谁动了广州的房价？

李杨

    最近一段时间，广州市长张广宁成了焦点。这位市长在两会期间曾对众多媒体表示“今年一定会采取相关措施把房价压下来”，3月27日出台了调控措施“广七条”。
    有趣的是，市长话音刚落，就收到了一份见面礼。
    事实部分是这样的，广州国土房管局公布《2007年3月广州市房地产市场分析》显示：广州十区一手住宅今年三月出现较大降幅，每平方米7029元，比上月下跌七百元。
    评价是：“‘广七条’已初显成效”。
    市长一跺脚，市场抖三抖？这条新闻如此富有戏剧性，充分满足了一些人的癖好。现在各地都有人援引案例，要求本地市长也“开口说话”，把房价痛痛快快降下来。
    遗憾的是，“广州一手住宅每平方米下跌700元”的消息明显与市场行情不符。

广州房价到底跌了没有？

    市长“旗开得胜”，广州市民却毫无感觉。
    一家电视台去市场上做了个调查，记者发现：市面上大部分楼盘价格没有下降，越秀、海珠等区域的楼价甚至还上涨了一两百元。专家表示，三月份成交多是城郊小户型，低价楼盘交易量增加导致均价下跌。认识到“均价下跌并非房价下降”之后，结束语显得颇为无奈：“房价真要降下来，可不会那么容易。”
    据媒体报道，广州三月住宅均价的变化主要缘于结构性的变化：花都区成交量的大幅变化。花都3月成交13.82万平方米，比2月的6.39万平方米高出7.43万平方米，增幅高达116.28％；由于花都属于低价区域，自然拉动平均房价走低；与此同时，中心城区依然是价格高企。所谓政策“初显成效”其实是胡说八道。
    事实上，对于广州房价的争议性报道所在多有。类似的价格起伏一年总有若干次。
    去年某报发了篇“广州九月房价大跌”，文章在网上广为传播。事实上，广州本地分析机构中“空方”认可的实际跌幅也不过是1％。
    广州的房价为何“一惊一乍”？

“稳中有降”和“忽涨忽跌”是怎样出来的？

    我们将长期遭遇房价统计的两个有趣特征：稳中有降；忽涨忽跌。
    在房地产报道中，我们经常看见通过新盘、几套二手次新房的调价，以偏概全得出整体房价调整的结论；环比、同比的混用更是屡见不鲜。
    同比统计的下跌并不是什么稀奇的事情。举个简单的例子。如果楼盘降价在去年12月完成，今年房价哪怕保持静止，依然会呈现连续一年的每月同比下跌，读起来就好像今年每个月都在下跌一般。
    更重要的是，哪怕出现了逐月成交价的环比下降趋势，也只是市场供应结构变化的自然表现。现在各大城市中，都存在市中心地区供应锐减、郊区楼盘成交量上升的情况，房子越买越远，并不意味着真实房价下调。哪怕市区房价进入“无量空涨”的通道，只要采用这种统计模式，郊区化的趋势依然可以带来平均房价的“稳中有降”。
    在“稳中有降”的同时，大家总是发现房价在“忽涨忽跌”。这也并不难以理解。
    处于取样空间的热销楼盘往往主导“大盘走势”，于是房价看上去就在稳中有降的同时忽上忽下，而真实的下跌却未必发生；有时取样区间中恰好有高档盘集中成交，于是房价又“大幅上升”。这和真实、可比的房价上涨也不是一回事。
    在这样的背景下，“广州房价下跌700元/平方米”的报道出台不足为奇。

房价“乱动”并非广州个案

    关于房价的模糊报道长期、反复出现，责任不完全在传媒。
    在不够实在的统计口径、取样手法操作下，房价这玩意被拨弄得颠三倒四。如此问题不仅存在于广州；事实上，各地都缺乏有足够公信力的、可验证的房价指数系统。没有健康的信息源，传媒除了人云亦云，又有什么办法？
    2006年下半年，有报道称上海商品房（成交）价格急转直下，一个月下跌10％，舆论照例鼓噪了一阵。
    一般情况下，我们知道记者调查的采样是相当不足的，所以几套房子成交价甚至放盘价的调整自然不能作为判断楼市整体走势的依据；一个时间段的统计强烈受制于该时间段的成交大盘，所以，报道中的房价总是坐着过山车，旁边看着的也难免犯晕眩。
    在发改委、统计局对各大城市的调查里，上海已持续多月“同比下跌”了；一月下跌就可以带来十一个月“同比下跌”，这里边的门道却没有跟老百姓交代过。不严格区分同比、环比，带来的是人们的降价预期和面对现实的失望，随之而来的是对统计的不信任。
    事实上，2006年以来上海实际房价没有出现过明显滑坡，依旧井然有序、稳中有升；说得客气一点，叫做“有升有降、涨跌互现”。
    最近上海报纸有篇文章标题叫“上海房价啥时候跌过？”，里头写了购房者的真实感受：楼盘涨声一片。这和统计意义上的上海房价同比下跌并行不悖，十足耐人寻味。

俟河之清，人寿几何？

    持续的价格信息混乱值得反思。
    宏观调控是场持久战、拉锯战；信息混乱无异于战场上强烈的“电磁干扰”。由于种种原因，人们连一个城市的总体房价水平是涨是跌都莫衷一是，老百姓如坠云雾之中。“听见风就是雨”是表象，背后是权威信息的缺位。
    大家都知道，应该用可比的房价指数替代意象混乱的“成交均价”。不但应该做，而且应该定期发布，以正视听。房地产交易就这么点数据，不能总是让企业来提供公共产品。
    了解真相是寻求解决问题的第一步。如果不从根本上解决“信息失真”的问题，媒体、公众包括政府自会反复“踏入同一条河流”，被数字游戏兜得晕头转向。既然各部门的统计口径不同，为何没有针对群众关心问题的“统一口径”？此乃“无心之过”还是“有意为之”？
    遗憾的是，以“小人之心”揣度，当前的房价统计很难改变。为什么？因为按照典型房价指数的统计方法，必然会暴露市场各地房价稳中有升的真相。事关乌纱帽这个政治问题，地方官做秀都来不及，如何敢拿着涨价的成绩单向上头交差？
    按照平均成交价的统计模式，尽管数据七上八下，可是变动趋势却能让人满意：房子越买越远、成交均价自然也越来越低。领导喜欢什么，就能得到什么；地方官讨厌房价上涨，于是房价就不会上涨。上下都好做，老百姓也快活一时。朝三暮四，此之谓也。
    “信息混乱”的本质是“信息不对称”。除非各部门协调好，我们的统计数字才会跟市场第一线的形势、实际情况对得上。也只有这样，统计才能给公众一个交代；如果基础性的公共信息服务缺失，房地产调控恐怕很难交出一份口齿清楚的“战报”。