房奴亦需“虎口脱险”
 
■中国房地产报　章林晓 2012-1-9
 
    岁末年初，又到一年春运时。今年春运，让农民工最感高兴的，可能要数火车票的购买，相较以前变得更加便捷了；而让三农问题专家最感欣慰的，恐怕要数农民工的土地没有被“货币老虎”生吞活剥，农民工依然有回家之路可走。
   
    春运，这个被誉为人类历史上规模最大、最具周期性的人口大迁徙，其背后深层次隐藏的其实是农民工一直没有真正融入城市生活，农民工只能如候鸟一般，在打工地的城市和农村老家之间，季节性地奔波。

    这些年来，虽然劳动报酬有了较快增长，但劳动报酬率却呈现下降态势，特别是农民工的收入不足以其在城市养儿育女，大多数农民工只有通过父辈在家务农带孩子，自己外出打工的代际分工，才能够过上温饱生活。

    2008年，作为外贸依存度极高的劳动密集型制造业大国，中国之所以能够在经济波动、两千万农民工因失去工作而返乡中保持稳定，除党和政府的坚强领导外，也同农民工的这种代际分工和农村老家有“一亩三分地”可种，有着极大的关系。

    正是这种代际分工和农村老家的“一亩三分地”，让两千万农民工有了进退自如的从容和安心。但是，这“一亩三分地”，现正遭遇国际国内资本的虎视眈眈。别的不说，单从中国M2与GDP的比率，大家也不难推测“资本”对这“一亩三分地”虎视眈眈，其心情是何等迫切？

    北京大学周其仁教授曾说，应对中国越养越大的货币老虎，比较合理的政策组合似乎应当是，或动员更多的资源进入市场，以消化源源不断超发的货币；或减慢市场化改革的步伐，但必须严格控制货币的超发。

    问题的关键却在于，人民币超发的根本原因，在于外汇占款的被动投放。

    当外汇占款成为一个经济体央行基础货币发行的最重要渠道时，从基础货币发放角度说，该经济体央行其实也就成了美联储的分号，其货币投放的控制权也就已经不再完全掌控在自己手中了。

    人民币超发无法控制，应对越养越大的货币老虎，就只能动员更多的资源进入市场了。住房商品化，医疗市场化，教育产业化，还有什么市场可以动员进入？

    偌大的中国，最方便动员且体量又大的，自然是农民的土地了。果然有专家就寄希望于成都“地票”交易模式在全国推广后可以去喂养这越养越大的货币老虎。

    成都“地票”，是建设用地指标的俗称。城镇建设占用耕地，必须拥有相应的建设用地指标，而这个指标可通过农村建设用地复垦为耕地而相应产生，国土资源部将此称之为城乡建设用地增减挂钩，在6年前开始试点运行。

    在货币老虎越养越大的背景下，只要放任农村土地随意流转，或出于自愿或出于无奈，农民手中的承包地和宅基地就容易易手转换成货币。而如果政府再采取行政手段强力推进，农民的“一亩三分地”就更容易失去，从而委身于“货币老虎”。

    去年初，根据国务院部署，国土资源部等八部委对城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治进行了清理检查，据最近公布的检查结果显示，有8个省份擅自扩大增减挂钩范围，甚至在试点外开展土地置换，有的地方强行拆旧复垦，强迫农民住高楼。

    去年12月26日，国土资源部发出《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知》，要求坚决防止片面追求增加城镇建设用地指标的倾向，坚决防止擅自扩大增减挂钩试点规模，坚决防止侵害农民权益，并且明确该文件有效期为6年。

    2012年，全球经济形势不能说乐观。而对新兴经济体来说，更大的威胁还在于美元霸权和美债陷阱背景下，美元持续的量化宽松。在调控房价特别是推进房产税改革试点时，有关部门或许需要汲取土地增减挂钩的经验教训，避免让“房奴”重蹈农民差点委身“货币老虎”的覆辙。
 

土地财政如何退出
 
■中国房地产报　章林晓　2012-1-5
 
    2012年，税收改革大幕将启，这其中最触动人心的，当属“房产税”。有房产的普通民众担心“土地财政”变身“住房财政”而加重自身负担，而一些专家学者和持币待购者则希望房产税能取代土地财政，助力房价合理回归。
   
