杨伊宁

 

 

记者：您在金地深圳总部呆过很长一段时间，请比较一下深圳、上海、北京和武汉房地产市场各自特点

赵汉忠：深圳的房地产受香港的影响很大，它们的土地面积没有上海广阔，所以户型往往做得比较精致，楼盘都是在不大的面积里做到人性化。而上海的房地产市场具有后发优势，全国比较好的开发商都积聚在上海，所以我认为现在上海房地产开发的水平已经达到了第一流的水平。

北京是首都，作为经济文化的中心，它的文化氛围比较好，有皇家文化的感觉，夸夸其谈的东西还是有一些。由于北京首都的地位，辐射能力毫无疑问是比较强大的，比如国外的外交官，全国在北京设立的办事处，因为是文化中心，明星也特别多，所以它的房价也比较高。

武汉是有一些码头文化的，其实武汉人里面的性格特征比较开心，不太拘小节，大家都希望轻松一点，快乐指数高一点，但是少了一些对工作的追求和认真的态度，不够踏实。其实武汉人也不是说不踏实，他只是觉得这样就可以了，工作做得毛毛躁躁，但他觉得这样挺好的，对自己的要求比较松（说到这儿，赵总突然笑着冒了一句非常纯正的武汉话：“那已经蛮好了，就可以了撒”）。

记者：您认为上海本土房地产企业有哪些方面值得金地上海学习？

赵汉忠：我觉得上海本土的房地产企业勤于学习的精神是令人敬佩的。

以前上海的开发商毫无疑问是二流的，现在他们已经快速发展起来了。原因在于第一是善于学习。当时实力最强的房地产企业都集中于广州深圳，而内地是要向沿海学经验的。在浦东开发前，深圳有很多经验值得内地城市学习；第二是全国有很多家房地产企业进入上海，上海本土企业可以看到外地企业的管理和风格，对他们的刺激很大。

现在你看像复地、绿地等，开发量大，知名度和品牌推广也都做得不错，而且效益也不错，我认为他们的综合实力和市场步伐还是令人钦佩的。

 

   

记者：金地上海的核心竞争优势在哪里？

赵汉忠：在于我们的团队。

我们团队有一些核心的文化理念在里面的。比如“用心做事，诚信为人”。另外我们的管理是比较人性化的，员工对待工作也比较有激情。

工作氛围对个人的工作状况是影响很大的，比如你直接上司的作为和能力水准。有的时候，一个员工的离开，并不是单纯因为薪酬，可能只是因为他的上司不通人情，比较古板，让他无法忍受；而在一个人际关系不太好的团队里工作，也会让人觉得疲倦。在气氛压抑的公司里，是留不住人的，即使工资很高，他觉得不开心，而开心对一个人而言是很重要的。

记者：假如一个有能力又有职业操守的人材，他面对着很多实力很强的房地产公司，您有哪些特色吸引他选择金地而不是其他的公司？

赵汉忠：就是靠金地的企业文化和良好的工作氛围，以及包容性。如果真的想做一个比较的话，在来金地之前，他可以旁敲侧击地问金地的员工，这个公司到底怎样。我们的员工会告诉他，在这个公司到底是怎样的一个氛围，工作到底开不开心。如果他觉得合适，就会选择我们。

    我们已经遇见了大量这样的事例，有一个研究生，他放弃了其他工资更高的公司来到金地，是因为他看中的是这里的综合环境。另外，我觉得这和领导也有很大的关系。至少我和他谈了之后，他会觉得我这个人作为领军人物还过得去，还是值得信赖的，他就会来；如果谈得很拗口，或者说是很不开心，他就会决定不来嘛。“惹不起还躲得起？”

记者：金地集团到了上海之后，在理念文化方面是否有过水土不服的情况？

赵汉忠：对于这个，我没有特别强烈的感受。对企业文化来说，并没有分广东文化和上海文化，比如诚实、正直等品质和基本的行为准则都是必须的。

    我们很宽容个人的文化，比如上海人比较顾家庭，我都觉得很好啊，免得吵架，吵架也影响工作嘛；再比如说细致，也挺好的。

记者：未来域是浦发集团与金地集团共同打造的，能否谈谈合作的过程？浦发集团的人员也参加了这个项目的打造，在共同建设开发的过程中，由于两个集团的文化不同，势必会有一些分歧，两个集团是如何平衡彼此的冲突，取得双赢的成绩？请透露一点您在公司管理方面的秘诀；

