业外企业涉足房地产 加剧行业无序竞争
关于业外企业涉足房地产业问题，因郎咸平先生与卢铿先生在海尔进入地产业问题上的观点交锋，今年春节期间我曾动过为此撰写一篇文章的念头。因为，我发现连一向 洞隐烛微的郎咸平先生 在这个问题上 也有看走眼的时候 ，这足以说明房地产业问题的严重性。然而，由于杂事缠身，这篇计划中的文章，我一拖再拖最终没有完成。没有想到的是，６月７日，国务院发展研究中心主办的《中国经济时报》竟然会就此问题采访我。
“对读者负责、对历史负责”的《中国经济时报》，是我敬重的媒体。因此，不论我事情多忙，对于《中国经济时报》的采访，我历来是尽力配合的。《中国经济时报》的采访要点，与我对此问题的研究，竟有一种不谋而合的感觉。前面已经说了，引起我对业外企业涉足房地产业问题感兴趣的，恰恰是郎咸平先生与卢铿先生观点的交锋。
2008年1月13日，在中国房地产报、新浪网联合主办的2007-2008中国房地产年会上，在海尔为何进入地产业的问题上，郎咸平先生与卢铿先生曾有过观点上的交锋。著名财务专家郎咸平先生认为主要是由于投资营商环境的恶化，迫使海尔进入地产业；而海尔地产董事长卢铿先生则认为海尔进入地产业主要是基于海尔拥有品牌优势和诸多资源，卢铿着重讲了五大资源，其中两大资源是土地资源和工业不动产资源，卢铿甚至认为中国企业中能够有海尔这样齐全的地产资源者十分罕见。
我并不否认郎咸平先生认为的中国在一定程度上存在投资营商环境的恶化，但我同时认为在海尔为何进入地产业的问题上，道理更多地在卢铿先生这一边。此后，更让我感到吃惊的是，在一些专家学者分析评论郎咸平先生与卢铿先生观点交锋的文章里，透露出对房地产市场缺乏最基本的了解。这让我感到了中国房地产市场潜藏的危险。
坦率地说，我不知道海尔进军房地产的原因之一，是否在于识破了我所看到的“绕过‘地根’、‘银根’调控”的奥秘。但是，我敢肯定，应该有业外企业比我更懂得并在实践着此中的奥秘！
我曾在多篇文章中强调，房价将会以何种方式回归理性，是以软着陆的方式，还是以硬着陆的方式？这一方面取决于商业银行与央行、银监会在信贷调控上能否实现良性互动，以及地方政府与中央政府在土地调控上能否实现良性互动，另一方面，也取决于税收政策能否针对境内外投机性资金的大进大出及时出台强有力的政策措施并贯彻执行到位。
但愿是我过于悲观了，在我眼中房地产软着陆的机会，现在应该说已经基本失去，事至今日，或许我们可以做的事情，是再也不要失去尽可能减轻硬着陆损失的机会了。
真是基于以上考虑，今年5月我写下了专栏文章《房子该买还得买》。我预计此文发表后，肯定会有不少读者认定我是开发商的走狗。此文在博客贴出后，网友们的评论也验证了我的预料。不过，足以让我深感欣慰的是，有这样一位网友给我留下了这样的评论：“大家的心情可以理解，但大家绝对不要误会老章，他是最反对高房价学者，他用心良苦，没有读过他文章的人，理解不了他的。”
在《房子该买还得买》的博文后，我曾特别指出：宏观调控涉及到利益格局的调整。现在，我最担心的是，此次四川汶川地震会不会成为一种理由，成为一种宏观调控半途而废的理由……
6月7日晚上，央行宣布准备金率的上调，终于让我消除了这种担心。对于 存款准备金率 的上调最终将会对楼市产生何种影响，我已于准备金率上调当日专门撰文作了分析，待此文在媒体公开发表后，我将会在博客上帖出。（我在博客帖出的文章，有的虽然未注明发表的报刊，但绝大多数都已在媒体公开发表）
附——
业外企业涉足房地产 加剧行业无序竞争
日期：2008-06-11
来源：中国经济时报
作者：王松才
行业急需业外资金
“业外企业之所以进入房地产行业，是因为中国经济正从高速增长期转向稳定增长期，不论是投资增速、还是价格涨幅、企业利润增速，都开始呈现出回落的迹象，企业为争取更快的发展和更好的经济效益，有实施多元化经营战略的现实要求。” 房地产高级经济师、业内评论人士章林晓６月７日在接受中国经济时报记者采访时如是表示。
他分析道：房地产行业的进入门槛主要在于土地和资金，对于开发商来说，其工作的最大着力点是找土地和资金。在当前国内房企资金链普遍紧张之时，那些有实力的大型集团企业在土地和资金方面并不比房地产企业有劣势。
从房地产行业经济发展的现状看，在本轮房地产调控的大背景下，当前中国房地产开发企业普遍身陷“资金门”，今年房地产业资金缺口的严重程度，让许多房地产开发商始料未及。
