年初：几乎无房可买

　　年中：新盘大量入市

　　年底：供需趋于平衡

　　早在2000年的时候，就有人预测杭州的房价将要回落，事实却是一路狂涨了5年。

　　那么2004年杭州房价会不会延续前面5年的行情，继续上涨呢？房地产市场发展的“6年周期一轮回”的说法会在杭州得到验证吗？无论是百姓还是政府，现在都已不希望杭州的房价继续上涨。

　　百姓希望房价回落的呼声只是呼声，并不能对楼市产生实质性的影响，而政府的想法一旦变成政策，就能起到举足轻重的作用。

　　2004年1月1日开始实施的房产新政便是政府调控楼市的重要手段之一，其影响涉及了楼市供应和需求两个方面；供应上最为关键的一点莫过于加大了住宅土地供应的内容，而影响楼市供应的关键因素是土地供应，这一措施将从根本上改变杭州楼市的供求关系。一种商品的价格的变化，其主导因素是供求关系的变化，当供大于求时，即使该商品的品质在上升，其价格也不得不下降，如目前的电视机、空调等家用电器；而当该商品供不应求时，即使生产商偷工减料，其价格也有可能大幅攀升，如非典时期的口罩；杭州房价连续上涨的根本原因是供需失衡导致，所以要想判断杭州房价的未来走向，首先需要分析杭州楼市未来的供需状况。

　　从2003年举办的两届房交会的情况来看，杭州目前的楼市还处于严重的供不应求的状态，房价太高与有钱买不到房成为今年杭州楼市讨论最多的两个话题。

　　回顾杭州近三年来的土地供应情况：2001年1011亩，2002年2800亩，2003年3459亩；其中2001年的土地现在已基本变成准现房或现房，这批土地是2002年和2003年杭州楼市的供应主力，按2.0的容积率计算，这点土地全部建成房子，也只有135万平方米，结合2002年和2003年杭州楼市的户型面积，差不多只有1万套左右的房子，就算杭州楼市一个投资客都没有，恐怕也不能满足杭州本地居民的居住需求；目前杭州楼市上在销售的房屋，基本上是建在2002年供应的土地和一些早先协议出让土地上的，虽然2002年的土地供应量比2001年增加了近两倍，但由于前几年楼市供应“欠账”太多(杭州1995年—1999年总计供地4407亩，年均只有881亩)，2002年的供应可能还不够“还账”的；2003年的土地供应是历史上最大的一年，但这些土地上开发的楼盘目前都还没有进入销售，至少要一年以后才能进入销售；从这一点来看，杭州楼市供不应求的状况在2004年仍将会持续较长一段时间，预计会在2004年的下半年有所缓和。

　　政府的房产新政对于楼市的另一个影响是需求层面的影响，其中最主要的内容、也是百姓最关注的内容便是20%个所税的恢复征收。有调查认为，目前杭州楼市的购买客群有一半甚至更多的投资类客户，而征收20%个所税主要就是为了抑制投资类型的购买。20%个所税所起到的作用只是减少投资者的利润，而不能使投资者没有利润，在没有更好的投资渠道的前提下，投资者不会轻易放弃投资房地产，它所能够起到的作用是减少投资客的数量，杭州的房价目前已处于一个非常高的价位，投资前景已不如以前，再加上20%的个所税，必然会使部分投资客离开杭州的楼市；市场反应也证实房产新政确实有效，部分将主要目标客群定位在投资客身上的楼盘，从新政信息发布前后的销售情况来看，投资客的反应尤其明显，位于钱塘江南岸闻堰板块的一个江景楼盘，在新政公布后同样的广告投放量，来人来电的数量还不到新政公布前的30%，虽说这少掉的70%中有很大一部分是出于观望心态(因为公布初期政策的不明朗)，而不是全部放弃购买，但房产新政的影响由此可见一斑。

　　房产新政的表现的另一个作用是间接加大了楼市的供应，20%个所税的恢复征收，使得那些手上持有大量房屋的投资客为了避税而全面进入市场套现，二手房市场因此而供应量激增，从而在一定程度上缓解了二手房市场供不应求的矛盾。所以，综合来看房产新政的根本作用是“加大楼市供应量，减少楼市需求的泡沫成分”。

　　除了以上两点，影响房地产市场供应还有其他因素：

　　1.房产新政对土地开发时限做了限制，对征而不用的土地，超过两年的将依法收回土地，开发商将因此而不得不将手中的土地尽快推向市场。

　　2.国家实施银根紧缩的政策，开发商出于资金压力的考虑会加快开发力度和销售速度，惜售现象有望从根本上减少。

　　3.据余杭区国土资源局统计，1999—2002年间，余杭区签订出让合同的转用、征用的商品房用地分别是694亩、9774亩、16888亩和4049亩，总计3.1万余亩。目前这些土地大多数还处于沉睡状态，从去年开始，国土资源部门开始整顿土地市场，余杭区依法收回了85宗共计4千多亩土地，并对闲置土地进行重罚，如此一来，开发商会尽快将项目动工并推向市场，这必将导致今明两年该区域楼盘大量上市。

　　综合以上情况分析，预测2004年杭州的房地产供需状况，将会是从年初的几乎无房可买到年中的新盘大量入市再到年底的供需基本平衡甚至供大于求，由此预测房价的变化也会随楼市供需状况的变化而变化，从2004年年初的持续上涨到年中的上涨乏力再到年底的平稳调整甚至回落。