调控核心就应该是房价收入比

章林晓

11月6日，面对30多家新闻媒体，重庆市市长王鸿举在谈到“宜居重庆”建设时说：“打造宜居重庆，就是要让老百姓有房子住。特别是年轻人，经过自己的努力，十年内能买到称心的住宅，让近乎百分之百的人都住在带有厨房和卫生间的房子里，周边也有理想的环境。”重庆调控目标很明确，房地产调控核心就是房价收入比。

对于房价收入比，许多业内人士都知道，近年来国内曾经展开过好几场争论，争论的内容主要围绕两个方面：一是房价收入比是不是衡量房地产泡沫的标准，二是房价收入比该如何计算。房价收入比是否衡量房地产泡沫标准之一，近来已经没有多大争议，但是，对于房价收入比该如何计算则争议依然频频发生。

今年有关房价收入比的争论，影响最大的当属华远集团总裁任志强对北京市社科院3月底发布的《北京蓝皮书》中有关房地产内容的质疑，以及《蓝皮书》主编者之一，北京市社科院社会学研究所副所长戴建中的回应。他们争论的焦点之一，就是如何计算房价与收入比，具体就是房价与收入在取值上，到底是应该取值平均数，还是取值中位数。这场争论曾引得业内外许多人的参与。

对于房价收入比，诚如青年经济学者刘正山所说：“房价收入比”有三种计算口径，如果细分，还可以演化出其他“口径”法。对于房价收入比的计算，我们其实大可不必在取值平均数还是取值中位数上纠缠不休，更应在房价收入比本质上去深究。

谁被绑上了小产权房利益“战车”？

■2009-11-9　中国房地产报  记者 刘筱晨 北京报道

    随着新问题的不断涌现，小产权房这个困扰各地政府的老问题如今又面临着更大的难题，如何妥善处理小产权房？小产权房的出路又在何方？房地产高级经济师、著名地产评论人章林晓在接受本报记者专访时表示，叫停小产权房，需要国土、规划、建设、房管等各部门同心协力、齐抓共管，而不是各唱各的调。

    中国房地产报：2008年下半年，北京市国土局严查小产权房，一度显露了强烈决心，但一年之后的今日，伴随着房价暴涨，城区供应不足，通州、房山、昌平等京郊的小产权房卷土重来，既然是违法建筑，小产权房为何屡禁不绝？

    章林晓：任何现象都有其存在的原因和基础，小产权房屡禁不绝关键在于建造销售小产权房的成本收益率太高。从源头上讲，小产权房主要分为两种：一种是擅自在集体建设用地上建造的房子，另一种则是未经农用地转用审批，直接占用农用地建设的房子。这两种小产权房，从法律上讲都是非法的。

    小产权房同商品房相比，在成本上占有优势，主要体现在以下几个方面：一是擅自占用农用地建设的小产权房，其“省”下了耕地占用税、耕地开垦费等系列税费；二是“省”下了商品房开发取得土地时必须向政府缴纳的土地出让金，其只需向村民支付低廉的地价；三是“省”下了商品房建设时需缴纳的大市政配套费、人防费等费用；四是“省”下了商品房建设销售过程中需要缴纳的营业税及附加的相关税费。

    因此，即便小产权房的售价只占到商品房的三分之一甚至更少，但由于其成本极低，其利润空间依然远大于商品房的利润空间。由于小产权房建设销售成本没有增加多少，而伴随着房价暴涨，其售价也在跟着增加，因此小产权房的利润空间也在增大，随着小产权房成本收益率的日益提升，建造销售小产权房的驱动力自然也就越来越大，小产权房自然会呈现出卷土重来的抬头之势。

    中国房地产报：目前政府关于小产权房的相关政策很明确，态度也很坚决，要封杀“小产权”，但却屡禁不绝，那么在整个执行环节中，问题出在了哪个地方？

    章林晓：问题主要出在两个方面：一是行政执行力。行政执行力问题其实不单单在“小产权房”上存在，“小产权房”上反映出的行政执行力问题是个缩影。只不过“小产权房”不能够“藏着掖着”，大家都看得见，而且是当前社会关注的焦点热点。

    二是财政分税制。现行分税制下，存在着“财权上移，事权下移”问题，特别是越到基层，税源结构越不均衡，财政往往越困难，乡镇一级甚至无税可分。乡镇政府往往属小产权房的受益者，同时也是坚定的支持者，这给封杀“小产权房”大大增加了难度。

    中国房地产报：目前，全国不少城市如广州、济南、郑州等地的国土部门对于小产权房的态度也很强硬，但似乎“雷声大雨点小”，效果并不明显，你认为要叫停“小产权”房，重点难点在哪里？

    章林晓：众人用地，一人管地，土地管理的难度是可想而知的。小产权房实质是违法建筑，不但违反土地管理法律，同时也违反城乡规划、建设管理的法律法规和政策，因此，叫停小产权房，需要国土、规划、建设、房管等部门同心协力、齐抓共管，不能各唱各的调，单靠国土部门一家肯定是管不好的。

    叫停小产权房，同时还需要纪检、监察等部门的密切配合。如果国土部门移送的小产权房违法案件纪检监察部门不处理，申请法院强制拆除的案子法院不配合，国土部门虽然对小产权房的态度很是强硬，但在实际行动中自然就只能是“雷声大雨点小”了。

    附着在小产权房上的利益太庞大了，这个庞大不光指资金量的庞大，而且还指利益群体的庞大。特别可怕的是，建设销售小产权房的利益联盟已动用舆论工具，鼓噪买不起商品房的城市中低收入市民购买了小产权房，将普通市民成功绑上了他们的利益战车，这给政府处理、叫停小产权房增加了极大的困难。

    中国房地产报：你认为在政策与市场的相互博弈之下，大量小产权房的出路何在？

    章林晓：如果小产权房可摇身一变，毫发不损地“转正”，或者成本低廉地“转正”，那最终受伤害的将是广大遵纪守法保护耕地的农民和购买商品房的市民，而真正得利的是那些违法建设销售小产权房的投机者，如果是这样的反向激励，必将导致更多的土地违法现象，造成土地市场和房地产市场的混乱无序。因此，违法的小产权房肯定不可能毫发不损地“转正”。

    当然，鉴于购买小产权房的市民，有一大批是买不起商品房的中低收入的市民。对于这部分购房群体的利益，估计会加以适当保护。或许补办农地转用和征收手续后变身“经济适用房”，是这部分小产权房依法合情合理的出路。

