65万套住房还不能让深圳房价下跌

                           （风林火）


已获市政府批准的《深圳市住房建设规划（2006－2010）》提出，在未来五年我市将建设各
类住房69万套，总建设面积5700万平方米，致力实现常住人口户均拥有或租住一套房，完全
解决双困家庭住房问题。

其中，建设商品住房55万套，建筑面积4930万平方米（含旧城旧村改造重建住房面积1800万
平方米）；建设政策性住房14万套，建筑面积770万平方米（其中，建设经济适用住房2.6万
套，建筑面积200万平方米；建设公共租赁住房（含廉租住房）11.4万套，建筑面积570万平
方米）。

在区域分布上，特区内建设商品住房10.5万套，建筑面积942万平方米；特区内建设政策性
住房2万套，建筑面积130万平方米。特区外建设商品住房44.5万套，建筑面积3988万平方
米，其中，宝安区建设商品住房24.6万套，建筑面积2205万平方米，龙岗区建设商品住房
19.9万套，建筑面积1783万平方米；特区外建设政策性住房12万套，建筑面积640万平方
米。

按照政策公布的未来五年量化供应表，每年商品住宅建筑均达到900万平方米以上，按户均3
人计算，可解决147万人的住房；政策性住房5年的总建设量770万平方米，可解决38.8万人
的住房。两者相加185万人左右，基本可满足现有户籍人口的购房需求。

应该说，这是深圳首次对解决常住户籍市民住房问题作出明确的规划和部署，与过去住宅建
设、批地政策上的“封闭管理”甚至“暗箱操作”相较的确是一大进步。好的政策出台了，
还需要大量配套的操作规范和实施细则来保证政策落到实处，确保公平与公正，关键仍然是
如何具体落实。 
 
首先，“政策性住房”具体是一个什么概念，是否具有流通性，包括会落到什么人的手上，
还需以“听证”手段向民间广泛征集意见。要注意的是，在深圳这个特殊的“移民城市”，
如果只按“户籍”人口制定供应量指标，是否低估了城市未来高速发展下，人口结构与增长
率方面的具体情况。按照近五年深圳实际人口增长速度看，涌入深圳的人口增长速度，远大
于流出增速。一但“入户”政策放开，以上公布的新增住宅量，依然不能缓解目前严重的市
场供需矛盾。因此，要有解决300万甚至500万人口居住需求的超前规划。目前以现代服务业
升级带动的深圳经济增长模式，人口增速只会提高而不会下跌，成为类似于香港的人口最密
集的城市未非不可能。

其次，在抓紧新房建设的同时，对深圳目前房价水平是否过高，急需政府从解决民生的角
度，果断予以正面回应。如果供应增加的“潜台词”背后的真正含义（平抑房价），落实到
市场“价格走向”上，楼价依然坚挺向上，整体调控政策的成效，除一点儿心理暗示作用
外，实际的意义很小，民怨依然存在，并将在长时间对执政者公信力产生负面影响。

最后，政策集中于增加新房供应层面，但对于贯彻“国六条”关于鼓励通过“二手房置
换”，或促进“三级市场发展”来增加市场现房流通量方面，还没有明确的指导意见和具体
思路。目前三级市场房产“挂牌价”，有严重脱离物业实际价值的趋向。实际上，三级市场
挂牌价格“泡沫”成份，其负面影响并不亚于二级市场。建议在增加住宅供应量政策出台
后，还应就消除二手房价格“泡沫”制定切实可行而不是加大购房成本的新措施。同时，通
过核查房地产开发运营、建设营销等环节的成本，“引导”开发企业理性地核定新房售价，
或者在核查之后，按8-15%左右的税后利润率，公布一个理论指导价，对于超过这个价格的
收益，征收“调节税”，用于政策性用房建设成本的补贴，以上方面还要借鉴国外发达国家
的成功经验，进行更深入的研讨。

总之，解决高房价问题，是一项综合性很强的系统工程，需要政府以崇高的责任感和使命
感，从建设和谐社会的高度出发认识。如果只是发几个指导性文件，完全依靠市场无形之
手，也许房价会出现“明降实升”的反效果。个人判断，65万套新增住房令深圳房价下跌的
可能性，微乎其微！