交量有所回升是可能的，但房价成交数据的走势却难以判断，因为成交均价走高、走低和平稳的可能性几乎都同时存在。不过，现实楼市的整体态势还是趋降的，因为目前的房价相对于本地的主流购房群体还是偏高；而成交则可能有所回升，因为房价经过一轮大幅回调，已经激活一部分购买力。主要集中在中等收入人群中买得起7000-8000元／平方米的购房者，以及高收入人群中买得起13000-18000元／平方米的购房者；但目前广州的楼盘并没有形成普遍大幅降价的态势，而是处在个别楼盘轮番低价促销的阶段，因此暂时还没有出现崩盘或恐慌性抛售的现象。总体来看，有效需求依然不足，房价下行的压力很大。

 

　　　　　　　　　　　　　　　２００８年７月９日

 

我很认真地阅读了易先生该文的观点和方法。奇怪的是：他的观点我基本上都是赞同的。比如，他提出“目前房地产市场的问题就是如何改变早几年房地产市场发展暴利模式，就是要改变房地产市场为少数服务模式，就得让过高的房价调整过来。”我也认为的确应当如此，但不同之处仅在于：这样的任务是不是要在不顾房地产和金融市场安危的前提下去达成。

我发现我的文章强调的是“防灾、减灾和救灾”，而易先生却回避了这个“灾”字，而在他的标题中显然也省略掉了一个关键的名词“市”字。为什么这个字这么重要呢？我们可以比较一下“房地产要不要防灾、减灾、救灾”与“房地产不可救市、不需救市、不能救市”，这两个观点是并不相同的，而且这一字之改其实就将本质给改变了。的确，无论是对股市和楼市，政府都不应当救市，但政府却应当担当起股市和楼市防灾、减灾和救灾的责任。因为“救灾”和“救市”这两个行为，无论是在程度上还是本质上，都有着极大地区别和不同。

　　我觉得偷换概念，而且十分隐蔽和巧妙，是易先生常用的手法。我在“房地产要不要防灾、减灾、救灾”这篇文章中就曾经指出过：房价“下跌”和房价“暴跌”后果是不同的。我赞成“房价下跌不会成为灾难”的观点，但如果我们将其中的“下跌”改成“暴跌”，这一判断马上就不能成立了。因为，房价“下跌”并不一定成为灾难，但房价“暴跌”则必然会成为灾难。同样，我也赞同“房地产不可救市、不需救市、不能救市”，但难道房地产不需要防灾、减灾、救灾吗？

现在，其实并没有人将稳定市场单纯地理解为：要恢复到2007年的成交量和上涨幅度才是稳定；更没有人认为：要房地产市场变化就得救市，就得改变国家的房地产政策，就得让国内房地产市场重新回到房价推高到绝大多数人没有支付能力购买、房地产市场炒作盛行的市场。

适当的调整某些信贷政策的建议是应当考虑的。比如说，允许房价出现大幅下降地区的购房者，在还清银行贷款的前提下，可以享受银行优惠利率和首付。这一项合理的建议，并不是要政府重新调整房地产市场政策，也不是要改变国务院２４号文和今年的工作重点，更不会是要改变共产党的宗旨。仅仅是为了适当舒缓一些过于严厉的政策，防止房价大幅暴跌。

近来媒体报道开发商自比猪坚强并集体呼吁放松信贷政策，我觉得如果从房地产防灾的意义上他们的意见是应当重视和考虑的；但如果借此来达到重新抬高房价、地价的目的则不能让其得逞。相信中央和国家政府是具有这样的分辨和把握的能力，而且中央和国家政府已经意识到宏观调控政策不能再像过去那样“一刀切”，而是要有预见性、针对性和灵活性，要把握好宏观调控的重点、节奏、力度。

中央已经明确要保持房地产市场稳定，切实防范金融风险，但房地产和金融现在还是否能做到防范风险和危机还很难说。希望易先生不要干扰和误导中央政府的决策，一旦错失时机就有可能铸成不可挽回的大错。如果要等到全国性的房价下跌或暴跌，才开始防范和采取措施，实际上就已经来不及了。

中国的股市已经出现大跌了，房价也已经局部出现大幅下跌和滞销。如果房价也出现暴跌，导致的金融风险和危机将会比９８年东南亚金融风暴要大得多，也比美国次债和越南经济危机的影响要大得多，这绝对不是杞人忧天和危言耸听。

必须要对此提高警惕，一定要防患于未然。否则，中国、亚洲乃至世界经济就完全有可能步入金融危机、经济危机和经济衰退那样灾难深重的深渊，无数人倾家荡产、流离失所，物价飞涨、币值暴跌、失业下岗、民不聊生，如果等到这样的局面出现才来应对还来得及吗？这样的风险和责任绝对不是易宪荣所能担当得了的。

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２００７年７月９日