章林晓的博客：
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银行成为“当铺” 房贷潜伏严重危机
有经济学常识的人都知道，经济分析必须得先搞清楚经济问题产生的背景与条件，选择适当的理论和方法，作出合乎逻辑的推理与判断，然后才能找到解决问题的正确途径。
7月9日，我曾说过，《银根紧缩局面下半年必将改变》是我根据7月5日接受《中国经济时报》采访时的部分观点（不含第三部分“防范房地产金融风险政策建议”）整理而成。本文侧重于实证分析而较少涉及价值评判。
今天，我在此贴出的《中国经济时报》的两篇文章，其中《银行成为“当铺” 房贷潜伏严重危机》一文中，有我解决房地产泡沫政策建议的内容。同样，有经济学常识的人都知道，政策建议绕不过价值评判。
我发现，在《银根紧缩局面下半年必将改变》博文的后面，跟了许多匿名的谩骂的贴子。我完全能够理解谩骂者的心情，所以对于这些谩骂的帖子，我一概不删予以保留。我只是希望谩骂者在谩骂之后，能多一份理性。
有人针对我文章所写的“房地产崩溃冲击波难以承受”骂：“没买房的老百姓可以承受!你这个走狗!”。我想提醒这位网友的是，你在痛骂“走狗”之时，有没有想过为什么“资本家将牛奶倒入海中，而穷人依然没牛奶喝，而且生活还更艰辛了”？还有网友说：“房价暴涨时不说话，现在才急，早干吗去了! ”我想告诉这位网友的是，房价暴涨时我也在同样急；您如果不信，可以看看我这几年写的文章。
对于经济问题的分析，需要的是理性而非情绪化的东西。这几年来，在写房地产文章时，我尽可能将学术文章随笔化，目的是方便一般读者的阅读。当然，如果达不到这个目的，那说明我的努力很不成功，在很大程度上是白费力气了。
银行成为“当铺” 房贷潜伏严重危机
2008-7-9 10:27:30
简要内容：章林晓则认为，从狭义的角度看，防范房地产金融风险关键在于商业银行发放贷款时要将“贷款人的收入水平和抵押品的价值”这两者结合起来考虑。“从广义的角度讲，防范房地产金融风险关键在于要争取实现房价的软着陆，或者在硬着陆的过程中，尽可能地减少损失。
银行成为“当铺”
“中国按揭贷款的发放，至少在2005年以前是与国际惯例恰恰相反的。”近日，房地产高级经济师章林晓对中国经济时报记者表示。
他说，按国际惯例，银行在审查贷款条件和资格时，最重视的并非是抵押品，而是贷款人的收入、现金流、还款能力和信用度等条件，这就是通常所说的第一还款来源。美国房贷市场之所以要区分正常按揭和次级按揭，也从一个侧面说明了美国金融机构对贷款人信用的重视，相信贷款人的收入比抵押物更加可靠。
章林晓对本报记者表示，虽然我国众多银行也将第一还款来源列为贷款审查的首要条件，但在实际操作中，许多商业银行并没有真正重视对贷款人还款能力、信用程度的考察，他们最注重的还是抵押品、质押品与贷款额度是否相对称。在按揭贷款办理中，一旦将风险关口的把守由贷前转到了贷后，对第二还款来源抵押品的重视超过对第一还款来源贷款人的重视，那么，从按揭贷款的角度来说，银行也就成了“当铺”。
章林晓指出，美国次按揭危机的爆发说明了银行在设定房地产按揭时，忽视贷款人的收入和信用而侧重于考虑抵押物的价值的做法并不可靠。不过，这种不可靠应该是在金融机构预料之中的，因为他们冒险的本意就在于赚取“风险贴水”。相比较而言，我国“当铺特色”的按揭贷款在既赚不到“风险贴水”，又存在着不可控制的双重系统风险的情况下，面临的潜在危机自然比美国次按揭危机更加严重。
房价收入比严重失衡源自“卖地财政”
“中国房价收入比之所以能够炼成‘世所罕见’的‘地上悬河’，其中最核心的原因在于地方政府的‘卖地财政’。”章林晓对本报记者指出，“卖地财政”的深层次背景主要有两点：
一是分税制实行后，我国财政收入分配格局与事权划分格局形成“倒三角”与“正三角”的对应。即财政分配格局是倒三角，上面大、下面小，而事权分配格局是正三角，上面小、下面大。
二是地方官员“经济人”自利行为，造成财政支出的盲目扩张和奢侈腐败现象的发生。形象工程为何屡禁不止，反而越来越多？如同生产者争取消费者一样，官员在政治上也存在竞争，官员要晋升，必须要做出政绩获得上级部门的注重，这种竞争往往会转化为政府公共支出的扩张，甚至出现公共支出远超过公共物品和服务实际需求的盲目扩张和奢侈浪费现象。更为严重的是出现地方政府与企业合谋对抗上级的财政博弈现象，这一方面极易导致官商勾结的腐败现象，另一方面又将削弱上级财政对收入的可支配权，更为严重的是很可能给海外热钱留下可乘之机。
“‘卖地财政’从深层次上说，实际上是地方政府与中央政府在争夺货币的发行权。”章林晓认为。
