3月的全国人民代表大会上，温家宝总理在指出今年的房地产宏观调控政策是“继续把好土地审批和信贷投放两个闸门。坚持实行最严格的土地管理制度，完善政策，从严执法。加强城市规划和土地管理，继续开展土地市场治理整顿，严格控制农用地转为建设用地，合理控制城市建设规模。”土地新政和信贷政策是今年中国房地产的宏观调控的两大重要手段。

　　今年的土地新政是围绕土地省长负责制，国家土地总督察制全面实施和土地出让金管理制度三个重点展开。3月17日中国银行公布的个人住房贷款利率上调拉开了今年信贷调控的序幕，引起了市场的强烈反响。

　　一石激起千层浪

　　房地产市场化是中国市场经济体制改革的必然产物，伴随着劳动力推向市场，住宅产品必然要求市场化。房地产健康有序和和谐的发展应该是维持市场主体各方利益的平衡。一个城市的房地产市场是否健康，不是看房价是否高了，对房价的高低，没有一个普遍真理的评判标准；也不是因为有多少人在从事房地产投机，这个市场就有问题了。而是要看一个城市是否开发了“老百姓住得起的房子”，大多数购房者为了满足基本居住需要买房，买得起房。

　　加息，从主观上银行发出一个要通过需求调控，平抑上涨过快的房价的声音。客观上，商业银行提高个人住房贷款门槛，从经济能力上抑制市场需求，缓解当前的供需矛盾。购房者得到一个政府要控制上涨的房价的声音，购房紧迫性降低，需求减少。加息让房地产投机者负担更高的投资成本，缓慢房价上涨的预期判断，让投资者获取更少的利益，对市场投机行为起到一定的抑制作用。

　　个人住房贷款作为商业银行质量优良的信贷业务，收入颇丰。加息让商业银行进一步获得更高的现实收益。从放贷量特别大的建设银行，干脆不执行0.9的利率下限，直接执行基准利率，便可见一斑了。购房者如负重的骆驼，又要再加一根稻草了。

　　个人住房贷款对开发商来说是一个极其重要的融资渠道。对个贷的控制，严重制约了开发商现金流的通畅，增大了开发的融资压力，开发风险进一步增大。

　　对合同条款的置疑

　　银行《个人住房抵押贷款合同》的这个条款“本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民一行调整法定利率的：（2）贷款期限在一年以上的，当年仍执行调整前利率，于次年1月1月起，按相应利率档次执行调整后的利率。”因为普遍适用，被认为理所当然的法则。

　　房地产市场的平衡是各利益主体的平等博弈状态下主动的利益选择。任何一方有机会在不受强制的状态下谈判，进行价值判断和选择，而不是被动的服从另一方提供的规则。规则的价值在于行为人使用规则能够清晰的判断其行为后果，以及一方的规则变更后，另一方有机会重新谈判来确定是否接受新规则。在房地产的游戏中，购房者的谈判权利从根本上被限制。表面看起来你可以选择某一个楼盘，某一套房子，你也能很自由的选择去哪一家银行按揭。但是购房者一定要住房的，没有选与不选的自由，前提都不自由了，你又能有多大的自由？所有的圈套都设计好了的,只是看你钻哪个而已。

　　中国人民银行代表政府根据法律授权调整基准利率，商业银行在社会事务中以企业名义从事信贷业务经营。商业银行与个人购房者的合同是作为两个平等民事主体适用合同法调整的。在合同履行过程中，利率变更，是商业银行单方提出的主要合同条款变更。在普通的合同关系中，一方变更合同条款，另一方有权利选择是继续履行合同还是中止履行。在这个合同中，结果已经预设好了，商业银行以法律强制的名义要求购房者变更合同履行条件，利率变更是在执行国家法律。法律本身的不溯及既往要求是不溯及合同前期履行的部分，还是不溯及以前签定的合同呢？在个人住房贷款合同的实际履行中，是选择了不溯及合同前期履行的部分，而溯及了以前签定的合同，这相当不妥当。国家宏观调控这支看不见的手，直接干涉了两个平等民事主体的具体合同履行，增加了合同义务人的履行负担，使合同行为变得不利于合同履行的方向发生倾斜，这与法律精神相违背。合同法要求在签定合同过程中不要违背法律和行政法规，相应的需要法律和行政法规不得侵犯在履行合同双方当事人的权利。况且中国人民银行只有权利制定部门规章，更不能直接以宏观调控的名义侵害相对人的利益。

　　加息后购房者的权利选择

　　中国人民银行作为商业银行的主管部门，站在控制商业银行风险的角度制定宏观调控政策，来指导商业银行业的运作，无可厚非。不管出于什么动机，都不能以牺牲具体相对人的既得利益来达到宏观调控目的，况且是在牺牲每个按揭购房者的切身利益。

　　加息后，提供给购房者一个再次谈判的机会，是选择继续履行合同，还是合同终止履行？实际支付能力受到加息很大影响的那部分人，在赋予该权利后会考虑选择终止合同履行，这样，对银行个人住房贷款风险的控制很有现实意义。总不能由于银行加息的原因使购房者不能支付贷款，而让购房者承担违约责任，这当然是显失公平的。我认为势在必行的举措是银行能够制定加息后与购房者的游戏退出规则，赋予购房者一个重新选择和接受新规则的机会，这样对银行业自身的健康发展也是有益无害的。

2005年3月28日