物业费收费难，一直是一个困扰着物业管理行业的问题 ，虽然《物业管理条例》对欠费业主做出了“违反物业服务合同的相关约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”等规定，但物业公司一直缺乏有效的催缴手段，业主大会、业主委员会在目前阶段也难以发挥条例规定的作用,并且，物业公司催缴乏力滋长了一些不负责任业主的错误意识，给物业公司的收费工作造成更大的困难。
欠交物业费，表面上看只是损害了物业公司的权益，而实质上，最终受到损害的是全体业主的权益，并且制约了物业管理行业尤其是住宅物业管理的良性发展。目前，由于各种因素导致了住宅物业管理费收费标准偏低，相当部分物业公司、项目处于持平、甚至亏损运营状态；业主如果再不交费，无疑是雪上加霜，必然导致物业公司 、物业管理行业面临“ 无米之炊”、“无源之水”的尴尬境地，因此，采取有效手段追缴物业费欠费，不论是为物业管理企业、行业的发展，还是为维护广大业主的合法权益，都是一个必须迫切解决的问题。
      基于这种认识，2004年初开始，我公司对所辖小区部分长期欠费业主进行了法律诉讼，特别是对那一小部分，基本属于没有正当理由的、比较典型的、又在业主中有一定的所谓“影响力”的业主依法进行了起诉。其目的，一是通过法律手段将业主拖欠的物业管理费收取回来；再一个,更重要的是想通过法院这个平台使双方能够心平气和的坐在一起把各自的想法、意见说出来，根据相关的法律法规由法院做出公正、公平、令双方信服的裁决，并通过这种方式来教育引导业主转变意识观念,在物业管理区域内创造一个按时、按约交费的良好风气。
      到2004年底，我公司共起诉了30余户欠费业户，全部胜诉，收回了被拖欠的费用，维护了企业和全体业主的权益。诉讼之初，部分业主对被起诉至法院很不理解,但经过双方在整个诉讼过程中的沟通和交流，逐步达成了共识，最终90%的案件都是通过庭外或法庭调节解决的。同时，在审理过程中，也缓和了业主以前在物业服务中所表现的对立情绪，解决了业主不交费的症结，为今后的小区的物业管理工作奠定了比较好的基础。目前来看，凡是起诉过的业主，后来都能够按时交费，更重要的是影响、带动了一批欠费业主也能够及时交费，这说明通过法律诉讼追缴物业费欠费还是有一定成效的。通过这次法律诉讼，对诉讼中以及日后物业管理工作中，应该注意的问题，我们也有一些心得和体会:
      一是要重视物业服务合同，明确双方的权利和义务。
      随着市场经济的发展，物业管理法律法规的不断健全，业主的维权意识也在不断提高。物业服务合同是物业公司取得物业管理权的基础，业主与物业管理企业是建立在合同基础上的民事法律关系，物业服务合同是解决业主与物业管理企业纠纷的根本依据，是业主维护自身权益的基础，也是物业管理企业保护民事权益的基础。因此，物业公司一定要十分重视物业服务合同的签订，要通过合同，合理有效的保护自己的权益，规避不必要的风险。也就是说，要从物业管理的源头上规避风险，这比在提供物业服务中采取一些防范措施、补救措施来规避风险，应该要更有效、也更经济。
我们觉得，物业服务合同的制定宜细不宜粗、宜精不宜滥。所谓细，就是合同中物业服务的内容与标准一定要细化，比如保安服务不能仅笼统地约定 "负责辖区治安"、"协助公共秩序维护"等，而应细化到在小区哪几个出入口设几个岗、负责什么、是立岗还是坐岗，设几个巡逻保安、多长时间在辖区巡视一次、设哪几个巡视点、职责是什么……，还包括所提供的物业服务不负责什么，也就是免责的部分，比如在合同中明确约定，物业服务不承担业主人身安全、家庭财产的保险和保管责任等。这样，一旦将来出现治安案件或其他风险问题，如果能够提供足够的证据，证明物业公司履行了合同约定的相应义务，即可以免责;所谓宜精不宜滥,即是合同中该有的内容一定要有，不必要的内容就不要上，如果这些内容写多了将来释义合同时就有可能产生不必要的歧义，引起不必要的麻烦。
      二是要加强基础管理工作，引入风险意识。
      法律诉讼同样是有成本的，这种物业费诉讼的成本，包括诉讼费、代理费、鉴定费等各种直接费用，包括企业人员、时间、精力的投入，还有企业败诉后将面临的声誉风险、群体效应等等。
