文/文化勇

这一轮降价潮，很多人断言中小开发商又要面临一场迅速死亡，其他城市我不好妄加评判，因为房地产是具有强烈地域性特征的产业，笔者认为在这一轮市场波动中，成都的中小开发商不会那么容易死去的。

房地产从这么多年反反复复的宏观调控以来，中小开发商的融资越来越困难，他们很难从银行获得开发贷款，所以银行信贷收缩，对依靠现金流运转的一线品牌开发商的影响，要比对中小开发商的影响大得多。大公司都是高负债，高速度的资金周转进行运转的。每次遇到严厉的宏观调控，一旦商品房销售量下降，都会出现不少品牌公司面临现金流危机的压力，甚至整个公司都面临巨大的经营风险，这一轮的绿城地产几度传言公司要整体出售，或者出售部分地块的消息，若干开发商面临这样那样的被动处境。

相反成都中小开发商反而受到银行信贷收缩的压力小得多。市场好的时候，他们随大流，见风涨价，市场不好的时候，如果资金有压力，推出部分特价房，还不得想尽办法大量出货，他们想留一些房价再次上涨回来之后，多赚点钱。要么，干脆就不推广，能卖房子则卖，不能卖房子的，也就算了，坐等天时。

成都中小开发商大致有三种资金状况。第一种情况是开发商自有资金充足，有好多资金量，就做好大规模的楼盘。他们开发楼盘就不需要贷款的，比如那个高地中心的开发商，就不贷款的。

第二种情况是一个开发商有若干股东，或者每个楼盘的若干固定投资商，万瑞房产，青年房产他们就是采取这样的方式。大家一起按照比例投资，按照股份分红，这是典型的成都房地产市场融资渠道，成都的老派开发商通常会采取这种方式。政府关系好，容易获得土地，投资人之间既相互熟悉，又相互信任，保持长期稳定的合同关系。遇到市场好的时候，投资者之间利润丰厚，市场不好的时候，共同承担风险，这样会把市场风险的损失降低到最低。

第三种情况，多是从四川下面市县来的开发商，他们的资金来源于第二种情况明显不同的是，第二种情况是股份融资，而他们采取了借贷融资。在他们的借贷资金里面，有略高于银行利息的借款成本，当然更多的是高于银行利息若干倍的融资成本，这个称为所谓的“高利贷”，市场波动，销售迟缓的时候，这类开发商的风险就极其的大。高利贷本来资金成本就十分的高，再加上如果不按时还款，又会牵连出黑社会等这样那样的问题，所以会给房地产市场带来很大的波动性。大家说要死的中小开发商，多半也指的是这类开发商。

所以出现第一种那样的开发商，主要通过自有资金进行开发，从来不贷款，也不借钱，在当前的市场情况下，这类中小开发商不会死去的。除非他的土地开发完了，觉得房地产不好赚钱，自动退出的。第二种中小开发商也不容易死去，风险被很多投资主体分担了。本来第三种中小开发商在本轮市场波动中风险最大的。但是成都开发商的性格特点，直接影响着成都开发商的资金状况。这一点我在《重庆开发商让成都汗颜》一文中有所提及的，成都开发商的理想大多是满足个人生活需要为目标，成都这个城市文化一直缺乏企业家理想，成都本土没有大开发商，这些中小开发商一旦挣到钱，就不愿意再冒风险了，直接导致第三种开发商的比例实在是太少了。所以直到现在都没有看到成都中小开发商因为资金链断裂跑路，造成烂尾楼状况的。

成都房地产市场延续了那么多年的好年头，让这些开发商赚到了钱，资金实力今非昔比了，又加上成都开发商的性格特征，他们大多不愿意冒很大的风险去挣钱，决定即使在这样的艰难市场环境，成都中小开发商还是不那么容易死去的。

2011年11月20日