《法制日报周末》《法辩》专栏2009-11-05
 
   

 ■话题背景■

　　2009年11月2日，央视曝光李泽楷旗下的盈科大衍地产公司将3年前拿到的工体四号地块转卖给瑞安建业，倒手就赚了2.35亿港元。

　　近日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹公开称，“囤地”比盖楼赚钱，并戏称，在房地产界，“养鸡的不如倒蛋的”。

　　根据中原地产对国内12所城市的土地调研，自2003年以来，40家知名地产商在土地公开市场获取270幅地块，但至今有半数闲置。有数据显示，中国9家房地产上市公司的土地储备最高是151年，最低是20年。

　　一边是售楼现场人满为患，另一边是不少地块“晒太阳”，这样的反差成为楼市的一大怪象。对于开发商的“囤地”不建，部分人士认为，开发商“囤地”是为了等待土地升值及房价上涨，坐享土地增值空间，这种行为同时导致了房源供应短缺，助推房价。还有人认为，开发商“囤地”是恶意制造土地供应紧张的假象，导致“地王”频现。

　　房地产法规明确规定：两年不开发的土地，政府有权无偿收回。但是，10多年来，该规定似乎并未得到有效执行。为什么“囤地”现象难以遏制？开发商敢于“囤地”的根源在哪里？开发商的“囤地”行为是否是抬高房价的主因？如何改变房地产商“囤地”不建的局面？本期法辩邀请房地产领域的4位专家对以上问题作深度分析。

开发商为何“囤地”不建？

　　2009年11月李泽楷旗下的电信盈科大衍地产在北京通过炒作工体四号地块，闲置3年倒手卖给香瑞安建业就赚2亿元

　　本期主持人：黄希韦

    ■本期嘉宾：

　  符启林　(中国政法大学民商经济法学院教授、博士生导师)

　　章林晓  (著名评论员，房地产高级经济师，国家信息中心中国房地产信息网专家成员）

    王  宇 （房地产专业律师，北京市律师协会房地产开发法律事务专业委员会副主任）

    秦  兵（北京市忆通律师事务所房地产专业律师，《秦兵说房》主讲人）
　

　　【议题一】持续“囤地”危害大

　　主持人：怎样看待“囤地”现象？开发商的“囤地”行为是否是抬高房价的主因？持续的“囤地”会对社会造成什么不良影响？

　　符启林：在现代社会，土地是不可再生资源，是不可变量，人口不断增加，是个可变量，因此，两者在社会发展过程中总是不协调、不匹配。

　　房地产公司囤地不开发，会对社会造成什么样的影响？

　　1、造成土地资源极大浪费，不能做到物尽其用。土地越来越珍贵，这些资源，应很好地为社会义经济建设服务。土地由一些大公司垄断，所需用地的人又拿不到土地。

　　2、造成更大的社会不公，贫富差别更严重。社会越来越不和谐，拥有土地的人越来越富有，没有土地的人越来越贫穷。

　　3、推动房价高涨，穷人更买不起房。中国的土地资源本来就很紧张，一些大公司囤积土地，本应要拿来开发房地产的土地，闲着不开发，没有那么多房子投向市场，导致房屋供不应求，价格愈来愈高。

　　王宇：近几年，“囤地”现象在我国各地愈演愈烈。我认为开发商“囤地”的最主要原因是获取更多的利益。

　　开发商这种“囤积居奇”的行为存在严重危害。在我国，土地与房地产的问题不仅仅是经济问题，更是社会问题。开发商的”囤地”行为是否是抬高房价的主因不好说，但应当是造成目前房价高涨的原因之一。

　　土地囤积不仅会造成房价高涨、农地流失过多、政府宏观调控“失灵”等直接危害，更会对宏观经济的稳定与和谐社会的构建产生深远的负面影响，比如使土地市场出现虚假繁荣、土地资产功能被放大、房地产投机难以遏制、居民住房保障得不到落实、房地产市场调控被异化，货币流动性过剩加剧等。

　　章林晓：在社会主义市场经济条件下，从经济人角度说，一种行为是否发生，以及其发生的广度和深度如何，关键是由成本和收益的关系决定的。成本收益率越高，行为发生的几率就越高。“囤地”现象的普遍存在，说明“囤地”当前是有利可图的。

　　开发商的“囤地”行为在房价上行阶段有助于抬高房价，但不能充分证明开发商的“囤地”行为是抬高房价的主因。房价的抬高是各种因素综合作用的结果，开发商的“囤地”行为至多是诸多抬高房价的因素之一；当房价下跌的时候，开发商的“囤地”往往又是加剧房价下跌的因素之一。当前，有不少开发商是基于房价不断上涨的预期，才采取“囤地”这一行动的。

　　持续的“囤地”将会造成严重的后果，主要表现在以下三个方面：

　　一是削弱政府对房地产市场的调控力度。在房地产开发过程中，就土地使用权的流转来说，政府把关土地批租环节，而开发商把关土地开发建设环节。如果开发商囤积土地成功，势必严重影响政府对房地产市场的调控。

　　二是造成大量土地资源的浪费。随着人口的增长，土地资源紧缺的状况也日趋严重，特别是城市繁华地段的土地可谓是寸土寸金。

　　三是很可能导致系统性的金融风险。开发商“囤地”，通过债务性融资和权益性融资，很容易将风险转嫁给银行和股民，这一点大家现在已经很清楚。但对“囤地”极易引发系统性的金融风险，许多人现在还缺乏足够的认识。房地产泡沫归根到底是地产泡沫，而“囤地”不但极易吹大房地产泡沫，同时也容易放大房地产泡沫戳破的程度。由于房地产泡沫对信用的扩张收缩存在内在传导机理。以房地产作为抵押物或作为信用的评判指标，是金融机构乃至是所有参与经济活动市场主体的偏爱，房地产交易价格的暴涨暴跌，通过市场比较法的传导，最终会数以百倍甚至数以千倍地演变成整个社会信用的急剧扩张和急剧收缩，从而导致系统性金融风险，直接威胁到国家的经济安全。

　　秦兵：我国之所以会出现“囤地”现象，与我国的制度有关：第一，与我国的土地所有权制度有关。虽然我国实行的城市土地政策是国有，但实际上并非如此表面。我们可以看到，在土地一级市场中，实际上并不存在市场，因为市场必须有竞争者、必须有双向选择。其实，政府是惟一的供应者，竞争者因此并不存在。第二，与我国的土地拍卖制度有关。第一点已经分析，土地其实只有政府一个供应商，由此，在拍卖出让土地的过程中，土地的拍卖价格必然会越来越高，原因是价格低了供应商不大可能会拍卖，供应商一定会寻找价格高的竞价方。第三，在我国，“囤地”是没有成本的。然而，“囤地”后，土地价格越来越高，那么，谁不愿意低成本买进、再等待高价格出让呢？

　　这导致中国很多中产阶层都很难买得起房子或很吃力。这非常不利于社会的安定。

　　【议题二】“囤地”有根源

　　主持人：为什么“囤地”现象难以遏制？开发商敢于“囤地”的根源在哪里？

　　章林晓：“囤地”现象难以遏制的原因主要有两方面：一方面是有些开发商主观上出于经济利益的追求，当”囤地”的收益远大于成本时，“囤地”现象的普遍出现自然不足为奇。另一方面是有些开发商在现行土地出让制度安排下有时不得不“囤地”，如果不“囤地”就意味着其在房地产市场激烈竞争中很可能就要被淘汰出局。这就是为什么潘石屹不惜冒得罪同行之大不讳，大声揭露同行的“囤地”行为，变相呼吁政府打击“囤地”的根本原因。

　　在土地招拍挂市场，开发商之间的土地竞争，从本质上讲就是对未来房价的预期之争。在激烈的角逐中，按照“价高者得”的原则，新地王产生了，其得主就是预期未来房价最高的开发商，或通俗地说就是由“赌”未来房价最高的开发商。当新地王楼面地价纷纷赶超在售房价时，新地王的获得者为了自己的利润空间，在房价问题上就如同“过河卒子”，是只能进不能退了。此后，当房地产价格的涨势小于新地王获得者的预期时，开发商如期动工兴建楼盘往往会立马显现亏损、甚至是难以承受的亏损，而选择“囤地”至少能让亏损不至于立即显现，于是“囤地”继续“赌”未来房地产的增值，就成了开发商惟一的选择。

　　开发商敢于“囤地”的根源在于：“囤地”的资金风险极易通过债务性融资和权益性融资的方式转嫁给银行和股民，而囤积土地被政府无偿收回的风险在当前几乎接近于零。

　　符启林：地产商热衷于“囤地”的原因无非是：

　　1、商人对财富积累的冲动。看一看最近福布斯公布的财富排行榜，上面的富豪约百分之八十的富豪是房地产商。拥有土地就拥有财富。

　　2、法制不建全，执法不严。调整房地产领域的法律，该有的基本都有了，但法律条款规定的不慎密，柔性条款太多，刚性条款太少。尤其是执法，如果违法得不到处理，违法成本不高，开发商有何畏惧？