    有观点认为，正是土地财政的痼疾，导致了地方落实调控政策的摇摆不定，只有房产税成为地方稳定的税收来源，解除地方对土地财政的依赖，地方政府才会增强房地产调控的自觉性，才可能巩固调控的效果。

    在土地财政背景下，地方落实调控政策，确实受制于土地财政。如果房产税能够取代土地财政，地方落实调控政策自然也就没有了后顾之忧，但问题就在于房产税取代土地财政后，情况会不会因此而变得更好？

    这些年来，中国房价迅猛飙升，既有地价上涨的因素，更有人民币投放失控的原因。2005年，外汇占款增量占央行基础货币增量比例达到110%，2009年更是高达134%，而2010全年因外汇占款引致的基础货币投放竟超过3万亿元。

    货币超发意味着货币贬值，避险投资成为民众的无奈选择。而在现代技术进步背景下，产能过剩日趋明显，工业品价格下跌是一种基本趋势。房地产由于土地稀缺性和易保存性的特点，决定了其成为民众避险投资的首选。

    在人民币超速投放的背景下，土地财政的兴起和膨胀，从某种角度讲，可说是替央行回收了超量发行的人民币，不让其在民间泛滥而吸纳回地方财政运行的轨道。这相对减轻了中国基础货币极速超发而可能给社会带来的严重后果。

    政府通过土地出让方式回收超发的人民币，既运用这部分资金为民众提供公共产品，又将这部分资金运用于转移支付，以均衡地区间财力差距，实现地区间基本公共服务能力的均等化。

    如果土地出让金少收甚至不收，这意味着什么？这意味着央行自己对冲不了的超发货币将完全流淌于民间。此时，开发商不会因为土地出让金少收甚至不收而降低房价，土地财政的退出很有可能让开发商大发横财。

    当然，有人或许会提出，农村土地与国有土地应该同地同权同价，这土地出让收入应由农民收取。由于农民的弱势地位，这样的言论很容易撑起道德大旗而引起大家情感的共鸣。只是那种能够享受这些土地收益的农民还是大家想象中种地的农民吗？

    在城市郊区或城中村能够享受这些土地收益的农民，其收入和福利凭借土地权利，即便在现行土地征收制度下，也早已远超当地绝大多数市民。这些地方农村户口者不愿转为居民户口而居民户口者愿意转为农村户口就是一个极好的佐证。

    这些不种地的“农民”，所享有的土地福利或收益，主要来自于两方面：一是由于农用地到建设用地的用途转变，二是由于土地位置优越而带来的级差地租，这两者是互为前提、缺一不可的。

    土地位置不同，而有不同的级差收益，这个比较好理解。许多人难以理解的是，从农用地到建设用地，仅仅是土地用途的转变，为何却表现为土地价值的极大提升？这关键在于土地从一个相对独立的农用地供需圈转到了另一个相对独立的建设用地供需圈。

    从农用地供需圈转到建设用地供需圈，土地价值之所以得到巨大提升，主要在于土地的用途管制。由于政府严格控制农用地转为建设用地，建设用地供求远较农用地供求紧张，因此，土地一旦从农用地转变为建设用地，其价值就能得到巨大提升。

    土地从农用地转到建设用地，其价值提升的前提和基础是农用地的用途管制，以及工商业的发展而对建设用地产生的旺盛需求，这部分提升的价值理应由全社会共同分享，如果全归土地所有者享受，那除培育出一个土地食利集团外，又能带来什么好处？

    我国土地财政的兴起和膨胀，既与分税制有着不可分割的关系，也同我国当前正处于工业化、城市化的高速发展期紧密相联，更与这些年来人民币的超量投放密切相关。当前税收制度改革恐怕不能仅就税收制度改革而改革，可能还需站得更高一点。
 
 

地产调控步入深水区

章林晓

今年地产调控的最大特点，就是以行政调控措施为主要手段，确保楼市的居住性需求。地产调控的阶段性目标，现在可以说已经基本达到，但离调控任务的真正完成，还有相当的距离。调控已经步入深水区，接下来要走的路将会更艰难。