如何防范房地产金融风险
6月18日，国家统计局发布最新“国房景气指数”显示，房地产行业景气度已连续6个月下跌。
潘石屹在不久前公开声称：房地产企业正出现大规模拖欠土地出让金的情况，下一步就将可能威胁到银行。
6月13日，由中共中央、国务院各部门主要成员，以及各省区市主要负责人参与的一次高规格会议上，稳定房地产市场被国务院分管领导重点提出。会议明确提出要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。
那么，房地产金融风险该如何防范呢？
经济学博士、中南财经政法大学新华金融学院房产研究室主任王凌云对本报记者表示：第一，拓宽房地产公司的融资渠道，改变房地产公司对银行的过度依赖；第二，加强对房地产开发和消费贷款的管理，包括贷款发放时对借款人的审查，以及贷款发放后对贷款的跟踪审查；第三，加强对房地产价格大趋势的预期和判断 防范系统性风险；第四，建立个人信用信息库。
王凌云特别指出：信用信息库的建立可以为银行的借款人资格审查提供便利，而且可以根据个人的信用情况进行房地产消费贷款的分级管理，使信用记录好的能够享受利率折价，反之则需要承担信用风险溢价。这是防范房地产金融风险的重要举措。
王凌云还说，正是由于完善的个人信用制度，香港尽管在东南亚金融危机中房价暴跌，但大部分借款人仍选择继续偿还银行贷款。
章林晓则认为，从狭义的角度看，防范房地产金融风险关键在于商业银行发放贷款时要将“贷款人的收入水平和抵押品的价值”这两者结合起来考虑。
他指出，防范房地产金融风险，商业银行在发放贷款时关键要做到两点：一是各商业银行要严格落实银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》有关规定，在存贷差压力下大打“房贷战”之时，也要重视对贷款人“还款能力、信用程度”的考察，从根本上把住贷款人的道德和信用风险；二是在办理以房地产作为抵押物的贷款时，对房地产价格的评估应该用能够评估未来价格的收益还原法取代市场比较法。
“从广义的角度讲，防范房地产金融风险关键在于要争取实现房价的软着陆，或者在硬着陆的过程中，尽可能地减少损失。”章林晓说。
房价将会以何种方式回归理性，是以软着陆还是硬着陆的方式？章林晓认为：这一方面取决于商业银行与央行、银监会在信贷调控上能否实现良性互动，以及地方政府与中央政府在土地调控(住房结构调控)上能否实现良性互动，另一方面，也取决于税收政策能否针对海内外投机性资金的大进大出及时出台强有力的政策并贯彻执行到位。
“现在，商业银行与央行、银监会在信贷调控上，基本上做到了良性互动，阻止海内外投机性资金在楼市的大进大出，也正在加大力度而且收效明显。现在，问题最大的是地方政府与中央政府在土地调控(住房结构调控)上能否实现良性互动。”
“防范房地产金融风险，必须消除‘卖地财政’。”章林晓认为，从长远角度考虑，要对财政收入分配格局与事权划分格局重新进行明确，合理确定界限。当务之急，则是必须坚决遏制地方财政支出的盲目扩张所导致的大量显性和隐性赤字，同时对地方财政收支(包括预算外收入)进行全方位的监控，地方财政支出必须按公众需要的重要性排序来合理安排提供公共物品和公共服务。
“房地产泡沫破灭导致的金融风险已很难避免，现在我们要尽最大努力切断房地产金融风险向社会风险的蔓延。防范房地产金融风险向社会风险蔓延的前提之一，是公共产品和公共服务的供给必须由公众的需求引起，并按照公众需求的重要性排序给予，这一点非常重要。”章林晓说。 (王松才)
房价下跌暴露金融风险 中国式次贷危机是否闪现
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2008年07月09日 06:29
王松才
房市走软放大金融风险
“持续紧缩的货币政策使开发商的融资难度加大，建安、人工成本的上升使开发商所需的资金增加，房地产市场滑坡让开发商的处境更加艰难，楼盘销售不畅，开发商的资金压力将进一步加大。”经济学博士、中南财经政法大学新华金融学院房产研究室主任王凌云7月4日在接受中国经济时报记者采访时做如是表示。
“房地产市场滑坡对银行的影响不容忽视。”王凌云对记者表示，一方面，房地产相关贷款是银行的重要资产，房地产市场滑坡，相应的贷款也会减少，会使银行的盈利下降；另一方面，已发放的贷款风险会上升。“房价下降，销售不畅，开发商资金回笼慢，开发贷款的偿还来源难以保证。而且房地产价格下降可能使房地产消费贷款的违约率上升。”