小产权房再兴风浪

中国房地产报  2009年11月09日  
   
■本报记者 刘筱晨 北京报道

    巨大的利益驱动面前,总是有诸多铤而走险者,楼市尤其如此。一年前,北京市国土局发起一场严查小产权房的行动,一度打压了小产权房的成长势头。但时至2009年11月,北京新一轮的房价跳涨,让小产权房再次卷土重来。

　　与以往不同的是,掀起新一轮热销态势的小产权房出现了两种分化趋势:一是学习正规商品房,在规划设计、园林景观、商业配套等方面都采用“类大产权房”的较正规运作模式;另一种则是以租代售,“类旅馆模式”生存。

　　据记者调查发现,北京有多个小产权房重灾区,主要集中在郊县区域,例如通州张家湾、房山良乡、昌平小汤山等地,目前仍有不少小产权房在不断建设销售,而大兴西红门地区则是“类旅馆”的小产权房野蛮生长之地。

　　“小产权房问题是老生常谈的问题,政府对集体用地和宅基地的土地流转问题不出台制度,实际上很难完全杜绝小产权房,加之现在房价高企,也助长了小产权房愈演愈烈的局面。”中原地产华北区董事总经理李文杰接受记者采访时表示,叫停小产权房,重点难点主要在于基层政府,“小产权房一定是当地政府支持的,实际上是基层政府违法,这涉及到制度完善和检查力度的问题。”

　　确如其言,尽管国土资源部三令五申“小产权房属违建,要禁止和查处”,但小产权房依然嚣张存在的“灰色现实”,成为地方利益和中央政策之间博弈的集中体现。

　　两种分化

　　通州区张家湾镇张采路两侧,一排排整齐的板楼依次排开,从北至南近2000米,这里就是有名的北京最大的小产权房项目“太玉园”。从2001年开售至今,已有上万户居民在此安家。11月5日,该楼盘销售人员对记者表示,目前太玉园仍有现房出售,均价4600元/平方米,不过,小产权房只接受一次性付款。

　　据记者了解,从“太玉园”建成至今,张家湾镇已先后建成了十多个小产权房小区。该区域内一条长度不足10公里的张采路上,就先后出现了不下5处小产权房。而且,这些小产权房并未受到国土资源部严查令的影响,仍在照常销售。

　　记者发现,新近出现的小产权房项目一改早前房屋质量差、缺乏配套设施、物业管理不完善等方面的问题,开始了颇为“正规”的运作模式,在规划设计、园林景观、商业配套等方面走起了“类大产权房”的道路。

　　通州区梨园镇一家名为“高楼金第”的小产权项目,就在某门户网站赫然打出“全水景园林景观设计”、“中央水系气势磅礴”、“四大主题组团式水景园林”等极具诱惑力的字眼。该楼盘销售人员称,该楼盘刚开盘不久,目前均价5300元/平方米,社区内有会所、超市、幼儿园、1万平方米商业配套等。

　　同“高楼金第”一样,通州“宜居汇”、昌平“奥北太阳城”、房山“丽水庭阁”等楼盘,虽然均为不合法的小产权房,但却“明目张胆”地将销售广告大肆刊登在门户网站上。相较之下,化身“廉租房”的小产权房却在暗中生长。

　　“南四环外精品小户型、月租400拎包入住、京开高速旁地铁沿线、A级物业实时监控……”当这些关键词组合在一起时,这个名为“西红门公寓”的项目很难不吸引刚需一族。

　　按照广告单上提供的销售电话致电问询,记者发现,所谓的“西红门公寓”实质上是8月份被媒体曝光的“鸿祥公寓”,如今却改头换面变相销售。销售人员提供的信息显示,该公寓只接受10年起租,一居室起租价4.8万元,但是要短租则要1000元/月,“我们是廉租房,现在入住率都有70%了,住个10年20年肯定没问题,肯定不会被拆”。

　　虽然披上了廉租“马甲”,但它仍然改变不了其小产权房的事实。据了解,不止“鸿祥公寓”,大兴区西红门地区聚集着一批以“廉租”名义变相销售的小产权房,如新天地港湾、永利居公寓、聚福兴公寓、金桂家园、金色阳光等小区,有的甚至盖在工业用地上。“其实这些就是小产权房,只不过突出了‘租’的概念。”业内人士表示,这样的房子属于违章建筑,可以随时拆掉。

　　“出现这两种分化趋势的背后原因:一是有开发商或直接或间接参与小产权房的开发建设;二是有大量的投资/投机资金进入到小产权房的开发建设中。”房地产高级经济师、着名地产评论人章林晓指出,小产权房出现的这种变化表明:一方是有地但缺钱的村乡集体和农民,另一方是钱多得寻不到投资渠道的海内外投资/投机者,这两者正在一拍既合。

　　问责困局

　　公开数据显示,北京小产权房的总量已经占到在售商品房总量的20%之多,规模之大、发展速度之快,让小产权房的问题越来越严重。

　　现实是,记者采访的多家楼盘,均不避讳自己的“小产权”身份,他们的底气在于庞大的小产权房数量,“北京小产权房那么多,有数万人落户,法不责众,没人敢拆。”

　　事实上,政府相关部门从来没有停止对小产权房的打压。据了解,2004年至2008年,是小产权房建设销售的高峰期,小产权房的销售速度跟正规商品房的销售密切相关,期间,是正规商品房价格飙升的阶段。

　　也正是从2007年起,有关解决小产权房的法律法规逐渐出台。当年6月原建设部发出购房风险提示,提醒购房者,城镇居民购买小产权房没有法律保护。2008年1月,国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,通知指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。2008年7月,国土资源部又明确指出,不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

　　时至今年6月,当深圳小产权房“转正”消息广泛传播时,国土资源部再次明确表态,此消息系误传,同时重申,小产权房属违建,依然要坚决制止和查处。9月1日,国土资源部一纸《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次叫停各类小产权房。

　　北京市国土资源局相关人士表示,已于近期对小产权房展开严查,坚决予以清理。不过至今收效如何,北京市国土局并未给出答复。

　　“附着在小产权房上的利益太庞大了,这不仅仅是指资金量的庞大,而且还指利益群体的庞大。”章林晓指出,小产权房的售价是同地段正规商品房价格的1/3甚至更低,吸引了诸多城市中低收入市民冒险购买,越来越多的普通市民成功绑上了他们的利益战车,这给政府叫停小产权房增加了极大的困难。