这次调控最关键的主要有两条：一是对商品住宅，实施“新国八条”的“限贷”和“禁购”，以此彻底封杀投资/投机性购房需求；二是对保障房，下达1000万套的“死命令”，层层分解落实到各级地方政府。从而驱使中国楼市奔向全新的理想格局：保障的归保障，市场的归市场，保障房与商品房“分道而行”；其中商品住宅又以满足居住性需求为主体。

事实证明，中国行政系统和金融系统具有足够的行政执行力，在此期间虽然曾出现，佛山放松版限购令的朝令夕改，成都涉嫌变相松动限购令，以及一些地方保障房出现挖坑待建等插曲，但总体来说，“新国八条”的“限贷”和“禁购”，以及1000万套保障房任务的分解落实，贯彻得还是相当到位的。

“新国八条”规定的，将二套房首付提高至六成，当地居民第三套房、非当地居民第二套房“禁购”等措施，可以说将改善性、投资/投机性需求基本上都打跑了。在中国房价收入比畴高，而“基尼系数”与非洲和拉丁美洲一些国家处在同一水平线的情况下，楼市改善性、投资/投机性需求的萎缩，也就意味着整个楼市住房需求的萎缩。

中国指数研究院数据显示，一二线城市9

“房产税”功能设计
 
■中国房地产报　章林晓　2011-12-26
 
    房产税试点进一步推进的大方向一经确定，房产税功能就被有关专家寄予诸多厚望——替换“限购令”抑制房价上涨，财富再分配缩小贫富差距，取代“土地财政”成为稳定的税收来源……
   
    从世界各国实践看，房产税或者说物业税，虽然具备多种功能，但从本质讲，其实不外乎两大功能：地方财政稳定的税收来源，削富济贫调节贫富差距的工具之一。

    房产税调节贫富差距，促进更公平竞争，这个比较好理解。因为，房产税属于财产税之一，财产越多纳税越多，这自然有利于削富济贫。但是，用房产税抑制房价上涨，似乎并不多见，如果中国赋予房产税这一功能，可能将开全球先河。

    据有关专家调查，在全球近200个国家中，征收房产税的，只有20多个国家，而且绝大多数都是发达国家或高收入国家，很少有发展中国家和中低收入国家征收房产税的。

    在征收房产税的国家中，房产税普遍是地方税，而且是地方的主要税收，如在美国，房产税占到地方政府税收七成以上。地方政府收取房产税，同时提供相应的公共服务。

    当某地房价上涨时，房产税税收基数增大，房产税相应征收得多，当地政府提供公共服务也就越多，愿意来此落户定居的人也多，房价就涨了，而房价的上涨，扩大了房产税税收基数，又有利于多征收房产税，公共服务相应更多了，这是个良性循环的过程。

    当某地房价下跌时，房产税税收基数减小，房产税相应征收得少，当地政府提供公共服务也就越少，愿意在此落户定居的人也少，房价就跌了，而房价的下跌，缩小了房产税税收基数，不有利于房产税的征收，公共服务相应就少了，这是个恶性循环的过程。

    值得注意的是，由于房价下跌往往伴随着经济低迷，经济低迷也会影响到政府财政收入，而政府支出却是刚性的，因此，每当房价下跌时，政府常常会有提高房产税税率、以此来弥补预算赤字的冲动。于是，政府与民众间的冲突和对抗，常常会因此而暴发。

    他山之石，可以攻玉。在国外，房产税从来不是遏制房价涨的良器，而只是解决地方财政收入的工具。一些征收房产税的国家曾经历房地产泡沫的膨胀和破灭，就足以说明问题。

    各国实践证明，对抑制房地产投机有效的是“托宾税”，而不是传说中的房产税。幻想以房产税替换限购令来抑制房价上涨，恐怕很不现实，相反倒有可能因此而加重民众负担。

    与西方发达国家不同，我国地方政府的财政收入，主要来自于土地财政，土地财政虽然包括三方面的收入，但核心是土地出让金收入。由于政府实行垄断性供应土地，类似于古代对食盐、酒、茶等实行专卖，从本质上讲，土地出让金就是一种变相的税收制度安排。

