尊敬的全国人大常委会吴邦国委员长、各副委员长、各常委、各全国人大代表：

依据中华人民共和国宪法制定的《物权法》，是巩固改革开放成果，保证社会主义市场经济持续发展，建设和谐社会的重要法律，全国人民期盼已久，广大业主坚决支持。

《物权法》草案第七稿的绝大部分条款是正确合理的，表达了广大人民群众的意愿，保护了人民群众的根本利益。

然而，针对目前全国各地侵犯房屋业主公共权益的普遍现象（主要表现在：建筑区划内国有土地使用权的归属界定不清，导致公共物业产权不清，公共权益屡遭侵犯；某些利益集团倚仗财势和权势，凌驾于法律之上，为达目的不惜伤害业主的生命和健康，肆意践踏处于弱势的业主的合法权益；现行法规对业主自治的门槛设置过高，导致业主自治机制运作不畅，业主自治团体成立困难，独立主体地位长期不明），众所期待的《物权法》（草案）第七稿不但没有凸显出保护业主这一弱势群体合法权益的立法宗旨，明确业主共有权利的法定范围，让业主维权有法可依，反而将开发商惯用的侵害业主共有权益的行为（比如以出售、出租和附赠等方式侵犯业主公共产权利益的行为）予以合法化；并且取消了业主大会和业主委员会的诉讼主体地位。实践证明，这些规定严重侵犯了房屋业主的合法权益，明显脱离了社会现实生活，直接违背了党和政府亲民、爱民的执政方针，必将引起社区的更加动荡不安，导致矛盾更加激化。

“百姓生活无小事”，和谐社会来自人民安居乐业的一个个和谐社区。为了落实党和政府亲民、爱民的执政方针，体现社会主义的优越性，实现建设和谐社会的执政目标，借此《物权法》尚未被全国人民代表大会表决通过之际，我们适时行使宪法赋予的公民权利，及时履行宪法赋予的公民义务，向全国人大提出我们从基层社会实践和社会生活中总结出来的意见和建议，以期对《物权法》的进一步完善和提高有所裨益。

详细修改意见如下：

要求《物权法》（草案）第六章，关于业主的建筑物区分所有权部分条款作如下修改和增加规定，以保护业主应有的权益：

一、 第七十二条应更改为：建筑区划内的建设用地使用权归业主共有并颁发建设用地使用权证，但依法属于国有部分的除外。自销售首套房屋的合同签署之日起，建筑物和建筑区划内的建设用地使用权即处于业主共有状态，建设单位不得在未征得其他共有人同意的情况下更改规划和建筑物的用途。

在成立业主委员会之前，建设单位为建筑物及其附属设施的管理负责人，在成立业主委员会之后一个月内，建设单位应将建设用地使用权证、建筑区划内所有建筑物及其附属设施的规划和竣工验收图纸等资料以及公共设施设备和房屋经县级以上人民政府有关部门和业主委员会验收合格后，连同管理职权一并移交给业主大会和业主委员会。

[说明] 《物权法》（草案）开始几稿对上述条款有所规定，后来在审议过程中受利益集团的影响被逐步取消，使得小区内的公共产权边界变得模糊不清，业主共有的建设用地使用权被开发商侵占，随意更改规划、拒不移交相关资料和公共设施设备的现象十分突出。应明确建设用地使用权归业主共有，建设单位不得随意更改规划和建筑物用途。同时应明确建设单位在成立业主委员会之前的管理责任，以免推托给物业服务机构，形成踢皮球的状态。业主团体成立后，公共物业（含土地使用权）应当登记在业主团体名下，并移交给业主团体。物权法还应规定这一条文具有溯及效力，以避免因历史遗留问题引发大量纠纷。

二、 第七十三条应更改为：建筑区划内规划标准配套公建的车库、车位、会所、物业管理用房（含业委会办公用房）、人防工程用房、托幼园所、卫生站、综合便民店、居委会办公用房、综合服务站、自行车存车处、道路、绿地等业主专有部分以外的公共服务房屋和设施、场地归业主共有，不得销售、转让或赠送给特定人。

建筑区划内规划标准配套公建的水、电、气、热等基本公共服务设施设备归业主共有，不得销售、转让或赠送给特定人，但依法属于国有部分的除外。

上述归业主共有的产权清单，建设单位应在销售房屋时提供给购房人。

[说明] 业主购买房产时，不仅为套内及分摊面积、公共配套设施设备、土地使用权及环境等“买了单”，还为自己将来能够建立业主团体，实现业主自治支付了对价。

业主生活所必需配套的公共房屋和设施，如果以约定优先原则确定其产权归属，允许归特定人专有，只不过给了开发商等侵占公共物业一个“更适当”的借口而已，即使房地产市场规范到了可以自由约定的程度，在公共配套物业（权益）无法分割的条件下，约定不一如何处理也将成为难题。所以，这些公共房屋和设施应该归业主共有。现《物权法》（草案）第七稿只明确规定了道路、绿地和物业服务用房归业主共有，属于挂一漏万，大量产权不清的公共房屋和设施成为引起纠纷的根源。在现代化的社区，车库、车位已经属于业主生活所必需的公共配套，如果象现在《物权法》（草案）第七稿中所规定的那样，允许通过出售、出租或者附赠等方式以约定确定所有权，将出现在业主共有的土地使用权上建造属于特定人的车库、车位，从而侵害业主的权益，引发社区纠纷和矛盾。对于按规划标准配套修建的车库、车位应该明确规定归业主共有。