　　“由国土部门牵头,北京建委、规划委等部门联合组成了一个工作组,专门调查小产权房的问题,但目前也没有确切的消息说怎么处理众多的小产权房。”北京市建委相关人士对记者坦言。在执法部门内部看来,小产权房是“鸡肋”,虽然按照相关政策法规,小产权房是不合法的,但因为没有明确的政策指导该怎么办,致使执行过程中出现很大难度。

　　中国人民大学土地规划研究中心主任严金明教授表示,政府关于小产权房的政策很明确,但在具体执行中是“雷声大雨点小”,这样就可能带来一种反效果,开发商存在侥幸心理,敢于去冒政策风险,老百姓由于正规商品房价格太高,因此在开发商和销售人员的忽悠以及门户网站的诱导下,愿意购买小产权房。

　　李文杰则指出,小产权房执法难,跟政府暧昧不清的政策表态有很大关系,“都说小产权房不合法,但并没有说它一定违法,给了投机者很多可趁之机”。

　　而在业内人士看来,能否真正“叫停”小产权房,关键在于基层政府,对于有些地方“顶风作案”,应该严厉查处,而现在查处的力度还远远不够。

 《法制日报周末》《法辩》专栏2009-11-05
 
   

 ■话题背景■

　　2009年11月2日，央视曝光李泽楷旗下的盈科大衍地产公司将3年前拿到的工体四号地块转卖给瑞安建业，倒手就赚了2.35亿港元。

　　近日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹公开称，“囤地”比盖楼赚钱，并戏称，在房地产界，“养鸡的不如倒蛋的”。

　　根据中原地产对国内12所城市的土地调研，自2003年以来，40家知名地产商在土地公开市场获取270幅地块，但至今有半数闲置。有数据显示，中国9家房地产上市公司的土地储备最高是151年，最低是20年。

　　一边是售楼现场人满为患，另一边是不少地块“晒太阳”，这样的反差成为楼市的一大怪象。对于开发商的“囤地”不建，部分人士认为，开发商“囤地”是为了等待土地升值及房价上涨，坐享土地增值空间，这种行为同时导致了房源供应短缺，助推房价。还有人认为，开发商“囤地”是恶意制造土地供应紧张的假象，导致“地王”频现。

　　房地产法规明确规定：两年不开发的土地，政府有权无偿收回。但是，10多年来，该规定似乎并未得到有效执行。为什么“囤地”现象难以遏制？开发商敢于“囤地”的根源在哪里？开发商的“囤地”行为是否是抬高房价的主因？如何改变房地产商“囤地”不建的局面？本期法辩邀请房地产领域的4位专家对以上问题作深度分析。

开发商为何“囤地”不建？

　　2009年11月李泽楷旗下的电信盈科大衍地产在北京通过炒作工体四号地块，闲置3年倒手卖给香瑞安建业就赚2亿元

　　本期主持人：黄希韦

    ■本期嘉宾：

　  符启林　(中国政法大学民商经济法学院教授、博士生导师)

　　章林晓  (著名评论员，房地产高级经济师，国家信息中心中国房地产信息网专家成员）

    王  宇 （房地产专业律师，北京市律师协会房地产开发法律事务专业委员会副主任）

    秦  兵（北京市忆通律师事务所房地产专业律师，《秦兵说房》主讲人）
　

　　【议题一】持续“囤地”危害大

　　主持人：怎样看待“囤地”现象？开发商的“囤地”行为是否是抬高房价的主因？持续的“囤地”会对社会造成什么不良影响？

　　符启林：在现代社会，土地是不可再生资源，是不可变量，人口不断增加，是个可变量，因此，两者在社会发展过程中总是不协调、不匹配。

　　房地产公司囤地不开发，会对社会造成什么样的影响？

　　1、造成土地资源极大浪费，不能做到物尽其用。土地越来越珍贵，这些资源，应很好地为社会义经济建设服务。土地由一些大公司垄断，所需用地的人又拿不到土地。

　　2、造成更大的社会不公，贫富差别更严重。社会越来越不和谐，拥有土地的人越来越富有，没有土地的人越来越贫穷。

　　3、推动房价高涨，穷人更买不起房。中国的土地资源本来就很紧张，一些大公司囤积土地，本应要拿来开发房地产的土地，闲着不开发，没有那么多房子投向市场，导致房屋供不应求，价格愈来愈高。

　　王宇：近几年，“囤地”现象在我国各地愈演愈烈。我认为开发商“囤地”的最主要原因是获取更多的利益。

　　开发商这种“囤积居奇”的行为存在严重危害。在我国，土地与房地产的问题不仅仅是经济问题，更是社会问题。开发商的”囤地”行为是否是抬高房价的主因不好说，但应当是造成目前房价高涨的原因之一。

　　土地囤积不仅会造成房价高涨、农地流失过多、政府宏观调控“失灵”等直接危害，更会对宏观经济的稳定与和谐社会的构建产生深远的负面影响，比如使土地市场出现虚假繁荣、土地资产功能被放大、房地产投机难以遏制、居民住房保障得不到落实、房地产市场调控被异化，货币流动性过剩加剧等。

　　章林晓：在社会主义市场经济条件下，从经济人角度说，一种行为是否发生，以及其发生的广度和深度如何，关键是由成本和收益的关系决定的。成本收益率越高，行为发生的几率就越高。“囤地”现象的普遍存在，说明“囤地”当前是有利可图的。

　　开发商的“囤地”行为在房价上行阶段有助于抬高房价，但不能充分证明开发商的“囤地”行为是抬高房价的主因。房价的抬高是各种因素综合作用的结果，开发商的“囤地”行为至多是诸多抬高房价的因素之一；当房价下跌的时候，开发商的“囤地”往往又是加剧房价下跌的因素之一。当前，有不少开发商是基于房价不断上涨的预期，才采取“囤地”这一行动的。

　　持续的“囤地”将会造成严重的后果，主要表现在以下三个方面：

　　一是削弱政府对房地产市场的调控力度。在房地产开发过程中，就土地使用权的流转来说，政府把关土地批租环节，而开发商把关土地开发建设环节。如果开发商囤积土地成功，势必严重影响政府对房地产市场的调控。