　　秦兵：我认为，“囤地”现象难以遏制的原因大致有三点，第一，政府没有严格监管开发商的“囤地”行为。开发商“囤地”导致土地稀缺，于是，就有更多的人到土地储备市场上买地。第二，“囤地”可以导致地价上涨，每次拍卖土地时地方政府也将受益。由于土地一级市场没有竞争者，开发商“囤地”就没有竞争者，土地价格会就越来越高。第三，“囤地”没有任何成本。在美国，“囤地”现象很少，因为在美国大概每个月有1.2%的不动产税，“囤地”越多交纳的税也多。

　　“囤地”的根源也有两点，第一，土地地价上涨。第二，一些基层政府未认真执行土地法以及相关法律的规定。因为依照土地管理法的规定，只要两年没有开发土地，政府就有权收回，但是几乎没有认真落实过这项规定。

　　王宇：囤积土地现象难以遏制，最重要的原因还是土地利益丰厚。实现土地囤积利益是囤积土地的根本目的。我国的国情决定了土地稀缺，物资的稀缺必然导致这种物资价格上涨，土地也不例外，因此土地囤积收益非常丰厚，自然成为开发商囤积土地的原始动力。另外，政府监管偏软也就构成了开发商囤积土地的重要原因。虽然我国有政策和法规要求各地清理闲置土地，但力度不够，政策的执行力不强，在很多地方闲置两年土地也不会收回的，闲置一年的土地也不会收闲置费的，这样其实就是放纵开发商”囤地”的行为。

　　【议题三】现行法律规制不明确

　　主持人：对于“囤地”行为，有1994年颁行的《城市房地产管理法》，1999年国土资源部门发布的《闲置土地处置办法》这些规定是否完善？此外，国外是否有“囤地”现象？如果有，政府一般采取何种措施应对，其措施是否值得我们借鉴？

　　王宇：上述法律和这个通知并没有能够改变长期以来一直存在的“囤地”现象。要想彻底改变开发商“囤地”的现状，需要相关政府部门真正痛下决心，加大执法力度。

　　符启林：立法和执法不完善主要体现在如下几方面：

　　1、征闲置费的规定太过于随意，“可征”等于可征可不征，不是一个硬性要求。现实生活中，好像还没见到有征的。

　　2、两年不开发就收回时间太短，一个项目的开发，有时候要多花3年至5年的时间，《城市房地产管理法》正在修改，该时间能否延长，或5年？或10年？反正出让土地的利益政府都得到了，拖长一点，政府也没有什么损失。在开发期间，可用征收土地闲置费来调整。

　　3、项目投资总额的25%不好界定。法律有规定，如投资总额达不到25%，政府可以收回土地使用权，但25%这个数字如何界定，谁也说不清。

　　4、增值税有了规定，但政府一直没有开征。有些房地产商说：如开征增值税，整个房地产业将会面临灭顶之灾。

　　5、政府监管跟不上。文件有了，法律有了，但政府监管工作跟不上，个别管理者用公权力寻租，对违法行为总是视而不见，或者绕道走，不想处理或难以处理。如“囤地”的一些大公司，都是上市公司，处理起来害怕影响大局。

　　国际上有一些经验可值得我们遵循：

　　1、国外普遍征收财产税(物业税)，调整贫富差别。我们讲了五六年，也没见付诸行动。
　　2、台湾地区普遍征收土地闲置费，给土地拥有者以压力，尽量做到物尽其用。

　　3、香港政府土地管理比较到位，土地批租出去了，规定开发年限，不开发即受处罚。

　　章林晓：对于“囤地”，现行的法律有明确的禁止性条款，如《房地产管理法》第二十六条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

　　一宗几百亩的土地，在地面挖上几个坑，算不算动工开发了？更何况还留了一个“尾巴”———“因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。由于法律条文表达不够明确清晰，再加留了一个“尾巴”，给官商勾结权钱交易者很大的操作空间。因此，对于“囤地”的禁止性法律条款，在全国各地基本上没法得到真正的执行，也很难得到很好的执行。

　　秦兵：目前的法律就是土地管理法，但是这些规定均不够完善。虽然规定两年不开发土地政府可无偿收回，但是缺少细节性规定，不具有可操作性。例如：这两年从何时开始计算？是从土地拍卖结束后开始，还是从取得土地使用权证开始，还是从缴清土地出让金开始？这是不清楚的。再例如：什么是不开发，是一分钱都不投入叫不开发，还是投入不到一定比例叫不开发？这些都没有细节性规定，也不具有操作性。

　　在英美法系国家，很少出现“囤地”现象，因为有不动产税制约开发商的行为，使得开发商不敢“囤地”。我们可以研究一下英美的模式，适时可开征不动产税。我认为这可以督促开发商加速销售，减少土地囤积，是降低房价最好的办法。

　　【议题四】遏制“囤地”须多管齐下

　　主持人：改变房地产商“囤地”的局面，您有何建议？

　　王宇：政府应该采取更加严厉的措施，制止和预防地方政府对土地垄断。同时土地利用管理要从规划和计划上做到“统进统出”，在统一规划和计划的前提下，采用多渠道多方式地供应土地，这样才能保证市场供需的均衡。另外，要多管齐下，综合治理。治理“囤地”不能仅靠国土部门一家完成，需要央行和银监会、国土和建设部门以及商业银行联动配合，多管齐下，全面治理。例如进一步完善土地招拍挂竞争制度，加强运用经济手段调控土地市场的力度，打击土地违法行为；强化对囤积土地的行为监管和经济制裁。

　　章林晓：改变房地产商“囤地”的局面，从法律层面讲，应对相关法律的条款进行修改和调整：

　　首先，法律条文的表达应明确清晰。对于“囤地”(闲置土地)的具体界定要有明确清晰、可以量化的界定，对于什么叫“不可抗力”，也应尽可能采用“概括性表达加上列举”的表达方式。

　　其次，应有明确全面的罚则。对不同情节的“囤地”(闲置土地)行为要有明确的罚则，没有罚则的禁止，只不过是个“稻草人”。同时，这个罚则不能仅仅是针对开发商的，还应针对客观上造成开发商迟延动工开发的其他主体，从而在法律层面缩小官商勾结权钱交易的运作空间。

　　最后，可引入有效的监督机制。由于开发商“囤地”与地方政府卖地，在追求高房价上存在着利益的一致性，因此，叫政府制约开发商”囤地”，往往很难收到良好的效果。实践证明，竞争者之间的相互制约是最有动力的。开发商“囤地”，是对该宗土地其他竞争者的最大不公，如果能在法律层面能建立起开发商之间，以及开发商与政府之间的监督和制裁机制，则定能收到事半功倍的效果。

　　符启林：我的建议有两条，第一条是开征不动产税(物业税)，尤其是土地税。土地财富是最紧缺的资源，谁拥有财产就向谁征税，这是各国通例。通过征税，达到调整贫富差别、资源共享的目的。香港虽然实行土地使用权出让(批租)，政府得到了土地收益，但是，对商业用地，政府还是加征物业税(比例较低)，仅是住宅用地可免收。

　　第二条建议是在土地使用权出让合同中强化开发条款，强制房地产开发商开发。如到期仍不开发，应视为开发商严重违约，国家可以收回土地使用权。

　　ABCDEFG为房地产上市公司，名称已为图片提供者隐去 图片来源《新闻晨报》

土地管理法修改应警惕泛滥的流动性

章林晓

社会各界关注的土地管理法修改，现在已经走到“送审稿”这一关键环节。在当前国际金融危机的大背景下，土地管理法的修改，尤其是农村集体土地的流转，应特别警惕当前史无前例泛滥的“流动性”。

10月13日至14日，全国国土资源法制工作暨《土地管理法》修改工作座谈会在杭州召开。国土资源部副部长鹿心社要求各级国土资源管理部门密切关注《土地管理法》修改进程，围绕送审稿确定的指导思想、重大原则和制度安排，积极贡献智慧，提出建设性的意见和建议。

根据《国土资源部立法工作程序规定》，送审稿应该是起草司（局、厅）根据征求意见和专家论证、听证会等情况，在对征求意见稿进行修改基础上形成的。此后，政策法规司再对送审稿进行审查，并在征求各方面意见的基础上，对送审稿进行修改；除涉及国家秘密或不宜公开的外，送审稿将公开征求社会各界意见。

