“火爆热销不是别墅市场的特征。”
和往年相比，今年的重庆别墅市场相对平淡。对此，业界人士普遍认为，消费者日益理性的消费，市场多元化的选择，注定了2006年是别墅品质和个性年。这样的年代，别墅比拼的是真功夫。别墅绝不仅仅只卖房子
在协信集团营销总监王强看来，2006年重庆别墅市场最大的变化，就是越来越成熟。
“卖别墅的人开始搞懂自己到底在卖什么。”王强说：“以前，开发商卖别墅卖的是一个物业形态，是与高层住宅相区别的一种房子。现在则清醒地认识到，别墅首先卖的是资源，人文资源和景观资源，其次是地段，再其次是品牌，最后还有风格，以及作为物理属性以外的附加值。”
卖点的清晰，对消费心理和习惯的琢磨，使得开发商在别墅的产品研发和品质的打磨上日趋成熟。
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越细分越受宠
棕榈泉的有关负责人就认为，产品市场的细分是重庆别墅市场日趋成熟的一个显著标志。“产品的细分，首先体现的是消费市场的意志，而同时从供应环节来看，市场越细分越准确，行业的专业水平也就越成熟。”高山流水营销部经理赵鹏分析说：正是因为别墅市场的细分和个性化，才使蓝湖半山、常青藤、保利、高山流水等别墅在平淡的2006年房市中制造了一抹抹亮色，销售业绩不俗。
别墅市场的细分集中体现在两个方面———文化风格的细分和面积大小的细分。
在文化风格上，从原来个性气质普遍比较模糊，到现在越来越丰富多彩。蓝湖西岸的地中海风格、绿地翠谷的法国卢瓦尔河谷风格、 棕榈泉二期即将推出的南加州风格、保利国际高尔夫花园、高山流水的北美风格、西郊庄园的美式庭院风格，以及意大利的、荷兰的、德国的，眼花缭乱，无所不有。外在的审美变化和居住空间的不同感受，适应了不同消费人群的消费习惯。
别墅市场的细分，还尤其表现在面积大小上。在高端豪宅上，龙湖•蓝湖郡和保利国际高尔夫花园不约而同地推出了千万别墅群;而在经济型和类别墅上，绿岛蓝溪和中安•翡翠湖也都在近期推出过60万元左右的联排别墅。价格再往上走一点，协信TOWN城定位在100万元左右的西班牙风格别墅也在市场上大出风头。还有绿地翠谷的双拼和联排，价格也大致位于这一区间。如高山流水、常青藤、西郊庄园独立别墅总价则在230万元—500万元，满足了城市多数财富精英阶层的居住和身份的双重需求。
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既要全能，也要单项
成熟的市场对别墅开发提出了更多的要求，产品的细分则更见开发商的功夫。
王强认为，这种功夫首先体现在对市场的把握上。“市场分得越细，越要找准有效的需求，产品和市场的那个结合点就是开发商的功夫所在。”
在中安•翡翠湖的营销副总周永进看来，经过N次的换房置业之后，别墅消费者最看中的是环境和品位，其次才是价格和配套之类。而不同层次的产品，则需要开发商在环境、品位、价格和配套等诸多要素之中，根据地理地块的现实状况进行排列组合，这就需要功夫。
棕榈泉的负责人则说得更具体：“别墅产品的细分，使得开发商必须在资源的配置水平和产品品质的打磨上下功夫。”
就资源配置水平来说，在国家控制高档住宅土地供应的政策背景下，别墅的土地资源日益稀缺，而消费者则希望通过对资源的配置和占有建立私人的专属感、领地感和距离感。在产品品质上，消费者越来越挑剔，对居住的要求越来越高。别墅如何在资源之外赋予别墅更高的品质？目前在别墅市场上，仅有蓝湖郡和棕榈泉通过了建筑节能3A级的预评审，在结构设计、项目规划、交通组织、建筑材料、节能技术等方面都给别墅的品质打磨提出了更为细节的指标要求。以棕榈泉即将推出的二期别墅为例，独栋别墅设计带家庭电梯，大开窗采用中空浅镀膜玻璃，极大地提升了居住品质。
2006年别墅的开发、销售都将是从容的节奏，而品质的锻造、细节的打磨、价格的务实和服务的到位，是开发商不得不硬下功夫比拼的内功。对开发商来说，既要做讲求均好性的全能冠军，也要拿到突出个性的单项金牌。
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