　　二是造成大量土地资源的浪费。随着人口的增长，土地资源紧缺的状况也日趋严重，特别是城市繁华地段的土地可谓是寸土寸金。

　　三是很可能导致系统性的金融风险。开发商“囤地”，通过债务性融资和权益性融资，很容易将风险转嫁给银行和股民，这一点大家现在已经很清楚。但对“囤地”极易引发系统性的金融风险，许多人现在还缺乏足够的认识。房地产泡沫归根到底是地产泡沫，而“囤地”不但极易吹大房地产泡沫，同时也容易放大房地产泡沫戳破的程度。由于房地产泡沫对信用的扩张收缩存在内在传导机理。以房地产作为抵押物或作为信用的评判指标，是金融机构乃至是所有参与经济活动市场主体的偏爱，房地产交易价格的暴涨暴跌，通过市场比较法的传导，最终会数以百倍甚至数以千倍地演变成整个社会信用的急剧扩张和急剧收缩，从而导致系统性金融风险，直接威胁到国家的经济安全。

　　秦兵：我国之所以会出现“囤地”现象，与我国的制度有关：第一，与我国的土地所有权制度有关。虽然我国实行的城市土地政策是国有，但实际上并非如此表面。我们可以看到，在土地一级市场中，实际上并不存在市场，因为市场必须有竞争者、必须有双向选择。其实，政府是惟一的供应者，竞争者因此并不存在。第二，与我国的土地拍卖制度有关。第一点已经分析，土地其实只有政府一个供应商，由此，在拍卖出让土地的过程中，土地的拍卖价格必然会越来越高，原因是价格低了供应商不大可能会拍卖，供应商一定会寻找价格高的竞价方。第三，在我国，“囤地”是没有成本的。然而，“囤地”后，土地价格越来越高，那么，谁不愿意低成本买进、再等待高价格出让呢？

　　这导致中国很多中产阶层都很难买得起房子或很吃力。这非常不利于社会的安定。

　　【议题二】“囤地”有根源

　　主持人：为什么“囤地”现象难以遏制？开发商敢于“囤地”的根源在哪里？

　　章林晓：“囤地”现象难以遏制的原因主要有两方面：一方面是有些开发商主观上出于经济利益的追求，当”囤地”的收益远大于成本时，“囤地”现象的普遍出现自然不足为奇。另一方面是有些开发商在现行土地出让制度安排下有时不得不“囤地”，如果不“囤地”就意味着其在房地产市场激烈竞争中很可能就要被淘汰出局。这就是为什么潘石屹不惜冒得罪同行之大不讳，大声揭露同行的“囤地”行为，变相呼吁政府打击“囤地”的根本原因。

　　在土地招拍挂市场，开发商之间的土地竞争，从本质上讲就是对未来房价的预期之争。在激烈的角逐中，按照“价高者得”的原则，新地王产生了，其得主就是预期未来房价最高的开发商，或通俗地说就是由“赌”未来房价最高的开发商。当新地王楼面地价纷纷赶超在售房价时，新地王的获得者为了自己的利润空间，在房价问题上就如同“过河卒子”，是只能进不能退了。此后，当房地产价格的涨势小于新地王获得者的预期时，开发商如期动工兴建楼盘往往会立马显现亏损、甚至是难以承受的亏损，而选择“囤地”至少能让亏损不至于立即显现，于是“囤地”继续“赌”未来房地产的增值，就成了开发商惟一的选择。

　　开发商敢于“囤地”的根源在于：“囤地”的资金风险极易通过债务性融资和权益性融资的方式转嫁给银行和股民，而囤积土地被政府无偿收回的风险在当前几乎接近于零。

　　符启林：地产商热衷于“囤地”的原因无非是：

　　1、商人对财富积累的冲动。看一看最近福布斯公布的财富排行榜，上面的富豪约百分之八十的富豪是房地产商。拥有土地就拥有财富。

　　2、法制不建全，执法不严。调整房地产领域的法律，该有的基本都有了，但法律条款规定的不慎密，柔性条款太多，刚性条款太少。尤其是执法，如果违法得不到处理，违法成本不高，开发商有何畏惧？

　　秦兵：我认为，“囤地”现象难以遏制的原因大致有三点，第一，政府没有严格监管开发商的“囤地”行为。开发商“囤地”导致土地稀缺，于是，就有更多的人到土地储备市场上买地。第二，“囤地”可以导致地价上涨，每次拍卖土地时地方政府也将受益。由于土地一级市场没有竞争者，开发商“囤地”就没有竞争者，土地价格会就越来越高。第三，“囤地”没有任何成本。在美国，“囤地”现象很少，因为在美国大概每个月有1.2%的不动产税，“囤地”越多交纳的税也多。

　　“囤地”的根源也有两点，第一，土地地价上涨。第二，一些基层政府未认真执行土地法以及相关法律的规定。因为依照土地管理法的规定，只要两年没有开发土地，政府就有权收回，但是几乎没有认真落实过这项规定。

　　王宇：囤积土地现象难以遏制，最重要的原因还是土地利益丰厚。实现土地囤积利益是囤积土地的根本目的。我国的国情决定了土地稀缺，物资的稀缺必然导致这种物资价格上涨，土地也不例外，因此土地囤积收益非常丰厚，自然成为开发商囤积土地的原始动力。另外，政府监管偏软也就构成了开发商囤积土地的重要原因。虽然我国有政策和法规要求各地清理闲置土地，但力度不够，政策的执行力不强，在很多地方闲置两年土地也不会收回的，闲置一年的土地也不会收闲置费的，这样其实就是放纵开发商”囤地”的行为。

　　【议题三】现行法律规制不明确

　　主持人：对于“囤地”行为，有1994年颁行的《城市房地产管理法》，1999年国土资源部门发布的《闲置土地处置办法》这些规定是否完善？此外，国外是否有“囤地”现象？如果有，政府一般采取何种措施应对，其措施是否值得我们借鉴？

　　王宇：上述法律和这个通知并没有能够改变长期以来一直存在的“囤地”现象。要想彻底改变开发商“囤地”的现状，需要相关政府部门真正痛下决心，加大执法力度。

　　符启林：立法和执法不

土地管理法修改应警惕泛滥的流动性

章林晓

社会各界关注的土地管理法修改，现在已经走到“送审稿”这一关键环节。在当前国际金融危机的大背景下，土地管理法的修改，尤其是农村集体土地的流转，应特别警惕当前史无前例泛滥的“流动性”。

10月13日至14日，全国国土资源法制工作暨《土地管理法》修改工作座谈会在杭州召开。国土资源部副部长鹿心社要求各级国土资源管理部门密切关注《土地管理法》修改进程，围绕送审稿确定的指导思想、重大原则和制度安排，积极贡献智慧，提出建设性的意见和建议。

