小草工作室的博客：
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| 小草工作室，又名“小草”或“草屋”，反正跟“草”和跟“房”有关的、积极向上的都可以联想到偶。偶大学毕业，学士学位，后脚刚迈出大学校门，前脚已踏上房地产这块热土，迄今已有五年光景，既混迹过开发公司，也操刀过代理机构，虽未因入门暴利行业而富的发紫，但积累了经验，增长了见识，富了精神，穷了财务，闲暇之余，会有些心得体会，草拟成文，与同行交流……。。。。。。 |
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给房产企业提供..
在2006淮安商务地产高层论坛上的演讲
各位领导、各位来宾、各位房地产界的朋友：
大家好！首先，非常感谢主办方的邀请，有机会来到淮安，与大家一起交流淮安商务地产的话题。做房地产这几年，在长三角地区跑了很多城市，参与了一些房地产项目的操作，所以，对长三角二三线城市的房地产市场也积累了一些认识。今天的主题是“淮安商务地产”，所以我想借这个机会，对淮安等二三线城市商务地产发展的推动力谈几点自己的看法。
第一推动力：城市产业结构的优化
商务地产不仅包括商铺、办公楼，还包括商务公寓、酒店、酒店式公寓、商住楼等等，它是综合型的物业项目。从其功能来看，商务地产主要是满足城市的商业服务配套，面向城市现代服务业的经营者，即城市第三产业，所以，商务地产的发展水平取决于城市第三产业的发展水平。以上海为例，上海1995年第三产业占GDP的比重是40％，当时上海的甲级写字楼总量约为150万平方米；2005年第三产业占GDP的比重上升到50%，2005年上海甲级写字楼总量就达到了约330万平方米，增加一倍还要多，预计到2010年，仅浦东新区的办公楼总量就要达到340万平方米。淮安2005年第三产业占GDP的比重是33.5%，根据“十一五规划”，淮安在“十一五” 期间第三产业预计将达到38%，这个增幅也是很大的，从这一点看，淮安的商务地产发展后劲很足啊，目前应该是起步阶段。
第二推动力：城市商务物业的升级换代
中国的房地产市场也就是从上世纪九十年代才起步的，这一点不管是一线城市，还是二三线城市，其实都相差不大。而最先起步的地产种类是住宅房地产，我国城市的商务地产发展严格意义上讲，起步比住宅要晚，大多是从21世纪初才开始。上海的南京路步行街也就是1999年才改造完成。所以大多城市的传统商业中心商务物业大多都是老建筑，随着社会的急速变革，多元化趋势的泛滥，人们消费行为的改变等，都给传统商业中心带来了新的课题。城市原来商务建筑已不能适应现代城市发展的需要，城市商务物业的升级换代已经势在必行。
第三推动力：宏观调控带来的机遇
自2003年下半年开始的这一轮宏观调控，对我国住宅房地产产生了重大影响，但在很大程度为商务地产预留了发展空间。这轮调控的主要政策是剑指住宅商品房，对商务房地产涉及很少。对政府来讲，可以优化城市商服功能，升级城市商务区；对地产企业和投资者来讲，在住宅产品投资风险加大的情况下，投资商务地产项目，既可获得稳定的租金收入，又可长期持有优质资产，获得长期物业增值带来的收益。
第四推动力：国外资本涌向商务地产
据有关机构统计，2005年外资投在中国内地房地产市场中的收租物业上的总金额就超过12亿美元。从所投资的物业类型看，约58%的资金投在办公楼，约30%投在商场，约7%投在住宅，另约2%则投在工业厂房。从投资地区看，约有50%的资金投在了北京，约43%投在上海，其余资金投在二三线城市。这些外资大量涌入国内商务地产市场，主要是看好人民币升值，据有关机构统计，今年一季度，又有约5亿美元进入国内商务地产市场。我想，不管这些外资有没有进入淮安市场，但是它对国内商务地产市场的促动作用是很大的。
第五推动力：现代服务业的快速扩张
中国日益加快的国际化步伐和中国大企业的快速成长，必然促动现代新型商务地产的发展。根据加入WTO的协议，到今年年底，我国金融业等服务领域将正式对外开放，外资金融等诸多服务机构将与国内企业享有一样的待遇，他们必将在全国进行布点，开办公支机构，长三角的二三线城市无疑是重点区域。同时，中国大企业的快速成长，为了应对国际竞争，也必将加快全国拓展步伐，巩固国内市场，这将对二三线城市的商务地产带来新的更大需求。
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