75折清货!百仕达会否重蹈覆辙？
早上有朋友来电话，说百仕达乐湖定在25000元/平米是否值得买？笔者反问他觉得这个价如何？他说贵了，觉得应该看得人多，买得人少。

于是笔者抽空查了一下“乐湖”国土局网上销售公示，发现开盘三周后，千套单位只有十六套签约，其中只有一套单位备案（确认销售事实）。这个销售成绩在罗湖区楼市历史上是最差的。

回顾上半年罗湖区一手楼销售情况，口岸物业占了前两位，尊寓（汇泰大厦）备案430多套、铂金时代也在200套以上；“豪宅”板块里的东方尊裕在160套左右列第三。值得注意的是，罗湖新盘三甲的销售均价都较开盘有明显回落，定价体系在挤泡沫中有待回稳，15000元/平米是绝大多数置业者的心理预期价格。

诚然，“乐湖”以豪宅自居的确有其产品建筑成本上的优势，但还没有到令置业者忽视市场环境的地步。目前罗湖居住中心区的翠竹路，山景住宅如翠拥华庭的二手房挂牌均价为18000元/平米，普通住宅但位置优越的如怡景路湖滨阁挂牌价在15000元/平米，十年以上楼龄老宅价格则从7000-9000元/平米不等。与“乐湖”隔路的“泰宁花园”（高层、十年楼龄）仅不足9000元/平米。

根据一手房较同地段二手较新房产溢价15-20%的规律，“乐湖”高出周边二手房40-160%左右确显偏高。其中，高达5000元/平米的赠送装修标准对价格影响很大，但这不但不能说服客户，反起到了抬高门槛的负作用（罗湖区豪宅主力客户多喜欢毛坯以便于自装）。

结论，“乐湖”在对外营销口径中放出的25000元/平米，显然无法与市场实际吻合，说明在客户调查中过于主观，片面认为高品质能抵消淡市影响，也缺乏应对滞销的有效手段。

预计“乐湖”未来出路在于：1、降价，至20000元/平米（带装修）；2、请代理公司以提升现场成交率；3、开拓香港及周边市场客户；4、更多的额外成交优惠折扣。

否则，百仕达三期尾盘“75折一口价清仓”的前车之鉴或会重演。