这段时间，同金科的一位朋友在聊天的时候，谈到了产品创新的问题。金科出现的疑惑是产品创新了，市场还不如产品创新度不如其的龙湖销售得好，为什么呢？而从企业营销中层部门感到困惑的是，龙湖究竟是靠什么东西来快速实现销售的。金科的产品创新到底该怎么走？
在产品创新这个角度，金科和协信都是值得我们敬重的开发商。分析这两家企业，协信的产品创新中自主性与原创的成分更多些，但是走的更为小心与谨慎；而金科则在借鉴与吸收方面做的更好，而创新的步伐也更大胆些。然而这两个企业，到目前为止，还看不出超越龙湖的迹象，就算在他们擅长的产品方面也如此，市场反映是一个很明显的说明与注解。
前些天看了本美国人写的地产技术性书籍，颇多启发。仔细想想，好象还与我们市场营销中的理论能够吻合。科特勒将营销分为四个时代。重庆地产现在普遍反映出的现状仍然是产品时代，而非市场时代，我们的创新更多层面是产品自身的完善，而非从市场需求角度去完善产品，从这个角度而言，龙湖做的比他们都好，从产品的绝对创新角度而言，龙湖没有什么可以值得在同行面前炫耀的东西，但是从对市场的理解来说，龙湖无疑理解的更为透彻。
创新，为什么要创新，又为谁而创新，谁又在创新，谁在为谁创新，谁在用什么方式创新，谁又在享受创新？这些看似简单而幼稚的问题，其实并不是人人都明白的。也许龙湖是做的最好的，但是也许他们一样，并没有清楚这中间的所有道理。
要回答这些问题，我想首先要回答的就是谁在享受创新的成果。答案无疑是非常明白的，但是我们是否在项目操作过程中，又这么去做了的呢？笔者应该非常熟悉市内的几家大的专业代理公司，也熟悉他们的策略，在这些专家或者专业人士的策略中，或者思想意识里，仍然是供给决定策略。供给策略的出发点一是依据现有产品自身去发展营销策略与思路，二是依据周边项目的供给状况，决定产品的形态，与产品创新的角度，换言之在相互抄袭中进行整合，我想这是目前的地产代理市场能够做到的最大程度。但是面对今天这般激烈的地产竞争市场，这样做，显然并不保险也不牢靠。
曾经听与中国海外合作过的人士说，中海人口中最为流行的一句话就是破解土地密码。土地密码是个什么东西呢？笔者也无法解释的清楚，但是我想站在自身理解方面的角度，无非有这么几点：一是地块与城市主要脉络的关系，与城市各种不同节点的交叉关系，与城市历史与人文的传承关系，与城市地理自然资源的连带关系，与城市发展的各种机会点的关联关系；二是有那些人会亲赖这个地块，信任这个地块，会考虑到这个地块来生存与居住，以及他们为什么会来这居住的各种理由；三是居住者在这个地块上，会产生那些行为与有那些需求，那些需求没有满足，而他们又能容忍的，那些需求他们没有得到满足，但是他们不能容忍的；四是站在发展商资源占有与整合的能力角度，如何将前面三者进行一个合理而有效的嫁接，形成一个相对满意的合理体系，同时在自身企业发展的思路过程中，与自身企业发展形成一个系统的这样一个多方盈利的局面。
也许对上面这些解释，你会感到牵强与不太满意。但是我想有一点是我们在创新过程要非常注重的，那就是谁在创新？我们通常所听到的，大多是老板亲自参与产品的觉得，老板在用自身的思维与行为去度量市场上买家的行为与思维，这本身就存在着一个巨大的差异问题，对于此，笔者只是想问几个简单的问题，老板有好大程度会去居住与使用自己设计的产品，老板的社会活动与购买者的社会活动到底有好大差别，大家的价值观，思维方式，到底有多大的出入点，也就是老板站在老板角度去设计产品还是站在买家的角度去设计产品的问题，由此引发的创新问题和这个一个道理。
还有个问题，谁在用什么方式去创新的问题。在市内，已经有不少企业具有了自己的研发部门，但是研发部门的人，多数是技术性专业人才，而缺乏必要的社会研究人才，在美国，一个研发部门的人数通常会是社会性学科人才的比例高于专业技术人才的比例，美国的研发部门里面可能会有大量的心理学，社会学，行为学方面的专业人才，而我们么？我们首先是否认同这些学科的人是人才方面就有一定的困难，在一个专业技术盛行的年代，他们是一个不被社会重视的群体。但是这个观念，确是我们必须要改变的，在买方市场中生存，我们就一定要研究买方的心理结构与行为方式，甚至他们的价值观，哲人生观，否则我们可能设计出越好的产品，离他们就越远。产品创新南辕北撤的商业案例数不胜数，大企业如IBM，小企业如我们自己，静下心来想想，这确实是非常关键而且非常重要的。
这个一个整合的时代，也是一个泛专业的时代。学科之间错综复杂的串联关系，以至于我们很难说的清楚，我们的专业到底是什么，刻意的专业化在今天是与社会不合拍的，今天所有的专业化已经脱离了泰勒的模式，靠这泰勒的模式，我们已经不能在市场竞争中获得胜利，于是我们不得不进一步需求超越泰勒的专业。
回到地产上来说吧，笔者觉得我们的地产产品创新，需要从城市行为角度去思考，把握城市主流的价值观与审美观，追逐城市人喜欢东西的主旋律。也就是需要从购买者角度去创新，而不是从产品本身角度去创新。
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