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一、 营销推广思路与策略
1、项目SWOT分析
1—1、项目优势（S）分析
1—1—1、 地理位置优势：本项目位于弹子石区域的核心口岸，且是原来商业中心位置。
1—1—2、 品牌商家优势：本项目成功引进了新世纪超市，对本项目龙头商业项目地位的支撑十分明显。
1—1—3、 产品优势：本项目有2个商业广场，有利于吸引人气。
1—1—4、 临街面长，作为商铺，本项目临街面相当长，有利于本项目的营销。
1—2、项目劣势（W）分析
1—2—1、项目产品劣势：本项目的产品设计，存在明显的缺陷，对后期商业运营有着非常大的影响。
1—2—2、发展商缺乏商业运营经验，且在市场运营上知名度不够高。
1—3、项目机会（O）分析
1—3—1、项目规划前景良好：本项目位于重庆市CBD区域内，城市规划前景相当好。
1—3—2、项目所在区域内，缺乏竞争性物业的出现，使得本项目的营销竞争性不强。
1—4、项目威胁（T）分析
1—4—1、政府宏观调控的加强，政府对商业物业的控制与银行加息对整个投资市场产生极大的压力，这对投资性市场的负面影响巨大，这将很大程度的影响到本项目的销售。
1—4—2、我市房地产市场的持续走低，特别是商业项目的销售近期普遍疲软，对本项目的销售将产生极大的压力。
2、项目的商业定位
2—1、项目整体商业形象定位：重庆CBD精英会所
说明：将项目定位为CBD内的精英会所，将本项目的商业功能定位为为整个CBD服务的配套型商业，同时也明确了本项目的商业业态业种主要以休闲、娱乐、餐饮、与区域商业配套等方面。这种定位相对于本项目的产品而言，显得比较贴切，同时也符合本项目在本区域的地位。
项目商业分区功能定位：（临街一层）
沿主广场区域：零售消费区
沿公路沿线：CBD配套商业服务区
沿次广场区域：餐饮服务区域
沿项目住宅沿线：社区配套商业区
项目二层商业功能定位：
巴渝特色风情酒吧区
特色餐饮区、休闲商业区
巴渝特色休闲风情KTV区
项目三层商业功能定位：
巴渝休闲文化茶楼
西洋文化风情街区
陪都文化风情街区
这个方案的优点是将项目营销与城市规划联系在一起，与城市实现了连动营销。同时由于本区域的城市规划前景相当看好，通过对规划前景的描述，可以对本项目现行价格进行有效支撑。但是由于将产品拔高后，对产品本身的要求也就更加严格，比如在原产品设计中，没有考虑到的空调的摆放问题，建筑风格的差异性对经营问题的支撑，以及排烟排污问题，再有就是对产品的整体租赁经营问题。将是发展商必须要考虑的一个问题。由于要进行整体经营，势必就要求发展商对所有铺面进行返租。
2—2、项目整体商业形象定位：弹子石区域龙头商业地产(可运用shopping mall概念)
说明：因为弹子石区域距离南坪区相对较远，在地理位置上也显得相对而言，较为独立，同时规划中的CBD对该区现在的影响几乎为零。因此在现阶段本区域，依然是比较落后的城市郊区。而现阶段在弹子石区域，尚没有大型商业物业出现，因此本项目可以作为该区域中龙头型商业物业进行销售。
商业功能定位：整个项目定位为弹子石片区的中心商业圈的中心商业卖场，主要业态业种定位为满足弹子石片区的商业供应，整个卖场形成一个复合型的大型商业项目，功能与城市中心的SHOPPING MALL相类似，业态是凡是弹子石区域没有的，或者已经有的，但是弹子石片区需要的业态业种皆可，具体分布我司会在对项目进行深入分析后，同时对弹子石片区进行充分市调后，我司再进行详细的商业规划，初步可以将项目分为：主力店零售、时尚精品廊、家庭生活馆、青春活力天地、都市休闲体验等几大功能区域