      因此，我们认为，在物业管理市场目前的状况下，通过法律诉讼来追缴物业费，只能是物业费收费工作的一项辅助手段。从我们的实际经验来看，它的象征意义、引导作用、教育意义大于其追缴欠费的实质意义。从目前来看，更有效、更经济的，还是要通过提供业主满意的优质服务、亲情服务，甚至是感化业主、感动业主，来促使业主能够积极交费。因此，物业公司在平时的物业管理服务中，要真正以业主为关注焦点，努力为业主提供优质高效的服务，提高业主满意率，在保障自身权益的前提下，最大化的满足业主提出的合理要求，尽量避免业主以对物业服务不满意为由拒交物业管理费。我公司目前管理的小区，2004年物业费收缴率基本都在90%以上,最好的两个小区分别达到了98.2%和99% , 剩下收不上来的基本上都是长期找不到人的空房。
近年来，由于《物业管理条例》、《机关、团体、企业、事业、单位消防安全管理规定》、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》等新法规、文件的出台，以及社会舆论的不正确导向，物业管理的风险应该说越来越大了，如何合理规避风险，己经成为每一个物业管理企业必须认真关注的问题。作为一个物业管理从业人员，在物业管理服务活动中，一定要有法律意识与风险意识，要学法用法、依法管理、依法服务，要给自己定好位，明确自己的权力范围，物业服务要到位，但千万不能越位、错位;在日常工作中，要意识到每一份工作记录将来都可能成为法庭上出示的证据，因此一定认真仔细填写与保管;在与业主、业主委员会、开发商、施工单位、政府执法部门等物业管理相关主体协调、通告一些重要问题时，要尽量使用书面材料，避免口头、电话通知形式，以免将来一旦发生纠纷陷入口说无凭的尴尬境地。包括我们在物业服务中给业主发放或公示的各种手册、通知通告、各种函件、宣传资料等,也必须考虑其风险问题，不能说大话、说错话，要合理合法，避免将来可能给企业带来的法律纠纷，以及由此带来的利益损失。
      三是要遵循人性化服务，物业费催缴工作要循序渐进。
      物业服务中的管理对象是物业，服务对象是人，物业服务遵循人性化服务是理所当然的，物业费催缴工作当然也不例外。以目前我国的法制环境及群众的法律意识，被起诉至法庭，绝大部分业主会认为是一件比较"丢人"的事情。因此，物业费催费工作一定要循序渐进的进行，不能操之过急。
      对于欠费业主，我们首先通常采取电话催缴，了解欠费原因，并积极解决业主所提出的问题;如果仍不交纳，通常派工作人员登门走访沟通，并酌情向业主发放物业费催缴通知书;如果业主仍继续拖欠，应再进一步向其发放物业费催缴律师函，让业主做好将可能被诉讼至法院的一些心理准备，同时也是给业主时间考虑是否交纳物业管理费;最后如果仍然不交费，再依法向法院提起诉讼。在整个过程中，要有礼有节，充分体现出人性化服务。
作为一个服务性行业，物业管理与其他服务性行业的一个显著不同，就是顾客基本上是固定的。一般服务性行业，顾客如果不满意，可以不再来了，也不需要你提供的服务了;物业行业不同,它属于一种公共服务，不管业主满意不满意,都得接受该企业提供的服务，除非业主搬家或物业公司解除合同。中国有句俗话?D?D"低头不见抬头见"，所以如果闹得太僵，对双方都没有什么好处。
四是要抓住案件重点，在法庭上用事实说话。
      因为每一个案件的重点都是不同的，所以开庭前对每一个案件都要进行深入细致的分析研究，充分了解业主的想法、不交费的原因，找出案件的关键点所在，做到“不打无把握之仗”；同时，法律是讲事实的，法庭上是用证据说话的，证据收集的成功与否在整个诉讼过程中占有很重要的地位，在开庭之前一定要充分做好有关材料、证据、法律文书等前期准备工作，这样诉讼成功的机会才会比较大，否则诉讼成功的机会就会大打折扣，甚至败诉。
       这样，就要求我们在日常的物业服务管理工作中，要始终保持较高的法律意识，注意做好各种文字、图片、实物等有效证据的建立和保存。比如，保留好和提供服务有关的各种合同、协议、通知通告、整改通知书、物业管理费催缴函、业主欠费原因说明书，各种工作记录、电话记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等,这些在以后的诉讼中都会作为法庭上有力的证据。
       这些日常工作做好了，当今后涉及到纠纷、诉讼时，就会做到有备无患。举个例子，如果我们发催费函的时候，一并附上欠费原因说明单，通常当时大部分业主都会如实填写，因为那个时候还没有涉及到诉讼的问题。这样，我们既可以准确了解业主不交费的原因，又获得了有效的证据。因为，在案件审理过程中，关于不交费的原因，业主通常会说很多，有的甚至不负责任、信口雌黄，而物业服务又是一种无形的产品，很难界定与量化，所以对业主提出的一些问题，当时往往很难一下子说清楚或马上拿出充分有效的证据。但是，如果业主填写了欠费原因说明单，我们在法庭上当厅出示，并针对这些原因举出足够的证据予以澄清，这样对我们取得案件的胜诉就非常的有利。