根据《国土资源部立法工作程序规定》，送审稿应该是起草司（局、厅）根据征求意见和专家论证、听证会等情况，在对征求意见稿进行修改基础上形成的。此后，政策法规司再对送审稿进行审查，并在征求各方面意见的基础上，对送审稿进行修改；除涉及国家秘密或不宜公开的外，送审稿将公开征求社会各界意见。

小产权房的处置，是广大民众关注的焦点和热点。而从土地管理制度层面上说，小产权房处置背后涉及的，则是农村集体土地的流转问题。

对于农村集体农用地的流转，十七届三中全会的决定作出了明确的规定，即允许农民以多种方式流转土地承包经营权，但要遵守“六字”原则，即“依法、自愿、有偿”，同时必须严格遵守三个“不得”：“不得改变集体土地的所有权、不得改变农业用地的使用用途、不得侵害土地承包经营权人的合法权益”。

章林晓

秋高气爽的九月和十月，历来被房地产业界美誉为“金九银十”。在这个传统的黄金季节，开发商往往会迎来“量升价涨”的大丰收。然而，今年这个传统旺季，从京沪深等一线市场，传来的却是“价量齐跌”的阵阵秋意，房地产市场又一次走到了何去何从的十字路口。

据有关机构统计数据，9月第3周，北京商品住宅期房日均签约跌破300套，创下3月以来日均成交新低；上海成交量环比继上周下滑14.27%后，再次下滑4.22%，成交均价已持续4周环比回落；深圳一手房市场仅成交631套，创下今年来新低，环比降幅达到20.4%。

一线区域如此表现，房地产市场究竟是走到了全面回调的边缘，还是只是继续上涨途中的稍息？回顾历史是为了展望未来，在作出房地产价格走势展望前，我们应当先回顾一下历史。

现阶段房地产市场怪异现象

根据房地产开发统计快报，今年1～6、7、8月，全国商品房销售面积同比分别增长31.7%、37.1%、42.9%，其中，住宅销售面积同比分别增长33.4%、38.8%、44.5%；商品房销售额同比分别增长53.0%、60.4%、69.9%，其中，住宅销售额同比增长57.1%、65.3%、74.6%。

但是，与此同时，土地购置费与购置土地面积并没有相应上升，今年1～6、7、8月，全国土地购置费比去年同期分别增长－15.8%、－17.4%、－8.3%，购置土地面积比去年同期分别增长－26.5%、－25.8%、－25.3%，完成开发土地面积比去年同期分别增长－15.2%、－13.4%、－9.7%。

由上述数据可知，我国房地产市场自今年3、4月逐步回暖以来，特别是进入6月后，除西藏等个别地区以外，总体上呈现出“两快一慢”的独特景象：“两快”是指房地产价格回升相当快，销售面积增加得相当快；“一慢”是指房地产投资增长比较慢（也可相应参见图1：我国房价指数图）。

图1：我国房价指数图

与此同时，虽然我国经济出现了企稳回升良好势头（参见图2：我国国内生产总值GDP图），但由于产能过剩矛盾突出、贸易保护主义愈演越烈、中小企业融资依然困难，经济回升基础并不稳固，不排除出现反复的可能性。

图2：我国国内生产总值(GDP)图

2008年9月12日和2008年11月4日，我曾分别写有《房价下跌不会超过一年》和《房价下跌为什么不会超过一年？》，强调指出：“不管政府救不救楼市，不管楼市救不救得起，以人民币计价的房地产价格下跌将不会超过一年。”文章在博客贴出后，迎来的是网友们的一片骂声。而那些宣称2009年将是中国房地产市场崩溃元年，预测房价将会下跌50%甚至更多的专家学者，却赢得了许多网友的欢迎。

房地产是宏观经济的风向标。按理说，我国实体经济并不支撑房地产市场如此强劲反弹，可为什么今年3、4月以后，我国房地产价格会走出如此强劲的出乎许多专家学者和社会大众预料的反弹行情呢？这关键在于我们的一些专家学者和社会大众对于货币和货币的职能缺乏深刻的理解。

货币的职能究竟有几何？

在我国的普及教育甚至专业教育中，货币的定义依然大多是：从商品中分离出来固定地充当一般等价物的特殊商品。货币职能依然为：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段和世界货币。

马克思从商品交换关系中分析货币起源，立足于劳动价值论，认为货币是从商品中分离出来固定地充当一般等价物的特殊商品，并在此基础上认为货币有五种主要职能。这在本质上讲，无疑是十分正确的。但是，问题就在于，我们现在加入了WTO，是在按照WTO规则行事了。

有关货币的论述，在西方货币学说史上主要存在两种不同的观点：一是货币金属论，二是货币名目论。货币金属论从货币的价值尺度、储藏手段和世界货币的职能出发，认为货币与贵金属等同，货币必须具有金属内容和实质价值，货币的价值取决于贵金属的价值。而货币名目论从货币的流通手段、支付手段等职能出发，否定货币的实质价值，认为货币只是一种符号，一种名目上的存在。

随着布雷顿森林体系的崩溃，美元不再与黄金挂钩，货币金属论影响力日益减弱。当前在西方货币学说中，占统治地位的是货币名目论。在货币名目论者眼中，货币的基本特征是可接受性，即：能使某种东西变成货币的是它事实上作为交易媒介被人们接受并使用。

虽然，支配货币运动的始终是马克思所揭示的货币流通规律，但是，随着金银慢慢退出货币历史舞台、不兑现纸币和银行支票成为各国主要的流通手段和支付手段后，货币经济现象在表面上已越来越接近于货币名目论的解释了。

现在的10元钱，还是30年前的10元钱吗？货币一旦失去了价值尺度和贮藏手段的职能，其所衡量的商品价格，还能有个“准”吗？这就好比一杆秤，如果秤砣忽轻忽重，其所称量的物体重量，自然也就失去了意义。今天，我们遭遇的是百年不遇的金融危机，世界各国正在开动“印钞”大赛，在这种背景下，我们讨论房价涨跌趋势时，更应该关注货币的价值尺度有着何种变化。

房地产成了货币泡沫的宣泄口

根据货币主义理论，价格上涨的直接原因是钞票印多了。今年以来，我国房地产市场之所以会出现“两快一慢”现象，“两快”的根本原因在于我国房地产市场成了超量货币的“宣泄口”，而“一慢”的根本原因则在于我国人多地少土地的相对稀缺性和房地产市场独特的运行机制决定了土地市场供地效率的“低下”。

