| 20年来，中国的住宅产业发展之路，可以说是一步步艰难而坚定地走过来的，尽管充满曲折艰辛，但也硕果累累。进入新世纪，中国住宅产业既承担着为社会提供足够、适销的住房的重任，又担当着新的经济增长点的重任。住宅产业怎样为启动个人消费和投资做出应有的贡献?改革政策、产品供应、市场服务如何“到位”?带着这些问题，本报记者日前采访了中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌。
1
记者：关于中国的住宅产业，人们对它有一个认识过程。从严格意义上讲，住宅产业与房地产业是两个不同的概念，完全可以各自做出清楚的界定。但同时，又是你中有我，我中有你，不严格意义时，甚至可以“混为一谈”。顾秘书长，您认为是这样吗?
顾云昌：是这样。大家惯以三次产业分类法划分产业。第一产业为农林牧副渔业。第二产业为工业和建筑业。第三产业为流通、服务业，房地产业列在其中。这种划分，作为第二产业(物质生产部门)的建筑业，与作为第三产业(流通服务部门)的房地产业区分是十分清楚的。
记得刚提出住宅产业时，主管建筑业的同志提出疑义：把住宅建设从建筑业划出去，叫住宅产业，会造成建筑业残缺不全，不妥。搞房地产的同志也有看法：新中国出现房地产业只有十来年历史，现在又提住宅产业。又是房地产业，又是住宅产业，不要自己把自己搞乱了。如何来统一认识，作正确界定?
经过一段时间的研讨，许多同志比较同意这样的提法：住宅产业是以生产和经营住宅(区)为最终产品的产业。
以我之见，住宅产业客观存在于社会经济活动之中。住宅产业是社会主义市场经济不断发展，产业门类逐步细化的产物。
住宅产业，不是一、二、三次产业分类的产物，而是产业经济分类的产物。
住宅产业跨越第二产业和第三产业。住宅的建造是由包括住宅(区)规划和设计在内的建筑业来承担的。建造住宅所需的建筑材料和千万种的部件品(门窗、墙体、厨卫设备等)是由建材、冶金、化工、轻工等行业生产的。住宅(区)的组织开发、中介服务、物业管理则是由房地产业来完成的。
从这个角度看，住宅产业涉及或涵盖了房地产业、建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等行业。从另一角度看，房地产业中包含了住宅和开发、经营和管理；建筑业中包含了住宅的规划、设计和建造；建材业和冶金、化工、轻工等工业中包含了住宅所需材料和部件品的生产和供应。
综上所述，要使住房成为新的消费热点，住宅产业成为重要产业，住宅建设成为新的经济增长点，必然牵动房地产业、建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等行业。其中，房地产业起到龙头作用，但又不是全包揽，须靠众多行业的共同努力。
2
记者：从国家和单位福利分房到现在个人花钱买房，中国住宅业的发展可谓一步一个脚印。政府及业内外人士的积极努力，使中国住宅产业的发展驶入快车道。请顾秘书长谈谈这方面的情况。
顾云昌：回想20年前时，社会上的普遍认识是：建造住宅要耗费国家的财力、物力；分配住宅后，国家还要补助房屋维修管理费用，肯定是赔钱的。而小平同志指出，这种认识和情况要改变。
首先，认识、观念要改变。建造住宅虽然是“生产消费资料的部门”，但“也是发展生产、增加收入的重要产业部门”，“是可以赚钱的，是可以为国家增加收入，增加积累的”。用现在的话来说，住宅建设既是国民经济发展的结果，又可成为国民经济发展的动力。
第二，政策、体制要改变。要“考虑城市建筑住宅，分配房屋的一系列政策”，通过改革，使住宅产业“更好地满足城乡人民的需要”，“为人民生活服务”。
20年来，中国的住宅产业发展之路，正是沿着《谈话》精神一步一步走过来，艰难而坚定地走过来的。
1982年经国务院批准，在郑州、常州、沙市、四平等四个城市进行新建公有住宅向个人补贴出售的试点。这是根据前两年试点中全价售房多数居民买不起而进行的。1984年补贴出售公房发展到全国160多个城市，共出售公房1000多万平方米。公房补贴出售实行“三三制”，个人实际负担房价的三分之一。后因政府和单位补贴过多，难以长期发展而停止。但也有汕头市等一直得到了坚持和发展。