赵汉忠：我们这种结构是严格按照公司治理结构来进行的，实际上双方的股东只是通过董事会来影响公司的经营。即使浦发的同事有参与我们的项目开发，也会很快被我们的气氛所感染，所以不会发生所谓的两种文化的冲突。

而且说良心话，现在大家都很明白，只是双方股东出资，让我们这些职业经理人来做事情，所以他们更关心的是前期的运营计划的制定，要完成多少利润，然后交给经营班子，所以很顺利。

 

 

记者：金地领导层大多具有理工背景，这与金地的风格是否有直接联系？“文科万科，理科金地”，您是否认同这种说法？

赵汉忠：会有一些影响。理工科的人一般比较死板一些嘛（笑）。但对于“文科万科，理科金地”的说法我不太认同。我觉得金地有很多精神和科学的态度，是有一些理科的影子在里面的。对测算的极度重视，还有理科的推理。但是在同时，也影响了创造性，这就是理科的弱点。

记者：据说金地员工有70％都是A型血，这是真的吗？

赵汉忠：70％都是A型血？是的，尤其是领导人里面，A型血是比较多的。所以我是属于比较另类的。

    这个我仔细想想，主要是有这样一些因素，因为在金地本来就已经有了很多A型血的人，而且占据了一定的领导岗位，所以在甄别人选的时候，不自然的就会和他血气相同的人比较亲近，并不是说他一定要去找一个A型血的人。在招聘的时候，我们从来不会去问你是什么血型，但是谈下来的结果，还是A型血的人和A型血的人血气相通，就好像是一个气场，三个人中选择，自然而然的选择了A型血的人。我们并不知道这个结果，但是几年积累下来，发现是现在的情况。

你们观察得也太细了，哈哈！

记者：金地实行“员工持股”，请问您在金地持股吗？占多大比例（可以不说）？

赵汉忠：我持了一点点股，但是不多。“员工持股”能够持多少呢？所以我们还是打工仔。

记者：凌总在一次接受采访时表示：“金地对经理人实行的是长期的激励制度”，并坚决否认金地将实行MBO。请问金地实行的是怎样的经理人激励制度？

赵汉忠：每年我们会和股东，董事会的成员开会，确定一年的经营目标。如果利润超出计划的话，我们总是劝股东，董事会，比如把超额利润的10%，或5%，8%拿出来，奖励给金地公司的一些骨干人员。

    我们还实行一些长期的激励制度，比如说是三年。

 

 

记者：近期，宏观调控政策再次出台，特别是，国六条已经有15条实施细则，对此，赵总有何评价？

赵汉忠：对调控本身来说，我们没有什么意见。房地产的价格年年攀升，我们觉得这也有一些不对。我们现在关注的是这些政策的执行性和可持续性，对此我们持观望态度。

我觉得中央政府是一个想法，而地方政府、开发商、银行又是其他的想法，大家都想不到一个地方去。比如说要银行少贷一些房款，但是银行觉得贷给私人的房款是最保险的，坏帐很少，这些都是事实证明了的。银行是愿意贷给个人的，而银行本身也有很大的压力。我们国家的经济一直在发展，人民的收入一直在提高，银行很有冲动多贷给个人钱；而地方政府也很有冲动让房价维持在一定的高度，这样他们可以通过卖土地获取更多的钱，地方政府也很希望人口得到置换，因为现在是以GDP为导向的，他们希望收入高的人进来，高端人士进来，以增加本地的税收，而中央政府是希望国泰民安的。从各个角度来看，都对，关键是我们在怎样一个层面上达成一个可实施的方案（在谈到这个问题时，赵总一改之前的顺畅，语速明显放慢，每说一句话，都要思索半天才说出来，甚至于有时候可以感觉到他每说一句话都有些艰难）。

