深圳房地产信息数据显示，2009年上半年深圳16个主要居住片区房价租金比超过300:1，意味着房价偏离了合理的投资价值区域。按说这时的投资房产价值较小，即存在一定泡沫。另若依据房价收入比来衡量，根据中国指数研究院提供的数据，深圳这一比值竟高达15：1，远高于国际上4-6的合理区间范围了。

但处于城市化程度上升阶段的中国，显然有着自己独特的国情。特别象深圳这样一个特殊的高速发展城市，不能简单套用基本理论和静态数据，作为判断房地产泡沫严重程度，以及政策未来导向的依据。

深圳新房价格自09年3月份一路上涨，9月份已突破两万元/平米大关，成交量从5月份最高峰单月九千多套，逐次下滑至9月仅3252套接近救市前的最低水平，与2008年淡季成交量相当。

如果仅仅把房地产作为一种耐用消费品，那么按照市场经济学原理，成交量萎缩代表供大于求，价格高于购买力而有降价促销的必要。但由于货币政策因素，庞大境内外投资需求的支撑，尤其是普通商品房供应“断顿”的影响，在供应量萎缩的情况下，10月份上半月新房和二手房成交量又开始上升。

这到底是不是一些理论派人士批评的虚假繁荣？深圳楼市价升量跌的总体趋势，会否随着年底二十个新增楼盘的面市而改变？

笔者认为，无论是价值规律，还是供需关系的体现，都要看量变是否到了质变的程度。即从前几年的经验看，房地产的泡沫程度在保持经济增长的大预期下是可以接受的，直至发展到政府不能承受之重为止，甚至还会延续一段时间才会告终。

因此，泡沫肯定是有的，但从购买承受能力、政策预期和深圳楼市供应结构等主导因素观察，即使去年十月救市政策退出，楼市泡沫还不会在短时期内被扎破。

理由一：成交最旺盛的阶段深圳房价一季度稳定在11000-12000之间，二季度13000-14000之间。三季度即使上升到16000左右，在经济指标回暖下，即使房价较年初高出甚多，普通老百姓不买帐，但境内外高收入人士仍然舍得为高品质、中心地段的豪宅买单，这并不完全是改善型居住需求起作用，更多是一种资本转换为资产的理财配置方式。

理由二：政府为了巩固四万亿基建投资成效，保持GDP稳定增长，推动国内尤其是中西部城市化进程，总体政策需要继续扶持房地产业，以拉动其它产业的民间投资跟进。另一方面，国外经济形势，主要是外贸形势一天不好转，类似于08年的大规模针对于房价的宏观调控就不会到来。从经验看，楼市下一个阶段性拐点的来临，除了税费政策的逐步收紧外，信贷政策走向才是关键因素，房贷政策的松紧度，增加贷款利息的频次，体现了政府对市场价格体系的看法。

理由三：具体到深圳市场，与国内其它区域和城市的市场供应结构有明确的差异。就是由于可供应住宅开发的土地大部分掌握在开发商手中，未批出土地集中于特区外欠发达和未开发区域。一方面政府用来调控土地价格的筹码不足，另一方面政府开发经济性用房的积极性和实效性也不高。

近期，有消息指深圳要学习寸土寸金的香港“勾地”（意向性批地）政策，加上特区外天价“地王”频出，尤其是近日深圳经济特区“扩关”申请通过省政府审批，已上报国务院，均说明深圳土地供应形势不容乐观，普通商品房和经济适用房现阶段远远不能满足中低收入阶层的购房需求。与此同时，全市大规模的城市轨道与市政配套设施升级改造，在整体性的住宅供需不平衡下，短期内将令特区外次中心城区，如龙华新城和大运新城的房价上涨预期直接增强。

总之，在央行第三次增加贷款利息这一重要政策性信号出现前，国内楼市的泡沫就处于政府可接受范围内，而不会因房贷优惠利率政策的收回而发生根本性的改变。预计深圳优质地段、高品质的新房，虽然从租金回报率分析价格进一步大涨的空间有限，但也不会在短期内发生2008年那样“打折”式的暴跌。