1994年国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》(以下简称《决定》)中提出：“向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价”。
1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(以下简称《通知》)中，进一步明确：“中低收入家庭购买经济适用住房”。经济适用住房出售价格实行政府指导价。
据统计资料：个人购房占新建商品住宅面积的比例，1996年为53％，1997年为64％，1998年为68％，1999年为70％多，今年1～5月份又上升到85％以上。
“不但新房子可以出售，老房子也可以出售”。依据《谈话》精神，80年代初，吉林省白城地区和哈尔滨、重庆等市开展了将旧房(主要是不影响城市规划和改造的破旧住房)卖给原住户的工作。1984年旧公房出售工作发展到28个省、市、自治区。职工买房后，大多数进行投资改造。
1994年国务院的《决定》中提出：“城镇公有住房，除市(县)以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售”。“旧房的成本价按售房当年新房成本价成新折扣计算”。
1998年国务院《通知》要求“进一步搞好现有公房出售工作”，“从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价”。
到目前为止，全国城镇可售公房的60％以上已出售给居民家庭，城镇居民自有住房率已达到70％左右。
据统计，1979年到1995年，全国城镇竣工的住宅总面积中，17.3％的房屋属于个人建房。1997年全国城镇个人建房面积达5812万平方米，占当年住宅竣工总量的18.6％。个人建房在中国住房发展中功不可没。
3
记者：80年代中期开始进行的全国房改，出现了一些模式，也探索出了很多有益的经验，请顾秘书长为我们介绍一下。
顾云昌：售房、提租、补贴，一直是中国住房改革的“关键词”，是一组你连我，我套你的“关系链”。
80年代中期开始进行的全国房改，曾出现过两种模式：第一种是提租补贴，促进售房；第二种是优惠售房，促进提租。
第一种模式又分烟台方案和深圳方案。
烟台方案的重点是提租补贴(发券)，通过“一手发出去，一手收回来”的提租发券，空转起步，将房租从0.10元/m2提高到1元/m2左右，实现了一定意义上的多住房多掏钱，冲击了旧住房观念。但因后来出现住房补贴不能及时理入正常资金渠道等原因，使提租补贴中途停止。
深圳方案以大步提租，鼓励买房为出发点，将房租一步提到2元/m2，较大幅度地增发住房补贴，鼓励职工买房，形成“卖老房——建新房——再卖房——再建房”的循环。同时推出“双轨三类多价制”的住房供应模式。房改实施5、6年后，便初步实现了住房实物分配向货币分配的转变。
第二种模式，可以说完全按照《谈话》所说的“住宅出售之后，房租恐怕要调整”的思路运作。许多小城镇采取“优惠价售房起步，促进提租”的房租方案，几乎都取得了成功。其中有黑龙江呼兰县，辽宁锦县、河南汝南县、内蒙古达拉特旗以及京、津大城市郊县等(极少数低收入家庭给补贴或减免房租，大多数公房出售后，由于出租公房所占比重小，在不补贴情况下提租，没有任何阻力)。
回顾近20年房改历程，有几点经验可以总结：一、提租与卖房紧密联系起来搞，易取得成功；二、住房出售之后，再联系房价调整房租，比先提租，后售房操作难度小；三、对少数低工资职工给予补贴，或联系房价收入比发补贴，要比广泛地发补贴好办。这些也正是小平《谈话》中早已指出的。
据统计，1999年全国城镇商品住宅竣工面积(供应量)和销售面积(需求量)分别比1998年增加28％和25.5％。2000年1～5月，分别比上年同期增长22.7％和42.5％。让不少人担心的“个人购房进入”与“集团购房退出”之间可能出现的“市场空缺”，在大多数城市并没有出现。
4
记者：新世纪之初，中国住宅产业正面临巨大变革，这些变革包含哪些方面?我们还面临哪些方面的挑战?
