| 建设新都市、建设新家园
郊区拓展与城市更新齐头并进
随着经济的快速增长，许多大城市不同程度地出现了部分城市功能由中心向城市外围扩散和转移的倾向，这种趋向被称为“居住郊区化”。与向城市外围拓展的郊区化趋势相对应，近年“新都市主义”作为都市住区发展的一种时尚潮流也在悄然兴起，并逐渐成为地产界一个颇为时髦的词汇。
“居住郊区化”鼓励人们向郊区寻找舒适空间，在一定程度上推动了房地产业的发展，缓解了城市的压力，并引导一种健康、自然的生活方式。“新都市主义”则强调以都市中心为生活工作核心，吸取旧城市的经验，更人性化、合理、科学地规划设计，更强调对环境的重视和建设。他们既矛盾又统一，分别代表了一种对住宅品质的理想需求和一种新的城市居住文化。
附表一：新都市主义与居住郊区化对比
新都市主义 居住郊区化
主张 更多地强调以都市中心为生活工作核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发及利用；重视住宅设计和住区社区整体规划。 号召追求生活质量的人们逃离市区，向郊区寻找舒适空间。
好处 居住与办公地点接近，可以大大节约时间成本；配套设施齐全，周边资源较为丰富。 在一定程度上推动房地产业的发展，缓解了城市的压力，解决许多低收入者的居住问题；引导一种健康、自然的现代居住生活时尚。
弊端 过度的人口集中将导致交通拥挤、空气污染、市政压力、治安隐患等城市病症。 过长的通勤时间耗费大量时间和精力；对车行交通的依赖性大大加重交通压力；易造成郊区的空气污染、环境恶化。
深圳代表楼盘 都会100、城市绿洲花园、都市名园、环岛丽园、百花园、金众•经典家园等等。 万科四季花城、中海怡翠山庄、桂芳园、美丽365、中城康桥花园、锦绣江南等等。
置业群体 客户层面广，以中产阶层和较高收入人群为主。 收入较低的人群；为改善居住条件而二次置业的人士；休闲养老者。
城市发展既包括扩张，也包括更新，其扩张范围是有限的，而更新的内容则是无限的，即使今天的新城，也必然在未来面临更新的问题。就深圳市目前的情况来说，深圳特区内由于发展用地有限，向郊区扩张成了必然的趋势；然而深圳特区的城市建设又跟不上经济的高速发展，尤其在规划功能改变（主要是工业用地）以及旧城旧村改造上，较大程度的影响了城市建设进程，城市更新成为深圳保持城市竞争力的必由之路。我们并非在此提倡什么“新都市主义”，但它毕竟代表一种理想的城市生活，应该清晰地看到，深圳建设“新”都市的步伐在加紧，政府也在朝这方向努力。
“土地紧缩”政策为旧城旧村改造腾出空间
首先，深圳市政府2003土地供应计划出台，特区内（不含盐田）计划土地供应量占全市总量的比重仅为5%。土地供应在区域分布上的差别清晰地体现，我市拓展城市发展空间的新区域，寻找新的经济增长点。但国土部门也清晰地表示，控制经营性用地、尤其是特区内房地产用地的新增供给，主要目的是为了尽快消化存量土地，并逐步解决规划改功能和旧城旧村改造两大块隐性市场的问题。珠海市在城中村改造中，从1999年开始暂停新出让土地，3年内暂停批准市区新开工住宅项目，目的就是为城中村改造腾出空间。深圳市政府今后的三年内在土地供应上采取“从严控制”的原则，将为一直难以推进的旧城旧村改造注入动力。
整体规划改造更符合城市发展要求
其次，在旧村改造方面，政府在2003年予以高度重视，除了促进落实工作外，还在旧村改造上给予了一些相应的优惠政策，如地价优惠政策，罗湖、福田、南山都明确提出要加快旧村改造。最值得注意的是，与过去的零碎改造不同，政府改造的思路更清晰，成片规划开发的思想更符合城市发展要求。罗湖区将上百栋空置写字楼物业重新定位包装、委托专业机构完成24条旧村的调研工作、人民南的整体改造等，福田的岗厦村、南山的大冲等规模均达数十万平方米，规划设计体现了更注重环境和人性化的要素。
附表二：罗湖、福田、南山主要旧改项目一览
区域 项目 改造范围 改造方向
罗湖 罗湖区盘活闲置物业计划 罗湖区目前闲置物业（含烂尾楼）在200万平方米以上，商住楼和写字楼约各100万平方米。 引进中介机构和国际物业管理公司，有重点地对部分物业进行功能定位和“二次包装”，与企业联手铸造特色鲜明的主题楼宇，从速盘活闲置物业。
罗湖24个旧村 罗湖现存24个旧村，总占地160多万平方米，涉及民宅380多万平方米，其中仅渔民村、蔡屋围、向西村等部分进行了改造。 罗湖区政府已委托专业机构完成前期调查研究工作，准备通过统一规划、分期改造，分三个层次展现城市风貌与物业特色，体现“金色罗湖”的形象。
