王锋：深圳明年楼市仍调控 城市更新成促进亮点

    [提要]：解读市场政策，洞悉发展趋势。12月7日，由中国指数研究院与搜房网主办;深圳搜房网、家天下网承办的“2011-2012中国（深圳）房地产形势报告会”在深圳JW万豪大酒店隆重开幕。深圳房地产知名专家学者、地产大腕、投资机构共聚一堂，深入探讨深圳房地产市场形势，共话深圳楼市未来。

深圳房地产研究中心主任王锋（来源：搜房网）

    【王锋】：刚才任所长把对全国房地产市场形势和明年的一些政策、走势判断作了一个分析。任所长是我非常熟悉的一位专家，也是我非常尊重的一位专家。她在整个国家房地产政策层面，经常参加重要会议，对整个政策把握是比较准确。我今天讲得内容主要是关于深圳的政策问题。

    首先对于深圳今年房地产市场表现作一个分析。今年深圳房地产开发投资，应该说跟全国一样，也是增长比较快。全国是30%左右的增长，深圳1-10月份已经是21.7%，总体增长比较快。房地产开发投资快速增长也带来了实物量增长，新开工面积增长17%，竣工面积增长11%。整体看，供应方面的情况比去年明显有所好转。去年情况也有点特殊，去年在金融危机之后，市场首度恢复，恢复过程中一些指标本身基数比较低，在比较低的基数上，今年可以明显看出来增长速度是比较快。以往深圳房地产开发投资年度增长都不是太高。什么原因呢？首先是地块非常紧张，深圳和其他城市相比，土地资源是比较紧张的，新供应土地非常少，这几年深圳已经在住房供应方面开始明显走入城市更新时代。对于只有30年历史的城市，这么早就进入城市更新，这也确实是没有办法的办法。进入城市更新时代后，城市更新对房地产开发投资成为一个新的促进亮点。其次，从有效供应情况来看，深圳在前8个月的有效供应还是不断下降，都是10%左右的下降幅度，说明地供应少之后，整个房地产市场批准预售面积也在减少，但是最近一段时间还是增长比较快。新批准商品住房面积目前达到323万，同比仅减少0.28%，说明供应还是不错的。

    第二个大的指标是商品房的成交指标，可以明显看出来成交有一些问题，跟全国其他城市一样，深圳也开始出现成交下滑。从新建商品房网签数据来看，1-11月份是271万平方米，同比下降了16.6%，其中住宅是239万平方米，同比下降11%，从各个月情况来看，新房增长都不是很理想。8月份之前虽然成交有波动，但是总体成交水平还是比较高的，但是8月份之后成交水平开始出现明显的大幅下降，像11月份只有14.5万平方米，跟08年市场低迷的时候最低成交量差不多。

    三是新房价格，1-11月份深圳新建商品住房加权平均价格19700元，同比上一年1-11月份下降了1.9%。从国家统计局统计指标还看不到下降，因为他跟我们全样本统计的还不太一样。全样本加权统计确实是出现了一些小幅度回落，将近2%。国家统计局1-11月份的房价指数，终于在11月份出现了环比负增长，但也仅仅是负的0.1%，同比指标都是正增长，一般都是4%左右，如果按照国家统计局长这样的指标观测，今年平均房价增长同比去年是4%。

    二手房的情况，二手房是包括搜房网和在座的经纪公司非常关注的，这个数据1-11月份已经出来了，同比下降41%，这是今年比较明显的大幅度下降。我们去年二手房卖了大概930多万平方米。09年在国家刺激内需一系列优惠政策下，深圳二手房曾经达到了史上最高量，1200多万平方米，去年经过一年调控有所回落，达到930万平方米，但是今年回落非常明显。这里面我想政策因素应该更大一些，限购政策对二手市场影响较大。特别是外地人，如果不能出具一年以上居住证明的话，深圳不可能卖给你房。

    以上就是今年市场的表现。对于当前的形势和今后的政策判断，其实我非常同意任所长刚才讲的几条理由，从政策背景来看，国家在近期已经释放了非常明确的信号，就是宏观调控绝对不会放松。近期，在宏观经济出现一些下滑后，有很多专家、包括房地产业界都非常关注房地产政策变化。尤其是现在外部经济形势比较复杂，国际经济在明年可能会产生二次探底，对中国经济会不会带来很大冲击？中央政府为了稳定经济，会不会对经济政策有所调整？但是，我比较赞成任所长的看法，整个中国宏观经济目前还是保持快速发展，整体比较稳定，这个时候放松调控，可能会带来更坏的效果。但也不排除在明年如果经济出现持续回落，增长乏力，GDP大幅下降，失业率上升，甚至对金融造成影响的不利情况下，可能会进行一些微调。但是，至少目前仍然不会调整。中央政府仍然会按照2011年以来出台的一系列政策继续加强调控。在这种情况下，预计明年房地产市场还是处于调整的状态。特别是深圳的房地产，我们认为总体仍然保持调整。比如像投资这个问题，因为保障房可能明年的投资会明显加大，在建项目比较多，完成投资还能继续支持我们整个投资规模，但是新建商品房开发可能会出现一些观望，投资增长幅度会不会像今年这么大。另外销售量总体也降不到哪里去了，它本身已经很低了，3万套左右，而且现在还有不断新批预售的项目。对于二手房，可能明年仍然是一个冬天，房地产中介行业、代理行业可能都会明显感受到冬天的寒冷。