顾云昌：一是转制。城镇住房制度正由实物分配转为货币分配，集团购房变为个人购房。
二是转轨。住房市场供不应求的卖方市场转为供大于求或供求平衡的买方市场。住房市场要由消费来决定。
三是转型。住房产品由“安置型”转为“康居型”，住房发展由数量发展为主转为数量和质量并重发展。
展望新世纪，我们充满信心和希望，因为中国住房市场发展，机遇好，潜力大，空间宽。但是，我们也面临着多方面的挑战。
一是“两个持续”：住宅建造规划持续扩大，近几年城镇居民每年人均新建住宅达1.2～1.3平方米，在国际上名列前茅；商品住宅的空置量持续增加，1996年为4662万平方米，1999年已达6787万平方米。
二是“两个反差”：房价与收入的反差，许多大中城市房价收入比在6倍以上，普通工薪阶层买不起房；居民收入预期与支出预期的反差，导致许多人有钱也不敢出手买房。
三是“两个不高”：住宅产品质量和档次不高，尚不能对住房市场形成十分有效的供应，满足不了百姓日益增长的需求；住宅产业队伍素质不高，劳动生产率较低，管理水平较差，与重要产业部门的地位不相称。
四是“两个滞后”：住房市场的发育尤其是住房二级市场和租赁市场的培育和规范滞后；住房金融的服务水平滞后，其服务效率、质量、品种难以与国际接轨。
当前和今后一个时期，发展中国住宅产业的关键在于：有效、持久地启动个人住房消费和投资。也就是20年前小平《谈话》的核心内容：个人买房建房。
5
记者：据经济专家预测，我国宏观经济可能在今年出现“拐点”，即在1993年以来GDP增长率持续7年下滑后，今年有望出现GDP增长率趋升的势头。作为重要产业部门的住宅产业理应为今年和今后GDP增长做出应有的贡献。您认为，怎样才能启动个人消费和投资?
顾云昌：启动个人住房消费和投资，需要“三个到位”。一是改革政策到位，二是产品供应到位，三是市场服务到位。
改革政策到位，加快实现住房商品化。
首先，住房分配货币化政策要到位。经过1998、1999年两年努力，中国终于破除了城镇住房实物分配制。这是一个历史性的突破。但破旧不等于立新。建立住房分配货币化不比破除实物分配容易。启动个人住房消费，让广大中低收入家庭买得起住房，货币化分配必须尽快到位。眼下，要抓紧各地政府部门货币化分配方案出台。企业情况千差万别，不能全套用机关模式，在货币化分配的大前提下，应当允许他们从实际出发，采取灵活改革措施，或强化住房公积金，或增发补贴，或理入工资。建议对新职工建立“住房工资”，对老职工的住房补贴，争取用5年到10年时间分步解决。总之，住房货币化分配一要抓紧，二要灵活，争取早日到位。
第二，经济适用住房政策要到位。国家出台经济适用住房政策有两个目的：一是建立起对不同收入家庭有不同的住房供应政策；二是平抑过高的商品房价，让更多的中低收入家庭买得起，通过两年实践，成绩很大，作用显著。但也存在不少问题，迫切需要进一步完善政策。
第三，住房二级市场政策要到位。从开始提出住房二级市场要规范，到要开放和规范，加快开放，一直到现在提出全面加快开放，可以看出开放住房二级市场的重要性和迫切性。住房二级市场政策到位，重点在降低交易税费。上海提出，要让百姓轻松入市，得实惠，居民卖掉房改房只交纳1％土地出让金，买二手房只交0.75％的契税，交易手续费只交万分之八，市场很活跃，有人担心降低税费会大幅度减少财政收入，上海长宁区统计数字可以打消这种担心。长宁区买房的契税率从1996年的6％，1997年的3％，1998年的1.5％，降到1999年的0.75％，而政府契税收入从1996年的1000万元，1997年的3000万元，1998年的5000万元，增加到1999年的8000万元。另外，决不可以轻视培育和规范住房租赁市场问题。关键也是降低租赁交易的税费。在目前，租赁税高达20％甚至30％的情况下，人们往往要么不入市，要么“地下入市”。上海住房租赁实行综合税费，已降到6％，建议全国及各地也应采取相应政策措施。
综上所述的改革政策到位，就是通过体制改革和政策推动，加快住房商品化，调动广大居民住房消费和投资的积极性，从而既增加了住房有效需求，又加快了居民改善住房条件的速度。
6
记者：如果说，改革政策到位的责任主要在各级政府的话，那么，产品供应到位的责任主要落在企业身上，而实现产品供应到位，是不是要靠住宅产业现代化?
