城里城外

序

在大多数时间，自己总是作为开发商的角度，去思考购房者的心态，去创造或迎合他们的需求。但同时自己也是这座城市的居民，也是一位购房者。有时，又仅仅是房产从业者，从技术的角度去思考城市的现实和未来。

就这样，在城里城外之间，我的心灵总是不停游荡。有理想，有无奈。

寻找城市的方向

我是一名购房者。

与大多数在外闯荡的人一样，在上海与杭州之间漂泊了多年，一直习惯于住在不同的出租屋。我住过杭州打铁关的农民房，也住过上海水城路一室户的工房。在一个人的日子里，这样的生活并不觉得艰苦，相反，可以让我体会不同的市井。我可以在农民房里看人家打台球，也可以在凌晨加完班沿着水城路游荡到小窝，这些对我都是一种很有趣的经历。

再次回到杭州，遇到了生活的另一半，才想起要找一个安定的家，在这座美丽的城市应该有套属于我们的房子，把爱情、生活、梦想都装在里面。

说做就做，以工科生的一贯思维，加上多年从事房产营销的经验，马上启动了选房的程序。

首先当然是做充分的调研。花了几天的时间，对杭州所有在售住宅项目都打了一通电话，对在售房源、户型大小、价格情况都做了详细的了解。04年网络还没有现在这么发达，所以要费事一些。

然后开始做筛选。根据我们的积蓄确定购买力，圈定买得起的房子。以我们的实力，只能是在城市外围，比如当时的城西、城北，或者滨江。再根据地段、城市规划、建筑立面、周边配套等因素再次筛选，最后选定的是四个楼盘：水印康庭，亲亲家园，和睦院和紫金庭园。

水印康庭当时7000不到，旁边是个旧货市场，之所以被我选中，一是看中了便捷的交通；其次是旧货市场拆迁以及体育公园所带来的潜力。

看中亲亲家园，则是因为价格便宜，可以买套宽敞的四房，虽然当时看来很偏，但对于在上海居住多年的我，这点距离完全可以接受。

选和睦院，则是完全因为地段，觉得还比较中心，而且中式风格也比较喜欢。

至于紫金庭园，其实已经接近现房，所以也没抱太多的希望。选中是因为我们两个都喜欢文字，有比较深的城西情节。

最后的结果有些出乎我的意料。

从绍兴路的公交车下来，一看到旧货市场老婆转身就走了，所以水印康庭根本就没看成。到了和睦院，房子倒是有些喜欢，可选的房子没几套，不中意。转了几趟车，在公交车上晃了很久终于到达三墩镇，老婆一下车就傻了。我说既然来就看看吧。当时古墩路延伸段还是泥地，两边可以看到许多的农田，感觉就是三墩的农村。结果自然可想而知，又黄了。

满怀沮丧的心情奔向最后一个目的地——紫金庭园。当时已接近现房，工地在做景观施工，第一眼的感觉是眼前一亮，北面相邻就是小学，立面也非常喜欢。唯一不足的是西面还是农村，许多房子都还没有拆迁。幸亏手头准备了西溪湿地规划的相关资料， 老婆也就没有什么异议。只是在后来岳父母来看房子的时候，觉得太偏僻，他们对湿地公园似乎没有什么感觉，这是后话。

销售员说只剩下三套房源，是多层的房子，分别在一楼、二楼、六楼。去实地看了，次卧的窗只有1米4，采光不足。加上是最后的几套房子，楼层不是很理想，心里很是纠结。

那天晚上几乎无眠，在买与不买之间反复徘徊，一直到凌晨都没有结论。最后的共识是在太阳没有起床的时候去实地看一下采光的情况。于是又赶到了工地，在一楼、二楼、六楼之间不断比较。一楼有大花园，六楼有阁楼，价格倒是一样。终于下定决心买六楼，怕别人抢了去，赶紧凑了钱当天就签了合同，心里的石头算是落了地。

这就是我们的首次购房，有些曲折却也算是快速，看房就花了一天一夜的时间。后来的发展也证明我们判断是正确的，农民房拆了，高压铁塔拆了，紫金港路通了，西溪湿地建成了，还有西溪湿地博物馆也建成了，所有的规划都从图纸变成了现实。

寻找城市发展的方向，“买不起美好的现在，就买美好的未来”，这对现在的购房者同样适用。

理想城之一：富人住到郊外去

在十多年的房产营销经历中，看多了富人的一掷千金，也看多了工薪阶层的精打细算。

现在的状况似乎是一个围城。市中心的地价和房价不断攀升，已经断绝了普通阶层甚至中产阶层的奢望，逐渐的成了富人们的天下。而富人的房子大部分是给保姆住，闲置的多。

没房的或者房子不够大的，却被富人们挤得越来越远，那里缺乏医院、缺乏学校、甚至缺乏菜场。他们对公共交通的依赖最大，却离得最远。

造成房价上升的原因有很多，有中国人传统的地主情节，不买地就买房；也有土地供应机制的问题，造成供求失衡；也有保障机制缺失的问题，造成商品房市场的越位。但其核心，就是房子的投资价值，只要房子一旦丧失了投资价值，就会回归自住的本意。

在我心中始终有一个理想城，富人都住到绕城外去，享受美好的环境，享受宽敞的别墅。他们不需要8点到公司打卡，也不需要去挤公交车，也不需要为子女就学焦虑。

而普通的市民，都应该住到市中心，因为他们要赶着8点之前到公司上班，要赶着送孩子上学，要赶着去菜场买菜，他们更依赖公共资源。

如果要实现这样的理想城，经济适用房都应该在绕城以内，大部分的商品房到绕城以外。经济适用房的转让有时间限制，即使交易也要收高额的税费，也就失去了投资价值。

理想城之二：房间小一点客厅大一点

相对之前的理想，或许这个理想更有实现的可能。作为开发商的角度，我始终有一个理想，就是在绕城附近，快速交通能抵达市中心的地方，做一个大盘。房间不要很大，比香港的稍微大些，有一张床，然后还能走路。而客厅要有相对舒适的尺度，因为这是活动时间最长的区域。

容积率可以很高，可以一个楼层8户，甚至更多，当然房子就不能讲究朝向。最朝南的一块区域可以为公共客厅，弥补阳光的不足。当然，室外的景观要宜人，更重要的是实用，网球场可以不要，但一定要有篮球场、乒乓球场、羽毛球场，最好还有小的足球场，当然也要有完善的医院、学校、超市。

这是一座真正的生活之城，三房或许只要70平米，总价不会太高。除了客厅相对舒适，其它只要满足生活的功能。但是小区的配套很全，不需要整天看电视，可以去下棋，可以去游泳，可以去打球，这才是健康的生活。