成交量持续走跌深圳房价下探在即 -茅巍 -搜房博客

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    深圳市房地产资深研究专家, 从理论到实践都有着丰富的经验，历任深圳市统计信息局房地产研究中心主任，深圳市信息市场开发公司总经理，深圳市房地产市场研究》杂志总编；深圳市爱地时代公司董事副总经理；深圳市城市策略地产顾问有限公司常务副总经理、深圳方略地产研究中心主任，西安深鸿基房地产开发有限公司副总经理,现任西安鑫龙企业集团副总裁，尚道地产顾问公司总经理。
     1993年开始从事地产研究，创办深圳乃至全国第一家专业地产研究刊物《深圳房地产市场研究》，共出版100余期，发表各类房地产学术专业文章数百篇，超过100万字；茅巍先生被称为“深圳地产的布道者”，为国内最早从事地产研究的专业人士，先后引进了许多专业策划理念和境外的先进经验，1996年引进王志纲的概念地产的策划理论，1997年引进新加坡共管式公寓概念，1998年引进贝尔高林的景观设计理念，2000年，将多年的地产研究经验汇总，提出了深圳“三代住宅”产品概念，出版了《住的革命》专著，在业界引起巨大反响。
     近年来茅巍的主攻方向是把多年来积累的理论经验用于房地产策划和实际操盘中，已经取得丰硕成果。2010年，根据操作西安鸿基紫韵项目的专著《匠心筑造生活》已经出版。
     互动联系：QQ ：276622692
     邮箱：wmao663@126.com

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成交量持续走跌深圳房价下探在即 (2007-10-8 17:49:57) [发送到微博]

分类：未分类　标签：成交量黄金周房贷新政房价涨幅深圳楼市 |

成交量持续走跌 深圳房价下探在即

尽管有声势浩大的“秋交会”和连续7天的长假，但仍然档不住楼市寒流的到来，受房贷新政的影响，10月1日到10月7日，整个深圳楼市只成交了82套。这是历年来黄金周最为惨淡的一次。

日期	10月1日	10月2日	10月3日	10月4日	10月5日	10月6日	10月7日
成交套数	16套	11套	6套	5套	10套	19套	15套
成交均价	13160元	13985元	17268元	13038元	15818元	12930元	14688元

笔者在秋交会前就曾预言这次新政将会对深圳整个楼市产生重大的影响，果然不幸言中，从黄金周的惨淡成交，我们已经可以预期深圳楼市下探已成定局，之所以可以这样肯定，基于如下几个方面的判断。

其一、成交量萎缩，势必导致大量楼盘积压。在今年上半年，每天的成交量多半都在100－200套以上单位，但此次秋交会和黄金周期间，出现如此大幅的成交下滑，说明市场观望的气氛更加浓厚，造成过去已经上市楼盘的消化速度缓慢，同时在10月份后还有50多个新盘上市，这样庞大的供应如果没有市场的承接，势必造成大量新的积压，笔者以为，如果成交萎缩的局面长期得不到改善，必然造成大量在售楼盘的积压，一些实力较差的开发商会承受不了市场压力，采取低价出货的态度，比较明智的做法是新上市的项目要慎重定价，切忌被市场套牢。

其二、房贷新政导致楼市投资成本过高，炒家考虑退市，转移资金，这就导致投资客的比例大量减少。此次房贷新政中最重要的一条是“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。”提高首付到4成，这对一些炒家不是太大的问题，关键就是贷款利率的大幅调高，对同时有几套房在按揭的人而言，资金负担大大加重，近期会有不少人会忙于先把过去正在按揭的余款付清，以便让银行知道他没有两套房在同时按揭。其他的办法就是一次性付款，不管那种付款方式都会使投资客的负担大大加重。这势必导致市场上的投资客的比例下降，而影响到整个市场消化水平。

其三、泡沫迟早要挤出，还原市场本身价值。如果说深圳2005年到2006年的房价涨幅还能够被市场承接的话，那么今年以来的房价涨幅，已经超出了市场的真实需求，有相当程度的泡沫成份，深圳今年房价涨幅普遍在50％以上，开发商的暴利水平超过了历史上任何一年，比起1992年时泡沫程度有过之而无不及。泡沫迟早会破灭，还原市场本来的价格，暴利最终要还给市场，如果开发商明智一点的话，趁早放弃暴利念头，赶紧出货要紧，这才是此次调控后的明智选择。通过多个层面的市场调控，我们相信最终会挤出地产泡沫现象，遏制住不断攀升的深圳楼市，使地产走向健康的轨道。

笔者以为，地产要向走向健康，是需要经历一下泡沫破灭的考验，香港多年的地产经验，可以成为前车之鉴，香港也是由于经历过多次的地产泡沫，才使得市场越来越理性，深圳地产也该到理性消费的阶段了。

2007－10－8

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