笋岗-清水河物流园区改造 原主要为仓储区，总规划用地面积4.74平方公里。 消费性物流节点、配送服务中心。
蔡屋围金融中心 以人民银行为核心，西至红岭路、南至深南路、北至红宝路、东侧于公安局用地相邻，面积约14公顷，改造民房160栋。 将新建住宅及配套16万平方米，办公及公寓9.5万平方米，商场2万平方米，打造深圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心。
人民南改造 改造总面积约1.4平方公里，其中人民南路全长1.1公里，平均路宽28米。 高级休闲步行街。由原南国影院改造建设的金光华商业广场已经启动，建设用地超过10多万平方米，定位为高档次、高品位、集购物、休闲、娱乐于一体的大型综合商业中心。
华润新城 原蔡屋围旧村范围 数年前已完成拆迁，目前正在建设中，预计2005年落成，建成为总面积达35万平方米的集商务、购物中心、酒店于一体的综合项目。
福田 岗厦河园片区 改造用地面积17.7万平方米，涉及民宅552栋共51.5万平方米 地处福田中心区，对城市景观及建设影响较大，改造定位为中高档次的多功能片区，继承传统文化特色的同时，突出新中心区的风貌。
田面、新洲、水围、皇岗等旧村改造
天安、泰然、金地、沙尾、梅林等工业区改造
上步工业区改造 改造用地面积约12万平方米 华强北商业街二期改造工程与上步工业区的改造结合起来，逐步推进华强北商圈向上步工业区的扩张，形成新的经济增长点。
南山 大冲城中村改造 改造面积68.7万平方米 工业厂房外迁后，建设为高新区配套生活服务基地，改建花园式、高档次的商品房。沿街第一排建成商业楼宇、写字楼、酒店、孵化基地、专业展场等。
桂庙旧村改造 改造民宅70栋，总占地1.77万平方米 改造后建筑面积达5.6万平方米，其中商铺面积近1万平方米，改善居住环境、治安环境、消防设施等。
南新路改造
深圳人对都市生活的需求
在深圳市，都市生活依然是大多深圳人的客观需求，罗湖的都市名园、福田的城市绿洲花园和都会100、南山的鸿瑞花园等旧改项目，最大限度地利用都市配套，在城市中心建设更适合的居住空间，都取得了较好的效果。深圳人选择都市楼盘，主要原因有：
¨ 深圳的城市特性决定了深圳人以工作为轴心，他们追求最大的生活便利性，需要抓住都市的脉搏、占据繁华的心脏，才能保持生活和事业的节奏；
¨ 房地产调查显示，地段、配套、交通等是消费者选择物业的先决条件；
¨ 郊区在基本市政配套建设方面往往难以满足日益增大的郊区住宅供应；
¨ 与郊区盘相比，市区楼盘在配套上具有一定的优势：学校、医院、娱乐设施、银行等应有尽有，而且交通更便捷，这些优势增加了市区楼盘的投资价值；
¨ 对于年轻人而言，生活空间和时间上的自由是最宝贵的，能充分保障生活品质与工作和谐，是整体平衡有效运作的重心。
目前，政府促进旧城旧村整片改造，将更能满足深圳人对都市居住环境的需求。
新加坡——新都市建设的典范
西方发达国家在城市发展过程中也曾发生过“先发展新城区，后又回过头来改造老城区”所造成的被动和浪费。郊区的开发是以城市中心为核心的，只有城市中心的不断更新完善，才能为郊区化发展创造基础。
新加坡是世界公认的花园城市，其城市建设也是以都市建设为主，经验值得借鉴。新加坡2001年概念总蓝图建议提高市区中心地带的开发强度，如提高容积率，建设更多的高楼以腾出用地建设公共绿地；鼓励原居民在熟悉的地方居住，尽量避免城郊周边区域的开发，以此提高城市中心地带的土地利用价值，保护郊区的自然环境；建设更多具备特色、种类繁多、业态丰富的商业娱乐设施，体现现代都市的繁华与活力；同时提倡注重城市的认同感，突出城市及区域特色。新都市、新生活，在都市中营造温馨与宁静，在享受都市文明的同时享受一个全新的都市家园，这也是深圳人多年的梦想。
展望新都市
城市的扩张和更新是互动的，随着深圳市中心区建设、地铁工程、老商业街区改造、旧城旧村改造等措施，深圳城市建设速度和都市化进程加快，我们展望政府、开发商、居民共同努力，缔造繁华便利的新都市、宁静舒适的新都市家园。
(戴德梁行市场研究部)
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