物业税能否成为平抑房价的杀手锏 -茅巍 -搜房博客

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    深圳市房地产资深研究专家, 从理论到实践都有着丰富的经验，历任深圳市统计信息局房地产研究中心主任，深圳市信息市场开发公司总经理，深圳市房地产市场研究》杂志总编；深圳市爱地时代公司董事副总经理；深圳市城市策略地产顾问有限公司常务副总经理、深圳方略地产研究中心主任，西安深鸿基房地产开发有限公司副总经理,现任西安鑫龙企业集团副总裁，尚道地产顾问公司总经理。
     1993年开始从事地产研究，创办深圳乃至全国第一家专业地产研究刊物《深圳房地产市场研究》，共出版100余期，发表各类房地产学术专业文章数百篇，超过100万字；茅巍先生被称为“深圳地产的布道者”，为国内最早从事地产研究的专业人士，先后引进了许多专业策划理念和境外的先进经验，1996年引进王志纲的概念地产的策划理论，1997年引进新加坡共管式公寓概念，1998年引进贝尔高林的景观设计理念，2000年，将多年的地产研究经验汇总，提出了深圳“三代住宅”产品概念，出版了《住的革命》专著，在业界引起巨大反响。
     近年来茅巍的主攻方向是把多年来积累的理论经验用于房地产策划和实际操盘中，已经取得丰硕成果。2010年，根据操作西安鸿基紫韵项目的专著《匠心筑造生活》已经出版。
     互动联系：QQ ：276622692
     邮箱：wmao663@126.com

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物业税能否成为平抑房价的杀手锏 (2007-7-19 16:26:07) [发送到微博]

分类：谈天说地　标签：物业税平抑房价通过开征财产税分水岭 |

面对持续不断上涨的楼市形势，近期又有国家要开征物业税的说法，并且要把深圳做为试点城市。所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。在一些国家已经有这样的先例。

之所以现阶段中国要提出实施物业税，是对目前房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状所提出的解决之道。房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外，将契税并入印花税，以简便税制，降低不动产交易成本，同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题，取消60%一档税率，保留其余三档税率。由于房地产的税收不是一次性节清，并且开发商也可以减少相应的开发税费，应该讲能够降低开发商的投资成本，从表面上看也可以抑制房价的上涨。笔者以为，之所以现在提出开征物业税，根本的原因还是近年来持续上涨的房价所致，政府试图通过开征物业税来平抑房价。

今年以来，随着深圳房价的持续上涨，政府已经不断的出台政策来抑制房价，先是要限制香港人在国内只能购买一套住房，又有消息称从8月1号起开征二手房买卖交易增值税。总之，就是要通过各种政策来抑制房价。把深圳做为物业税试点城市，也是为了应付深圳日益上涨的房价所致。但物业税如何征收，不是一个简单问题。

其一、首先要考虑确定“分水岭”的问题，对于过去已经交纳了各种税费的已成交的房产，是不是还要交纳物业税，如果要交纳，显然业主会提出抗议，这些物业税显然不是原先购房合同所约定的。从何时开始界定交纳物业税，这个分水岭是值得考量的。

其二、自住物业和租赁物业如何征收，前者是小业主自用的，后者是小业主用来投资的，以纳税能力衡量，经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的，如果两者按相同税率征取，则会失去物业税有效调节社会贫富差距的功能。

其三、豪宅和普通住宅如何区别对待。对于只有几十平方米的普通住宅和几百上千平方米的豪宅，物业税的标准肯定会有所不同，其物业每年升值的幅度也有较大的差异，这就将导致评定标准难以确定的问题。

　其四、评估业务的的繁重和不可避免的漏洞。由于物业税是根据每年物业升值的幅度来考量收费的标准，这将诞生大量的评估工作。每年都要根据市场行情来研究，这给评估工作带来大量繁重的工作，也会造成标准不统一，漏洞较多情况存在，同时孳生各种违法行为。

其五、养房困难仍将是低收入阶层的社会负担，物业税是每年在征收的，这就使得过去一次性的负担变为长期性的负担，这对于一些低收入阶层而言，并没有因为降低购买成本而获轻松，后期的使用费用，会给小业主带来更多的烦恼和负担。

总之，通过开征物业税，对于减少税费环节，抑制房价有积极的意义，但仍存在着标准难统一、操作难度大等问题，对于国家试图通过开征物业税来平抑房价的做法，笔者以为条件仍不够成熟。

2007-7-19

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