小产权房的处置，是广大民众关注的焦点和热点。而从土地管理制度层面上说，小产权房处置背后涉及的，则是农村集体土地的流转问题。

对于农村集体农用地的流转，十七届三中全会的决定作出了明确的规定，即允许农民以多种方式流转土地承包经营权，但要遵守“六字”原则，即“依法、自愿、有偿”，同时必须严格遵守三个“不得”：“不得改变集体土地的所有权、不得改变农业用地的使用用途、不得侵害土地承包经营权人的合法权益”。

对于农村集体建设用地的流转，十七届三中全会提出的总的精神是，依法取得的农村集体经营性建设用地，在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

2008年12月3日，在国新办举行的新闻发布会上，鹿心社副部长回答媒体提问时说，国土资源部已经起草了农村集体建设用地流转的管理办法，这个办法正在征求有关方面的意见，可望在年底出台。

然而，农村集体建设用地流转的管理办法，直至今日也没有出来。这一方面固然说明了国土部对于农村集体建设用地流转管理办法出台的谨慎，另一方面也多少说明了农村集体建设用地流转具体配套政策措施制订的复杂性。

2008年11月13日，鹿心社副部长就“贯彻土地利用总体规划纲要，实行最严格土地管理制度”与网友进行在线交流时指出：推进农村集体建设用地流转是我们改革完善土地制度迈出的重要一步，但是这项改革确实隐藏着风险。风险在哪里呢？如果我们的规范管理跟不上，就会导致对集体土地的盲目占用，就会过多的占用耕地和基本农田，影响耕地保护的目标。

风险应不仅仅在于此。土地既是资源又是资产，土地制度是农村的基础制度。土地管理法的修改，必将对经济发展、财富分配乃至社会和谐产生重大影响。在当前国际金融危机大背景下，随着大家对现代金融认识的深化，我们更应看到“泛滥的流动性”对农民利益可能构成的潜在威胁。别的不说，单从我国M2与GDP的比率，我们就不难推测“资本”对“土地”虎视睽睽，其心情是何等迫切？

农民手中多的是土地而少的是货币，而国内国外有些人手中多的是货币而少的是土地，这两者之间往往容易一拍既合。2008年12月末，我国广义货币M2余额为47.5万亿元，国内生产总值GDP为30.067万亿元，M2／GDP经济货币化指标是1.58。如果放任农村土地随意流转，或出于自愿或出于无奈，农民手中的承包地和宅基地很容易易手转换成货币。

农民有没有富起来、能不能富起来的关键，在于有没有分享到城市化的成果，能不能分享城市化的成果。在土地集体所有制和既有法律庇护下，比城市中那些被“买断工龄、买断身份”下岗职工强的是，最穷的农民也可以获得一块建设用地，在自己的土地上搭个“窝”，最穷的农民还能够拥有一块可以用来种植的农用地。这不光让城市下岗职工羡慕不已，甚至是让城市白领也眼红的事实。

诚如程漱兰教授所说：我们国家农村土地的农民集体所有制和既有法律的安排，不是不让农民拥有土地产权的制度，而是不让农民放弃土地产权的制度，确保的是农民的生存权。农村土地依法流转不会出现失去土地的农民流落街头。那些强势私利集团鼓噪土地流转，意在掌控农民的土地财产。在农民权利缺乏有效保障的现状下，贸然放开家庭承包性质的耕地林地和宅基地使用权抵押，很可能便利了农民土地产权的窃取强夺者，方便了他们将农民的耕地林地宅基地使用权“变现”脱手溜走。

前一阵子，在一些人为小产权房鸣冤叫曲，强词夺理地认为建设、销售、购买小产权房合法，鼓动市民去购买小产权房的背后，据《中国证券报》刊登的《热钱逐利 百亿游资豪赌深圳“小产权房转正”》一文披露：有深圳业内人士估算，今年新进入小产权房产业链，豪赌深圳“小产权房转正”的资金可能达到百亿之巨。

昔日万元户，今天在何处？当年的“万元户”，名副其实是先富起来的代表，但是，这个万元收入放在今天恐怕已经沦落为贫困户的收入水平了。现在的10元钱，还会是30年前的10元钱吗？而在这30年间，土地的价格又增长了多少？

当我们高等教育的教材中，货币的定义依然是从商品中分离出来固定地充当一般等价物的特殊商品时，农民是不大可能理解在西方货币学说史上，有关货币的论述，存在着货币金属论和货币名目论这两种不同的观点的，而且货币经济现象当今已越来越接近于货币名目论的解释了。

在当前国际金融危机的大背景下，在以美联储为首的全球各国央行隆隆开动印钞机拼命注入流动性救市的今天，土地管理法的修改，特别是农村集体土地的流转，更应警惕史无前例“泛滥的流动性”对农民利益构成的潜在威胁。

此文2009年11月2日已经发表于《中国房地产报》，发表时有修改，标题改为《警惕对集体土地虎视眈眈的资本》。

章林晓

秋高气爽的九月和十月，历来被房地产业界美誉为“金九银十”。在这个传统的黄金季节，开发商往往会迎来“量升价涨”的大丰收。然而，今年这个传统旺季，从京沪深等一线市场，传来的却是“价量齐跌”的阵阵秋意，房地产市场又一次走到了何去何从的十字路口。

据有关机构统计数据，9月第3周，北京商品住宅期房日均签约跌破300套，创下3月以来日均成交新低；上海成交量环比继上周下滑14.27%后，再次下滑4.22%，成交均价已持续4周环比回落；深圳一手房市场仅成交631套，创下今年来新低，环比降幅达到20.4%。

一线区域如此表现，房地产市场究竟是走到了全面回调的边缘，还是只是继续上涨途中的稍息？回顾历史是为了展望未来，在作出房地产价格走势展望前，我们应当先回顾一下历史。

现阶段房地产市场怪异现象

根据房地产开发统计快报，今年1～6、7、8月，全国商品房销售面积同比分别增长31.7%、37.1%、42.9%，其中，住宅销售面积同比分别增长33.4%、38.8%、44.5%；商品房销售额同比分别增长53.0%、60.4%、69.9%，其中，住宅销售额同比增长57.1%、65.3%、74.6%。

但是，与此同时，土地购置费与购置土地面积并没有相应上升，今年1～6、7、8月，全国土地购置费比去年同期分别增长－15.8%、－17.4%、－8.3%，购置土地面积比去年同期分别增长－26.5%、－25.8%、－25.3%，完成开发土地面积比去年同期分别增长－15.2%、－13.4%、－9.7%。

由上述数据可知，我国房地产市场自今年3、4月逐步回暖以来，特别是进入6月后，除西藏等个别地区以外，总体上呈现出“两快一慢”的独特景象：“两快”是指房地产价格回升相当快，销售面积增加得相当快；“一慢”是指房地产投资增长比较慢（也可相应参见图1：我国房价指数图）。

图1：我国房价指数图

与此同时，虽然我国经济出现了企稳回升良好势头（参见图2：我国国内生产总值GDP图），但由于产能过剩矛盾突出、贸易保护主义愈演越烈、中小企业融资依然困难，经济回升基础并不稳固，不排除出现反复的可能性。

图2：我国国内生产总值(GDP)图

2008年9月12日和2008年11月4日，我曾分别写有《房价下跌不会超过一年》和《房价下跌为什么不会超过一年？》，强调指出：“不管政府救不救楼市，不管楼市救不救得起，以人民币计价的房地产价格下跌将不会超过一年。”文章在博客贴出后，迎来的是网友们的一片骂声。而那些宣称2009年将是中国房地产市场崩溃元年，预测房价将会下跌50%甚至更多的专家学者，却赢得了许多网友的欢迎。

房地产是宏观经济的风向标。按理说，我国实体经济并不支撑房地产市场如此强劲反弹，可为什么今年3、4月以后，我国房地产价格会走出如此强劲的出乎许多专家学者和社会大众预料的反弹行情呢？这关键在于我们的一些专家学者和社会大众对于货币和货币的职能缺乏深刻的理解。

货币的职能究竟有几何？

在我国的普及教育甚至专业教育中，货币的定义依然大多是：从商品中分离出来固定地充当一般等价物的特殊商品。货币职能依然为：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段和世界货币。

马克思从商品交换关系中分析货币起源，立足于劳动价值论，认为货币是从商品中分离出来固定地充当一般等价物的特殊商品，并在此基础上认为货币有五种主要职能。这在本质上讲，无疑是十分正确的。但是，问题就在于，我们现在加入了WTO，是在按照WTO规则行事了。

有关货币的论述，在西方货币学说史上主要存在两种不同的观点：一是货币金属论，二是货币名目论。货币金属论从货币的价值尺度、储藏手段和世界货币的职能出发，认为货币与贵金属等同，货币必须具有金属内容和实质价值，货币的价值取决于贵金属的价值。而货币名目论从货币的流通手段、支付手段等职能出发，否定货币的实质价值，认为货币只是一种符号，一种名目上的存在。

