当前房地产调控主要特征是间歇化、简单化、粗放化，没有与时俱进和精耕细作。十年调控不痛不痒，与其无果而终，不如改一种称谓为“监管”，因调控是一种永远走不完的纠错思维，而监管是一种既定方向的提示引导。车子走偏了就要调整方向，方向正确了就要调整速度和车道，“调控”的试错成本太高，而引导式的“监管”则更能发挥多部门、多声音的监督职责，也可进一步促使政府职能转变。

尤其是近十年以来按照“套”为单位的限制、鼓励购房措施，正在异化政府职能、行业管理、市场秩序，并使调控走入一个无效运转的不归之路。

首先，以“套”为核定标准的差别化利率政策继续在拉大贫富差距。从2006年开始，实行差别化利率以来，首套房和二套以上房贷款利率差达到2-3个点，贷款购买50平方米的小户型和200平方米的大户型享受同一利率。直至当前，以套为单位的限贷政策，完全将蜗居人群排除在国家金融福利之外，小二次改善成为梦想，大二次改善成为空想，社会阶层迅速被分化。

其次，房屋税收政策继续扮演劫贫济富的丑恶角色。不按首套二套制定差别税率，而是按照拍脑袋制定的某年度地方平均价格为标准，比如成都市二线郊区新都区2008年1月规定，区域住宅成交单价在3000元以上契税为3%，低于3000元契税减半为1.5%，致使很多购买普通小户型或者小户型装修房的刚需客户多交出一倍税收，而购买大户型的改善性客户的单价相对较低，便可以享受半价税率；同时人为压低区域契税成交价格标准，如2008年契税征收减半优惠标准4367元，一直延续至今，而2011年本地区住宅房价大都在5000-6000元，所以几乎无人享受到契税减半优惠政策，造成较大面积、较长时间的劫贫济富的局面。这也从侧面反应了地方政府为什么会致力推高地价、抵制税改的深层原因。

第三，以“套”为标准的限制购买（限购）使中间层更加空心化。如早期的首套小户型置业群体，随着结婚生子，家庭成员的增加，急需增加居住面积，购买改善性住房。但是从2010年开始的限购政策，按照套为单位，而不论家庭人口，不论家庭平均居住面积，简单一刀切和急刹车。笔者理解政府的难处，但是时隔近两年，仍然维持2010年简单的刹车理念，制约民生需求。所以，笔者建议，政府应该与时俱进，摒弃成规，在以套为单位的基础上，增加家庭人均居住面积考量，最终裁定其家庭的利率、税收等政策。

两年持续控制房产消费的思路即将走到尽头，但是目前笔者仍然看不到积极明确的信号，各地限购延期的表态与否，说到底，都是缺乏系统治理的政治考量。当前，是急需一个既可以打压热钱、投资、遏制多套房购买等行为，又能满足首次置业、正当的改善型置业，尤其是厘清改善性置业需求并为经济复苏助力的系统之策。其实很简单，通过银行征信系统和公安身份系统确认家庭成员、产权居住面积、贷款历史等，找出混在“羊群”中的“狼”，配给差别化利率或者税率，不论家庭几套房，只要低于本地人均居住面积的家庭，可享受到低利率、低税率，符合各地户口条件的家庭可以申请保障房，不符合的家庭可购买商品房，经济必将在一年内恢复。

但是难点就是家庭房屋产权的确认，因为这里面有太多不可告人的东西了。所以，房产调控或者监管的道路方向很明确，不是不知也，是不为也。和谐和维稳主题，掩盖了太多的内部矛盾，这也是我认为当前调控思路不会成功的主要原因。

附件1：世界主要国家人均居住面积

截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33.6平方米。美国人均居住面积为67平方米，英国是35.4平方米，法国是35.2平方米，德国是39.4平方米，意大利是43平方米，荷兰是40.82平方米，西班牙25.8日本  19.6韩国  19.8平方米。

附件2：我国主要城市人均居住面积

北京  28.81（2010年）

上海  34（2009年）

广州  20（2009年）

深圳  26.6（2009年）

成都  28（2010年）

重庆  29.7（2009年）

附件1：成都市新都区维持多年的契税征收标准

http://www.xindu.gov.cn/gongzhongcanyu/detail_letter.jsp?id=27858