“优秀古遗址旅游” 的崛起，是我国旅游经济发展的重要成就，自然也是余姚经济最为重要的经济增长点。但是，泛旅游的深度化要求，古遗址旅游与泛旅游产业化之间互动的结合，对“古遗址与城市旅游”这一课题，提出了更高要求。局限于国家旅游局现有的 “优秀旅游城市” 以及“优秀古遗址旅游区”的评级，已经不足以达到政府部门的实际运营需要。对于任何一任政府而言，如何加速城市化进程，提升城市竞争力，打造城市形象名片，提升第三产业比重，始终都是第一位的工作；旅游要为此做出贡献，并成为城市发展的动力产业，才可能成为政府真正重视的事情。因此余姚市在这方面还有待深度开发与发展！

河姆渡遗址是余姚市的一张靓丽的名片，历来受政府的高度关注。虽然余姚历史悠久，但城市知名度不高，现还未成为优秀旅游城市，缺乏古城形象和核心吸引物，旅游资源开发和转化为旅游产品的水平还不够强大，大型旅游项目和旅游品牌产品也不够多，旅游产业规模小，旅游供给不足等，反映出余姚市“小旅游”的现状与旅游名城之间尚有一定差距。几年前，余姚市政府为改变这一现状，曾在河姆渡遗址旁规划600多亩地开发为原始生态园，供游客旅游、欣赏、休闲和渡假，由于各种原因该区域长期闲置在那里，未能很好地发挥出它的经济效益和社会效益。为此，我们多次考察了河姆渡遗址并邀请了海内外专家进行分析评估，一直认为投资河姆渡遗址的原始生态园旅游的开发，为把余姚真正打造成为“中国优秀旅游城市”已势在必行，且可创造良好的经济效益和社会效益。

 

 

一、基本概括

二、现状分析

三、SWOT分析：

四、规划理念

五、规划布局

六、策划思路和市场定位

七、投资估算与经济效益分析

八. 社会效益和环境效益分析

九．项目建设的重要意义

十、本公司情况介绍

十一、其他

 

河姆渡原始文化遗址位于浙江省余姚市河姆渡镇，东距宁波市20公里，西距余姚市区15公里，地处宁绍平原南端，余姚江北岸，隔余姚江与四明山相望。

河姆渡遗址自1973年发现以来，经多年勘探、挖掘和研究，业已确立了其在中国文明史中重要的历史地位和学术研究价值，成为中国历史上重大考古发现之一。1978年被国务院公布为全国重点文物保护单位。

  

河姆渡原始生态园西临河姆渡旅游专用公路和博物馆，南面姚江和河姆渡遗址公园，东、北方向均为水田，总规划面积59公顷。现状地形已经整体开挖成湖泊和沟汊，岸线迂回曲折。部分湖面已经种植了荷花、睡莲、菱角、芦苇等水生植物，周围河堰局部种植了竹子等高大植物。

河姆渡原始生态区在空间上与博物馆和遗址保护区连为一体。博物馆东200米范围为遗址保护区，必须进行切实保护。对外有两条交通线路：其一为北向的旅游专用公路，通至杭州、绍兴和余姚市区；二为南向的游览步行道，主要客流来自于宁波，经甬杭高速公路、过姚江到达河姆渡遗址。

可是河姆渡旅游区的旅游产品类型单一，基本上以传统的观光型旅游产品为主，度假旅游产品、会议旅游和其它的专项旅游产品几乎没有发展。在单一的观光旅游产品类别下，以博物馆静态景观陈列的方式来表现古遗址旅游的现象比较普遍，缺乏多样化的旅游产品项目和内容，缺乏旅游精品和旅游名品。可以说，河姆渡旅游，是典型的“文物旅游”，没有形成“文化旅游”与“生态旅游”，更没有开发出“泛旅游”的系列项目。

 

1.河姆渡遗址自1973年发现以来，经多年勘探、挖掘和研究，业已确立了其在中国文明史中重要的历史地位和学术研究价值，成为中国历史上重大考古发现之一。1978年被国务院公布为全国重点文物保护单位。 

2.河姆渡原始生态园自然条件优越，具有山水掩映的宜人环境。

3.项目区位优越，交通便利。生态园位于余姚市东部，紧邻杭甬高速公路。从杭州、宁波、上海等大城市到达十分便利。

4.当地具有优良的文化氛围。宁波、绍兴两地自古文风浓郁、士子靡集，民间普通重视文化，尊重知识。现今籍贯为甬、绍两地的两院院士即逾白人，居全国之冠。

 

