见习记者  徐广蓉

          深圳报道

12月28日，深圳地铁将正式开通，临近开通的时间越来越近了。“这段时间是地铁概念的商业项目入市的最佳时刻。”戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司董事总经理程家龙说，而这一概念同时引发了深圳三个大体量商业项目：华润万象城、中信城市广场、金光华广场的集中进入市场，而地铁的地下商业部分也进入了与总包商签约阶段。地铁将改变城市的商业格局，这是业内普遍认同的说法，而深圳地铁的开通也将带来城市商业的变阵。

三大项目携手入世

据介绍，地铁已成为衡量一个城市综合实力、竞争力的重要指标。按照经济学家的估计，地铁的出现会令其周边地块价值提升15％以上。这一指标对深圳有没有直接的参照意义？周玮认为，地铁将会带来周遍物业的保值而不是升值，深圳的老商圈物业价值相对较高，东门的价格大约在10万每平方米，华强北也大约在 12万每平方米，就全国的商业地产水平来说，已经居于高位，加上近期对商业地产贷款的限制更加严厉和谨慎，商业地产投资量也在减少，所以物业价格上升空间已经很小，但是由于交通的便利，交通瓶颈已经解决，老物业也会得到保值，而新物业由于在销售过程中已经频频亮出地铁的概念，地铁已经被过度炒作，过早消耗了地铁概念的价值，所以价格中已经包含了地铁的优势价值，上升空间也非常有限，只能达到保值的效果。

作为深圳市重点建设项目的三大商业项目，赶在地铁开通前夕，联袂进入市场。11月20日正式开业的金光华实业有限公司首期投资15亿元人民币、总营业面积达到12万平方米的金光华广场，将接收地铁站每日8万到10万人次的人流。而此前，另一个深圳市政府的重点建设项目中信城市广场二期，9月底也正式起用。该项目前后耗资逾25个亿。与金光华广场入市前后不到半个月，另一个超大体量的商业项目，华润万象城也宣布其首期项目在12月9日开始营业，万象城号称深圳最大、华南最好、内地第一个达到美式标准的大型SHOPPINGMALL，总建筑面积55万平方米，总投资超过40亿港币。华润集团曾表示，预计首期项目开业后将达到一天6万客流量。凭借着18万平米的建筑面积、六层商用楼面、300多个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休?、文化、康体等诸多项目于一身。

与此同时，地铁的地下部分也进入了总包商的签约阶段，作为地铁的建设和运营的深圳地铁公司透露，目前地铁的商业部分正受到国内外商家的热捧，总包商已经初步落定，正进入实质性的签约阶段。根据有关规划，深圳地铁地下商业规划将分站厅内零星商铺物业、站厅内中型商场物业、与站厅相连地下商业街三种业态。其中面积最大的位于中心区岗厦至会展中心区间，约11000多平米；其次是市民中心站地下独立层，面积约3100平米，这两个将作为站厅相连地下商业街。商场经营品种力求与地面商业配套或填补市场空白。目前，地铁内广告、商业物业、地铁上盖物业等资源，已经成各路商家争相投资的焦点。

强者愈强？

“历史上看，交通方式对商业发展起巨大作用。五六十年前，水运发达盛行的时候，中国商业是沿长江和珠江带发展，沿江出现了许多商贸繁荣的城市，例如广州、宁波、武汉等城市；铁路的兴起对水运冲击很大，江西、广西许多城市兴起在了铁路旁；高速公路大量建起之后，很大程度又取代了铁路，在美国高速公路的交叉点都形成了商圈，出现大的商城；在此之后，地铁成为重要的地下通道，地下商城随之形成，商业潜力巨大，如在地铁里报刊销售量很惊人。北京地铁沿线房价上涨一倍，并形成沿地铁商业带，地铁口和地上商业结合也展现巨大的商机。”这是著名经济学家，现任中国商业政策研究会副会长万典武在深圳举办的地铁论坛上的发言。他认为，地铁沿线将出现商业集中，并催生新的业种组合或创新业种。地铁沿线商业布局、业种发展将逐渐改变消费者的消费习惯；消费者的消费需求又促进了地铁沿线商业的发展和业种创新。深圳至祥投资策划有限公司总经理周玮认为 “地铁将商圈由原来的点状分布，发展成为沿地铁沿线的带状分布” 。

“地铁交通将造就‘强者愈强’的概念”程家龙认为，目前深圳的主要零售业商圈集中在华强北和东门一带，这些商圈的形成是由于人气聚集自然形成，并且受到交通发展的限制，这些商圈的拓展受到局限，辐射范围和辐射力度都不大。交通瓶颈的解决会使商业更加集中，一些老商圈中心在地铁经过以后，将提升他的人流量，他的辐射能力和核心范围扩大。有关数据显示，香港地铁目前每日的客流量超过260万人次，北京地铁每天的客流量为130万人次，上海地铁为100万人次，广州地铁为60万人次，而根据综合研究院(CDI)的数据，深圳一线地铁初期每天客流50万人次，远期将达到每天200万人次。这些大量的人流就形成商业集聚的力量，吸引大品牌的进驻，新百货商城的建立，从而增加其辐射的能量。

新老商圈形成互补

 “地铁将改变深圳商圈的消费格局”，周玮表示地铁将公交线路接驳起来，扩大了老商圈的范围，但是最重要的是，“地铁将深圳带入了国际化消费的阶段，这是一种颠覆性的改变，”她说，地铁的开通，首先联结的是皇岗口岸、罗湖口岸，面向着外来商业需求的引进，把消费面扩大。

过去的华强北、东门商圈都是主要面对本土消费，所以集中于中低档的消费群体，深圳的高档消费都被香港吸引过去。“引入外来消费，借势香港消费群，将高档消费吸引过来，将使整个城市的商业地产发生翻天覆地的变化。这才是地铁的最重要的意义”周玮分析说，目前三项大体量商业项目都在地铁开通前集中入市，并且这三大项目的mall都是针对着高档的消费者。万象城四家主力店包括了第一次进入中国大陆的RÉEL时尚生活百货、华润万家新业态O’lé超级市场、深圳最大的电影城——7厅嘉禾影城、奥运标准的“冰纷万象”滑冰场；次主力店有ESPRIT、NOVO、I.T、Sport100、王子饭店、AZONA、顺电、Deli City美乐汇等；此外，近300个国内外知名品牌专门店，其中三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场。金光华的招商也面向高档， VERSUS、JUSTCAVALLI、STRELLSON、GIANFRANCOFERRE等国际一线品牌将于年底首次在深圳亮相，而HUGOBOSS、BALLY也将开出华南地区惟一的旗舰店。“他们都是在‘赌’地铁能够带来高档的消费需求，提升着整个深圳的消费群面。”“深圳没有外来需求，将难以支撑高档的消费市场。”她举例2002年开始营业的中信广场一期，引进了传言“如果身上穿戴的行头价钱达不到5位数的指标，就不必去逛”的贵族式百货“西武”，开业以来人流量一直不大，如果地铁开通，可能会引入香港高档消费人群。

新的商圈在地铁沿线展开，依借地铁的优势，对老商圈形成了冲击，但是这种冲击是否回带来新老商圈的竞争？周玮认为，“与其说是竞争，不如说是互补。深圳老商圈的的消费是集中在中低档，高档的消费较少，这样就使深圳购买力较高的阶层将注意力集中在香港，现在几个大购物中心的进入，都针对高端市场，与老商圈形成互补，虽然会分散部分老商圈的人流，但是这仅仅是小部分，大部分目标群体还是那些高档消费者，实际上是补充了深圳消费层次的空白。”