敬告各位博友：

近几年来，本人应一些网站邀请陆续开通了些博客，但有些网站博客的阅读量不甚理想，每篇博文的阅读量屡屡不足百人，因本人时间和精力有限，因此自本月初开始，已经对阅读量较少的博客本人不再正常更新，目前本人坚持正常更新的网站只保留搜房网博客和搜狐财经博客，请各位热心网友见谅。

 

争论地价占房价比的前提是什么？

章林晓

近来，由于天价“地王”频频重现江湖，“面粉价格”再次超过“面包价格”，地价与房价关系之争再度升温。在此背景下，不久前国家统计局对40城市部分楼盘房价构成成本进行了专项调查和摸底，最近国土资源部又在新闻发布会上对社会各界作出回应称，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。不过，政府两个部门的行动，好象未能平息大家的争论，恰恰相反，地价与房价关系之争似乎更加呈现出如火如荼的炽热态势。

地价与房价关系之争之所以长期没有定论，关键在于我们对其深层次内涵认识不够。房地产问题的本质，归根到底是金融和土地问题。房地产的复杂性，既在于金融更在于土地。而土地的复杂性，就在于其既是资源又是资产。“资源”一词在经济学领域的内涵，一般是指生产要素的代名词，这个没有多大争议。但是，“资产”这个定义就有些麻烦，因为它横跨会计学与经济学两个领域，可说是争议最大的概念之一。甚至到目前为止，尚没有一个权威的、被学术界和实际操作层面所共同认可的定义。

资产的定义一麻烦，资产价格的定义自然也就随之复杂了。一直以来，会计人员与经济学者对资产价格处理的着力点是不同的。“会计人员一般喜爱用物品的实际过去成本来衡量物品的价值；经济学者喜爱用物品的市场价值，或替代成本来衡量其价值。市场价值衡量物品在其最高与最好的使用时的价值。”

当然，不论是国际还是国内，会计界近来对资产的定义，已趋向与经济学结合的道路。最有代表性的定义，就是美国财务会计准则委员会的界定：“资产是一特定主体因为过去的交易或事项而形成的，并为主体拥有或控制的、可能的未来经济利益”。现在，全球其它国家和地区，都或多或少程度不同地采纳了这一定义，也就是说，在考虑资产价格时既考虑历史的成本，往往也兼顾资产拥有未来经济收益的根本特征。

在现实经济生活中，财务会计在处理房地产时，对房产和地产是有很大区别的：房产，也就是说地上建筑物，一般作固定资产处理；对于固定资产，一般提取折旧，它是随着时间的推移而不断贬值的。而对于地产，也就是我们平常所说的土地使用权，则作无形资产处理；无形资产一般不提折旧，而实行摊销，但可以通过评估和交易重新定价。

这就是说，在财务会计处理房地产时，我们实际采取了双重标准，对于房产纯粹采取的是会计人员一直以来喜爱使用的历史的财面财务成本，而对于土地则是倾向于使用经济学者和社会大众喜爱使用的现行的市场价格。譬如，平时我们所说的房地产增值，实际上是地产的增值；“地王”一出，周边楼盘房价往往随之涨高，实质也是房价内含的“无形资产”，即楼面地价“通过评估”的“重新定价”。只是由于房屋与土地的不可分离性，大家往往将房地产中的房产与地产混为一谈了。许多人甚至包括很多专家学者对此也没有多少认识。

国家统计局楼盘房价构成成本的专项调查和摸底，其“成本构成”之一的首项就是“项目土地费用”，而国土资源部向地方下发的房地产项目地价抽样调查表中，要求填报的内容之一是“房地产项目土地出让价款”，可见不论是国家统计局还是国土资源部，他们所调查的地价应该都是会计人员过去一直喜爱使用的土地的历史的财面成本，而非经济学者和现在社会大众日常使用的土地的市场价值。