    我国当前和潜在的土地出让金规模巨大。2010年，全国土地出让金收入2.7万亿元，再加地方融资平台贷款规模约在14.4万亿元左右，若按六成还款来源来自于土地出让收入计，就是8.64万亿元，两者合计是11.34万亿元，这相当于2010年全国税收总收入7.3202万亿元的155%。

    土地出让金收入规模如此巨大，试图将房产税培育成财源支柱，进而取代土地财政，在现阶段只能是痴心妄想。可资佐证的是，今年在进一步加强调控的同时，中央首次提出要从土地出让收益中提取10%用于农田水利建设，并继续强调要从土地出让净收益中计提10%的教育资金和10%的保障房资金。

    西方发达国家房产税之所以成为地方财政主要税收来源，主要建立在其土地私有制和城市化已经完成的基础之上。而我国土地财政之所以会成为地方财政的重要支撑，主要基于我国土地公有制的制度安排和正处于工业化、城市化的高速发展期。

    我国贫富差距，已影响到内需的扩大和经济的发展，房产税试点进一步推进势在必行。但任何改革都离不开前提条件，也离不开时代背景。房产税的功能设计，恐怕不能无视广大购房者已为土地财政尽了纳税义务的历史事实，也不能无视许多“房奴”并非富人的客观事实。
 
 

厘清“土地财政”

章林晓

财政财政，有财方能行政。在地方融资平台业已受到约束的背景下，随着楼市严寒向上游土地市场的传导，地方财政开始遭受重创，越来越多的地方政府将遭遇“无财行政”的尴尬。

在地方财政压力空前的敏感时期，房产税改革扩大试点加快推进的消息，又引发了民众对房产税取代土地出让收入、“土地财政”变身“住房财政”的担忧。

中国楼市调控，绕不过土地财政，这是不争的客观事实。楼市政策背后是土地财政，土地财政背后是分税制。土地财政虽然饱受垢病，但不可否认，土地财政是分税制后地方政府提供公共服务和推动经济增长的重要支撑。有学者甚至认为，地方政府竞争体制是中国经济这些年快速增长的主要原因。

土地财政的收入之一，是与土地相关的政府非税收收入，这其中包括大家耳熟能详的土地出让金收入，还包括土地使用权租金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金等费用。

这部分土地财政的征收，最大的特点是“松紧”的不公平。譬如，在住宅和商业用地上，政府实行高地价政策，往往可以赚到不少钱，而在工业用地上，政府执行低地价政策，常常还要倒贴许多钱。

土地财政的收入之二，是与土地相关的有关税收，如耕占税，房地产和建筑业的营业税、契税，土地增值税等。在许多地方，这部分收入占到地方税收的近四成。除耕占税等有明确的指定用途外，其他如同一般的地方税收，可以应用于地方政府的经常性支出。

土地财政的收入之三，是地方政府土地抵押融资所得。今日的债务就是明日的税收，在讨论土地财政时，如果不把土地抵押融资所得考虑在内，这其实是捡了芝麻丢了西瓜，这部分收入主要用于市政公用设施等方面的建设，其规模相当惊人。

重视“路径依赖”
 
■中国房地产报　章林晓　2011-12-12
 
    明年限购是否延续，保障房规模是否调整？最近，诸如此类的探讨骤然多了起来。各种方案在探讨时或可尽情设计，但在现实选择时，可能还得考虑“路径依赖”的制约问题。
   
    2011年楼市调控的最大特点，就是以行政措施为主要手段，强力推动楼市奔向全新的理想格局：保障的归保障，市场的归市场，保障房与商品房“分道而行”；其中商品房又以满足居住性需求为主体。

    调控取得了明显成效。11月份，全国100个城市住宅均价8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，连续第三个月环比下降，且降幅有所扩大。11月10日，住建部宣布，截至10月底，保障房开工已超1000万套，实现了年初的目标。

    然而，无庸讳言，随着诸多调控措施由制度设计变为政策落实，原先隐藏的一些深层次矛盾也开始显现。譬如，保障房建设的大力推进，与遏制房价的过快上涨，这对矛盾在许多地方已日益尖锐。