由于土地位置的不可移动性，土地市场最大的特点是其区域性。地方政府作为区域性土地市场的垄断供应者，在市场上拥有绝对权力。垄断是对竞争的背离，由于没有竞争的约束，绝对权力往往导致市场的高价与低效，其表现形式就是当房地产市场回暖时，一方面是土地市场地价的飙升，即地王的频频出现，另一方面则是供地效率的低下，即土地供应量在地王频现时很难相应提高。（可参见图1：我国房价指数图）

与此同时，在全球量化宽松货币政策的大背景下，我国只能顺势而为而不可能逆势而上，否则损失之惨重，会难以想象的。因此，从去年11月开始，我国货币供给量开始猛踩油门，直至今年7月才猛收油门，8月又恢复踩油门（参见图3、我国货币供应量图和图4、我国新增信贷数据图）。

图3：我国货币供应量图

图4：我国新增信贷数据图

由于我国汽车、家电等产品和大宗商品行业的供给不但没有瓶径制约反而是产能过剩，而住房的供应一方面受到我国人多地少这个特殊国情的瓶径限制，另一方面又受到垄断供地效率低下的制约。因此，在我国主要是房地产而非汽车等其他商品成了超量货币的宣泄口。

而京沪深房地产市场，现在，在金九银十之所以会出现“价量齐跌”现象，关键在于7月猛收油门的滞后效应（可参见图4：我国新增信贷数据图，更详细则可参见图5、新增信贷数据表）。

图5：新增信贷数据表

楼市开始阴跌 面对拐点抉择
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２００９年１０月２２日    中国经济时报

　　 ■０９楼市下一步（一）■本报记者 王松才

    面对高位需掂量风险

　　据香港美联物业北京公司市场部统计数据显示：近来北京楼市出现了明显的变化，开发商明显加大了推盘力度，１０月份开盘项目将超过５０个，其中首次开盘的项目首次超过２０个；开发商不仅增加了供应，很多项目更是加大了折扣，一般项目都有２个点左右的优惠，而这在９月份以前基本没有；另外市场小户型项目也明显增加，２０个以上的项目都有不少小户型供应。

　　“在４季度如果没有金融或者交易环节的宏观政策改变，市场将继续阴跌的走势。一旦出现政策调整，楼市调整的幅度将加大。”美联物业市场总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时表示，楼市向下走的趋势已经确立，不过要看是否有政策出台加快或者延缓这一趋势。

　　“因为成交价格在９月份的微跌迎合了很多观望且看跌楼市的消费者，所以１０月份的楼市在成交量和成交价格方面出现下滑，但这在一定程度上也使得一些投资性需求获得了入市的机遇。”张大伟表示，１０月份楼市成交微跌的情况已经可以确认，并且这一数据在１１月份初期将导致更多人陷入观望。

　　中原地产投资顾问部总经理张坤昱在接受本报记者采访时表示，从春节到现在，房价上涨了３０％—４０％，甚至有的地方上涨了一倍，这个速度超乎了大家的预期，市场肯定会出现观望的情绪。

　　房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时则认为：一线城市和重点二线城市，在短期内房价既不会大涨也不会大跌，开发商与购房者之间的博弈，总体说应该会处于胶着状态。

　　他分析说，去年底今年初时，许多开发商都处于负现金流状态，当时有一些房地产上市公司也已处于资金链崩断的边缘，因此，那时开发商有降价促销的压力，而现在开发商在资金方面已经得到极大缓和，在短期内不存在降价促销的压力。

　　而对于购房者来说，在房价疯狂上涨时，不难证明：居住性需求竞争力≤投资性需求竞争力＜投机性需求竞争力。经过前一阵房价的疯狂上涨，现在一线城市和重点二线城市的房价，已经越来越脱离普通民众居住性需求的现实购买力。

　　“不论是投机者还是投资者，面对楼市现在这样的历史性高价，都得掂量掂量风险，因此，楼市需求量再次暴发性增长在短期内不大可能。”章林晓表示。

　　不过，张大伟认为，虽然影响楼市回暖的一系列政策的刺激作用在目前的高成交量及高成交价格影响下开始减弱，但宽松的政策并没有明显收紧，所以市场跌幅有限。在一些局部市场比如投资需求青睐的６０平方米以下及１４０平方米以上的房源成交量反而会继续上扬，另外一些市场热点区域在１０月份的价格依然有上涨的空间。

　　是否要“拐”需看政策和成交量

　　中原地产张坤昱在接受本报记者采访时表示，楼市下一步的走向主要看两个指标：一个是１０月份以及以后的成交量；另一个是看１２月份以后政府对于明年房地产政策的调整动向。

　　“如果政策还是比较稳定的话，楼市的走势就不会差；如果政策出现明显的调整，那么市场也肯定会出现波动，不过预计这个波动应该会在可接受范围内。”张坤昱对本报记者表示，今年以来房价上涨迅猛，就算未来几个月成交量出现波动，也属于正常。

　　“目前楼市政策的刺激作用在减弱，但由于目前的实体经济还没有完全走出低谷，还需要房地产业的拉动。”美联物业市场总监张大伟说，从拉动经济的角度来说，商品房的成交放量更重要，但现在的北京市场商品房的成交量已经连月萎缩，这也导致了９月份开发商拿地热情明显冷却，预计１０月份开始政府很可能在二手房市场出台政策为商品房消化库存创造条件。另外随着商品房市场供应的增加，开发商为了弥补９月及十一黄金周销量下滑的影响，可能会加大一些项目的促销力度。

　　张坤昱认为，如果明年实体经济能够起来，房地产业所发挥的作用不如以前，那么政策可能会有比较大的变动，从而会影响到楼市的成交量。

　　“土地与金融的关系是密不可分的，在中国大的货币政策和金融政策不发生改变的前提下，房价不一定不会下跌。”章林晓认为，如果住房、税收等政策作出重大调整，不排除房价下跌的可能性。另外，海外热钱的大进大出，往往也会导致楼市的大起大落。

　　“货币政策也很重要，如果通胀预期很强烈的话，就算利息很高，但只要贷款买房能跑得赢通胀速度，我想大家还是愿意花钱去买房的。”张坤昱说。

　　“看后市一个是看政策的导向，另外还要看供给和需求之间的博弈。”张坤昱表示，如果成交量下跌，那么价格肯定也会随之下跌，观望的人群就会扩大，就像去年年底的情况一样，楼市存在买涨不买跌的心理。所以未来几个月的楼市走势会很重要。