业主生活所必需配套的水、电、气、热等基本公共服务设施设备，如果允许归特定人专有，将变成事实上的垄断，从而破坏秩序、压榨业主，影响业主的安定团结，这些问题已经被此起彼伏的开发商和物业公司的停电停水停暖事件和打人事件所证实，比如北京太平家园、美然动力街区和美丽园小区，所以，业主的基本公共服务设施应该明确规定归业主共有。

三、 第七十四条第一款应更改为：业主可以按单栋建筑物设立业主大会，同时可以按建筑区划内所有建筑物设立联合的业主大会和业主代表会议，业主可以选举业主委员会，业主委员会对业主大会和业主代表会议负责并报告工作。经半数以上业主同意，业主大会可以经民政部门登记注册成为非赢利性法人机构。共有物权的管理由业主大会或全体业主决定，业主大会或全体业主可以根据决策、监督和执行分离的原则，在管理规约中授权业主代表会议和业主委员会具体行使有关管理职权。

[说明]允许业主按单栋建筑物设立业主大会，既符合建筑物区分所有权分层次的特点和公共维修资金使用的决策常规，又方便业主管理建筑物，同时又方便业主通过建筑区划内业主委员会之间的合作来管理楼宇外的共有部分。业主大会可以注册为法人机构将极大地保护业主的共有权益，设立业主代表会议将方便业主对涉及区域较大、人数较多的共有物权管理及时做出决定。

四、 第七十五条第二款应更改为：业主举行会议，应当有占建筑物专有部分面积之和过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。决定前款第一项和第二项规定的事项，应当经占建筑物专有部分面积之和过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经占建筑物专有部分面积之和三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经与会的过半数业主同意。业主可以在议事规则中约定其他计算表决权的方式。

[说明] 业主大会会议召开难，难于上青天。《物权法》(草案) 第七稿规定，业主自治决策，一般事项需要经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；重大事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定比《物业管理条例》更为苛刻。在业主自治进展缓慢的条件下，设立更苛刻的自治决策门槛只会使人数众多的业主更难形成一致意见，业主的权益更易遭到侵害而无法作出反应，所以，除了第一、二、五、六项事项的决定，其他事项应采用双过半作出决定。容许业主约定其他计算表决权的方式，符合共有的一般原则。

《物权法》(草案) 第七稿中的“建筑物总面积”的概念，没有注意到建筑物专有部分面积之和并不等于建筑物总面积这一常识，所以须采用“建筑物专有部分面积之和”这一概念替代“建筑物总面积”，否则专有部分之外的共有部分权利谁来行使表决权？这会引起更大的管理混乱。

实际上，业主自治的具体规则，完全可以制定专门的业主自治法解决，没必要在《物权法》中给业主自治设置过多的障碍。而对于专项维修资金的归集、使用、监督、管理，可由国务院制定专门条例加以规定。

五、 第七十九条应增加规定：业主大会可以为维护共有财产之目的设立物业维护费公共账户，业主应按业主大会的决定缴纳物业维护费用，公共账户由业主委员会负责管理，资金的支出预决算由业主大会、业主代表会议审批。

同时，应将该条中的 “建筑物总面积”概念更改为“建筑物专有部分面积之和”。

[说明]业主大会设立物业维护费公共账户将理顺业主和物业服务企业之间的关系，回归物业管理的本来面目。建筑物专有部分面积之和并不等于建筑物总面积，须采用“建筑物专有部分面积之和”这一概念替代“建筑物总面积”，否则专有部分之外的共有部分谁来支付费用？这会引起更大的管理混乱。

六、 第八十二条应增加规定：对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主大会或业主委员会可以代表业主提起诉讼、申请仲裁，同时公告全体业主；业主也可以以自己名义提起诉讼、申请仲裁。

[说明]允许业主大会、业主委员会和业主对侵害业主共同权益的行为提起诉讼，将极大地保护业主的利益，遏制开发商和物业公司对业主权益的侵害，从而减少纠纷，为创建和谐社区打下扎实的基础。取消这个规定是有害的，让全体业主通过集团诉讼方式维护公共权益是成本倍增、效率倍减、社会影响极坏、得不偿失、无法进行。

七、 第六章应增加一条规定：国家保护共有物权不受任何组织和个人的侵害，除法律另有规定外，业主共有适用本法第八章按份共有的规定，本法生效前关于建筑区划内的公共设施、设备、场地、房屋等的归属存在争议尚未达成一致的，适用本法的规定。

[说明] 明确物权法生效前的有关产权纠纷问题的溯及效力。

综上所述，我们认为在《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权中应明确如下已经被混淆了的重要原则：

一、确立建筑区划内建筑物物权共有的一般原则，公共物业产权和建设用地使用权一般应归业主共有，这是重中之重；

二、明确建设单位对共有物权的公示责任以及对公共设施设备的管理和移交责任，防止建设单位将管理责任推给物业服务公司，混淆管理和服务之间的差别；

三、确立业主组织的法律主体地位，确保业主权利的完整性；

四、与国际接轨，降低业主自治的门槛，方便业主保护共有权益；

五、建筑物专有部分面积之和并不等于建筑物总面积，须采用“建筑物专有部分面积之和”这一概念替代“建筑物总面积”。

我们坚信，在党的领导下，在全国人大常委会和各位全国人大代表的关注下，在广大业主的努力下，一部广泛保护业主权益的《物权法》将会应运而生。

公民签署网址http://www.00861.cn/qianshu

北京市业主委员会协会申办委员会

广州市业主委员会联谊会http://www.yezhu.org.cn

上海市业主委员会行业协会发起单位、和谐社区沙龙