    保障房建设的大力推进，需要地方资金的大量投入，而这需要以楼市的持续繁荣为前提。而遏制房价的过快上涨，需要逆转楼市的供求关系，这需要以牺牲楼市的火爆为前提。

    在土地财政框架下，大力推进保障房建设，与坚决遏制房价的过快上涨，两者目的相同但互为相反的前提，从理论上讲很难齐头并进。

    从各地实践看，今年保障房资金的筹集，在许多地方业已困难重重。有媒体曾报道，“水库用地估7318万抵押圈钱，吉林集安保障房融资出奇招。”有人将这视作笑话，这其实恰恰说明，为解决保障房资金，地方着实绞尽了脑汁。

    在土地财政背景下，对地方政府来说，土地就是资金，资金就是土地，土地与资金，不过是一个硬币的两面。政府划拨出了多少保障房用地，也就等于划拨出了多少资金，或者也可说相当于少收了多少土地出让金。

    据媒体统计，2011年1～11月，北京市共成交住宅类用地50宗，其中有保障房属性的为25宗，配建保障房面积160万平方米以上，这在一定程度上影响到土地出让金，再加受楼市调控影响，最终，北京1～11月份住宅用地出让金为372.6亿元，同比下降51.4%。

    当楼市严寒传导至土地市场，土地市场遇冷冻结土地财政时，以地方资金投入为主的保障房建设，难免不受波及。据媒体报道，最近北京、杭州、成都等城市都不同程度地放松了土地出让中关于保障房的配建条件，北京更是在11月的一幅宅地出让文件中首次取消了保障房配建要求。

    既要大力推进保障房建设，又要遏制房价过快上涨，“鱼”和“熊掌”要兼得，其前提之一是必须打破土地财政制约。有学者建议，应以房产税来取代土地财政，可惜这很不现实，诚如国家税务总局原副局长、中国注册税务师协会会长许善达接受媒体采访时所说，那更是荒唐可笑，土地收入几万亿啊，房产税收几万亿怎么得了？

    冰冻三尺，非一日之寒。土地财政的出现和兴起，有其历史的背景和存在的理由。任何制度的变迁，都有个“路径依赖”的问题。幻想断然叫停土地财政，或以房产税取代土地财政，这在当前既不现实，也很危险。

    相当一段时间以来，中国经济的高速发展，得益于以地方政府为主导的区域经济竞争，而地方政府主导的区域经济竞争，主要得力于土地财政的大显身手。土地财政虽然存在种种弊端，但也不能因此而否定其在投资拉动经济增长方面的核心作用。

    当前，全球经济形势更趋严峻，在外需回落和紧缩政策的双重打压下，汇丰11月份中国制造业采购经理人指数PMI滑至48，创出32个月来新低。如果再叠加以土地财政为主导的投资增长引擎的熄火，不光保障房建设资金将成“无源之水”，整个宏观经济也必将遭受重创。

    任何经济结构的调整，都需要在保持经济基本稳定的前提下，才可能得以进行。任何政策的执行，都得分清轻重缓急，立足当前才可能着眼长远。土地财政的破解，需要智慧也需要时间，当前有关调控政策可能还得更加关注宏观经济形势和“路径依赖”问题。
 
 

土地市场：这个冬天有点冷

2011-12-10  中国国土资源报

　　□ 阎 炎　章林晓

　　我国前三季GDP增速一路下行，汇丰11月份中国制造业采购经理人指数PMI滑至48，创出32个月来新低。伴随着经济增速的放缓和楼市调控政策的持续，楼市成交量也持续下跌，许多城市房价开始掉头向下，土地市场也一反往年年末集中推地时的热闹，持续了几个月来的凝冻态势。

　　岁末土地市场不复往年热闹

　　近两个月来，各大城市土地出让流标率持续攀升，成交量缩减，交易价格走低。

　　流标率可以说是显示土地市场冷热的温度计。仅从流标率来看，如果说10月的土地市场还只是“受凉”，11月则是几近冰点。中原地产监测的全国35个热点城市，11月因各种原因导致流拍、流标的地块有117宗，流标土地的规划建筑面积达到1580万平方米，环比大增432%。其中13个重点一、二线城市的住宅用地流标率达到了48%，而10月份这一数字还是23%。在一线城市中，11月广州的流标地块达到了32宗；北京大兴和房山各有一宗挂牌数月的住宅用地下架，而上海11月中上旬出让的11宗住宅用地中有7宗流标。

