如何成立业主委员会
  
  吕世杰
 

                  为什么要成立业主委员会

     业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
     要树立成立业主委员会不仅对业主是件好事，也是对开发商是件好事的理念。开发商也是业主，由于开发商在小区内拥有比普通业主更多的房子，所以开发商是最大的一个业主。但是，不能因开发商是大业主就拥有绝对的权力，开发商也应该和其他业主一样遵守游戏规则。而实际经验中，业主委员会最大的障碍就在开发商，而最终的矛盾也就产生在业主和开发商之间的矛盾，这和实行业住委员会制度是背道而驰的。同时也表现出在法制还不健全的今天，对开发商还处于无可奈何的地步。成立业主委员会的目的就在于更好的约束业主的行为，是业主自治的法律保障，是完善物业管理的必要条件，是构建和谐社区的重要措施。

   一、 成立业主委员会的条件： 
   业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。 
    一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。 
1、公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上； 
2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
3、其他情况。
 
   二、 成立业主委员会后要办理登记手续 
   业主委员会自选举产生之日起十五日内（应在小区内公示），持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记： 
1、成立业主委员会登记申请书； 
2、业主委员会委员名单； 
3、业主大会章程、业主委员会议事规则、业主公约。 
   区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起三十日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。
   三、 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责： 
1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况； 
2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同； 
3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理； 
4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算； 
5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； 
6、监督公共建筑、公共设施的合理使用； 
7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。 
8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。 

   四、业主公约的效力 
1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。 
2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。 
3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案； 
4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。 
5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

成立业主委员会的步骤

    首先组建业主委员会筹备组。筹备组成员不一定是产权人，但一定由公德心很强的人、有时间、热心公益公益事业的人组成。

      业主如何界定？是按照购房合同或者房产证上的名字来确定，合同或者房产证上的人为业主。

　　组建完筹备组后，组织搜集和学习有关文件，把有关文件和资料复印发放，组织业主了解和学习，通行的办法是在小区公告栏中进行宣传。比较重要的文件有：485号、308号、516号、1081、1082、1089号文件。一定要把2003年9月1日国务院颁布的《中华人民共和国物业管理条例》吃透。
    非常重要的一点，就是面临最大的难处是开发商不配合的问题，如果开发商不配合，会给筹备工作带来很大的麻烦。

     需要开展的工作：
1、组建筹备组；
     向物业公司要一间办公室。小区内的所有物业用房属于公摊，归全体业主所有，业主委员会应该从物业办公用房中单独要一间房子，作为办公室，前期物业公司必须无条件配合。
     办公经费可以和物业公司协商，如协商不成，由筹备组自酬解决。未来的办公经费来源可以在业主大会章程中进行规定。原则上，经费由全体业主分摊。
2、起草和通过业主大会章程、业主公约、业主委员会议事规则等文件，起草完毕后，要在小区内及时公开公示，并用照相机把公示的场景进行拍照存档，小区办要看和备案，以后所有公示的都尽可能拍照存档；
3、及时将文件交小区办审核，与小区办座谈，必要的情况下邀请小区办来小区进行指导；
4、开始筹备工作
　　由全体业主10%的业主签名发起，形成筹备组的人员组成：开发商、业主代表，5-15名足够(可以根据小区的大小增减)。要张榜公布，请业主自愿报名参加。所有经费由业主自发捐献，最好的办法是由物业公司或者开发商提供。比较理智的开发商和物业是应该支持的，如果从开始就不支持的开发商或者物业公司，将来的矛盾会逐渐升级。所以，筹备组应尽量避开这个敏感的问题，自己能解决的困难尽量自己解决。
一、筹备组的函：
　　题目请自拟
　　第一段：介绍物业(指小区)基本情况
　　第二段：根据XX文件，在XX时间成立小区业委会筹备组
　　提醒：从成立筹备组开始，每次以会议形式组织讨论，每次签到，每次形成会议纪要，并将原始文件存档。落款年、月、日不能少。无论和小区办或者开发商、物业公司等座谈开会，都要进行到会签到存档。
　　二、筹备组名单：
　　用横表，从左到右分别为：序号、职务(筹备组内职务)、姓名、工作单位及职务、联系电话、身份(标明业主代表或开发商代表)、备注。所有表需要有表尾：制表人、制表日期等
　　三、产权清册：
    该项工作必须要由物业公司和开发商配合，开发商如果不配合，可以申请小区办来协调。注意一点的是，一般情况下，小区办是很积极配合的，但也有例外的，有的小区办在某种程度上会倾斜于开发商。他们会在某些问题上表现出很暧昧的态度，甚至无可奈何，他们的意识形态有的还停留在业主都是刁民的状态中。所以，要抓住人民政府的“为人民服务”的思想，热情地邀请政府官员来小区视察工作，将政府官员的架子给他们抬高，让他们自己意识到他们必须要为人民服务。
　　用竖表，从左到右依次为：序号、产权人、住宅套数、非住宅建筑面积。最后一行写合计。
建议使用每平米一票的办法来核算业主的票权，如果某业主的房屋建筑面积是150平米，那么这个业主就有150票。开发商公建面积如何计算票数？也按照每平米一票，累计最高不能超过20%（可以根据实际情况自行决定）。