1、近年来余姚市旅游发展较快， 城市环境、公共设施和旅游基础设施建设、 景区建设、旅游产品开发、旅游业和旅游市场发展都取得一定成绩。旅游发展的政府运作和政策扶持基本到位。但从权威部门统计表上分析，余姚市在浙东城市群旅游市场的份额极少，不到二十分之一，对入浙东旅游者没有太大吸引力，旅游产业尚未成为余姚市的支柱产业。

　　余姚市缺乏故都形象和核心吸引物，城市知名度不高，旅游资源开发和转化为旅游产品的水平较低，大型旅游项目和旅游品牌产品较少，旅游产业规模小，旅游供给不足等。事实说明，历史悠久的城市不一定就是旅游名城。名城之“名”只能来自鲜明的城市形象和著名旅游品牌形成的强大的旅游吸引力。 而只有跳出余姚，站在华东旅游大格局的高度，以大旅游的气魄从根本上改变旅游形象和旅游产业结构，才能使余姚成为旅游目的地，在旅游市场名声大振。

   2.用地规模偏小，难以营造大规模原始生态环境，尽管现状开挖的湖面沟汊已初步模拟了原始生态景观，但旅游项目的设置和开展仍存在很大困难。

3.博物馆东侧200米范围为遗址保护区，不能开发建设，限制了规划建设空间。

4.就目前的游客群体而言，博物馆和遗址公园是其旅游和游览的主要目的地。如何塑造原始生态园的特色，增强原始生态园的吸引力，以引导游客增加滞留的时间，成为本次规划和投资中的难点和必须解决的问题。

 

1、          旅游业进入了资本开发阶段，投资成本大，风险也大，项目同质化形象严重，各城市之间，各景点之间竞争加大！

 

1.中共余姚市委2003年发出文件，实施旅游多元开发战略，鼓励和扶持多种经济成分参与旅游的开发。2005年又下发了《余姚市人民政府关于印发余姚市创建中国优秀旅游城市实施方案的通知》的文件，鼓励与扶持旅游业！

2.建立旅游业发展专项基金；设立旅游项目招商引资引荐奖；切实降低旅游项目用地成本；给予新办旅游项目（景点）财政资助政策。

3.鼓励旅游企业招揽游客、参加展会。

4.扶持开发生产旅游商品。

 

1.与博物馆和遗址公园的关系

原始生态园一方面借助和依托底蕴丰厚的河姆渡遗址文化资源，同时在功能上，完善和补充博物馆和遗址公园的不足，强化原始生态园的动态参与性，与博物馆和遗址公园的静态展示产生强对比。在旅游经济上，形成相互依赖、相互补充的关系。

2.原始生态园要突出原始生态环境的特点，营造出古树老滕、湖泊沟汊、沼泽湿地，芦苇丛生场景，充满古朴野趣的氛围。在植被再造上，应体现浙江、余姚、河姆渡的本土环境，选择浙江的乡土树种。种植应以组团式，草木、灌木、乔木层次分明。反对排兵布阵式的林场种植方法与盲目引进外来树种和洋草皮。

3. 河姆渡原始生态园作为原始生态区的一期工程，位处紧邻博物馆和遗址公园的显要区位。规划原始生态园要充分反映原始生态区的特点，塑造出代表原始生态区的主要精神----“文明之源”。

“文明之源”缘于河姆渡文化代表长江流域与黄河流域一样同是华夏文明的源头，在原始生态园内设置“文明之源”火种，并常年点燃，碑刻记载几千年文明史和近现代仁人志士业绩，以次表达对先辈聪明才智的景仰，寓意华夏文明的传承永存。

4.旅游项目设置紧密联系河姆渡遗址文化，紧扣河姆渡文化主题。项目策划重在塑造“原始生态园与原始生活园”的品牌形象，提高旅游产品品位，通过品牌效益拉动旅游事业的蓬勃发展。

 

功能分区划分为：文明之源区、文化遗址区、原始森林区、原始生活区、原野游憩区、部落村寨区，原始娱乐区、现代养生区、会议度假区等九个区域。（具体内容略）

 

（1）规划区和建设区的关系

   在河姆渡遗址文化旅游区规划范围内，早在河姆渡遗址发现发掘之后，即建设了河姆渡遗址博物馆，作为整个文化旅游区的一期工程，供游人欣赏参观。后来建设二期工程；河姆渡部落观光场景。这些已经开发的项目都属于静态观光类型。