随着布雷顿森林体系的崩溃，美元不再与黄金挂钩，货币金属论影响力日益减弱。当前在西方货币学说中，占统治地位的是货币名目论。在货币名目论者眼中，货币的基本特征是可接受性，即：能使某种东西变成货币的是它事实上作为交易媒介被人们接受并使用。

虽然，支配货币运动的始终是马克思所揭示的货币流通规律，但是，随着金银慢慢退出货币历史舞台、不兑现纸币和银行支票成为各国主要的流通手段和支付手段后，货币经济现象在表面上已越来越接近于货币名目论的解释了。

现在的10元钱，还是30年前的10元钱吗？货币一旦失去了价值尺度和贮藏手段的职能，其所衡量的商品价格，还能有个“准”吗？这就好比一杆秤，如果秤砣忽轻忽重，其所称量的物体重量，自然也就失去了意义。今天，我们遭遇的是百年不遇的金融危机，世界各国正在开动“印钞”大赛，在这种背景下，我们讨论房价涨跌趋势时，更应该关注货币的价值尺度有着何种变化。

房地产成了货币泡沫的宣泄口

根据货币主义理论，价格上涨的直接原因是钞票印多了。今年以来，我国房地产市场之所以会出现“两快一慢”现象，“两快”的根本原因在于我国房地产市场成了超量货币的“宣泄口”，而“一慢”的根本原因则在于我国人多地少土地的相对稀缺性和房地产市场独特的运行机制决定了土地市场供地效率的“低下”。

由于土地位置的不可移动性，土地市场最大的特点是其区域性。地方政府作为区域性土地市场的垄断供应者，在市场上拥有绝对权力。垄断是对竞争的背离，由于没有竞争的约束，绝对权力往往导致市场的高价与低效，其表现形式就是当房地产市场回暖时，一方面是土地市场地价的飙升，即地王的频频出现，另一方面则是供地效率的低下，即土地供应量在地王频现时很难相应提高。（可参见图1：我国房价指数图）

与此同时，在全球量化宽松货币政策的大背景下，我国只能顺势而为而不可能逆势而上，否则损失之惨重，会难以想象的。因此，从去年11月开始，我国货币供给量开始猛踩油门，直至今年7月才猛收油门，8月又恢复踩油门（参见图3、我国货币供应量图和图4、我国新增信贷数据图）。

图3：我国货币供应量图

图4：我国新增信贷数据图

由于我国汽车、家电等产品和大宗商品行业的供给不但没有瓶径制约反而是产能过剩，而住房的供应一方面受到我国人多地少这个特殊国情的瓶径限制，另一方面又受到垄断供地效率低下的制约。因此，在我国主要是房地产而非汽车等其他商品成了超量货币的宣泄口。

而京沪深房地产市场，现在，在金九银十之所以会出现“价量齐跌”现象，关键在于7月猛收油门的滞后效应（可参见图4：我国新增信贷数据图，更详细则可参见图5、新增信贷数据表）。

图5：新增信贷数据表

房地产市场将何去何从？

现在，我国宏观经济虽然有了企稳回暖的良好势头，但由于就业增长和收入增长要滞后于实体经济的增长，因此，宏观经济面依然不足以支撑房地产市场房价的上扬和成交量的放大。由于房价飙升已日益脱离广大民众的现实购买力，因此，我国房地产价格和成交量都存在下跌的可能。

但是，我们也应清醒看到，当前我国许多城市房地产市场“去库存化”已基本完成，住房供应量在短期内不可能迅速增加。而且，从货币名目论角度看，纸币更多的职能是流通手段和支付手段，价值尺度的职能已部分失去。因此，并不排除房价和成交量短期盘整后有继续上涨的可能。

判断房地产市场将何去何从，我们一定要一只眼睛看着宏观经济的发展态势，另一只眼睛紧盯着货币当局的动作。

此文完成于2009年9月25日，已发浙江《说房》杂志。惭愧，图片在博客上我贴不上。

楼市开始阴跌 面对拐点抉择
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２００９年１０月２２日    中国经济时报

　　 ■０９楼市下一步（一）■本报记者 王松才

    面对高位需掂量风险

　　据香港美联物业北京公司市场部统计数据显示：近来北京楼市出现了明显的变化，开发商明显加大了推盘力度，１０月份开盘项目将超过５０个，其中首次开盘的项目首次超过２０个；开发商不仅增加了供应，很多项目更是加大了折扣，一般项目都有２个点左右的优惠，而这在９月份以前基本没有；另外市场小户型项目也明显增加，２０个以上的项目都有不少小户型供应。

　　“在４季度如果没有金融或者交易环节的宏观政策改变，市场将继续阴跌的走势。一旦出现政策调整，楼市调整的幅度将加大。”美联物业市场总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时表示，楼市向下走的趋势已经确立，不过要看是否有政策出台加快或者延缓这一趋势。

　　“因为成交价格在９月份的微跌迎合了很多观望且看跌楼市的消费者，所以１０月份的楼市在成交量和成交价格方面出现下滑，但这在一定程度上也使得一些投资性需求获得了入市的机遇。”张大伟表示，１０月份楼市成交微跌的情况已经可以确认，并且这一数据在１１月份初期将导致更多人陷入观望。

　　中原地产投资顾问部总经理张坤昱在接受本报记者采访时表示，从春节到现在，房价上涨了３０％—４０％，甚至有的地方上涨了一倍，这个速度超乎了大家的预期，市场肯定会出现观望的情绪。

　　房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时则认为：一线城市和重点二线城市，在短期内房价既不会大涨也不会大跌，开发商与购房者之间的博弈，总体说应该会处于胶着状态。

　　他分析说，去年底今年初时，许多开发商都处于负现金流状态，当时有一些房地产上市公司也已处于资金链崩断的边缘，因此，那时开发商有降价促销的压力，而现在开发商在资金方面已经得到极大缓和，在短期内不存在降价促销的压力。

　　而对于购房者来说，在房价疯狂上涨时，不难证明：居住性需求竞争力≤投资性需求竞争力＜投机性需求竞争力。经过前一阵房价的疯狂上涨，现在一线城市和重点二线城市的房价，已经越来越脱离普通民众居住性需求的现实购买力。

　　“不论是投机者还是投资者，面对楼市现在这样的历史性高价，都得掂量掂量风险，因此，楼市需求量再次暴发性增长在短期内不大可能。”章林晓表示。

　　不过，张大伟认为，虽然影响楼市回暖的一系列政策的刺激作用在目前的高成交量及高成交价格影响下开始减弱，但宽松的政策并没有明显收紧，所以市场跌幅有限。在一些局部市场比如投资需求青睐的６０平方米以下及１４０平方米以上的房源成交量反而会继续上扬，另外一些市场热点区域在１０月份的价格依然有上涨的空间。

　　是否要“拐”需看政策和成交量

　　中原地产张坤昱在接受本报记者采访时表示，楼市下一步的走向主要看两个指标：一个是１０月份以及以后的成交量；另一个是看１２月份以后政府对于明年房地产政策的调整动向。

　　“如果政策还是比较稳定的话，楼市的走势就不会差；如果政策出现明显的调整，那么市场也肯定会出现波动，不过预计这个波动应该会在可接受范围内。”张坤昱对本报记者表示，今年以来房价上涨迅猛，就算未来几个月成交量出现波动，也属于正常。

　　“目前楼市政策的刺激作用在减弱，但由于目前的实体经济还没有完全走出低谷，还需要房地产业的拉动。”美联物业市场总监张大伟说，从拉动经济的角度来说，商品房的成交放量更重要，但现在的北京市场商品房的成交量已经连月萎缩，这也导致了９月份开发商拿地热情明显冷却，预计１０月份开始政府很可能在二手房市场出台政策为商品房消化库存创造条件。另外随着商品房市场供应的增加，开发商为了弥补９月及十一黄金周销量下滑的影响，可能会加大一些项目的促销力度。

　　张坤昱认为，如果明年实体经济能够起来，房地产业所发挥的作用不如以前，那么政策可能会有比较大的变动，从而会影响到楼市的成交量。

　　“土地与金融的关系是密不可分的，在中国大的货币政策和金融政策不发生改变的前提下，房价不一定不会下跌。”章林晓认为，如果住房、税收等政策作出重大调整，不排除房价下跌的可能性。另外，海外热钱的大进大出，往往也会导致楼市的大起大落。

　　“货币政策也很重要，如果通胀预期很强烈的话，就算利息很高，但只要贷款买房能跑得赢通胀速度，我想大家还是愿意花钱去买房的。”张坤昱说。

　　“看后市一个是看政策的导向，另外还要看供给和需求之间的博弈。”张坤昱表示，如果成交量下跌，那么价格肯定也会随之下跌，观望的人群就会扩大，就像去年年底的情况一样，楼市存在买涨不买跌的心理。所以未来几个月的楼市走势会很重要。

