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■前言：宝安拍卖创新高
今天（2006-7-28）下午，宝安中心区A004-0100、A004-0101两宗商业及写字楼用地及A004-0102商住用地拍卖，成交总价分别达到18.8亿、3.75亿、3.27亿，对应楼面地价6102元/㎡、6605元/㎡、6452元/㎡，成功拍得的商家分别为西岸新天置业（鸿荣源特意新注册的公司）、龙光地产、天健地产。
此前的2006-04-12，宝安中心区A002-0012写字楼用地1.4亿元拍出，折合楼面价5691.1元/㎡创造了该区记录。而本次天健地产以6452元/㎡夺得A004-0102商住用地不但进一步将区域内的地价拉高，还重新标定了地价标准，深圳的地价体系面临全面颠覆。
特别是在新政层出不穷的背景下，半求www.banq.cn认为目前的拍卖很难说是不理性的。那么地价创了新高，房价走势如何？相信这是大家做关心的问题。
■本币将对外升值、对内贬值：货币发行过量
从石油的暴涨，到所有金属、上游产品的涨价，很多人说是炒作导致的，其实没有基础，任何炒作都没有办法达到这样的效果。上游产品本身没有问题，半求www.banq.cn认为这只能说明计价单位本身出问题了，也就是说，货币出问题了，上游产品的涨价，其实是美元、人民币等货币贬值的前兆。
前年年初以来，人民币与美元竞相发钞，人民币更是这样连续以18%以上的幅度加印新钞，随着人民币到2008年后升值趋缓、奥运会建设结束，人民币的需求将缩减，因此2007年开始，人民币避免不了要走上对外升值、对内贬值的局面。
从北京到武汉、深圳等地土地拍卖连续拍出高价，其实就是人民币将贬值的先声而已。货币过量，充斥社会，资产重估在所避免。资产（房产、黄金等）将成为资金避难港，购房者不可不查这也是今天讨论拍卖背景下讨论宝安中心区房价走势的一个前提。
■A004-0102：可售楼面地价为7680元/㎡与区域房价相当
2006-6-18 半求www.banq.cn在《致反对派：宝安中心区房价必高于前海！》一文中已经阐述了宝安中心区房价必然高企的理由。宝安中心区本次土地拍卖的成交价，此前在深圳从来没有发生过。
此次拍卖，A004-0102商住用地被天健地产以3.27亿、楼面地价6452元/㎡拍得。而占地18770㎡、总建筑面积50680㎡的A001－0102包括了12班幼儿园面积3600㎡，公共配套邮电设施用房4500㎡，因此可售面积为42580，计算得出A004-0102的可售楼面地价为7680元/㎡。同时其建筑面积中仅包括商业7000平米，对于平摊地价的作用并不明显。
7680元/㎡的可售楼面地价与宝安中心区房价目前的房价基本相当。地价与楼价呈现倒挂的趋势。这里不妨不考虑财务成本及利息做一个简单的分析。
■房地价倒挂：富通城2期、正中·风临洲升值在即
7680元/㎡的可售楼面地价、高层建安成本按2500元/㎡计算、推广销售成本以100元/㎡计算，人工成本以50元/㎡计算，成本为10330元/㎡，成本利润率按15%计算为1549/㎡，则A004-0102的静态合理售价为11879元/㎡，这还没有考虑时间成本、利息成本等。
而目前，泛宝安中心区类似正中·风临洲、富通城2期等售价在6500~8000之间的楼盘，其房地价倒挂的旧价体系不可能持续多久，区域内地价势必倒逼房价。当然还应该关注到即将销售的深业新岸线2期。
因此，购房者如果欲在区域内购房，而且等待时间不能超过三年，那么在其价格还没有动之前介入是非常合适的。
也就是说，宝安中心区价格体系面临重估。人民币升值压力依然巨大，持有以人民币计价的资产，未来将获得土地、货币双路重估受益。
不知道此次拍卖结束后，半求的反对派们怎么想？
半求www.banq.cn写于：2006-7-28
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