各位来宾上午好，非常高兴参加中国房地产经纪百强峰会，我想这个会议是非常有意义的，特别是在我们这个经纪行业，目前面临诚信危机，这个时候我们来需要树立一旗帜，树立品牌，推动房地产房地产经纪业健康、有序的发展。
刚才主持人给我出了题目，我刚从外面回来，昨天晚上刚赶回来和大家一块交流，写了一个房地产经纪企业竞争的提升这样一个题目，主要从下边几个方面来谈自己的看法。对北京市的经纪企业简单评价，想把这个成果想大家简单介绍一下，第一方面讲一下对企业竞争力理解，第二方面讲讲北京房地产企业的评价，第三谈一下今后提升竞争力，企业的竞争力一些的对策，后边因为时间关系，写的比较仓促，主要想从几个方面来谈一谈。
首先想介绍一下企业竞争力，因为大家都比较熟悉了，是的一种能力，是企业目前和未来在各自的环境中以及国内外竞争者更有吸引价值进行销售货物提供服务的能力和机会，这个是1985年在世界经济论坛，关于竞争力报告的一个解释，也有把竞争力理解为是一个企业对其行为效益的贡献的各项活动，是否恰如其份用这个，有创新，有条不紊实施过程等等，这个是美国的经济学家迈克尔.伯特1997年提出来的，对竞争力含义的一个理解。
所以从企业的竞争力来看我们可以分成内部竞争力和外部竞争力，内部竞争力是决定企业竞争力高低的一个基础，外部竞争力是企业外有产品的市场的知名度，或者产品市场的优势，外部竞争力通过内部竞争力的作用形成效率，另外也可以个体进竞争力群体竞争力，刚才刘教授也讲到了，所以我们的经纪企业要实行联盟制，另外还有长期竞争力和短期竞争力，长期竞争力有一些企业它主要从长远的发展进行考虑的，属于长远的发展目标，一时的市场格式，所以这个有可持续的竞争力，可持续的发展能力，短期主要有一些小企业从目前来看，确实我们有一些小企业特别是经纪企业，所以它主要考虑短期的一些利益，不是长期的一些效益，所以造成的一些不良的影响。
形成企业竞争力的环境和驱动力量来看，含霍德（英文）提出企业竞争力五个方面，一个是企业的竞争对策，另外就是潜在的竞争对策，未来比如进入经纪行业的。第三方面就是替代者，我们也有一些替代品，从产品来讲替代品，供应商我们进行房地产经纪它有产品的来源，有提供者还有买住这五个方面，根据这五个方面竞争力的驱动，蕴含着三种成功的战略思想，一种从成本领先，效益，另外就是差异过程，第三就是专业化，同时我们这个企业竞争的过程当中，比较适合于公司发展的战略才能立于不败之地，什么都抓就会作为企业在竞争过程中处于不利的时代。企业竞争力衡量与评价，从势力和潜力两个层面进行，所以我们当时分析北京的时候，也是从它的显示竞争力和潜在竞争力分析，用技术类指标和管理指标来评价，进行实力在该能力显示的表现，竞争潜力是未来企业发展支撑的外部一个条件，企业竞争力指标也有人提出来，可以参考一个就是技术的创新能力，第二个就是企业管理者他的素质，第三方面就是企业组织管理水平，第四方面就是企业与市场的营销能力，考虑这四个方面来对企业的竞争力作为一个评价和分析。这是简单讲讲企业竞争力的一些理解和认识。
第二个方面我想讲一下北京房地产企业竞争力简单的评价，目前北京市房地产经纪行业的现状，北京市的主管部门资质的审核情况，目前已经有1500多家，从业人员两万多人，取得了北京市房地产经纪资格考试证的人员达到了1万5000，由于现在整体的法律法规的健全成都还不够，在北京市在全国还没有实行之前进行一些培训，经过短期培训可以发一个资格进行上岗，所以人员进行了多次的培训，发展还比较快，到2002年全年成交额38多亿元，营业收入将近6个亿，与2001年相比同期增长速度是77％和66％，所以房地产经纪行业应该对完善市场中介，提高成交的效率，加速房地产商品的流通起到它应有的作用，而且是房地产不可缺少的一个非常重要的中间的一个环节。从北京的房地产经纪业发展来看是这样的一个现状。