　　流拍、终止或延迟出让带来的是土地成交量的大幅下滑。中国指数研究院（以下简称中指）监测的133个城市10月成交住宅用地354宗，面积1653万平方米，同比减少54%；11月成交472宗，面积2057万平方米，同比减少55%。土地成交量虽然仍旧遵循一贯的时序在临近岁末时呈现出放量的态势，但已连续两个月交易量未及去年的一半。

　　在成交量下滑的同时，土地成交价格疲软不振。上述133个城市10月份住宅类用地平均溢价率仅为3%，与去年同期相比减少34个百分点；11月份住宅类用地平均溢价率上升至6%，但较去年同期依然减少30个百分点。

　　需方不“给力”是主因

　　供地历来是有季节性的，尤其是住宅用地，推地高峰一般在每年的第四季度。入冬以来，地方政府按照往年的推地时序增大了供地量。依据中指的数据，10月133个城市共推出土地2327宗，面积9123万平方米，其中住宅用地806宗，面积4202万平方米；11月推地2731宗，面积12001万平方米，其中住宅类用地944宗，面积4398万平方米。

　　但市场并没有为之由冷转热。显而易见，与楼市唇齿相依的土地市场中，作为需方的开发商不“给力”是成交量走低的主因。

　　据国家统计局11月18日公布的数据，10月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。

　　新房销售受阻，库存增长过快，开发商无奈之下纷纷延迟开工，截至2011年10月，全国未开工住宅用地达16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。以1.5的容积率来计算，仅未开工住宅用地就将带来大约24.75亿平方米的住宅供应。而今年1月～10月，全国商品房销售面积约8亿平方米。按照目前的销售速度，未来存量的土地至少还需要30个月以上的时间来消化。这些已供应但未及时开发的土地，由于数量巨大，已经对一级市场土地的公开出让形成了压力。

　　当面临销售下滑、库存高企、负债增加的多重压力时，在银行信贷、股市、债市和信托等融资渠道一一受阻之后，房地产企业不约而同地选择了“现金为王”，收缩阵线“过冬”。

　　万科总裁郁亮日前就曾公开表示，万科已经进入冬天模式，这一模式意味着：现金流比利润更重要；积极卖房，不囤地；买地将更为审慎，“买地是最浪费钱的，不能买错地”。

　　这不是万科一家的选择。监测数据显示，保利、富力、恒大、华润、金地等十大标杆房地产企业，今年前10个月在逐步放慢购地节奏。这10家企业前10个月购地支出仅为974亿元，同比减少55.8%，购地金额仅占前10个月销售金额4560亿元的21%，创下2007年以来新低。

　　土地出让收入受了多大影响

　　土地市场低迷，引发了舆论对于土地出让收入和地方财政状况的忧虑。不难想到，土地成交量和溢价率的走低影响了各个城市的土地出让金。

　　根据中指的数据，截至11月28日，全国监测的25个大中城市中，土地出让金出现全面下滑，25个城市土地出让金合计9501亿元，比去年同期减少1172亿元，减幅达到11%。北京中原统计数据显示，截至11月中旬，该机构监测的15个主要一、二线城市2011年土地出让金收入合计6897亿元，比去年同期减少1034亿元，降幅达到13%。

　　2010年全国土地出让收入高达2.94万亿元，而同年全国财政收入8.3万亿元，其中中央本级收入4.24万亿元，地方本级收入4.06万亿元，土地出让收入分别占全国财政收入和地方财政收入的35.38%和72.39%。土地出让金的缩水，给地方财政带来的压力不言而喻。而土地出让后，地方政府还能获得建筑业、房地产业的营业税、契税等收入，这在许多地方占到地方税收的近四成。

　　今年地方财政支出的压力不小。据住建部估算，完成今年1000 万套保障性住房至少需要1.3 万亿元建设资金。中央财政虽然解决了保障房补助资金1522 亿元，但更多的需要地方自行解决。另据审计署报告显示，2010年底地方政府性债务余额为107174.91亿元，2011年、2012年到期需偿还的分别占24.49%和17.17%。而在地方政府债务余额中，有接近38%是用土地出让收入承诺作为偿债来源的。