“蜜月”难安

(2009-06-22 22:58:07)标签：房产   分类：土地楼市 

■中国房地产报  记者 魏洪磊 北京报道 

场面依然火爆的土地市场，已经开始显露另一种苗头。

在刚性需求与投资需求并驾齐驱的一线和二线城市里，为防通胀而咄咄逼人的投资者们从未感到乐观，开发商在地价蹿升的土地拍卖现场频频拭汗，哀声嗟叹“无钱可赚”；而在主要依赖于刚性需求的二三线城市中，已然有了需求消耗殆尽的困惑。

更多的业内专家则直言，在全球经济没有明显好转、国内信贷宽松的背景下，地产企业甚至地方政府将土地进行资本化杠杆运作，致使地价“发烧”，有可能催生新一轮的土地泡沫。

土地市场的这次“蜜月期”还能持续多久？市场亟待答案。

资金链阴影未消

整个5月，几个一线城市楼市陶醉在“涨声一片”的景象中。

以北京为例，5月某楼盘每平方米涨价达5200元，创近期之最。而在杭州，遭遇“退房门”后的楼市居然峰回路转。一些退掉的房源刚刚过了3天公示期，马上就有购房者接盘。杭州下沙、滨江等地许多楼盘在短短一两天内销售一空。

而到了6月，楼市的脚步则明显放缓了。

让保障房走得更远  

人民政协报　2009-06-16

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章林晓 

   

国务院推出4万亿刺激经济方案后，各地政府先后公布了各自的投资计划。

不过，仔细分析各地投资计划，排在最前面的是铁路、公路等基础设施建设，而中央十大刺激经济政策中居于首位的“保障性安居工程”，虽在各地投资中占有相当比重，但投资额度远不如前者。而让人忧虑的是，在各地追加投资竞争激烈的同时，几乎没有地方政府公开具体的筹资渠道。

大量的保障房建设，单纯依靠政府财政投入，显然力不从心。2007年全国GDP为24.6619万亿元，税收收入4.9449万亿元。而从银行贷款、社会集资等方式来筹集资金，恐怕也不是那么容易。

因为，银行现在已是商业银行，银行会按地方政府的如意算盘放贷？面临“严冬”威胁之际，社会资本正准备以“冬眠”方式过冬，哪还敢出来到处“活动”？退一步说，地方政府即便以贷款集资等方式筹集到了资金，还债问题仍然是摆在各级地方政府面前的一道难题。

“吃饭靠财政，建设靠土地”。这是许多地方“土地财政”的真实写照。在今年楼市进入“寒冬”，土地财政收入锐减的情况下，地方政府扩大内需尤其是建设保障房的配套资金在哪里，终究是个绕不过去的话题。

美国的次贷危机告诉我们，即便世界上最发达国家美国，要想解决穷人的住房问题，仅靠自由市场，也是难以为继的。其原因何在？

按照萨伊的“三要素说”，在私有制条件下，贫富差距越拉越大，是不可避免的宿命。在私有制条件下，幻想依靠二次、三次分配解决穷富分化问题，只能是痴人说梦。

开发商频繁购地土地市场将再度疯狂？

时间：2009-06-18　　来源：中国经济新闻网-中国经济时报  

作者：王松才

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　　■本报记者  王松才

　　又一场“土地盛宴”的开始？

　　１５３２４元每平方米！叫价５０次！近日，广州再次上演“地王”神话，１６家开发商现场竞价，最终城建集团以３．４５亿元高价夺得珠江新城新“地王”。该价格高出底价１５４％，刷新了珠江新城地价纪录。业界认为，该地块住宅至少要卖至２．５万元每平方米才有利润。

　　开发商又开始“抢地”了！时光恍如回到了２００７年，开发商再次频频出动疯狂购地。近日，２００８年南京流拍地块——栖霞区和燕路４９８号地块溢价１．８亿元成交，上海流拍地块——青浦区华新镇１号地块溢价３亿元成交。上海朗华置业有限公司以２１９８３元每平方米的价格拿下长宁区周家桥街道９１街坊地块，荣登单价“地王”榜首。万科更是１８亿元拿下号称是“地王之王”的厦门湖边水库片区湖心岛北部地块。