    明年的政策方面，由于中国经济运行过程中有一个特殊性，即中国是一个中央统一的管理体制。这种背景下，地方政府在制定调控政策方面很难有所作为。比如金融、税收是中央出政策，地方没有办法调整。行政手段，中央要求地方执行的，比如限购、限价，地方政府也必须要执行好。总体看，应该说地方政府在宏观调控中，除了执行中央的政策以外，本身比较难有什么新政策。但是还是有几项有地方特色的东西可以做。比如说像在住房供应方面，可以在深圳新增土地资源不足情况下，加大城市更新力度。广东省三年旧改优惠政策是一个对深圳比较好的地方政策

    在住房保障方面，今年深圳市开工了7.3万套，对深圳来说已经难度很大了，因为深圳土地只有2000平方公里，是北京的1/8;而且深圳人口是倒挂的，户籍人口较少，保障性住房给谁也需要深入研究。明年我们可以适度考虑一下住房保障建设规模。我们在十二五规划中，对2012年初步确定是4万套，现在各地都在向中央申报。中央批准的话，4万套我觉得也是一个比较合适的数据。

    第三方面，需要加强住房金融监管。08年市场极度低迷中，深圳金融方面也出现了一些问题，如断供问题。虽然当时断供没有成为普遍问题，但是对银行来说也是比较大的问题。如果明年市场深度调整，房地产金融会不会出出现问题？银行必须加强房价回落的压力测试。当房价回落10%、20%、30%，甚至50%，金融业会产生什么样的问题？这就必须拿出一个科学的压力测试报告才能以理服人。

    在税制改革方面，明年深圳可以有所作用。虽然整体房地产税收改革深圳做不了，但是可以在国家允许范围内做一些税制改革。比如房产税，本身深圳就是试点。现在重庆、上海都已经作为试点先走了一步，但是它的模式我个人还不太认同。它不完全是房产税，应该是调控政策。房产税管理，应该是一个长期稳定的关于财产的管理制度，不应该是一个短期政策。如果你有财产，政府为了保护你的财产权利，你就必须得交税。以房子作为资产判断、价值判断来交税，这就是政府保护你的财产。地方政府以后就可以靠这个税收，保持地方长期稳定的财政收入。这个改革深圳已经做了比较长时间的准备，我们明年可以把这项工作好好推进一下。但是做的前提，是跟国家现有的政策进行有效衔接。如我们现在流通环节、流转环节一大堆税收，如果保有环节还加很多税的话，可能老百姓税负就太重了，这个就要进行一些综合的考虑。增加这方面的税，看在哪方面可以减轻一下税赋。

    最后一个问题，是关于宏观调控的长效机制。这个问题大家都很关注。为什么这样说呢？因为尽管经过了多年的调控，但房地产市场的根本问题没有解决。是什么原因造成房地产市场一轮又一轮过热，是什么原因造成这么多的房地产投机？我们在根本层面，特别制度层面没有完全解决好这个问题。前一段时间南都记者在采访我时我曾经说过，可以列举上百个关于房价上涨的原因，但是只要回答一个根本性问题就可以了，那就是：中国的住房市场目前还是一个垄断性的市场，没有真正形成一个完全公平自由竞争的市场。土地是政府垄断，只有政府一个出口可以卖，只能往高价卖，不可能往一个稳定价格卖，因为你没有别的途径卖地。为什么05年以后房价出现这么大的上涨？因为04年以后所有土地一概要招拍挂牌。要搞房地产，必须到市场上拿高价地。此外，市场上没有多个主体供应，像国外很多土地是私有的，发展商可以供应，企业有地可以供应，私人有地也可以供应。这样，市场供应主体较多，土地来源较多，市场上的产品既可以供应高收入的，也可以供应中等收入的，还可以供应低收入的，形成一个多元化的比较公平的市场。这样房价就有梯次了，而不是现在这样只有一条道，只能按高价卖。目前，中国的住房市场，只有发展商供房子，其他单位和个人不能生产出完全可以在市场交易的房子，企业不行，个人不行，农民也不行，农民要建就成了违法私房。像这种问题，无论在地的供应，还是房的供应上，都形成了高度垄断。这个问题不从根本上解决，我们永远不能建立公平、合理、具有完全竞争性的、多渠道的住房供应模式，房价问题也不可能从根本上得到解决。所以我非常同意任所长刚才讲的，今后住房制度改革不能再走自古华山一条路，虽然现在政府把保障房承担过来了，但是还不够，还要多轨供应。比如企业有地，农民有地，为什么不能让他建？建了后怎么办呢？你可以拿50%给政府作保障房。英国就有一个法案，所有私人有地可以供应市场，但是要给政府一定的保障性住房。因为基础设施建设是政府花了钱，开发商享受了政府的优惠，当然要给政府东西，开发商给政府保障房，政府再提供给低收入者。比如伦敦要提供50%保障房屋，剑桥40%的保障房，全英25%的保障房。这样解决了中低收入家庭问题。像这些根本性的制度改革，我们必须要尽快做。当然，当前的宏观调控政策仍然可以压制住房投机，但是它治标并不治本，治本的话就必须在制度层面、立法层面尽快研究出台完善住房市场运行的相关法律法规。对现行土地法、房地产法等法律法规中，所有房地产开发单渠道等垄断性条款，都要进行调整。这样，才能形成一个真正公开、透明、具有完全竞争性的的市场环境，从根本上解决中国房价的持续上涨和炒作问题。

    今天就讲到这里，谢谢大家！