在这个基础上我们通过对东城、西城、宣武等等16个区县，415家房地产经纪企业，通过初选把这些进行一些评价，具有一定规模的一些效益的这些企业进行一个评价，一个是人力资源的素质的结构，业务的市场开拓能力，第三个就是人力资源业务量的品配程度，企业的经营管理这样四个方面来考虑。进一步来选择能够表现这四个方面的一些指标，所以分成两个方面，一个就是现实竞争力的评价，以利润最大化作为企业竞争力最大评价，其次资产业务收入，再一次人力资源与研究院的匹配程度，然后是人力资源的素质结构以及企业资金状况，建立多目标，规划的，现实竞争力一个评价模型，这是多目标的一个思路来进行考虑的。
第二方面就是这个模型建立的基础上，计算行业内每一个企业自身资源，最佳实现的目标利润，再加这些最佳可实现利润排在前四分之一的企业，最佳目标利润一个算术，一个平均值作为一个比准来衡量到底处于竞争力哪一个等级上，主要是考虑这个。另外一个通过企业竞争力，现有资源的约束条件，评价它将来可能实现最大市场占有或者经营收入来作为他潜在的竞争力一个分析。可以对前面我讲的四个方面这个表都写了，进一步把指标细化，人员的结构，有经纪资质人员多少，经营收入，税收利润，税前利润做一个详细的统计和调查，然后进行分析、计算，测出来，所以进一步考虑竞争力这个级别，在465家企业总竞争力最大的企业，以及自身资源约束条件下可以实现最大的目标，利润是为674.8万元，实现最大目标的收入是8多万元，将近900多万元，这是最大的，在北京来讲全国百强有差距，实现竞争力最小的一些企业它实现最大目标的利润值仅仅是14万，实现的最大收入也就40万，所以这个规模非常小。这些企业实现竞争力算术的平均值是平均起来是90，将近一百万，如果我们当时反复考虑以70％比准，比准看它之间竞争力水平是什么，通过一个计算式我这个写的不详细，然后有一个竞争力的级别。
潜在的竞争力也是根据它现有的资源的情况，然后带着这个模型算出来他预期可以实现最大纯利润和它的收入，然后也是用那个标准来衡量一下竞争力，所以这个就是划了一个北京市经纪机构，竞争力级别的点的一个分布，横坐标就是竞争力的分析，纵坐标是潜在的竞争力分析，我们看它竞争力分析的比较集中，都是成一个三角形一个形状。所以以70％的比准大部分的房地产经纪企业主要是集中在一个负30几和正30几之间，潜在竞争力主要是在负10几到正10几，它成三角形的分布，像右上方具有潜在竞争力的，形成这样一个喇叭的形状，向右向房来发展。
从评价结果来看目前北京市经纪机构竞争力相对比较集中，集中反映是竞争的层次比较低，第一水平的竞争比较低，高端竞争力较小，实际上有势力的，有竞争势力的企业在我们这个图上，向右上角这个分布就很少，大部分是集中在一个比较平均的一个水平上。
第二方面是北京房地产经纪机构由于它水平比较低，证明它发展潜力比较大，潜在的根据现有的资源和市场进一步发展的情况还有潜在，通过提高他的管理水平和市场营销能力，它又进一步的发展。
第三个方面竞争力区域整体升级的过渡阶段，所以竞争力点位主要是沿着三角形向右向方推进，竞争力升级面临着竞争战略和资源重组的分配调整。
第四方面是处于三角形区域的企业，目前的竞争力大家势力都差不多，所以在这个势力当中这些企业竞争的压力比较大，所以要增强他的竞争力必需跳出这个区域，要发展才能够增强竞争力，这是一个简单的一个结果分析。
我们把三角区域再放大一下，大部分的企业潜在的竞争力有提高，刚才是在负十几到十几，现在有潜在竞争力的是在中的这个轴线右边，这边还有竞争力，企业很少，刚才全国百强企业比较少，比上海、广州少，发展机会从市场来看还是比较大的。