　　进入６月，“抢地”场面随处可见，昔日流拍地块成为热抢对象，北京、上海、广州、厦门等城市继续上演着“地王归来”。目前加强土地储备已经成为房企战略部署的重心。

　　“房价和地价从来都是互相影响和相互促进的关系。”６月１６日，中原地产华北区董事总经理李文杰在接受中国经济时报记者采访时表示，今年以来，房价推动地价上涨的迹象非常明显。开发商现在资金回笼比较顺利，加上宽松的货币政策使得开发商“不差钱”了，开发商手上有钱了以后就只能去拿地，没有其他选择。如果开发商都去拿地的话，土地价格将会进一步上涨。

　　在房地产高级经济师章林晓看来，当前土地市场的回暖，关键在于三点：一是大量的信贷资金通过不同的渠道进入到了土地市场，尤其是以政府或政府下属企业这条渠道为主进入到土地市场；二是部分没有土地储备的开发商借前段时间信贷放松，楼市、股市回暖之机，获得了相当资金，有了“攻城略地”争抢土地的资金实力；三是部分有资金实力的开发商，基于通货膨胀的预期，出于避险考虑正在以土地资产替代货币性资产。

警惕政府“屯地”风险 

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  ■王志宏　 章林晓 

  前不久，有媒体披露，北京市国土局今年计划全市开发储备土地３６００公顷，比去年提升７０％以上，安排土地储备开发投资１１３１亿元，确保１０００亿元投资目标，实际投资额比去年增加约４０％。在当前楼市似乎已经开始转暖，天价地王“重出江湖”的大背景下，北京市如此大手笔开发储备土地自然格外令人瞩目。

  据《北京市２００９年度供地计划》，２００９年北京土地供应总量在５７００公顷左右，其中新增建设用地严格控制在３３００公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地２４００公顷左右。相对于供应计划中２４００公顷的存量，北京市今年拟开发储备３６００公顷土地，规模之大显然出乎人们的意料。

  而且，对北京土地市场大体有所了解的人士都知道，一直以来北京土地供应计划的完成并不理想。譬如２００５、２００６两年仅完成供地计划的３５％和５９％。２００７年较好，北京市土地整理储备中心在最后三个月奋力一搏，突击完成近５０％年度供应量后，终于让２００７年成为北京唯一一次顺利完成土地供应计划的年度。然而，２００８年未能保持这一良好态势，当年计划供应土地６１００公顷，其中住宅用地１７００公顷，实际仅供应１４６８．５公顷，其中住宅用地９１１．１公顷。

  ２００９年第一季度，北京市出让土地成交总价为２３．０２亿元，环比降幅超过八成，同比下降８７．３％，成交平均楼面地价为１６６６元／平方米，平均溢价率依旧处于非常低的水平，仅为１．９８％。由此可见，今年第一季度北京土地市场依然维持低迷是不争的事实。

  ５月２１日，北京市朝阳区广渠门外１０号地，虽然经过８９轮竞价，最终以１０．２２亿元、高达起拍价３．４倍的价格被富力地产最终艰难拍得，让人看到了北京土地市场回暖的信心和希望，但是富力总经理张辉的脸上却没有多少轻松和喜悦，相反他却向媒体表示，富力其实不愿意当“地王”，真心希望同行们在竞争时多一点理性，在政府供地谨慎的背景下，避免付出过高代价。而且，诚如北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾在拍卖会后所说，“只有量上来才说明问题。这个地块具有特殊性，而且面积比较小，以此来对北京的土地市场做出预测并不合适。”