　　她认为，现在市场上的买方分两种情况，一种是因为价格过高而陷入观望；另一种是怕价格涨得更高而迅速入市。所以现在市场也开始出现了分化。

 
“金九银十”风光不再政策调整是“杀手锏”？
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２００９年１０月２２日    中国经济时报

　　 ■０９楼市下一步（四）■本报记者 王松才

    楼市传统的“金九银十”销售旺季今年并未出现。根据世联地产的统计报告，从９月份开始全国房地产市场普遍出现了成交量的下滑。在个别地区，由于市场信心受到打击，楼市整体趋于下行的态势已经十分明显，观望情绪开始重新在楼市中蔓延。

　　除了北京、上海、天津等城市出现“价涨量跌”甚至“量价齐跌”态势外，统计数据还显示，珠三角区域９月份以来的楼市调整态势最为明显，土地市场表现在城市间差异较大，新房市场“量跌价升”，大户型及豪宅产品成交火爆，中小户型成交量下滑，普通住宅市场中投资客数量下降，部分投资客开始持币观望。

　　政策调整所致？

　　“三季度政策频出，购房者心理受到的影响已经开始累积。”１０月１９日，香港美联物业北京公司市场总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时表示，以北京楼市为例，北京在三季度出现了从中央到地方的系列政策调整。例如：７月份北京市启动了房地产市场秩序专项整治月行动；银监会收紧二套房贷政策；国税总局加强监控房地产市场税收问题；银监会８４号文的出台。

　　他对本报记者表示，这一系列政策以二套房贷收紧和银监会８４号文的影响为最大。本次楼市成交高峰产生的基础——交易环节的政策优惠及宽松的金融政策都已经有了收紧的趋向。对购房者的影响已经在市场的实际成交中出现，这也是９月份以来北京楼市价格出现下滑的主要原因。

　　房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时认为，９月份以来北京、上海等一线城市的楼市，从上半年的火爆行情演变到现在的价涨量跌甚至是量价齐跌，主要是楼市迅猛“去库存化”后的结果。

　　“今年三四月份过后，一线城市的楼市从回暖走向炽热，出乎业内外许多人的意料，让众多购房者措手不及，全国许多城市特别是北京、上海等一线城市的楼市去库存化进程非常迅速。”他告诉本报记者，一个城市的楼市去库存化到一定程度时，往往会先后出现量跌价涨和量价齐跌现象。

　　他进一步解释道：去库存化过程，可以说是一个从供大于求趋向供求平衡乃至供小于求的过程。本轮楼市从回暖直至火爆，起始于开发商的打折促销，高潮于需求量的迅猛提升，于是就一路量价齐涨，一直持续到楼市库存逼近合理库存警戒线附近，由于供应跟不上需求的增长，因此就难免会出现量跌价涨现象。

　　那么，在量跌价涨之后，为什么会出现量价齐跌现象？他认为，关键在于两点：一是开发商在快速去库存化过程中，获得了充足的资金，有了捂盘惜售的能力。二是开发商捂盘惜售的往往是相对较好的楼盘，而愿意出售的往往是区位、配套等相对较差、过去销售不畅的楼盘，于是在成交量下滑的同时，成交的平均价格也下来了，这种平均价格的下跌给人的其实是一种错觉，而实际上同区域、同楼盘、同品质的房子的价格往往并没有什么下降。

　　和其他业内观点不同，中原地产投资顾问部总经理张坤昱１９日在接受中国经济时报记者采访时认为，以北京为例，从９月份以来，尤其是十一期间，楼市成交量下跌比较多，但这是由于特殊原因造成的。

　　“一是今年的十一假期时间比较长，很多人选择外出旅游，而非购房，这跟人们的消费习惯有关。”她对本报记者表示，二是今年国庆期间北京有很多地方戒严，人们很多地方去不了，因此很多楼盘的开盘活动也推迟了。

　　“我觉得现在大家购买房子的热情依然很高。”张坤昱对本报记者透露，以中原地产代理的楼盘“美立方”为例，上周六开盘，均价１２３００元每平方米，总共推出７００多套房源，８０００多人有意向购买，开盘当天就销售一空。另外，中原地产代理的其它项目如海棠、圣世一品等楼盘，开盘情况依然十分火爆。

　　房价高企制约自住消费

　　美联物业市场总监张大伟告诉本报记者，９月楼市成交均价已经基本达到顶点，楼市买方的承受力在经过５０％以上的价格上涨后，短期内已经到达顶点。

　　“首先是开发商心态发生变化。”张大伟说，受到楼市成交量的持续下跌，加之宏观政策的微调，包括二套房贷收紧的影响，未来市场走向增加了非常多的不确定因素，从８月开始北京楼市集中推盘可以明显看出开发商对后期市场的不确定心理，部分楼盘出现打折现象。

　　他表示，市场需求出现观望，房价的高企制约了自住消费的持续释放，而二套房贷的重新收紧不仅抑制了楼市部分改善性需求，银监会的８４号文更是发出了调控的信号，将可能影响到楼市主流消费群，即改善性和投资性需求对市场预期的信心出现不足。

　　“置业链条也出现了脱节。”他告诉本报记者，一直以来市场上对刚性需求存在误解，真正的刚性需求有两个指标：必须买、买得起。而现在的北京商品房市场可以说无任何刚性需求。３０％左右的改善性需求加上７０％的投资性需求构成了目前商品房市场的需求。平均总价１８０万元的商品房市场与平均总价１２０万元的二手房市场已经彻底拉开距离。

　　“一个良性发展的市场应该是二手房市场与商品房市场出现升级换代。改善性需求卖了二手房给刚性需求，购买商品房自住，投资需求购买二手房或者商品房的中小户型出租获利。年轻人群租赁二手房。这应该是一个完整的理性置业链条。而现在市场已经在高房价的影响下出现了明显的非理性趋势。”张大伟说。

小产权房之争潜藏着什么？

章林晓

有关小产权房的争议，最近再度沸沸扬扬。一些伶牙俐齿者，尽管口若悬河，将城市居民购买小产权房的理由说得振振有词，但终归掩盖不了小产权房买卖非法的事实。值得我们深思的，这些激烈言词的背后，究竟潜藏着什么？

什么叫小产权房？通常所说的小产权房，只是一种约定俗成的叫法，一般是指由乡镇政府、村民组织在市场上销售，并向购房者颁发“产权证”的房产。从源头上讲，小产权房主要分两种：一种是擅自在集体建设用地上建造的，另一种则是未经农用地转用审批，直接占用农用地建设的房子。这两种小产权房，从法律上讲都是非法的。

《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

而《土管法》第五十九条至第六十五条，对农民集体建设用地的审批、使用、转移作出了规定。主要精神是，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设使用土地，应依法办理审批手续；除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

由此可见，除兴办乡镇企业、村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施、公益事业建设等四类用地经依法批准可以使用集体土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。村民对宅基地只享有使用权，农村宅基地属集体所有，宅基地只能在集体成员内部流转。

显然，小产权房的建设、买卖是违法的，违法行为必须受到惩处。《土地管理法》第七十三条和第七十六条分别对“买卖或者以其他形式非法转让土地”和“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地”的法律责任分别作出如下规定：

对非法转让土地的，没收违法所得；对非法占用土地的，责令退还非法占用的土地；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让（占用）的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让（占用）的土地上新建的建筑物和其他设施；对责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

法律规定得如此明晰，为何还有人要为小产权房鸣冤叫曲？强词夺理地认为建设、销售、购买小产权房合法？甚至更有甚者，在广州市国土资源和房屋管理局发出《关于不要购买“小产权房”的公告》后，反而鼓动城市居民去购买小产权房呢？

察其言，观其行。从表面上看，有些言词似乎在为购房者说话，但掩盖不了暗渡陈仓的事实。由于小产权房没有经过规划、土地、建设、消防等部门审批，在房屋质量、配套设施、消防安全等诸多方面或多或少都会存在问题，鼓动市民去购买这种房子，难道真的是对购房者负责？

更何况，市民购买小产权房，无法办理房屋产权登记，自身权益没法得到法律保护，在付出真金白银的同时收获的往往是担惊受怕，由于完全是违法操作，真正农民所获收益也极为有限，获取暴利的是那些建造、销售小产权房的官商勾结、权钱结合的利益联盟！

据《中国证券报》最近刊登的《热钱逐利 百亿游资豪赌深圳“小产权房转正”》披露：有深圳业内人士估算，今年新进入小产权房产业链的资金可能达到百亿之巨。

“一旦有适当的利润，资本就大胆起来。如果有10％的利润，它就保证到处被使用；有20％的利润，它就活跃起来；有50％的利润，它就铤而走险；为了100％的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”