　　四、规划平面图和规划文件
　　同时，小区内要公告：列明小区筹备组办公地点、办公时间、电话。
　　规划平面图上要把管理区域用红笔标上。
　　五、实施方案：
　　组建中的步骤：
　　1、筹备阶段：成立筹备组，起草有关文件；
　　2、组建阶段：公告、送达、投票等；
　　3、报批阶段：持有关文件报批；
　　六、选举办法细则：
　　文件经筹备组X次会议审议通过，制订选举办法细则：
　　1、业委会通过什么方式产生；
　　2、业委会由几个人组成；
　　3、业委会委员的资格条件；
　　4、候选人如何产生；
　　5、投票如何计票；
　　6、何时进行公告，在何地公告何内容
　　同时将上述文件送达全体业主。
　　1、直接送达：由两名以上工作人员送到住户家中，办理送达手续；
　　2、对于长期不居住者，以挂号信方式或者传真送达。
　　送达时告之投票截止日期，应不少于15天。还应告诉投票地点和具体工作时间。
　　投票方式：
　　1、直接投票：到投票站先办理投票登记再投票，监票人注意查看过程。投票登记必须和票数吻合方才有效，否则重新投票。
　　2、挂号信投票：告诉投票人地址和邮政编码等。
　　告诉投票人何时在何地在有关部门监督下开箱验票，如果反对票不超过50%，即告当选。
　　业委会委员产生后筹备组要通知委员召开会议，要求所有委员必须都参加。此次会议审议筹备组选举工作报告、选出业委会主任、起草给小区办的申请书。然后持有关文件到小区办报批，筹备组职能终止，即告解散。
　七、筹备组章程
　　建议根据现行的文件加上：欠交物业管理费的委员没有表决权。”
　　建议在业委会解散和终止方面加上：如业委会委员超过半数不交物业管理费，业委会自行终止。
　　以上建议都不是必须的，是建议。
　　八、候选人名单：
　　类似筹备组名单格式和内容业委会应由5-9人组成，业委会是业主大会的常设机构。决策由业主大会开会决定，超过半数业主同意即告通过。
　　九、筹备组给物业管理企业发出物业管理费缴费情况查询函
　查询业委会候选人是否由欠费记录。
　　十、物业管理企业给筹备组的回函，即查询结果。
　　十一、选票
　　分上、下两部分：
　　上：候选人、表决栏、备注
　　下：说明：
　　1、告之同意者在表决栏内划……，不同意划……；
　　2、如您对候选人名单有异议，请自荐或另选他人；
　　3、在您不同意的名字后面划……，在备注上标注您推荐人的姓名，并另附纸说明您提供候选人的基本情况，不少于候选人名单中的内容；
　　4、选票的有效票权为XX（实际为该投票人的房屋建筑面积，不记小数，四舍五入），采记名投票，并标注楼房号。大产权人在选票上标明：票权数：XX票。
注意：在统计选票的时候，应提前将各楼房号的面积进行计算，最好设计成一个小软件，在录入的时候自动计票。

　　十二、送达记录
　　分别为：序号、(房号)、产权人(可以代表不能代替)、送达日期、送达时间、送达人、签收人、备注(签收人与产权人的关系)。

　　十三、投票记录
　　格式和内容同送达记录。
建议周末时设立流动票箱，每个楼选出楼长和层长，将工作分配下去，在搜集选票的时候，分成若干组，每组至少要2个人以上。
　
　十四、选举结果统计表
　　建议公开统计，可以让热心业主进行唱票和统计。并最后形成公示文件。
注：监票人由居民委员会工作人员来担任。在统计前，要作好拍照准备工作。
　　十五、选举结果要及时公布 
条件许可的情况下，可以组织一次成立大会，当场宣布结果。
　　十六、业委会第一次会议决议
　　一、听取了报告并公布选举结果
所有当选委员在一起召开会议
　　二、当选委员以何种方式选出主任
建议采取无记名投票的方式进行选举主任和副主任，副主任最好为2个。
　　三、制作给小区办的文件
　 十七、委员名单及职务
　 十八、申请
之前，到小区办领取表格，按照表格要求填写。填写完毕后，分别到表格上要求单位盖章。最后送达小区办。小区办应在30个工作日内批复。备案成功后，由小区办出具介绍信，到公安部门刻制业主委员会公章。
   至此，业主委员会成立的全部工作就宣告完成。