  更值得注意的是，北京土地市场融冰之初，是由以国企为首的开发商积极拿地开始的。３月６日，北京金隅嘉业以５３７３万元竞得石景山区金顶街居住项目土地；３月１６日，北京城市开发集团以９９７４．６３万元竞得昌平区回龙观Ｆ０１地块商业金融项目土地，同时以１１１１３．４４万元竞得昌平区回龙观Ｆ０３东－１、Ｆ０３东－２地块商业项目土地；３月３０日，北京长信达房地产开发有限公司以６６２０万元竞得大兴区黄村镇电信局线路局改造项目土地。

  在以国企为首的开发商积极拿地的背后，是北京市财政收入在去年三季度发生了惊人的逆转。据北京市地税局统计数据，去年三季度北京各项税费收入较二季度减少９３．４亿元，环比下降２２％，其中企业所得税减少３７．９亿元，房产税减少３１．１亿元。北京市财政收入锐减的根本原因，在于经济形势的突变和房地产市场的低迷。

  今年一季度，全国财政收入累计１４６４２．０５亿元，同比下降８．３％，支出１２８１０．９２亿元，同比大增３４．８％，北京市财政收入也没有“一枝独秀”。在财政收入没有大幅增长，供地计划难以完成几乎已成惯例，土地市场又很难说已经完全从低迷走向回暖的大背景下，北京市大手笔开发储备土地实在让人匪夷所思。

地产或成货币泡沫避风港

 

章林晓

最近，美国总统奥巴马特别代表、美财长盖特纳在访华期间不厌其烦地向中国表示：中方持有的巨额美元资产是安全的，美国政府致力于维护美元的强势地位和遏制通胀的努力，并表示美国经济出现了切实的复苏迹象。然而，盖特纳一方面要求中国“放心”，另一方面其财政部在5月26日至28日又发行了1000亿国债。这不能不让人忧虑盖特纳言行的一致性。

“有心杀贼，无力回天”，恐怕是盖特纳内心的真实写照。盖特纳在访华前曾向媒体表示，他将向中国解释美国致力于在中期内将财政赤字降到一个可持续的水平。然而话虽然这么说，美国财政赤字却在飙升，2008财年是4550亿美元，预计2009财年将升至1.84万亿美元。

1.84万亿美元，这相当于美国GDP的13%，是二战以来的最高值。1.84万亿美元这是个什么概念？美联储目前大约拥有8500吨黄金储备，按900多美元/盎司计，它仅值3000亿美元。如此庞大规模的美国国债卖给谁？

随着美国财政赤字的持续飙升，人们难免要担心美元危机的重现。历史上第一次美元危机发生在“越战”期间，“越战”导致美国财政和贸易的双赤字，致使欧洲国家不再信任美元，大规模用美元换回黄金，尼克松政府被迫宣布放弃按35美元一盎司的官价兑换黄金的美元“金本位制”。此后美国进入到70年代的高通胀期，直至美联储主席保罗·沃尔克采用高利率政策，才将通胀抑制到正常水平。然而，现在的美联储主席本·伯南克敢采取当年保罗·沃尔克那样的高利率政策吗？

本次美国次贷危机引发全球经济危机的本质，其实是全球范围内价值生产和分配的利益冲突，在于金融资本所占的回报比例，大大超过了其应得的极限；次贷危机暴发前，美国金融衍生品市场规模为531万亿，是美国2007年14万亿GDP的37.9倍。如果虚拟经济泡沫不破灭，金融资本若想得到2.6%的回报，美国一年所生产的产品就要被它一扫而光。显然，今天的本·伯南克已不可能采取昔日的保罗·沃尔克那样的高利率政策了。

虚拟经济以危机的方式实现泡沫的破灭，包括货币以“定量宽松”的方式实现最终的贬值，乃是实体经济陷入衰退时期的今天解决全球价值生产和分配的利益冲突的必然途径。当然其最终的成功还有赖于新增货币在“富人”与“穷人”之间的合理分配。