   随着当地经济文化旅游事业的深入发展，要求更深入地提炼河姆渡文化内涵以发展旅游事业，势必要求突破现有的静态观光为主的格局，发展游客可亲身体验和参与的动态观光项目。因此，在原有的博物馆观光的基础上建设河姆渡原始生态园区，复制部分史前生态环境，供游客活动于其间，亲身体验河姆渡部落的风情，使游客通过原野渔猎、采摘、制陶等活动感受和认识人类文明的发展过程。

规划区将成为建成区的延续和发展，着重建设与建设动态观光，尤其是大力发展与提升体验之旅，使其成为静态观光的重要补充和突破。

（2）规划原则

1.重视自然生态环境在河姆渡文化中的地位，营造河湖环境，尽可能地利用自然驳岸，避免铺砌驳岸。

2.原始生态园中的植被树种，应以浙东北当地的乡土树种为主，注意针阔混交，注意季相变化和色彩搭配，并在植物配置中注意景深和层次感的营造。

3.旅游活动展示应结合河姆渡内涵，避免设置与河姆渡无关的游览项目。

4.生态区的建筑和道路的风格形式应体现生态原则。园内建筑除了会议中心之外，均应以干栏式建筑为主导：游路则应以栈道、卵石路、石板路等形式为主。园内岛屿之间的桥梁，应尽可能的朝着古朴，粗犷的建筑风格发展，水面较宽处应先建筑堤坝再建桥梁，避免大跨度的现代桥梁出现在园内。

 

  　　经验教训证明：没有旅游品牌支持决不可能具有独特的旅游吸引力从而构筑起区别于浙东城市群的旅游形象。通过对余姚旅游资源分析，是河姆渡遗址影响力巨大的垄断性的资源，在这个背景后隐藏着众多的古南方文化，保持其原生态的古人类本身价值巨大，其遗存的古老生产和生活方式造成了一个“活着的古代人”，也是打造余姚观光目的地的重要开发点。

基于此，我们确定了河姆渡旅游的主题： 南方古文明之旅、古人类与现代人休闲之旅、古人类与现代人生态之旅等泛旅游为主的三大品牌。在这三大品牌中，南方古文化之旅作为城市形象和目的地品牌，是余姚城市的核心品牌；尤其重要。以河姆渡生态园为主题、建造系列核心景观，通过“古人类与现代人休闲场所与方式”的建设，服务于外来游客和本地居民休闲消费需求， 打造浙东最大的生态休闲产业集聚区和生态休闲旅游目的地， 树立“河姆渡”的生态旅游品牌形象。另外，以“活着河姆渡人”为蓝本，以 “亿万年生生不息，传承中华文明”为核心旅游吸引物，以古人类风貌、历史文化、民俗风情、古人类生产工具旅游纪念品等内容，整合集观光休闲、体验参与、购物娱乐、艺术学习为一体的文化性旅游产品将形成河姆渡旅游的一大特色。

 

具体定位为：

1.瞄准全国的学生活动市场，如春游、秋游，社会实践、野营等，力争成为各校组织学生活动和学生自发集体活动时，能够想到的目的地。

2.通过各种景点项目的设置和气氛的营造，使生态园成为父母子女旅游、体验文化、激发学习兴趣的良好目的地。

在保持原有爱国主义教育基地的基础上，以培养青少年崇尚知识，开启智慧为目的。通过每年举办一至二次的全国青少年夏令营活动，把原始生态区建设为国家青少年野营活动基地和学生的素质教育基地。每年举行一至二次全国全国青少年夏令营活动，组织全国最优秀的青少年学生到河姆渡文化旅游区，开展野营活动，在原始生态内通过“文明之源”火种的点燃，火种的采集与传递、歌舞表演、篝火晚会、叉鱼、水上泛舟、追逐猎物等一系列活动，使青少年一方面愉悦身心，体验原始生活，同时培养青少年追崇知识，追崇文明的激情，增强爱国主义情操。以次塑造出“全国青少年野营活动基地”这个品牌，形成品牌旅游模式，增强整个河姆渡文化旅游旅游区的吸引力和辐射力。

根据当地的优势，在全国范围内组织和邀请优秀学生来此参加各种类型的集体活动，并邀请当地籍院士等文化知识人士参与夏令营活动，点燃“文明之源”火种，与学生进行讲座交流。将河姆渡活动办成高规格、高品位、文化知识气氛浓厚的全国著名学生活动基地，以次打出河姆渡的知名度、创造河姆渡学生活动的品牌。

通过以上活动的开展，从德、智、体、美等个方面组织丰富而有意义的活动内容，促进青少年的全面发展和素质提高，为学生在学习之外，获得素质教育的环境和机会。注重活动的高品位，使能够参与河姆渡的集体活动成为学生的期盼和家长的荣耀。