根据这个分析目前我们北京市的一些经纪企业存在一些主要问题，一个是市场的法律法规还不够完善，总体竞争的环境还没有完全建立起来，由于国家只有大的一些法规，在具体上有些法规运行还缺乏，所以有一些竞争的空间，第二就是房地产经纪机构参差不齐，大不一。这个字太小了，所以我们可以看出来市从业人员我刚才说了有两万多人，获得竞争资格是1万5000多人，第二方面是注册资本和营业额营业收入规模比较小。第三对系统的知识和理论的积累还缺少。这是一些统计的数字，熟悉有一定产业技能和知识的人不足，不能满足市场的需求，所以要提高北京市经纪企业整体的人员素质。
下边简单谈一下第三的方面从经纪企业竞争力提升的一个对策，从企业本身应该注重人才的培养，人员素质的提高和经纪机构里边各种人才，现在有一些小的企业它的人才一个是缺乏，例外配伍不齐全，这方面缺乏竞争，提高管理水平，业务的开拓水平，第二发挥信心企业化的效益，信息不对称不畅通，当然和政府信息系统的建立发布和各企业这个方面缺乏，对政府管理部门来讲从一些政策上来促进房地产经纪的发展竞争，保证公平竞争，前一段有些企业它号称发展的快，而且把市场消费者的钱卷走了，原来也是北京市有实力的企业，所以这个要规范准入。
第二方面要加强从业人员的培训，从房地产经纪行业来讲要提供专业的人员，继续培训，获得资质要不断提高它的素质这方面，积极开展房地产经纪机构，实际上这个会很有意义，对竞争力的评价跟企业本身所处的背景，地位也有利于在这个行业树立一些品牌，树立一些旗帜推动整体的发展。另外开放市场，这里面有一些政策有关系，北京我们老说二级市场发展不起来，这里面就是市场的开放程度和成长一些政策交易行为的这种约束，使得二级市场保持不活跃，也影响整体的发展。
本来下面我想讲提高企业的竞争力，法人治理机构，第二方面要通过建立信息的网络系统来提升它的竞争力，使得在市场上你的信心比较强，另外你管理技术水平提高，效率也提高，所以从企业竞争力的方面要考虑信息网络，尤其我们百强的这个也是树立市场的一个形象，了解你的一个渠道。
我想我们建立一个信息网络系统主要我有一张图，这是建立一个结构，内部的一个系统的一个结构。我想建立这样一个模式，这个模式就是使经纪、企业和政府建立一个练习一个渠道，通过信息。例外通过相关的企业，资源的共享或者经验的交流，当然也是竞争对手的，另外就是房地产专业人士和消费者还有供之间这种模式，也就是说对政府部门的模式，比如说BTOG模式，对企业B的模式。另外一个方面更重要经纪机构，由于时间关系我没写出来，提高服务营销，尤其是中介，都是一些经纪机构从服务营销这个角度，从中介营销发展过程来看经历的曲折，60年代以工业的利润等等营销，我们现在这个消费者他的消费意识也在变化，过去是理性的消费，然后到了感性的，光理性不行，还要有感性的，到了现在成了感性的，我要知道你这个产品的情况，另外我还有一个情感的消费，感情的消费，加起来对这个服务的过程是很重要的。叫服务营销，现在也叫关系营销，过去我们讲营销有四批（音），现在在四批的基础还要加，以人为本，面对消费者一个是供应商，就是我们企业这两个方面。另外一个就是过程，就是营销一个过程整体的服务这个也很重要。第三个就是你提供服务的背景也很重要，从原来四批的基础加上，比如在产品，在你的价格，质量等等其它再加一个人，一个过程来提供服务的类型，我们把它叫做营销，叫做关系营销，特别在目前尤其是我们二级市场，二级市场要提高竞争力，我们觉得一个是信息化，一个就是服务营销，也叫关系营销，当然我讲这个关系不是拉关系，我们是提供创新空间，提供服务全过程的一个空间，使得他满意度，达到消费者满意度，提出一个消费者满意度，CSR这样一个指标这个是很重要的。
由于时间关系，昨天才做的这个东西，所以简单给大家交流，不对的地方请指正，谢谢！
|
|