备注：由于本策略在营销方面没有特别出彩的地方，且一切的规划皆没有响应的保证策略，故商业规划到最后也不能真正实施，如果精明的投资者发现这个问题，则本项目的销售将变的比较困难。采用本项目进行销售的支撑是本区域尚没有其他竞争性商业物业出现，消费者投资呈现出非理性特征，且商业物业的稀缺性，让投资者来购买。但是此种策略，对价格的支撑比较小，故采用此策略，在价格方面，难以保证预期的期望值。
3、项目的目标客户群定位
本项目的目标客户群定位：弹子石片区原有商家、弹子石片区的主要投资者，市内各大区内的投资者
说明：本项目的特性与集合我司众多商业项目的营销经验，本项目是一个典型的区域内，以小众目标客户群为主要营销对象的项目，本项目的绝大多数的购买者是本区域的居住者与投资投机者，因此在营销推广中，如何有效吸引本区域的目标客户群，成了本项目营销的重点和难点。同时运用大众传媒，充分描述本项目地理位置的规划前景，吸引外区域的投资者前来购买。
本项目的市场地位定位：本项目为本区域内龙头商业项目
由于新世纪率先进入本项目，加上本项目既定的地理位置的传统优势，使得本项目极其容易被市场认同为本区域内龙头商业项目地位。这样的地位将不仅有利于本项目的销售，同时也有利于本项目售价的提高，为发展商谋求更多的经济效益。
4、本项目的营销推广思路
本项目的营销推广思路：以短平快的销售方式，采用集中资源，进行集中性销售。
因本项目的产品形态与功能分布对今后项目真正进行经营皆有相当大的缺陷，因此应该趁消费者没有认识到产品的真正缺陷与市场上没有同类竞争物业出现的时候，在短期内制造出热销的氛围，使投资者还没有认清本项目时，销售完毕。帮助发展商更多回笼资金。
建议调整铺位分隔的方式，减小铺位的单铺投资总额。
5、项目的价格策略
本项目的总体价格思路：低开高走，小幅度，多频率提升价格，实现价格与销售额同步增长的双赢局面。
阶段性价格策略：在第一次开盘期间，以相对较低的价格，迅速实现销售，造成本项目俏销的局面。
楼层价格策略：本项目由于第二层异常尴尬，建议发展商用低价格策略来实现销售，在第一层则采取分区域划定销售价格区间的策略。在最好的区域，以最高的价格实现销售。
具体价格，双方合作后，我司将在总体营销策划报告中进行详细阐述与论证。
6、项目的销控策略
项目开盘销售区间策略：先销售临街门面，然后销售临小区内的门面，再销售中间的铺面，原则上先销售第一层的铺面，再销售第二层的铺面。
项目销售节奏控制：本项目正常销售周期为6—12个月，我司将争取在开盘后6个月内销售掉整个项目的75%以上（一层临街层90%以上，二层销售掉60%以上）
7、项目的推广策略
本项目的推广策略，应以小众传播为主要方式，辅以大众传播进行营销推广。
推广方式应以活动营销为主，广告营销为辅。
广告推广应以新闻报道牵头，软性广告为主，硬性广告为辅的策略。
媒体选择应以单一集中性投放为主。传播载体应以报纸平面广告为主。
广告应采取集中性策略，集中时间，集中版面，集中营销费用来推广。
促销策略：应以折扣方式为主，加上其他辅助营销措施。
营销方式应以坐销为主，结合直销方式进行销售。
8、项目的入市时机与营销推广周期
项目的入市时机：建议发展商在明年3月左右开盘进行正式销售。
营销推广周期：2005年3月—2006年2月
项目入市准备期：
2004年12月—2005年2月
本期的营销目标：为开盘销售做好一切准备工作，项目商业定位论证与确定，销售策略确定，积累客户。
开盘热销期：
2005年3月—2005年6月
销售目标：完成整个项目50%以上的销售目标
项目持续销售期：
时间段：2005年7月—2005年10月
本阶段销售目标：完成项目25%以上的营销目标
尾盘期：2005年11月—2006年2月
营销目标：完成项目15%以上的销售目标
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