　　但值得注意的是，中指监测的全国133个城市截至11月30日的土地出让金合计为1.69万亿元，同比仅减少2.43%。

　　这是因为上年度土地出让金排行榜的一线城市和部分二线城市，出让金下滑是不争的事实，但是，并不是所有的城市今年土地出让收入都在减少。

　　在一线城市中，北京前11个月的土地出让金合计920.7亿元，同比下跌了14.4%。上海是迄今唯一土地出让金超过千亿元的城市，前11个月出让金总额约1036.3亿元，同比下降17.7%。11月，中指监测的25个大中城市共中止出让和流拍的土地59宗地块，流拍的土地面积达270万平方米。其中，以广州、宁波、上海等长三角地区和一线城市最为明显，这些城市也大多是2010年4月以前房价上涨较快、之后调控政策力度较大的城市。

　　然而，根据中国房产信息集团的数据，截至11月20日，监测的66个城市中，有昆明、苏州、济南、洛阳等16个城市土地出让金高于去年同期，增幅最大的昆明，土地出让收入838.66亿元，比去年全年高出了近445亿元。

　　在一线城市和部分二线城市进入调控的深度博弈阶段时，开发商更倾向于转战经济体量较小、地价水平不高的一些二线城市和三、四线城市去拿地。加之保障性安居工程的推进也需要用地，部分中小城市的土地市场“薄利多销”、“以量换价”，谈不上火爆，也不能说低迷。如此，纵然受到瞩目的大中城市流拍连连，但全国土地出让收入的大盘子暂时与去年基本持平，并不奇怪。

　　政府逆市推地前景未知

　　不可否认的是，考虑到土地出让收入对经济增长的重大贡献，经济体量较大、有标杆意义的一批一、二线城市土地出让收入减少，对全国的经济基本面的影响是不可小觑的。

　　政府迅速增长的土地出让收入虽然是饱受质疑，但现实的悖论是，一方面大家争先恐后地鞭笞“土地财政”，另一方面，一旦遇到大项公共开支的资金缺口，首先想到的又是土地出让收入，从城市基础设施到保障性住房建设，再到农村土地整治开发，乃至义务教育，凡涉及需要大量财政公共资金投入时，莫不瞄准土地出让金这块“唐僧肉”。

　　当下，全球经济的低迷，又对我国出口形成很大制约。在居民收入占国民收入比重持续下降的背景下，想以消费为主来拉动经济增长，不是一朝一夕之事。在拉动经济增长的“三驾马车”当中，能够寄予重望的，也唯有投资了。

　　在投资拉动经济增长方面，这些年来在全社会总投资中，政府性投资始终占据主导地位，这是因为：一方面，政府投资不但直接拉动经济的增长，另一方面，政府投资还起着带动和引导社会投资、“四两拨千斤”的放大作用。地方财政如果陷入困顿，自然会影响各地经济的增长。

　　近来，不少土地出让收入减少的大城市最近纷纷加大了逆市推地的力度。北京调低了顺义区后沙峪镇和平谷区马坊镇2宗远郊区县商业地块挂牌起始价格。此外，还拟酌情下调土地竞买保证金，放宽交款时限。南京市对重大建设项目用地在一定时间段内给出付款的灵活性和宽限期。广州提出由1个月延长至4个月～6个月支付资金，同时延长50%的首期支付时限。杭州市的动作更大，协调国资控股房地产企业入市拿地，甚至牵线地方银行对现金不足的国企进行“输血”。

鄂尔多斯楼市“危言”的启示
 
■中国房地产报　章林晓　2011-12-5
 
    11月25日，有媒体报道，鄂尔多斯康巴什新区楼市全面崩盘！报道援引一位长期生活在鄂尔多斯的人士的话说，“继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。”
   