当然，“资本”是不肯轻易上“绞刑架”的。“兵马未动、舆论先行”，现代“资本”早已懂得这个道理。对此，“参与型经济”的倡导者们，甚至一针见血地指出：集益团体依靠其庞大的经济力量，往往通过成功游说立法或干涉政策来实现自己的利益。

这就是当前为何会有那么些形形式式的人，公然无视法律和事实证据，不顾逻辑不顾常识地跳将出来，疯狂攻击政府部门在小产权房上表态的根本原因。

违法集益联盟基于自身利益的这种游说和干涉，一旦获得成功对其他社会成员自然是不利的。不要说，那些非法占用农用地建造小产权房的行为直接危及耕地的保护，威胁到中华民族子孙后代的生存。单单说，如果小产权房可摇身一变，毫发不损地“转正”，那又会造成怎样的后果？

政府收取的土地出让金大部分来自于商品房等经营性用地的出让，主要应用于农村土地取得的补偿支出、农业用地的开发整理和城市基础设施的建设，今后还可能应用于耕地保有量的补贴。如果小产权房违法集益联盟“游说”和“干涉”成功，最终受伤害的岂不是广大遵纪守法保护耕地的农民和购买商品房的市民？一个社会如果受到损害的是守法者，得到实惠的是违法者，如此不讲规则地反向激励，那将发展成一个怎样的社会？

此文已发表于《中国国土资源报》2009年10月13日的《地产周刊》，发表时有删改，标题改为《“小产权房”处置前提是守法》。

找准货币之“锚”才能实现穷富之“变”

章林晓

　　上世纪八十年代初，我国户均人口约5人左右，当时“万元户”家庭人均收入约在2000元左右。1978年全国职工年均工资615元，那时的贫困线标准为100元，大约为全国职工年均工资的1／6。现在，针对发展中国家，国际通行标准贫困线是每日每人1美元，每年约为2500元人民币。当然，如果按1978年我国的贫困线标准，即全国职工年均工资的1／6计，那么，2008年全国城镇单位在岗职工平均工资29229元，今天我国贫困线的标准应该是4872元。   

　　货币的职能，究竟有几何？

　　在普及教育甚至专业教育中，货币的定义依然大多是：从商品中分离出来固定地充当一般等价物的特殊商品。货币职能依然为：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段和世界货币。马克思从商品交换关系中分析货币起源，立足于劳动价值论，认为货币是从商品中分离出来固定地充当一般等价物的特殊商品，并在此基础上认为货币有五种主要职能。这在本质上讲，无疑是十分正确的。但是，问题就在于，我们现在加入了WTO，是在按照WTO规则行事了。

　　有关货币的论述，在西方货币学说史上主要存在两种不同的观点：一是货币金属论，二是货币名目论。货币金属论从货币的价值尺度、储藏手段和世界货币的职能出发，认为货币与贵金属等同，货币必须具有金属内容和实质价值，货币的价值取决于贵金属的价值。而货币名目论从货币的流通手段、支付手段等职能出发，否定货币的实质价值，认为货币只是一种符号，一种名目上的存在。

　　随着布雷顿森林体系的崩溃，货币金属论影响力日益减弱。当前在西方货币学说中，占统治地位的是货币名目论。在货币名目论者眼中，货币的基本特征是可接受性，即：能使某种东西变成货币的是它事实上作为交易媒介被人们接受并使用。

　　虽然，支配货币运动的始终是马克思所揭示的货币流通规律，但是，随着金银慢慢退出货币历史舞台、不兑现纸币和银行支票成为各国主要的流通手段和支付手段后，货币经济现象在表面上已越来越接近于货币名目论的解释了。

　　现在的10元钱，还是30年前的10元钱吗？货币一旦失去了价值尺度和贮藏手段的职能，其支付能力将大为变化。

　　人民币发行，以何为“锚”？

　　我国的法定货币是人民币。它是不兑现的信用货币。《人民银行法》规定，货币政策目标是保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。从逻辑上讲，就是要使人民币的货币发行量与GDP 同步增长，人民币的发行应以商品物资保证为基本依据，要以CPI为“锚”。

　　《人民银行法》是在1995年出台的。不过，不论是在1995年之前，还是在1995年之后，在人民币的币值稳定方面，我们总体上好象一直做得不大好。1984～1988年，我国名义GDP平均增长率是20%，而1984年货币供应量（M2）的增长率却达到了35%，而且至1988年一直超过20%。

　　1991～1996年，我国名义GDP平均增长率是24%，1994年是35%，而与此同时，我们货币供应量（M2）平均增长率却一直超过30%，1994年甚至高达48.9%。

　　另外，1994年我国实现国际收支双顺差后，外汇占款日益成为基础货币供应的重要渠道。2001年起，我国外汇储备进入大幅增长阶段。为保证汇率水平的基本稳定，2001年以来，我国通过外汇占款渠道被动投放基础货币的规模越来越大。

　　我国外汇储备，从2001年末的2121.65亿美元，增长到今年6月底的21316.06亿美元，最粗略地按1：7计算，央行就需投放134360.87亿人民币的基础货币。若按货币乘数为5进行最粗略地计算，就可大概知道有多少天文数字的人民币在社会上流通。虽然央行可采取技术手段予以对冲，但对冲得了吗？

　　2007年12月11日，在参加《财经》年会“2008：预测与战略”时，周小川行长曾坦率地表示：对于过去几年国际收支平衡双顺差的程度和发展速度，坦白地说，超过了我们的预期。

　　更值得警惕的是，当人民币与美元挂钩，在以美元为“锚”进行发行时，由于布雷顿森林体系的崩溃，美元早已不再与黄金挂钩，美元失去黄金之“锚”后，美元的滥印早已成为现实。

　　1982年至1992年，美国货币增发年均8%；1992年至2002年，美国货币增发年均达到12%；2002年至2006年，美国货币增发年均已经高达15%；2006年3月，美联储宣布停止向世界公布其M3广义货币统计报告。而可资对比的是，在过去的13年中，美国GDP的年平均增长率仅为3.2%。

　　只是，让人颇感困惑的是，这些年来，虽然美元的增发速度远大于美国GDP的增长速度，但是美联储将核心CPI长期目标控制在1%至2%之间的工作，总体上讲还是富有成效的。这奥秘何在？这关键在于二点：一是美元有着国际结算货币和储备货币的强势地位；二是中国等发展中国家和地区源源不断为美国提供的廉价商品帮了美联储的大忙。

　　超量发行的美元，并没有凭空消失，而是由中国等国家和地区储备了起来。美国并不需要品尝超量发行美元而导致通货膨胀的苦果，这种通货膨胀的苦果主要是由中国等国家和地区替美国承担了。

　　中国一方面承担了通货膨胀的困境，另一方面，又面临着如何将21316.06亿美元的外汇储备花出去的困境。现在，在国际上我们不是想买什么东西什么东西就贵吗？而且，虽然有了钱，但是依然买不到高科技。

　　人民币的发行在以美元为“锚”，美元的发行却早已失去黄金之“锚”，只是以自家的CPI为“锚”，在这种货币体系安排下，中国不可避免会遭受损失。

　　警惕金融全球化经济一体化背后

　　金融是对内的掠夺，战争则是对外的掠夺。这是卡尔•马克思当年的话。然而，当金融全球化经济一体化后，对外掠夺也可以是金融了。

　　金融是对内的掠夺，可理解为金融在转移财富方面所起的作用。金融转移财富的功能，一般通过通货膨胀来实现。在通货膨胀中，不仅仅是货币购买力的直接下降，还往往伴随着大量优质资产的贬值，譬如股票、国债、房地产等价格的急剧下跌。

　　财富转移的真正内涵，不仅在于“穷人”用于“活命”的货币购买力“缩水”，更在于“富人”在优质资产价格降到最低点时大量抄底收购。一旦经济好转，这些优质资产价格必然上涨，此时财富转移也就完成。这就是所谓的“剪羊毛”，本质上是“富人”利用经济繁荣和衰退过程所创造的机会，以正常价格几分之一就拥有“穷人”的财产。

　　穷人没有富余钱，仅有的钱往往只能用来活命，最多无非是争取如何生活得更好一点。而富人不光有活命的钱，而且还有用来“剪羊毛”的钱。活命钱与剪羊毛的钱，岂可相提并论？

　　穷人在经济波动中，要不至于被“剪羊毛”，关键之一就在于要有完善的社保体系。当前我国正大力推进新型农村社会养老保险，前不久提出妥善解决关闭破产国有企业退休人员医疗保障问题等，应当说都有这方面的积极意义。

　　当金融全球化经济一体化后，这个“富人”与“穷人”，就不再仅仅是局限于一国之内的穷人与富人间，更多地反映在国与国之间。国与国之间的穷富，体现在谁真正最终控制着货币的发行权。为什么中国提出须对美元发行机制上套，为什么要建立超主权储备货币，人民币为什么要加快国际化进程？道理都在这里，力争中国不再做“穷人”。

