十年磨一剑 十四年磨一法

    ----祝贺《物权法》正式实施

    从起草开始，在经历了14年之久、8次审议，孕育了跨度两个世纪的《物权法》终于降生，今天是她实施的第一天，应该是一个极具历史意义的一天，这意味着私有财产得到了合法保护，私有财产与公有财产一样具有平等地位，使社会主义的初步阶段中的财产问题是姓资还是姓社，得到了法律界定。同时，我们应该看到，在物权的具体落实和划定上，《物权法》仍然存在较大的不严谨性和倾向性，并没有完全体现法律在实际运用中的平等性。这里仅仅将部分章节摘录进行分析，以利于将来的进一步修订。

    在部分权属问题上，负责起草的人士有极大的偏向性，没有将一个法律按照法律起草，人为因素过于浓烈。著名的法学专家江平教授称：“此次《物权法》对车位的态度是尽量明晰产权，尽量不要搞成业主共有。规划内停车位归业主共有，存在很多弊端。”因此，在关于车位的权属问题上，出现了模棱两可的条文，这样必将引发法律空白，使在实际运用过程中出现十分不协调的可能。

  《物权法》“第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

 

   从上面的规定来看，我国民法对于建筑物区分所有权的研究并不深入和彻底，所以在住宅小区车库、车位权利归属上出现一个怪现象，规定较笼统，可操作性不强。法律就要求明确，而不是含糊。车位在建筑规划内，业主在买房时应与开发商约定车位的归属，岂不是开发商就可以约定车库归开发商了？业主能有什么办法约定为属于业主？显然不可能的。由于业主都是单个与开发商的买卖关系，业主不会因为开发商约定了车库归开发商而放弃购买，而开发商完全可以因你的要求而不卖给你房子。由于业主处于劣势地位，在约定时会对业主明显不利。

   即便车库已经分摊给业主了，在实际操作中，仍然由开发商实际控制，业主很难实现回归问题。

   因此，《物权法》在这个约定说的条文上是个很大的败笔。毫无疑问，这个约定说，实际上已经宣布车位不属于业主。

摘录一个报道：

  “物权法这个有关车位界定的条款引发了一个新现象。记者目前了解到，物权法通过后京城出现了不少开发商突击卖车位的现象。除了北京万科的多个楼盘在促销卖车位外，朝阳北路沿线、望京地区、奥运地区等区域的在售楼盘近日的销售重心都“偏”车位。

　　现象

　　车位开始特价销售

　　从国外出差回来的刘先生上周回到万科星园的家，很奇怪地看到了小区里竟然有关于车位打折销售的通知，地下一层部分原价11.7万元一个的车位竟然让利8000元卖10.9万元一个，“特价销售”。到销售处打听，销售人员解释说推出“特价车位”是为了对车位的销售起带动作用。销售人员还告诉刘先生，北京万科的其他项目如万科青青家园等都做车位销售的促销活动。

　　对此动心的刘先生动了想买“特价车位”的念头，而朋友们却告诉他不用着急，因为“物权法出台后，许多开发商担心物权法实施给车位销售造成影响而在突击卖车位”。朋友们建议刘先生等10月1日物权法开始实施后再考虑车位的事情。

　　回应

　　万科星园:

　　车位产权归万科

　　昨天傍晚，记者来到万科星园，小区内外并没有告示表明物业正在“促销”车位，但实际上，小区的车位出售价格降了8000元。

　　不过，很多业主对此并不知情。听说降价的消息，小区业主欧阳女士赶紧给老公打电话，因为她家的车一直处于“游民”状态。消息灵通的张女士倒是看到过小区物业发布的优惠信息，不过她表示已经忘了在哪儿看见的，物业也没有大肆宣传。由于小区物业将车位的租售事宜交给了房屋租售中心，记者以买房者的身份打探了一下情况。据工作人员刘先生介绍，整个小区只有地下车位，共有1700个，与住户的比例是0.7比1,目前只剩下300个闲置车位，其他均已租出或售出。“现在地下一层的车位是10.9万元，地下二层是8万元，比去年下降了8000元。如果是租车位的话，一个月500元。”刘先生称车位降价的优惠活动从年前就开始推行了，此举与物权法的规定并没有关系。“只不过是因为地产公司不想再为这几百个车位一直拖着了。”同时，他表示自己对物权法的规定也有所了解，这些规定对小区地下车位的租售情况并不存在影响，因为“小区车位的所有权都是万科房地产公司”，即使卖不出去，也不会按照新规定成为业主共有。

　　调查

　　卖车位缘于担心今后车位定价不能自己说了算

　　京城开发商“不约而同”地热销车位是否像刘先生的朋友说的那样“物权法实施给车位销售造成影响”？记者对多家开发商进行采访，结果是有的开发商一口否认，而部分开发商在让记者不透露楼盘名称和个人姓名的前提下坦言：“肯定有影响，得在十一之前想办法尽快多卖些车位。”

　　招商地产的营销负责人宋翔华、金地国际花园客服中心前任经理解强等人的看法和万科星园销售人员的看法基本一样。解强告诉记者，经过这几年的发展，北京的开发商在车位的权属上做得很规范，北京现行的法律法规也基本和物权法一致———“车位基本上是有约定的从其约定，没有约定的看证明”。他解释，北京的车位一般都是和房子分开卖，因此有关车位的约定一般都在前期物业管理公约内写明，有约定的按照约定确立车位的权属，没有约定的只要开发商能提供产权证明就属于开发商，不能提供权属证明的就属于业主。也正是如此，宋翔华、解强等人认为物权法的出台和实施对北京车位的销售管理没有什么影响。”

    今年年初，广州一个小区的开发商因为出售小区的车库，引发了业主的不满。 这个小区共有450个车位，其中有400个车位属于地下车库。业主们原来一直以租用的形式使用这些车位。但最近，开发商突然以18万到22万不等的价格公开售卖车位，导致业主无法正常停车,引起了业主的集体反对。