周帆：产业地产几种常见类型解释

文/产业地产专家  周帆

产业地产真正的起源，可以追朔到上世纪，1979年经由国务院批准，1980年4月1日香港招商局成立蛇口工业区筹建指挥部，宣告中国第一个工业区的诞生，蛇口公社摇身一变为蛇口工业区。蛇口工业区就是今天流行的产业地产的雏形。

严格说来，产业地产是由工业地产发展衍变而来。早期的工业地产，仅仅停留在粗放型的工业厂房的建设层次上，没有环境、没有配套、没有服务，单纯给生产企业提供一个生产加工场所。发到到后来，环境、配套和服务得到了重视。慢慢的，人们又发现，单纯以工业厂房为主要开发形态的工业地产，无论是档次、服务还是对区域经济的拉动作用都受到了制约，于是，产业地产便应运而生。因为产业地产可以达到以上目的，尤其重要的是能有力推进产业集群化发展。

产业地产发端较早，但真正受到重视，是近一两年的事情。是中国经济走到了一个转型的关口，面临产业升级、产业转移、区域经济突破性发展的紧迫形势，产业地产从而被提到了一个令人瞩目的高度。甚至一直从事工业地产的开发商，也脸红脖子粗地正名：我们不是做工业地产的，而是做产业地产的。似乎做工业地产就很没面子，而做产业地产就很长脸似的。

产业地产走到今天，由于一直未受到重视，其开发模式、盈利模式、商业模式、平台模式、策划营销模式、规划理念、招商运营理念等，均处于摸索阶段，几乎没有经验与理论可供借鉴，就象改革开放，国门刚打开那会，完全是靠摸着石头过河，走一步看一步，边做边学，一切靠自己去探索，在战争中学习战争。

曾经有个专业做产业园区开发的老板问我，产业地产究竟有哪些类型？专业开发商问出这样的问题，初听有点不可理解，但前面我已经说了，大家都在边做边学，所以也就在情理之中。

产业地产有哪些类型呢？

根据我的研究，产业地产大致分为如下几大类型：

资源型、地缘型、技术型、基地型、需求型、产地型、中转型。

下面我分别做些简单的阐释：

资源型：资源是指生产资料和生活资料，包括自然资源和社会资源两大类。产业地产的资源，更多是指在某一地区在经济发展中所形成的某些资源的聚集，比如矿产资源、粮食资源。在江西樟树市，由于盛产药材，被号称药都，由于医药资源丰富，自然就有利于医药产业园的开发。一个城市有丰富的甚至是独占型的自然资源，这些资源就会催生开采、加工和消耗类型企业的诞生，就会自然形成密集性产业市场。

地缘型：地缘是以时空地理为纽带所形成的一种紧密关系。地缘型产业地产，是指一个地区的经济社会发展所形成的影响力，一个地区的影响力越大，辐射力就越大，这有利于产业园区的开发，产业园区借助城市的影响力与幅射力，很容易打造出成功的产业园区项目，有利于借助城市的影响力来构建园区的品牌力。

比如广州左右地产顾问机构在长株潭经济区策划代理运作的云峰湖国际旅游度假区就属于地缘型的产业园区。由于长株潭被国家定位为两型社会示范区试验地，地缘优势明显，而云峰湖又隶属于两型社会示范园区“云龙新城”内，项目31.5平方公里，虽然旅游资源不够丰富，但小旅游资源仍然不少，山河湖泊丘陵园地样样皆有，于是，左右地产顾问机构建议打造成一个旅游型的产业基地，提交到长沙和省政府，均得到认可。

技术型：在许多地区，拥有广泛的技术资源，比如时下许多高新技术开发区、创意产业园、动漫产业园等就是技术型产业园区。在某些地区拥有大量的某方面的技术型人才，这些技术型人才就是非常好的技术资源，这些技术资源有利于带动产业的发展与集群。

基地型：基地型一般是指群集、群聚，并且具体超强的幅射力、影响力、带动力，具有基础性、示范性、拉动性的特点。比如东莞，大量的三来一补型的加工型企业云集，故有“世界工厂”之称。基地型产业地产，往往依托当地具有一定规模化的又相对比较分散（缺乏集中，未形成集群），但生产加工产值较大的产业优势，来推进产业集群所形成的产业集中地。

需求型：在某一地区，对某类商品存在购买的愿望和能力。比如我们左右地产顾问机构在重庆代理的一个项目，当时我们发现在重庆有户外用品产业基础，户外用品生产企业众多，更为重要的是，重庆有大量的户外用品需求，于是我们就将重庆项目定位为“户外用品产业园”。这就是以需求为导向的产业地产类型。

产地型：以生产为主导，具有某类商品的规模化生产能力，比如一个城市分布了许多机械类生产加工型企业，这些大量机械生产加工企业就基本在当地形成了生产优势，就可以支撑一个或多个大型的机械产业园区的开发建设。这种产业园区就属于产地型的产业园。

中转型：与产地型对应，本地区并不生产某类产品，也未形成大量相关企业，但由于该地区地理位置或者政治因素的特殊性，而具有中转优势，也就是中转站角色，这同样也有利于形成中转型的产业园区。利用中转这一优势，有效整合相关资源，推进产业集群。

产业地产的价值是非常巨大的，对推进产业集群化、区域经济的发展、产业升级换代与转移、产业结构的调整与优化等，具有显性价值。“建一处园区，兴一片产业、活一处经济，富一方群众”，无论是“前摊（店）后厂”还是“前市场后产业（基地）”，对整个国民经济的发展都起到举足轻重的影响，这也是为什么各地政府都把工业园区、产业园区建设放到重要位置上的根本原因。

值得一提的是，产业园区的建设，既要考虑纵向延伸，形成产业链，推进产业集群，同时，更要注重产业之间的横向共生，园区内不同企业或工艺流程间达成横向耦合及资源共享，实现交互式、共荣式发展。