在旅游产品结构上：

园区可以发展的特色旅游品种和组合主要包括：全国优秀青少年夏令营、学术会议旅游、江浙沪地区学校集体游和家庭假日旅游。详见下表：

 

              旅游产品结构表

 

 

 

 

1、投资估算

   河姆渡原始生态园目前已完成了湖泊的开挖、部分水生植物的种植和部分游道的铺建等前期工程。今后开发建设投资主要集中于：部落村寨、会议接待中心及相关服务设施建设、园区道路建设、园区绿化和文明之源雕塑等项目，具体内容和投资估算详见下表：

  为了达到规划提出的建设要求，在原有的投资基础上还需要巨额投资，具体估算如下：

一. 景点尚需投资估算：2780万元

  其中、1.道路桥梁（干道和主要游路全长约6000米），计为480万元

2.文明之源区（雕塑、纪念墙）200万元

3.部落村寨区（包括会议接待中心）土建、装饰、设备1190万元

4.文化遗址区（寨门、仿古小品）60万元

5.哨舞（表演台、观演台）40万元

6.植被绿化植被（全园植物栽种）00万元

7.驳岸、码头60万元

8、迷你高尔夫练习场一个   150万元

二、基础投资估算：3650万元

其中：

1.  水电设施100万元

2.  动物购置驯化、放养棚舍1000万元

3.  游船、竹排、小舢板、游览车300万元

4.  现有建筑修缮费50万元

5.  河姆渡至鄞州梁山伯庙游艇二艘及河岸设施300万元

6.  宣传广告费400万元

7.  经营成本投资1500万元

 

 二者合计尚需总投资6430万元

 

 

  以下分析估算均为2013年（5年后）的情况为估算依据。

1.  营业收入估算

根据生态园区到2013年的发展水平，届时游客每人每天的消费水平估算如下表：

 

 

 

2.  营业成本估算

A.  可变成本

*门票：按门票收入的1%计算，则

24×100×0.01=24万元

*餐饮：按餐饮收入40%计算，则

（0.75×24×60+0.25×24×150）×0.4=792万元

*游憩：按游憩收入的20%计算，则

（0.75×24×100+0.25×24×220）×0.2=624万元

*交通：按交通收入的15%计算，则

（0.75×24×40+0.25×24×60）×0.15=162万元

*购物：按销售收入的60%计算，则

（0.75×24×100+0.25×24×170）×0.6=1692万元

其它：按其它收入的10%计算，则

（0.75×24×60+0.25×24×120）×0.1=180万元

合计可变成本为：24+792+624+162+1692+180=3474万元

B.  固定成本：

*管理费：按总收入的2%计算 ：13965×0.02=279.3万元

*工资：按30人，每人每年15000元计：30×1.5=45万元

*宣传广告费：按总收入的10%计：13965×0.1=1396.5万元

*保育维护费：按总收入的5%计：13965×0.05=698.25万元

合计固定成本为：279.3+45+1396.5+698.25=2419.05万元

C.折旧费

折旧费按固定资产投资的15%计：6430×0.15=964.5万元

D.不可预见的费用 

不可预见的费用按总收入的10%计：13965×0.1=1396.5万元

经营总成本为：可变成本、固定成、折旧费及不可预见费之和，即：3474+2419.05+964.5+1396.5=8254.05万元

3.  税收估算

A.营业税，按平均5%税率计：13965×0.05=698.25万元

B.所得税，按利润的33%计：

（13965-8254.05-698.25）×0.33=1654.191万元

C.税收总额为：698.25+1654.191=2352.441万元

4.税后利润估算

税后利润总额=总收入-经营总成本-税收总额，即为：

 13965-8254.05-2352.441=3358.509万元

从以上估算分析可见经济利益是很明显的，到2010年即有约6800万元的年度利润，并能创造4800万以上的年度税收。按照这个估算，项目投资到2010年即可基本收回，并可实现赢利。

 

3、          经营方式：

要达到规划设计的要求，尚需追加投资6430万元，加上市政府已为原始生态区投入的资金，二者合计约1亿人民币的资金，根据目前河姆渡遗址的游客状况，要收回这一资金，需要有较长的经营年限。