经济学博士、中南财经政法大学新华金融保险学院副教授王年咏６月７日在接受本报记者采访时认为：转型公司的原主营业务主要是竞争白热化的最终消费品，这些企业面临投入品价格、劳动力成本上升的外在压力。由于市场竞争激烈、品牌效应降低，而技术创新需要巨大的研发投入和较长转化周期，公司既有的主营利润空间大为缩减。这就促使它们弃旧投新或增量突破，主营或涉足房地产。
另外，他对记者表示，房地产行业较为丰厚的利润也是吸引其转型的内在动力。
不过，上海春之声置业（集团）有限公司董事长、地产评论人朱大鸣６月６日在接受本报记者采访时认为，对于业外企业试水房地产，一方面是因为受到舆论宣传的影响，如潘石屹的百日剧变论等；另一方面，也是看准这个时期房地产企业有一定的资金难度，尝试收购兼并，甚至廉价收购，或直接投资，设立房地产企业来投入地产领域。
朱大鸣说，对于那些资金链特别紧张、土地持有过多的开发商来说，通过被收购或合资，也是一种解脱。
章林晓告诉记者，在当前的经济形势下，房企到银行贷款无门、直接融资受阻、房屋销售呆滞，此时，房地产行业自然急需业外资金的进入。而这些敢于在房地产市场低迷状态下进入的业外企业也是因为它们具备资金和土地优势。
缓解资金风险，加剧行业竞争
“业外企业进入，除了可以为资金链紧张的房地产行业补充资金外，还可减少房地产开发因过度依赖银行而增加不良贷款的风险。”王年咏说，虽然这样，但是在土地资源有限、开发商众多的情况下，这将加剧房地产行业的无序竞争。
相关统计数据显示：沪深两市１０５家上市地产公司平均资本负债率为５５．７％，其中最高的是鼎立股份，其资产负债率高达８９．１％。在取得数据的７９家公司中，５３家公司资产负债率在５０％以上，而低于香港市场安全比例２０％以下的只有三家公司。而且，这７９家公司中绝大多数公司的流动比率、速动比率都很低，显示短期债务风险很大。
章林晓认为：目前的情况下，地产公司基本上都是负债大户。随着一些具有实力的业外企业加盟，会在一定程度上缓解整个房地产行业的资金风险，从而避免房地产资金风险由行业风险演变为金融风险。同时，也会进一步促使房地产市场竞争的加剧，有利于房地产行业整体水平的提高。
冲击“银根”、“地根”
“本轮宏观调控的一大特色是‘银根’、‘地根’一起管，但业外企业掀起试水房地产热潮后，很可能会给‘银根’、‘地根’同时带去冲击。”章林晓说。
他分析道：首先，对于“银根”方面。业外企业涉足房地产开发领域，实行多元化经营后，将会给房地产调控在信贷层面带来更大的困难。
大多数多元化经营的大型企业集团内部，现在一般都设有结算中心等资金归集平台，这个相当于一个企业的“资金池”。这个“资金池”不仅来源较多，金额较大，而且进出频繁，流向活跃，客观上将会给贷款银行监控资金的真实流向和最终去向增加难度，大量信贷资金很可能会因此违规进入房地产市场。这必将影响到国家对房地产行业在信贷层面的调控。
其次，“地根”方面。对于开发商来说，值不值得拿某宗土地取决于其拿地的真正支出成本。因为决定其预期利润的是真正的成本支出并非表面地价，而在许多时候真实的拿地成本与土地价格的表面高低是没有多大关系的。
现在的房地产开发用地，除了保障性住房之外，全都采取招拍挂方式供地。众所周知，除了城市郊区的新增建设用地外，建成区范围内的土地，几乎全部来自于政府储备中心的储备用地，而这个储备用地主要来自于旧城改造的拆迁用地，大部分是企业的工业用地。
某块工业用地改变规划用途用于房地产开发时，对于其它房地产企业来说，其取得这宗土地的成本就是拍卖价Ｐ；而对于原先拥有这块工业不动产资源的企业，其获取这块土地的成本则是Ｆ＝Ｐ－Ａ。这里的Ａ是指政府储备这块土地时给予原先拥有这块工业不动产资源的企业的补偿款，Ｐ则是公开招拍挂的价格Ｆ其实也是政府和企业私下协议的价格。
戏法人人会变，巧妙各有不同。上面的Ａ可以说是奥秘无穷。当年为获得工业用地，有些企业是付出了成本的，有些企业则根本没付出多大成本，即便是《物权法》、国土资源部３９号令规定工业用地必须也要招拍挂公开竞价的方式出让后的今天，依然还有不少地方在以零地价公开招商引资。
然而，当政府在储备工业用地时，主动权则完全掌握在拥有这块工业用地的企业手中，当Ａ的价格没有达到企业的预期价位时，企业自然不愿意被储备；而只有当Ａ的价格达到或超过企业的预期价位时，这块工业用地才有被储备的可能。
经过分析，可以肯定的是，业外企业涉足房地产开发领域，实行多元化经营后，完全能够绕开房地产开发用地的所谓公开供地的招拍挂方式，让其成为名副其实的协议出让。这将会造成房地产行业的不平等竞争，甚至加剧房地产市场腐败现象的发生。