　　注：此文已发《投资北京》2009年第10期。

章林晓

“门当”旧指大宅门前的一对石鼓，“户对”则指置于门楣上或门楣双侧的砖雕、木雕。在古代，“户对”大小与官品大小成正比。有“户对”的宅院，必有“门当”，因此，“门当”与“户对”常常同呼并称。古代婚姻讲究男女双方社会地位和经济状况的相当，慢慢地，“门当户对”也就成了男女婚嫁条件是否般配的常用语。

门当户对，在现代爱情至上主义者那儿，肯定要遭到激烈反对。爱情主义者认为，旧社会婚嫁的“父母之命”、“媒妁之言”和“门当户对”，这些都是一种世俗生活的法则，而并非价值的法则。在探讨爱情婚姻时，强调门当户对，是对价值的背叛，是一种本末倒置。

理想主义自然值得尊重，但是理想主义一旦脱离社会现实太远，其理想往往就成了空想。为情感而生，为情感而死，有关爱情的文艺作品尽可以写得唯美，但现实生活更多的是柴米油盐酱醋茶。要风花雪月还是要柴米油盐？生活中其实并不存在这样的选择，因为生活是从柴米油盐开始的。

“不求天长地久，但求曾经拥有”。诸如此类的话语，大多出自涉世未深的少男少女口中。当然，虽说“三十而立、四十不惑”，但也有些痴情男女，到了而立之年、不惑之年，甚至是知天命之年，依然将爱情将婚姻完全看成是惟美的，似乎一谈婚姻的门当户对，就是亵渎了爱情的神圣。但这样的人毕竟只是凤毛鳞角，而且持有这种想法的人，又有多少拥有婚姻的幸福与稳固？

“不能天长地久，何必曾经拥有？”只要过程不要结果的“一夜情”，也许可以兴之所至随意为之，只求昙花一现式地玩个昏天黑地，但是以婚姻为归宿的恋爱，则是需要立足于现实，并充分考虑“门当户对”的。

“城里的人想出来，城外的人想进去。”离婚率的节节上升，算不算社会文明进步的表现，在这里我们暂且不论，但是从经济学角度看，现代社会离婚率的持续攀升，同当代人不那么重视门当户对，显然存在着密不可分的关系。

离婚意味着什么？从经济学角度说，离婚意味着其对“路径依赖”的反动。所谓路径依赖，有些类似于物理学中的“惯性”，一旦进入某一路径，无论是好的还是坏的，就有可能对这种路径产生依赖；而这一路径的既定方向会在以后发展中得到自我强化，人们过去做出的选择决定了现在及未来可能的选择。

在现实生活中，路径依赖现象无处不在。路径依赖原理告诉我们，要想路径依赖的负面效应不发生，关键是在一开始的时候就要找准一个正确的方向，作出一个正确的选择。否则一旦人们做了某种选择，就好比走上了一条不归路，惯性的力量会使这一选择不断自我强化，并让你不能再轻易地走出。

在爱情婚姻生活中，我们同样无法摆脱路径依赖，一旦我们选择了自己的“马屁股”，我们的婚姻轨迹可能就只能是“四英尺又八点五英寸宽”。以后如果我们对这个“宽度”不满意，再回头去重新作出选择，那付出的代价恐怕就会大得不敢想象。这个世界上有多少对夫妻或为了孩子，或为了面子，或为了其他种种原因，而忍受同床异梦的煎熬？

因此，恋爱阶段真正值得去做的，并非飞蛾扑火式的瞬间辉煌，而是慎重选择自己婚姻的另一半。然而，婚姻的另一半，即便在资讯发达的今天，也并非那么好选择的。前不久，不是有媒体披露，有女孩向记者哭诉：“谈了半年男友，竟是已婚男人”。以至于因此掀起了一场“婚姻信息是否该保密”的热议。

从经济学的角度看，婚姻其实是一场交易。有交易就有风险，婚姻交易的风险就在于信息的不对称。在征婚广告上，我们通常总能看到财产、学历、收入、职业、容貌、年龄等诸如此类的描述。然而这种征婚广告的可信度又有多少呢？每个人都有自己的优缺点，但当展现在自己欲追求或被追求的对象面前时，人们理性的选择总是努力展示出自己优点的这面，而非缺点的那面。

上帝先用泥土创造了亚当，后又取其肋骨创造了夏娃。上帝在创造人类始祖时，就在人类生理需要上安排了男女之间的需求：男人是女人最大宗的消费品和客户，相应地女人也是男人最大宗的消费品和客户。

婚姻跟普通商品交易最大的不同是，婚姻交易中所付出的不仅仅是货币，还有男人或女人自己。因此，不论是作为消费品还是作为客户，男人或女人展示其优点而掩饰其缺点，这是为了在同性间提高竞争力，在异性间抬高吸引力的需要。

乔治•阿克尔洛夫教授，号称信号理论之父，基于对市场的不对称信息研究具有里程碑意义，而荣获了2001年诺贝尔经济学奖。不过早在他之前的中国农民，早就以农民式的智慧解决了婚姻市场的信息不对称问题。

我记得小时候在农村曾亲眼目睹过有人借房子相亲的事情，而且听说这种借房子相亲的情况还不少。过去农村里为应对这种骗局，有个现在说来颇为有趣而又颇为有效的方法，那就是男女双方父母或委托代理人去对方家里“看牛”。

孩子都是父母的心头肉，有媒婆给双方父母提亲后，做父母的往往不够放心，尤其对那些尚未打出“诚信品牌”的媒婆，更是不敢大意。于是，做父母亲的或自己出马，或委托德高望重的长者出面，到对方家里去“看牛”。为什么要说“看牛”？因为中国是礼仪之邦，历史文化沉淀深厚，做任何事情都讲究个含蓄婉转。拣个黄道吉日，一路寻得对方人家去，敲门问一句：听说你家有小牛要卖？既免了冒味上门的尴尬，又探得了对方是否同自家门当户对的真相。

可惜中国农民对“媒婆”的鼓励，没能上升到乔治·阿克尔洛夫“诚信中介”的制度层面，仅停留于“牵线成功一百对，红娘就能升天堂”这种虚无缥缈的道德教化鼓励。

虽然，中国农民解决信息不对称方式没能上升到制度层面，但是有“媒婆”总归比没“媒婆”好，有“看牛”的途径总归比没有“看牛”的途径来得强。“媒妁之言”至少是以“专业人士”的眼光对双方是否般配进行着初步的筛选，而“父母之命”则是以过来人的经验对两人是否般配进行着经验评判。

现在，许多城市青年男女婚前的试婚同居，虽然或许有小部分是滥交的借口，但更多的恐怕是在失去“媒妁之言”、“父母之命”路径后，一种无可奈何的路径“替代”，只是这种替代的成本，有时实在太过高昂了。

信息的获得是需要成本的，而且在恋爱时所付出的信息成本，绝大部分都是沉没成本。一个女人越漂亮越富有才华，其追求的男人往往会越多。“箩里挑花，越挑越花”，美女和才女面对众多追求者，难免要挑肥拣瘦，在瞻前顾后中难以决断。

而在男人来说，往往学识越丰富，学习工作越繁忙其收入也越高，他的时间机会成本相对会越大。在女人反复权衡斟酌中，好男人往往会由于不堪承受时间机会成本的高昂而选择被迫退出。一朵鲜花插到了牛粪上，也就没有什么可以奇怪了。

女人如此，男人又何尝不是这样？通过自由恋爱，真正结成郎才女貌或帅哥配美女的，在现实生活中又有多少？这也是为什么“白骨精”（白领、骨干、精英）往往容易成为大龄青年、婚姻问题难以得到完美解决的根本原因。

当然，通过自由恋爱结成姻缘的也不少。不过，当年恋爱时爱得死去活来，婚后却因男人“偷腥”、女人“出墙”而闹离婚的也不少。为什么那么本分的男人会“偷腥”？那么优秀的女人会“出墙”？从经济学角度说，其实是一种边际效用递减规律在起作用。初恋时牵手有触电般的感觉，但婚后的牵后更多的是左手牵右手的感觉。喜新厌旧原本就是人类的天性。

既然喜新厌旧是人类的天性，那为什么还有大多数的婚姻依然保持着稳定？路径依赖显然是一个重要的原因，另外有个重要的原因则是婚姻并不仅仅只局限于性爱，更有着“合伙”的收益。

诺贝尔奖得主加里·S·贝克尔曾说：当合伙的预期收益超过保持独身或继续寻找配偶所担负的成本时，个人便会选择结婚。可不是吗？稍有点生活经验的都知道，合伙吃饭肯定比单独吃饭更合算。至于两个人结婚更是如此，至少一套厨房用品省下来了，更何况万一有个头痛冷热双方还可以相互有个照应。