国泰君安证券研究所日前发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告中说，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，今年7-9月份将是开发商资金链最紧张的时候。一些中小开发商可能将面临生死大限，房地产金融危机已初露端倪。
“由于价格是市场最基本的信号，所以要判断房地产市场处于何种状态，从房价入手最为简洁和准确。”7月5日，房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时认为。
章林晓对记者分析：当前，中国许多城市的房价波动表现，无法用“房价收入比”理论和“房价房租比”理论来解释，而惟有用“追涨杀跌”的理论才能解释得通。此时住房主要是作为投机品存在的。住房作为投机品时，房价就主要取决于人们的心理预期了，此时住房是否值得购买取决于住房能否以高于取得成本卖出去。
章林晓说，现在许多金融界人士认为，只要房价跌幅不超过首付款比例，房价下跌对银行就不会构成威胁。这种静态分析房价下跌的思路是相当危险的。
他指出，在投机力量占主导地位的房地产市场，如果没有非常强有力的调控措施，房价一旦开始下跌是很难刹得住的，房价将会是螺旋下跌直至崩溃。
“不跌则已，跌则崩溃，这是由投机性市场投机性资金的本质特性决定的。这也是香港房地产泡沫破灭后，房价从1999年最高峰开始持续下跌，6年来跌幅累计高达65%的根本原因。历史上这样的例子并不鲜见。”
“房地产市场的崩溃会直接‘剑指’我国经济的‘心脏’——金融。”章林晓表示，国内商业银行普遍偏爱以房地产作为贷款抵押物，而且房地产作为抵押物的贷款所占总贷款比重估计不会低于60%。另外，商业银行在发放房地产抵押贷款时，一般都是按照房地产的评估价格，乘以贷款价值比率在我国一般是50%-80% 确定贷款额度，不论是社会评估机构还是商业银行内审部门在评估房地产价格时，普遍采用的都是市场比较法，而市场比较法的最大缺陷是不能识别房地产泡沫。
中国社科院金融研究所研究员易宪容也曾于7月2日在中国经济时报撰文指出：从住房抵押物的风险、房地产开发商银行信贷的风险、个人住房按揭贷款的风险来分析，房价下跌不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。
出现中国式次贷危机风险多大？
“由于国际、国内因素的影响，时至今日，如果再不及时采取有效措施，中国式次贷危机将不可避免。”章林晓表示。
他对记者分析，国际方面对我国经济最大的影响因素目前主要有两个，一是美国次贷危机的影响；二是国际油价的高升。美国次贷危机拖累了世界经济，直接影响到我国的出口；而国际油价的高升，势必造成我国CPI居高不下。
国内方面对我国经济目前最大的影响因素，主要是房地产市场的滑坡和部分生产要素价格的上涨。房地产市场的滑坡，直接影响金融；部分生产要素价格的上涨，其实是一种补偿性上涨，意味着我国过去那种人为压低生产要素价格的发展模式，现在已经走到了尽头。
章林晓认为：不论是国际高油价导致的输入型通胀，还是生产要素补偿性上涨造成的成本推动型通胀，紧缩性的货币政策都是无能为力的。现在，国内经济滞胀的苗头已经十分明显。
“现在，半停产、停产，企业‘异常倒闭’浪潮已从珠三角开始蔓延到长三角。收入下降，生活成本上升，我国许多‘房奴’家庭现金流崩断的风险已经日渐显现，如果再逢持续‘加息’的影响，最终必然会出现大面积的‘断供’现象，出现中国式的次贷危机也就不可避免了。”
与章林晓的观点不同，王凌云认为：美国的次贷危机源于国际油价连续上涨导致的经济放缓及房地产市场的低迷，中国当前的处境与其有一定的相似之处，但中国出现次贷危机的可能性很小。
王凌云分析说，美国的次贷机构主要是为信用评级较低的借款人提供购房贷款，这就使得次贷机构的贷款整体风险程度较高。一旦出现市场变化，违约可能就会发生。
而在中国，房地产消费贷款主要由银行发放，确实存在某些银行在放贷时对借款人的信用审查不严格的情况，但贷款中大多数借款人的信用级别很高，这样一来房地产消费贷款的整体风险不算太高，而且房地产相关贷款一般控制在银行资产的30%以内，房地产市场的变化对银行的冲击就不会太大。
此外，一般来说违约的高发人群主要是以投资为目的的购房者，而以自住为目的的购房者的违约可能性很小。目前我国大部分购房是自住性的，投资性购房不是主流，所以中国发生次贷危机的可能性很小。
来源：中国经济时报
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