  为此，我们需要市政府给予一个较长的经营时间，具体经营方式可有以下几种：

1.承包经营：把河姆渡原始生态园有我们来承包，新的投资由我们来负责，每年上交市政府税收及承包费200万一年，承包年限为30—50年，到期可优先延包。

2.置换经营：把市政府已投入的资金一次性上交给市政府，然后永久性经营，按规定纳税。

3.合股经营：市政府已先期投入作为股份，新的投入作为我方股份，经营管理有我们负责，市政府派人（派部门专人）监督，利益按比例分成。

 

1.  社会效益分析

生态园区内建设发展的效益不仅表现在经济方面，而且还体现出明显的社会效益。

下面从五个方面分别评述：

1）          可满足人民休闲度假旅游的需求

     双休日和黄金周的施行，使劳动者的闲暇时间相当充裕，随着我国经济水平的快速发展，人民的可支配收入越来越多。于是，老百姓自然而然地提出了越来越多的档次更高的休闲要求，而户外旅游，可以消除工作带来的疲劳，可以体验不同的地域文化和自然风光，同时也可以与家人一起，获得一起感受旅游体验的交流沟通的机会。因此回归自然，体验与平常不同的生活方式，成为人们向往的休闲娱乐方式。生态园区地处经济发达地区，它的开发建设，满足了人们对于休闲度假旅游的要求，为老百姓提供了健康、有益的旅游环境。

 

2）          有利于解决当地劳动就业问题，带动地方经济的发展。

  生态园区的开发建设，将会创造较多的劳动就业岗位，其创造的直接就业机会包括各种服务接待设施、客运服务、环卫保洁、景点管理等多方面的就业岗位。生态园区旅游发展在创造就业机会的同时，在其它很多方面均能有力地促进地方经济发展。据前面的估计；估计，到2010年，仅年度税收就超过550万元，其中的地税将是地方财政的有力补充；其它如旅游商品的开发、农家客栈的建立、交通客运收入的增加等，都将带动地方经济的发展。

 

3）          使本地区提高了中高级政务、商务和学术会议的接待条件。

   规划中，拟在园区东北角建设成会议接待中心，建设高等级的接待宾馆以及相关的一些接待娱乐服务休闲设施。这些服务设施和项目，在满足其自身旅游接待任务的同时，并能承担解决本地区和邻近地区的中高等级的政务、商务和学术会议的接待任务，在园区增收效益的同时，也促进本地区的对外交流和经济发展。

4）          促进了河姆渡和外地的地域文化交流和信息传递。

   旅游者在休闲度假和游览观光中，将与当地民众有较多的接触，从而使双方的文化和思想观念得以交流。尤其是国外游客，不仅带来了不同的文化、习惯和生活方式，同时也带来了国外的科学与管理技术，使本地区对外联系的窗口更为广阔。

5）          有助于提高民众的文化素质

  文物遗产是人类历史中创造并遗留的宝贵财富。游客在休闲度假旅游活动中不知不觉地接受了历史文化的熏陶，从而陶冶了情操，增进了对历史的尊重，促进了文化素质的提高。另一方面，也真正体现了文物古迹的不可替代的价值。

 

2.  环境效益分析

  河姆渡原始生态园区作为余姚风景旅游地的一个主要组成部分，其风景资源和生态环境是吸引游客前往观赏的主要吸引物，优越的生态景观环境是一个地区的旅游发展得以生存的关键。生态园区的开发建设，将文物保护、环境保护纳入了风景区整体建设的范畴，并给以高度重视。生态园区将建立日常的环境检测机制，使风景区环境始终保持良好的状态。生态园区管理部门将设有专门机构负责文物保护工作，将能更有效地保护好现有文物。

   优越的景观环境与旅游业的发展是相辅相成、相得益彰的。只有好的环境才能吸引游客，才能促进旅游业的发展；同时，旅游业发展也是文物保护和环境保护潜在的价值的具体体现，使得文物和环境保护获得实实在在的外在利益，从而充分体现出文物和环境的价值。因此，只有合理地发展旅游事业，才能更好地调动各方面保护文物和环境的积极性，地方政府才能有充足的财力投入保护事业，文物和环境的重要价值才能充分彰显。

 

  1.为浙江省新农村建设贡献重要力量，提供新思路，形成新模式。

  2.彰显姚江历史文化，整合河姆渡文化并发展成为姚江旅游度假的龙头；

  3.有利于形成姚江中部旅游的金三角，并促进姚江旅游业的开发；

  4.高层次整合休假和文化资源；

  5.和其它项目的开发互为带动，促进上下游关联产业的快速发展；

  6.创造大量的税收，提供一定的就业机会。

 

 

该报告及项目实施时，将提供更详尽的整体规划、投资商业书、全程营销书等系列具体文本！