家庭是社会最小的组织。从热恋最终走到婚姻，有些类似于两个合作的人，最终共同投资创建一个普通合伙企业。如果说恋爱可以仅仅是出于男女之间的生理需要，那么婚姻的稳定，更多地需要理性的经营。譬如孩子的生出，或许只是男欢女爱一时的产物，而如何将孩子培养成人，则需要长期的劳心劳力的投入。

对于一个组织来说，即便小如一个家庭，管理层意见的分歧，同样是致命的。夫妻间婚后的吵架，许多时候都来源于对孩子教育的分歧。而对社会来说，这种分歧造成的往往是负外部性。如父母意见不合导致离婚，孩子失去管教以至走上违法犯罪的道路。

虽然，古代的“门当户对”、“三纲五常”，一直以来都遭到我们无情的批判，但门当户对、三纲五常在古代对于维护社会秩序、规范人际关系方面，其实起着十分重要的作用。

从选择亲家时要求门当户对，到婚后讲究遵循三纲五常。门当户对保证的是男女双方出生环境没有太大差异，因此生活习惯、思维方式能够尽可能地接近，确保婚后存在“磨合”的基础。而三纲五常则规定了家庭组织中领导权的归属问题，确保婚后“磨合”的成功。这从小处来说是避免了家庭内部围绕领导权的争斗，消除了内耗、确保了婚姻的稳定，而从大处来说则是保证了整个社会运行的效率。

当然，虽然从经济学角度分析，“三纲五常”对婚姻对家庭对社会并非一无是处，但是三纲五常毕竟是以牺牲女性利益为前提的，与社会向进步文明的发展方向完全背道而驰。“三纲五常”自然该踩上一万脚，永世不得翻身。不过，“三纲五常”废止了，问题也就随之而来了。在没有“三纲五常”约束下，“门当户当”的要求其实是应该更加提高了。

在男女平等的今天，“门当户当”早就不应再局限于男女双方家庭物质条件的相当，更应是男女双方家庭的家教和价值取向的大体一致。很难想象一位出身富裕的美女博士与一个出身同样富裕的纨绔子弟间会有共同的爱好、趣味、谈吐和近乎一致的价值取向。

我曾听得一位企业界的朋友说，他们的老总在自己工作之余坚持学习的同时，一定要求他的副职也同样坚持学习，为的是企业今后发展经营决策时思维方式的一致。听到这样的案例，我由衷地赞赏。我想，不仅企业如此，家庭其实也是一样，夫妻双方在家庭的经营中，只有尽可能永远保持“门当户对”，这样的婚姻才可能是真正稳定幸福的。

此文已发《新经济》，发表时有删改。

国土部整饬囤地

2009-09-21

摸底土地储备　国土部整饬囤地

■中国房地产报　记者　张媛媛　魏洪磊   北京报道

    一次规格高、时间紧、措辞严厉的土地储备摸底调查正在国土资源部（下称国土部）部署下悄然启动。

    近日，本报记者独家获悉，一封标明“特急”字样、名称为《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》的文件已经由国土部下发至各省国土厅，调查目标直指囤地危机甚至触及背后的土地储备运行制度。

    据知情人士透露，该文件已于9月上旬签发，由国土部办公厅发到各省国土厅，再层层转发。文件具体调研内容包括了调查建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况。

    此时国土部出面组织摸底调查土地情况并非偶然。据悉，房价飙升、地王频现早已引起了政府高层的注意，“尤其对楼市的成交量和价格回升迅速、但投资启动缓慢的现象，中央尤其不满”。

    值得注意的是，国土资源部已先后于9月7日至9月9日3天内，发出通知要求地方政府要加强建设用地批后监管以及国有土地使用权出让合同监管等工作。

    “相比之前的措施，这次土地储备大调查试图从土地储备制度这一根本上找出土地市场的根本症结，力度相当大。”上述知情人士说。

    据悉，在9月9日国土部召开的电视电话会议上，国土部部长徐绍史坦率直言：“我要不客气地说，在土地供应和供地效率上，我们做得不够好。”

土地大摸底

    在这份文件中显示，此次调研旨在全面了解目前各地土地储备制度建设和运行情况，研究分析当前土地储备制度运行中存在的问题并提出完善土地储备相关制度建设的政策建议和措施。

    在具体调查方式中，国土部拟订了5份表格，分别涉及到了建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、政府储备土地来源、开发及供应土地价款以及土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况。

    具体操作由各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团组织各市（地），以建立土地储备制度的市、县为调查单元开展调查，调查完成后，以纸质和电子方式逐级汇总，国土部将选择部分城市进行实地调研。

    值得注意的是，这是今年5月以来由国土资源部启动的第二次土地储备摸底调查。

    广州中地行董事长徐建平向本报记者透露，今年5月中旬，国土资源部就先后派驻“人马”，前往广州、杭州以及山东等地进行过一次土地摸底调查。主要对当地已拍地块的开工情况以及后续处理问题做调研。

    “几个月之后再次启动调研，很大程度上与5月份过后频繁拍出的高价地块有关。同时1～8月份的经济数据显示，房价虽然飙升，但房地产投资拉动效应不明显很可能是最主要动因。”房地产高级经济师章林晓表示。

    章林晓曾在8月底向住房和城乡建设部提交一份建议，其中将此类问题归结为“两快一慢”现象：价格回升和销售面积增加比较快，但投资增加比较慢。而此现象显然也引起了政府高层的高度关注。

    上述知情人士表示，这次调查将是有史以来最为彻底的一次，并试图找出制度背后的问题以及解决途径。如果按照进度来看，很难在短时间内完成，花费精力也将很大。

    “但这次调查科目却只涉及土地储备中心，没有考虑现在很多地方城市投资公司取代了储备中心的功能，这将会使得这个调查效果大打折扣。”该知情人士说。

剑指囤地

    “储地和融资是本次调研的重点。储地重点调研未开发地块，具体来说就是囤地；而融资层面主要为地价款支付状况。”上述知情人士表示，“其实，地价款分期支付是主要漏洞之处。土地拍卖时只涉及到单价和总价状况，而具体的支付内容主要体现在后期合同文本中。”

    “为什么要土地、金融两手并举？在这轮地王频出的背后是信贷的支撑，尤其是金融机构通过土地融资向有政府背景的单位放贷，都在一定层面上助长了这种状况的发生。”章林晓说。

    金隅北京公司副总经理何弢在接受记者采访时表示，一级土地开发速度过慢也是导致土地供应不足而引起开发商囤地的根本。

    “土地市场不同于楼市，整理时间很长，集中供应一段后就没地了。下半年北京市国土局号称会供应1000公顷，其实压力很大。”何弢表示，

    事实上，9月国土资源部已先后通过各种方式对开发商囤地发出最严厉警告：非政府原因造成商品房用地闲置的将严惩不贷。

    9月1日，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息；9月7日，国土部下令，各省将前期工作不足、资金不落实而无法开工的项目用地，及时调剂给其他项目使用；9月9日国土资源部副部长鹿心社表示，国土资源领域将开展专项治理工作，六大任务之一就是“加强国有土地使用权出让合同监管”。

    高策地产董事长李国平就国土部此次整饬力度表示，这反映政府对前一段时间刺激政策所达到的效果不满意。“出了那么多刺激政策，成效却是帮开发商解套，这不是政府希望看到的效果”。

    “企业囤地有两种原因：赌预期和避险。现在拿地大多是出于避险，这是一种低效运营。”李国平说，“在市场刚有转机时，开发商捂盘、提价、囤地等行为令后市骤然又增加了风险，政府部门此时严格控制囤地是对这一现象的警示。但在后续政策方面，目前政府部门面临的尴尬是：既不能加油，也不能踩刹车，所以纯粹行政方式所起的作用或许并不大。”

我自知功底不够，因此，写文章多实证分析，而少价值判断，写有关政策建议，更是如履薄冰。现将《解决“两快一慢”须从根治“症结”入手》在此贴出，请网友们批评指正。

解决“两快一慢”须从根治“症结”入手

章林晓

最近几个月以来，一些城市房价疯涨、地王频现，让人再一次感受到了房地产市场的疯狂。从今年1～6月房地产开发统计快报，可以看出，近来全国房地产市场总体上呈现出“两快一慢”的独特景象：“两快”是指房地产价格回升相当快，销售面积增加得相当快；“一慢”是指房地产投资增长比较慢。房地产市场“两快一慢”的特点，在北京等热点城市表现得尤为突出。由于房地产占据实体经济的支柱地位，又是虚拟经济的核心，如果“两快一慢”问题长期得不到解决，势必威胁到我国资本市场的稳定和宏观经济的稳健运行。