记者：金地如何判断并因应上海房地产市场的下一步走向？

赵汉忠：走向嘛，那我们只有假设了。

假设这个政策可以实施到位，我认为90平米以下的房子价格会狂跌。以后推出来的房子大部分都是这样的户型，供应量太大，市场消化不了这么多。比如上海一年有3000万平米的房子推出，大概有2100万平米都是90平米以下的房子，基本上都是小户型，这样的话供应量就太大了嘛，大家就不买了，而价格也就慢慢跌下去了。

而以后大户型和别墅会变成稀缺性产品，由于市场供应量的急剧减少，价格会产生很大的攀升。假设这样，那我们金地推出的别墅可就值钱了。（笑）

记者：金地上海下一步还会有哪些重要项目推出？其推出大概定在何时？为什么？

赵汉忠：格林郡，在青浦。我们推出了四户一栋的花园洋房，极具独栋别墅的感觉，比如花园，露台，停车的便利性，用小高层的价格享受别墅的待遇，但我真的觉得项目品质好，希望大家都来购买。

记者：接下来三年的发展中，面临的主要压力是什么？

赵汉忠：最主要的压力还是在于土地，毕竟房地产与其他的行业有一些不同，由于土地的稀缺性，政府对土地的高度垄断，使得我们的发展受制于土地的获得，特别是现在土地供应量竞争相对激烈的状况下，不一定能很顺利的拿到符合自己产品目标的土地。也许有的地只能做低端，可能我们不太愿意去拿；有的地适合做高端，但是我们拿不到。土地上的不确定性，导致了发展速度，企业的效率上会打一些折扣。

 

 

记者：金地上海是金地集团的全资子公司吗？金地上海公司的定位如何？包括整个长三角吗？在其他城市有哪些项目？经营情况如何？

赵汉忠：是金地集团的全资子公司，定位包括整个长三角。前段时间我们在南京投了一块地，和苏州正在谈，还有镇江、南通。我们一直在长三角认真考察，有16个城市我们认为发展潜力比较大，缘于它们的基础，民营经济非常发达，市场化程度非常高，藏富于民，所以在这些城市投资的前景是比较好的。你去看长三角任何一个城市，他们的观念都要比内地的城市更开放和先进。

记者：金地集团战略发展领导小组对集团的总体发展进行五年规划，各子公司据此制定三年规划，每年滚动更新。请问金地上海接下来三年的发展目标是什么？为了达成这个目标，金地上海下一步经营的主要思路是什么？面临的主要压力是什么？

赵汉忠：发展目标是想把在长三角的投资布局做得更好。除了上海以外，我们在其他城市，一般都是做这个城市的高端市场，充分发挥我们品牌的优势和影响力，为当地提供极具震撼力效应的产品。我们现在主要是先把基础打好，以积极的心态去迎接春天的到来。实际上，要等国家调整房地产市场几轮以后，那个时候才是我们真正的春天。

记者：招行、中兴、华为、平安被称为深圳“四大金刚”，关于他们总部外迁一说炒作不断，金地是否有考虑过把总部迁到上海来？

赵汉忠：没有。反正我是不知道的（笑）

记者：人说金地存在“集团空心化”现象，也就是说总部所在地的深圳在金地天平上的分量越来越轻，而北京、上海以及武汉的分量越来越大，您如何看待这个问题？金地集团以后发展的重心和亮点是在上海吗？

赵汉忠：不会的。深圳还是总部，不存在“集团空心化”的现象。现在深圳公司的项目也比较多了。

记者：2005年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内无一家房地产企业。对此，有评论说：房地产企业是“利润巨人”“纳税侏儒”。而与此同时，上海、广州、北京等地公布的欠税公告中，房地产企业却是榜上有名，而且欠税额度之大令人惊讶。在此问题上，金地是洁身自好的吗？

赵汉忠：金地当然是依法纳税的了。我们是上市公司嘛，请的审计事务所也都是国际最知名，实力最强的。

记者：金地负债率在70％左右，这样的负债率是否有点高？资金链有些紧？是否也存在金融方面的压力？金地上海又是如何缓解资金压力的？

赵汉忠：70％的负债率可能只是在某一瞬间，某一个时态，其实我们的负债率不到65%。