    对此，当地作出了强烈回应，康巴什新区管委会有关领导表示，他们对报道的严重失实表示愤慨，称目前区内房价依然稳定在8000元左右。

    对康巴什楼市泡沫，媒体并非第一次报道。譬如，2010年4月5日，美国《时代》周刊就曾刊发文章《鬼城》说，……事实上，供给过剩的证据到处都是……或许最荒凉的鬼城是内蒙古的康巴什。最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住……自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来，很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。

    对《时代》周刊的这篇文章，当年康巴什并没有像今天这样做出强烈反应。那时，鄂尔多斯和全国许多城市一样，楼市仍处炽热的夏季，许多人在房价的一路暴涨中享受着日进斗金的快乐。据媒体报道，2010年鄂尔多斯商品房销售面积高达1009.4万平方米，为北京的近62%，而该市人口仅为北京的10%。

    那时楼市如此火热，面对《时代》刊发《鬼城》，鄂尔多斯自然有足够的底气可以淡定。然而，三十年河东，三十年河西，当今天如康巴什新区管委会有关领导所言，“由于今年以来国内整体经济形势和国家对房地产业的宏观调控，导致了全国房地产价格普遍出现了不同程度的下降，康巴什地区当然也不例外”，此时，媒体有关楼市崩盘的报道，也就显得格外刺耳了。

    有关报道，或许确有言过其实之处，但也并非无稽之谈，因为就在康巴什对有关报道做出强烈反应之时，另有媒体报道说，与康巴什同为鄂尔多斯核心城区之一的东胜区，已在计划实施包括75亿元至100亿元人民币的“房地产企业重组计划”和数十亿元的“政府收购计划”的“救市”方案，以缓解楼市僵局。

    当同为鄂尔多斯核心城区之一的东胜区楼市需要真金白银救助之际，作为鄂尔多斯另一核心城区，康巴什的楼市难道还能“固若金汤”？康巴什新区管委会的愤慨回应，恐怕说服不了多少人，其“未来是市委市政府所在地”的人气条件和“一国道和一高速”的交通优势足以托起目前房价的宏论，或许更没多少人相信。

    在许多人看来，鄂尔多斯楼市最大的问题，就在于房地产开发的速度大大超过了实际需求的增长速度。有媒体报道，当地官员亦承认目前鄂尔多斯的商品房已达人均2~3套的饱和程度。作为典型的内需驱动型城市，这是鄂尔多斯楼市致命症结之所在。然而，这种症结并非只发生在鄂尔多斯，曾有搞规划的朋友对我说，按照各城市人口规模的规划，中国人口翻一番恐怕也不够。

    楼市危机与金融系统失灵历来是紧密相联的，当楼市危局影响到市场资金的流动，进而威胁到经济的正常运行和社会的和谐稳定时，救市从来都是世界各国政府义无反顾的选择。从这个角度说，东胜区计划中的救市并没什么可耻的。

    但是，对救市并不能狭隘地理解为只是对楼市真金白银的资助，而应是对楼市的支持、引导和规范，以帮助其走上健康可持续发展之路。譬如，当楼市过热，甚至出现击鼓传花式疯狂投机之时，对楼市风险的提醒、警示、直到采取必要的冷却措施，同样是更深意义上的救市。

    市场永远是波动的，遇到麻烦并不可怕，可怕是面对麻烦所持的鸵鸟心态。当楼市陷入困境时，地方政府“救市”并不可怕，可怕的是没有未雨绸缪、见微知著的能力。
 

楼市严寒考验地方财政

章林晓

　　唇亡齿寒，楼市与土地市场历来是唇齿相依的，而今日中国土地市场又与土地财政密切相联。现在，楼市严寒已传导至土地市场，土地市场遇冷冻结了土地财政，地方财政正遭遇空前压力。

　　本轮以限购限贷为主要手段的楼市调控成效显著，今年楼市“金九银十”彻底失去往昔风光。中国指数研究院数据显示，一二线城市9月份楼市成交量普遍下跌，在其监测的30个大中城市中，有七成成交量环比下降，其中，广州、深圳在延续8月低迷的情况下再下跌30%，上海、天津下跌近10%。

　　10月份，楼市沿续9月份低迷状态，在30个大中城市中，有六成成交面积环比下降，平均跌幅为18.34%，有5个城市跌幅超过30%，其中三亚下跌52.57