　　她认为，现在市场上的买方分两种情况，一种是因为价格过高而陷入观望；另一种是怕价格涨得更高而迅速入市。所以现在市场也开始出现了分化。

 
“金九银十”风光不再政策调整是“杀手锏”？
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２００９年１０月２２日    中国经济时报

　　 ■０９楼市下一步（四）■本报记者 王松才

    楼市传统的“金九银十”销售旺季今年并未出现。根据世联地产的统计报告，从９月份开始全国房地产市场普遍出现了成交量的下滑。在个别地区，由于市场信心受到打击，楼市整体趋于下行的态势已经十分明显，观望情绪开始重新在楼市中蔓延。

　　除了北京、上海、天津等城市出现“价涨量跌”甚至“量价齐跌”态势外，统计数据还显示，珠三角区域９月份以来的楼市调整态势最为明显，土地市场表现在城市间差异较大，新房市场“量跌价升”，大户型及豪宅产品成交火爆，中小户型成交量下滑，普通住宅市场中投资客数量下降，部分投资客开始持币观望。

　　政策调整所致？

　　“三季度政策频出，购房者心理受到的影响已经开始累积。”１０月１９日，香港美联物业北京公司市场总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时表示，以北京楼市为例，北京在三季度出现了从中央到地方的系列政策调整。例如：７月份北京市启动了房地产市场秩序专项整治月行动；银监会收紧二套房贷政策；国税总局加强监控房地产市场税收问题；银监会８４号文的出台。

　　他对本报记者表示，这一系列政策以二套房贷收紧和银监会８４号文的影响为最大。本次楼市成交高峰产生的基础——交易环节的政策优惠及宽松的金融政策都已经有了收紧的趋向。对购房者的影响已经在市场的实际成交中出现，这也是９月份以来北京楼市价格出现下滑的主要原因。

　　房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时认为，９月份以来北京、上海等一线城市的楼市，从上半年的火爆行情演变到现在的价涨量跌甚至是量价齐跌，主要是楼市迅猛“去库存化”后的结果。

　　“今年三四月份过后，一线城市的楼市从回暖走向炽热，出乎业内外许多人的意料，让众多购房者措手不及，全国许多城市特别是北京、上海等一线城市的楼市去库存化进程非常迅速。”他告诉本报记者，一个城市的楼市去库存化到一定程度时，往往会先后出现量跌价涨和量价齐跌现象。

　　他进一步解释道：去库存化过程，可以说是一个从供大于求趋向供求平衡乃至供小于求的过程。本轮楼市从回暖直至火爆，起始于开发商的打折促销，高潮于需求量的迅猛提升，于是就一路量价齐涨，一直持续到楼市库存逼近合理库存警戒线附近，由于供应跟不上需求的增长，因此就难免会出现量跌价涨现象。

　　那么，在量跌价涨之后，为什么会出现量价齐跌现象？他认为，关键在于两点：一是开发商在快速去库存化过程中，获得了充足的资金，有了捂盘惜售的能力。二是开发商捂盘惜售的往往是相对较好的楼盘，而愿意出售的往往是区位、配套等相对较差、过去销售不畅的楼盘，于是在成交量下滑的同时，成交的平均价格也下来了，这种平均价格的下跌给人的其实是一种错觉，而实际上同区域、同楼盘、同品质的房子的价格往往并没有什么下降。

　　和其他业内观点不同，中原地产投资顾问部总经理张坤昱１９日在接受中国经济时报记者采访时认为，以北京为例，从９月份以来，尤其是十一期间，楼市成交量下跌比较多，但这是由于特殊原因造成的。

　　“一是今年的十一假期时间比较长，很多人选择外出旅游，而非购房，这跟人们的消费习惯有关。”她对本报记者表示，二是今年国庆期间北京有很多地方戒严，人们很多地方去不了，因此很多楼盘的开盘活动也推迟了。

　　“我觉得现在大家购买房子的热情依然很高。”张坤昱对本报记者透露，以中原地产代理的楼盘“美立方”为例，上周六开盘，均价１２３００元每平方米，总共推出７００多套房源，８０００多人有意向购买，开盘当天就销售一空。另外，中原地产代理的其它项目如海棠、圣世一品等楼盘，开盘情况依然十分火爆。

　　房价高企制约自住消费

　　美联物业市场总监张大伟告诉本报记者，９月楼市成交均价已经基本达到顶点，楼市买方

小产权房之争潜藏着什么？

章林晓

有关小产权房的争议，最近再度沸沸扬扬。一些伶牙俐齿者，尽管口若悬河，将城市居民购买小产权房的理由说得振振有词，但终归掩盖不了小产权房买卖非法的事实。值得我们深思的，这些激烈言词的背后，究竟潜藏着什么？

什么叫小产权房？通常所说的小产权房，只是一种约定俗成的叫法，一般是指由乡镇政府、村民组织在市场上销售，并向购房者颁发“产权证”的房产。从源头上讲，小产权房主要分两种：一种是擅自在集体建设用地上建造的，另一种则是未经农用地转用审批，直接占用农用地建设的房子。这两种小产权房，从法律上讲都是非法的。

《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

而《土管法》第五十九条至第六十五条，对农民集体建设用地的审批、使用、转移作出了规定。主要精神是，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设使用土地，应依法办理审批手续；除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

由此可见，除兴办乡镇企业、村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施、公益事业建设等四类用地经依法批准可以使用集体土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。村民对宅基地只享有使用权，农村宅基地属集体所有，宅基地只能在集体成员内部流转。

找准货币之“锚”才能实现穷富之“变”

章林晓

　　上世纪八十年代初，我国户均人口约5人左右，当时“万元户”家庭人均收入约在2000元左右。1978年全国职工年均工资615元，那时的贫困线标准为100元，大约为全国职工年均工资的1／6。现在，针对发展中国家，国际通行标准贫困线是每日每人1美元，每年约为2500元人民币。当然，如果按1978年我国的贫困线标准，即全国职工年均工资的1／6计，那么，2008年全国城镇单位在岗职工平均工资29229元，今天我国贫困线的标准应该是4872元。   

　　货币的职能，究竟有几何？

　　在普及教育甚至专业教育中，货币的定义依然大多是：从商品中分离出来固定地充当一般等价物的特殊商品。货币职能依然为：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段和世界货币。马克思从商品交换关系中分析货币起源，立足于劳动价值论，认为货币是从商品中分离出来固定地充当一般等价物的特殊商品，并在此基础上认为货币有五种主要职能。这在本质上讲，无疑是十分正确的。但是，问题就在于，我们现在加入了WTO，是在按照WTO规则行事了。

