2008，摒弃单城思维，树立“城际发展观”！
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这是一个巨变的年代！

中国的经济发展和城市化进程一日千里，我们甚至可以预期，不仅是过去30年、未来的10－20年，中国经济发展和城市化进程依然会保持高速发展的势头！而房地产市场历来和经济发展和城市化休戚相关，抛开经济和城市背景、谈论所谓“房地产”几乎毫无意义，房地产的价值判断更是无从谈起！

因为文字所限、本文尝试站在城市发展的单一立场，对目前深圳房地产市场价值判断的逻辑关系做一个简单的阐述—— 

■ 从品质主义到地段价值！

中国房地产市场从80年代中期开始慢慢起步，初期行政主导、集体分房依然占据主导，深圳如红岭邨、华新邨、华富邨等等都属于这一时期的产物，房地产市场色彩并不浓厚，房子虽然也反映了居者的工作和岗位属性，但更多的也只是停留在一个“居住”的概念，因为行政杠杆的影响、不同社区之间的物业品质以至物业价格差异也不是太大，当然大家对所谓价值也不是特别在乎，同期商品房置业选择的因素对大多数人来说、主要考虑就是要“方便”！

自80年代后期开始，随着土地和产权制度的发展、以及社会阶层的分化，商品房逐渐取代公营房屋（集体分房）成为市场的主流，房地产的“资产”属性逐渐凸现、阶层意识开始启蒙，购买一个房子，除了解决居住问题、除了要“方便”，还需要考虑价格差异、阶层身份等因素，所以在“方便”的基础上，“品质”（因为那时候房地产市场化还处于初级阶段，社区之间无论是规划水平、建筑品质和产品设计等差异并不大，所以、所谓“品质”主要是指产品形态，如多层、别墅）开始为部分高收入群体的追求目标，也成为当时房地产几乎唯一的价值判断标准！

90年代初福田开始起步，城市空间的拓展不仅让置业者的“方便”观念有所改变，不同片区由于城市规划、配套、交通和资源环境等不同，加上群分效应的驱动以及市场的引导，源自香港的“地段”论开始逐渐成为衡量商品房价值的主导因素，因为“地段”不仅最直观的反应了居住的便利程度、对于城市资源和自然资源的占据，同时也充分满足了不同项目的品质诉求和消费者自我的阶层意识！

■ 从单城思维到新城际发展观！

自90年代中后期开始，深圳东进西拓城市空间不断扩展，与此同时、置业者的产权观念不断增强、房地产投资意识崛起以及市场经验的逐渐丰富，“地段”之外，城市发展规划和趋势对于置业投资的影响力越来越大，基于综合因素判断的“价值预期”逐渐取代“眼见为实”成为客户打开荷包的理由，这一阶段持续到21世纪初，可以说、直到这一阶段，从市场化程度、价值逻辑关系、置业者经验等各方面来说，深圳的房地产市场才逐渐进入成熟阶段！

—— 由此可见，房地产价值判断标准除却经济发展、产权意识、投资观念、阶层意识等因素，受城市空间概念的影响是非常大的，反过来也可以说城市空间的变化，在很大程度上、也改变了房地产价值的衡量框架和模式！

从城市化进程来看，目前中国已经从重点发展“龙头”和“节点”城市、逐渐进入“区域经济一体化”和“都市群融合”的时代，因此，判断楼市价值的标准也应该做出相应的调整，虽然站在单一城市立场的“地段论”依然占据主导地位、依然具有足够的支撑力度，但伴随城市群融合和区域一体化潮浪的、投资置业更应该具备新的“城际发展观”—— 即站在城际融合的高度、重新审视区域价值和项目价值！

理由其实很简单，中国大部分中心城市已经完成了城市化发展的第一阶段、即工业化初级阶段，部分一线城市如深圳、上海、广州、北京等城市已经进入城市化的第二个阶段、即产业升级和产业聚集阶段，而香港、澳门等城市更是已经处于城市化更高级阶段、高端服务业成为城市发展的主导力量！所以一轮一轮的产业升级和产业转移将在中国内陆大规模的展开，相应的城市定位和职能也会作出相应的调整，或基于互补、或基于扩展、或基于产业链整合，城际之间的依附关系必然更加密切，以保持持续发展的动力！

城市产业的调整不仅改变经济模式、增长潜力和人口结构、生活文化，也必然对城市空间重新定义，而城际关系的改变、不仅引发区域经济结构的重组、社会的融合以及城市观念的变化，更让城市空间的概念变得更加广泛和更具有“相对性”的含义！

■ 城际发展观下的房地产价值判断！

那么，在“城际发展观”下、判断房地产价值有哪些需要重点关注的要素呢，除了产业结构、人口结构、经济增长、社会文化等经济、制度和文化层面的因素外，瑞桥认为单从城市化进程和发展的角度来看，应该重点关注的有两个方面，一是“节点”、一是“路径”—— 

目前，国内城市发展基本遵循两个主要模式：一是“点线”模式(如深圳)、一是“点面”模式（如北京），当然这两种模式很多时候是融合的！“点”的定义比较好理解，即“中心化”、通常来说中心化程度越高、中心功能定位越高，楼市价值也就越高！在深圳如福田中心区、如现在规划的前海中心区等、在同等资源条件和品质保证的前提下、物业价值无疑是最高的！根据《深圳市城市发展规划（2007－2020）》，“2、5、8”这就是点的概念！

当然，以上判断更多的还是停留在“单城”概念和“地段”阶段，在城际观念下，“点”的理解除了“中心化”、还需要充分考虑一个“节点”，而这个“节点”是需要和“路径”结合考虑的，即城市之间联系的渠道和区域，包含的是一体化“功能实现”的、某一层面的整个解决方案！

城市之间的联系通常包括几个方面：一是空间层面的，如道路、轻轨、口岸等，这个层面的连接是基础，但通常来说、其路径和节点价值是最低的！二是产业层面，如物流、贸易、金融等，这个层面属于城市联系的主题，路径以产业链的形式体现为某一区域的聚集效应、节点价值也相对前者要高得多！三是社会层面，如居住、生活、消费等等，这是城市联系的“上层建筑”，强调的是同城生活的、不同层面的“整体解决方案”、对房地产的价值影响也最大！


—— 夜深了，改天有时间再扯吧！