顾云昌：对。从总体上看，中国的住房市场业已进入个人购房为主的买方市场。房地产开发企业要适应这个市场，开拓这个市场，必须注意“两个到位”：一是供应对象到位，二是产品质量到位。
在住房发展转到数量和质量并重，个人掏钱买房为主的阶段，住宅产品质量的重要性更为突出。住房产品质量是住房工程质量、功能质量、环境质量和管理服务质量的整合，缺一不可，也不可偏废。房地产开发商追求的是“每一套都好销”，那么产品质量（四个质量整合）到位应落实到每一套住宅上。
第一是推进住宅产业的企业现代化。企业现代化的关键在于企业制度（体制)现代化。当务之急是加快国有房地产开发企业改制步伐。许多大城市普遍出现的国有开发企业在市场上竞争不过股份制企业和民营企业的情况，应引起高度重视。在开发企业中抓紧建立现代企业制度，大步推进企业管理的现代化，才能大力提高劳动生产率和市场竞争能力。中国住宅产业目前还严重缺乏有规模、有实力的房地产开发品牌企业。
第二是推进住宅产品的现代化。越来越多的居民需要的是能满足现代化生活需要的现代住宅产品。首先，要从住区规划和住宅设计上满足人的要求。中国房协最近组织内地的开发商考察了深圳、广州、上海、杭州等地的精品、热销楼盘。这些精品又热销的楼盘规划合理，既节约用地，又注意环境；设计精良，处处体现“以人为本”，同时创新意识强，卖点多，具有可持续发展性，品牌企业开发出了品牌楼盘，品牌楼盘造就了品牌开发企业。其次，现代化住宅产业，离不开千万种标准化设计，系列化生产，社会化供应的住宅部品的支撑。住宅部品产业化是实现中国住房产业现代化的重要基础。整体厨房、卫生间、墙体、门窗、小五金等众多的专业化住宅部品生产企业和住宅部品经销集团，将在未来中国住宅产业发展中发挥非常突出的作用。
市场服务到位，加快实现产业服务社会化。
改革政策到位和产品供应到位，为的是增加住房需求和改善住房供给，市场服务到位则为了激活住房市场流通。产业发展离不开市场流通，未来中国住宅产业发展不能没有活跃的住房市场。
7
记者：当前，活跃中国住房市场，除需要政策推动、改革到位和产品适销外，还需要做什么?
顾云昌：一、提高政府及相关部门的工作效率。市场交易手续繁琐，办事效率低，严重影响目前的住房市场流通。住房市场主管部门和相应的工作单位应当切实改变工作作风，减少不必要的交易环节，提高工作效率。青岛、大连、南京等城市实行“一门式”、“一条龙”服务值得推广，广州等市做到一手房在5天内，二手房在10至20天内办完交易手续，值得称赞。
二、开辟多种住房交易场所。从实际需要出发，因地制宜地建立住房交易场所，如南京有房地产一条街（线）、上海有“上房置换”在全市的108个网点和5个“家居广场”（面）；也可是有形市场（交易所）和无形市场（交易网站）相结合，还可以是日常交易与集中展会交易相结合。
三、建立畅通的市场信息渠道。随着住房二级市场的开放，二手房的大量上市，各地都已形成了“散户”买卖的住房市场。买者与卖者信息不对称已严重制约市场流通。当务之急是借助现代信息手段，建立起正确、通达的房地产信息渠道。IT产业与住宅产业的结盟，现在正是极好时机。
四、完善各类住房市场服务。住房市场服务体系包括中介服务、金融服务、法律服务等。完善房地产中介服务，要加强房地产政策信息咨询，规范房地产评估工作，发展房地产经纪人业务。随着WTO大门的打开，国际上许多房地产中介组织已瞄准中国房地产中介市场，竞争必将大大加剧。加强房地产金融服务，为百姓购房提供更多的金融支持。发展房地产法律服务，通过将住房交易和按揭合同、协议以及有关工作交给律师或公证员办理，使百姓从繁琐的手续中解放出来，并保证交易的安全性。
五、规范房地产中介的经营行为。之所以要特别强调规范房地产中介经营行为，是因为目前问题甚多，乱收费、服务差，甚至中介欺诈的现象时有发生。重庆、成都等地对中介企业（人）采取先放开、后规范、再培训的办法，沈阳、宁波等市对中介组织进行疏理、整理的作法，都很见效。中国的房地产中介队伍十分需要提高素质，规范经营行为，同样需要大批品牌企业。
六、提供良好的物业管理。住房市场服务体系，应当包括住宅产品投入使用后的管理、维修和服务。良好的物业管理，不仅可以给住房消费者保持和创造良好的居住环境，而且还可以提升住宅产品的价值。当前要强调“两个适应”：一是物业管理收费与物业管理提供的服务和质量相适应；二是物业管理队伍素质要与居民对现代物业的要求（如智能化）相适应。
|