　　有关货币的论述，在西方货币学说史上主要存在两种不同的观点：一是货币金属论，二是货币名目论。货币金属论从货币的价值尺度、储藏手段和世界货币的职能出发，认为货币与贵金属等同，货币必须具有金属内容和实质价值，货币的价值取决于贵金属的价值。而货币名目论从货币的流通手段、支付手段等职能出发，否定货币的实质价值，认为货币只是一种符号，一种名目上的存在。

　　随着布雷顿森林体系的崩溃，货币金属论影响力日益减弱。当前在西方货币学说中，占统治地位的是货币名目论。在货币名目论者眼中，货币的基本特征是可接受性，即：能使某种东西变成货币的是它事实上作为交易媒介被人们接受并使用。

　　虽然，支配货币运动的始终是马克思所揭示的货币流通规律，但是，随着金银慢慢退出货币历史舞台、不兑现纸币和银行支票成为各国主要的流通手段和支付手段后，货币经济现象在表面上已越来越接近于货币名目论的解释了。

　　现在的10元钱，还是30年前的10元钱吗？货币一旦失去了价值尺度和贮藏手段的职能，其支付能力将大为变化。

　　人民币发行，以何为“锚”？

　　我国的法定货币是人民币。它是不兑现的信用货币。《人民银行法》规定，货币政策目标是保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。从逻辑上讲，就是要使人民币的货币发行量与GDP 同步增长，人民币的发行应以商品物资保证为基本依据，要以CPI为“锚”。

　　《人民银行法》是在1995年出台的。不过，不论是在1995年之前，还是在1995年之后，在人民币的币值稳定方面，我们总体上好象一直做得不大好。1984～1988年，我国名义GDP平均增长率是20%，而1984年货币供应量（M2）的增长率却达到了35%，而且至1988年一直超过20%。

　　1991～1996年，我国名义GDP平均增长率是24%，1994年是35%，而与此同时，我们货币供应量（M2）平均增长率却一直超过30%，1994年甚至高达48.9%。

　　另外，1994年我国实现国际收支双顺差后，外汇占款日益成为基础货币供应的重要渠道。2001年起，我国外汇储备进入大幅增长阶段。为保证汇率水平的基本稳定，2001年以来，我国通过外汇占款渠道被动投放基础货币的规模越来越大。

　　我国外汇储备，从2001年末的2121.65亿美元，增长到今年6月底的21316.06亿美元，最粗略地按1：7计算，央行就需投放134360.87亿人民币的基础货币。若按货币乘数为5进行最粗略地计算，就可大概知道有多少天文数字的人民币在社会上流通。虽然央行可采取技术手段予以对冲，但对冲得了吗？

　　2007年12月11日，在参加《财经》年会“2008：预测与战略”时，周小川行长曾坦率地表示：对于过去几年国际收支平衡双顺差的程度和发展速度，坦白地说，超过了我们的预期。

　　更值得警惕的是，当人民币与美元挂钩，在以美元为“锚”进行发行时，由于布雷顿森林体系的崩溃，美元早已不再与黄金挂钩，美元失去黄金之“锚”后，美元的滥印早已成为现实。

　　1982年至1992年，美国货币增发年均8%；1992年至2002年，美国货币增发年均达到12%；2002年至2006年，美国货币增发年均已经高达15%；2006年3月，美联储宣布停止向世界公布其M3广义货币统计报告。而可资对比的是，在过去的13年中，美国GDP的年平均增长率仅为3.2%。

　　只是，让人颇感困惑的是，这些年来，虽然美元的增发速度远大于美国GDP的增长速度，但是美联储将核心CPI长期目标控制在1%至2%之间的工作，总体上讲还是富有成效的。这奥秘何在？这关键在于二点：一是美元有着国际结算货币和储备货币的强势地位；二是中国等发展中国家和地区源源不断为美国提供的廉价商品帮了美联储的大忙。

　　超量发行的美元，并没有凭空消失，而是由中国等国家和地区储备了起来。美国并不需要品尝超量发行美元而导致通货膨胀的苦果，这种通货膨胀的苦果主要是由中国等国家和地区替美国承担了。

　　中国一方面承担了通货膨胀的困境，另一方面，又面临着如何将21316.06亿美元的外汇储备花出去的困境。现在，在国际上我们不是想买什么东西什么东西就贵吗？而且，虽然有了钱，但是依然买不到高科技。

　　人民币的发行在以美元为“锚”，美元的发行却早已失去黄金之“锚”，只是以自家的CPI为“锚”，在这种货币体系安排下，中国不可避免会遭受损失。

　　警惕金融全球化经济一体化背后

　　金融是对内的掠夺，战争则是对外的掠夺。这是卡尔•马克思当年的话。然而，当金融全球化经济一体化后，对外掠夺也可以是金融了。

　　金融是对内的掠夺，可理解为金融在转移财富方面所起的作用。金融转移财富的功能，一般通过通货膨胀来实现。在通货膨胀中，不仅仅是货币购买力的直接下降，还往往伴随着大量优质资产的贬值，譬如股票、国债、房地产等价格的急剧下跌。

　　财富转移的真正内涵，不仅在于“穷人”用于“活命”的货币购买力“缩水”，更在于“富人”在优质资产价格降到最低点时大量抄底收购。一旦经济好转，这些优质资产价格必然上涨，此时财富转移也就完成。这就是所谓的“剪羊毛”，本质上是“富人”利用经济繁荣和衰退过程所创造的机会，以正常价格几分之一就拥有“穷人”的财产。

　　穷人没有富余钱，仅有的钱往往只能用来活命，最多无非是争取如何生活得更好一点。而富人不光有活命的钱，而且还有用来“剪羊毛”的钱。活命钱与剪羊毛的钱，岂可相提并论？

　　穷人在经济波动中，要不至于被“剪羊毛”，关键之一就在于要有完善的社保体系。当前我国正大力推进新型农村社会养老保险，前不久提出妥善解决关闭破产国有企业退休人员医疗保障问题等，应当说都有这方面的积极意义。

　　当金融全球化经济一体化后，这个“富人”与“穷人”，就不再仅仅是局限于一国之内的穷人与富人间，更多地反映在国与国之间。国与国之间的穷富，体现在谁真正最终控制着货币的发行权。为什么中国提出须对美元发行机制上套，为什么要建立超主权储备货币，人民币为什么要加快国际化进程？道理都在这里，力争中国不再做“穷人”。

　　注：此文已发《投资北京》2009年第10期。