退房大体上分为三种情况：

一、预订后尚未签订正式合同，购房者意向改变，要求退订。

退房者如实说明自己意向改变的，处理方面比较简单，直接没收购房定金。但较精明的购房者不会明说自己不想要了，而是有意在正式签约时对合同条款提出各种异议，最终希望以双方不能对合同条款达成一致为由要求返还定金。

购房者的这种做法还是有法律支持的，根据最高法院的解释，如果因为不可归责于当事双方的事由导致合同不能签订的，应当退还定金。

开发商如何应对？对策一：购房者下订金时即要求其确认正式合同条款。对策二：.......

二、签订合同后，购房者应自身原因，单方面要求解除合同

上海前两年有个很知名的案件，某楼盘销售合同约定一方单方解约的，应支付3%违约金。结果该楼盘房价下跌20%，众业主要求退房，并同意按合同支付3%违约金。开发商提出合同的规定并不意味者业主可以强行退房，即使业主同意付违约金，开发商仍有权拒绝退房。开发商最终败诉。

尽管此案具有一定的特殊性，但提醒我们，销售合同中对单方无正当理由解除合同的违约金和条件一定要考虑充分，尽管发生过上述案例，我们仍经常能看见售房合同中此项违约金只约定了5%甚至更低，也未设置需开发商同意等其他退房条件，楼市一旦崩盘，靠这点违约金能挡住退房潮吗？

三、购房者以房屋质量问题等其他理由要求退房

诚实的购房者，会实事求是的提出是因自己的原因要求退房，与开发商商量后续处理。但也有不少购房者，为规避因自身原因退房带来的损失，会寻找其他理由要求退房。

以苏州园区购房示范合同为例，据我们统计，其中规定了12种购房者可以单方面解除合同的情况：

1、因甲方的过错导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方可以单方面解除本合同。

2、 因不可归责于双方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，乙方可以单方面解除本合同。

3、甲方未征得乙方同意擅自变更建筑设计、不按施工图施工或因向房屋测绘机构提供不实资料等原因造成建筑面积增减的，乙方有权单方面解除合同；

4、其他原因造成房屋实测建筑面积和房屋预测建筑面积误差超过3%的，乙方有权在房屋交付之日起15日内单方面解除本合同；

5、房屋层高（按国家规范测量）低于本合同第二条第四款约定层高， 高度误差比超过1％的，乙方有权在房屋交付之日起15日内单方面解除本合同。

6、该房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的，乙方有权单方面解除本合同。

7、除该房屋主体结构外的其他质量缺陷，同一项目经甲方【□三次，□____次】修理，不能修复，严重影响乙方正常居住使用的，乙方有权单方面解除本合同。

8、除不可抗力外，甲方逾期交付该房屋超过约定天数，乙方有权单方面解除合同；

9、因甲方的原因，乙方无法在双方实际交接之日起约定天数内取得房地产权证的，乙方可以 单方面解除本合同；

10、甲方不得擅自变更该房屋的结构形式、户型、开间、进深、层高尺寸、朝向和门窗位置的设计及相关环境建设，确需变更的应报规划建设管理部门审核批准，乙方不同意变更的，乙方有权在接到书面通知后15日内单方面解除合同；

11、甲方未在规定时限内通知乙方和甲方未经批准擅自变更该房屋本条第二款所列设计及相关环境建设的，乙方有权在房屋交付后15日内单方面解除本合同；

12、不可抗力导致乙方不能履行合同，乙方可以解除本合同。

也就是说，小业主只要找到以上任何一种情况，不仅可无条件退房，并可能有权追究开发商违约责任。

开发商该如何应对？

一、要靠合同中加入完善的补充条款，对上述每一种情况都要有细致的考虑，用补充条款进行规避和修正，比如增加额外条件，约定购房者行使退房权的时限等；

二、在实际处理小业主投诉时，也有很多技巧和方式，避免退房的后果。具体如何处理，请与我们联系取得专业律师的指导。欢迎咨询：0512-67619577（张律师） 或 电邮：zhang_wesley@hotmail.com